Realkreditlån

Hej !

Forrige tråd havde stor succes. - jeg prøver dog lige lykken, da jeg stadig er i tvivl - og desværre ikke fik svar. :) 

Gæld:

1.800.000       1% fastforentet med afdrag     (aktuel kurs 82,55 )

300.000          3,95% banklån

Nylig Vurdering:   2.500.000 

indkomst ca. 40.000 efter skat.  (2 børn - vi er i 30´erne - 1 bil. )

ingen anden gæld. 

hvad skal vi over i ? jeg tænker det er på høje tid at konvertere. er der mange omkostninger at skifte fra flex-kort til fastforentet hvis den kommer ned igen om nogle år ?eller skal man dele de 80% op som jeg regner med låne op til ? evt. noget afdragsfrihed og noget med afdrag ?

*jeg påtænker at låne op til de 80% og få udbetalt det hele. til afvikling af bankgæld og resten til opsparing.

*måske skal den ene af os læse 2 år mere, indenfor nærmeste fremtid , hvis det kan lade sige at gøre.

*hvis det rigtige hus kommer til salg, vil vi flytte - 1/2 år til 7 år ud i fremtiden.

På forhånd tak.

 

WOH1 skrev:

Hej !

 

Forrige tråd havde stor succes. - jeg prøver dog lige lykken, da jeg stadig er i tvivl - og desværre ikke fik svar. :) 

Gæld:

 

1.800.000       1% fastforentet med afdrag     (aktuel kurs 82,55 )

300.000          3,95% banklån

 

Nylig Vurdering:   2.500.000 

 

indkomst ca. 40.000 efter skat.  (2 børn - vi er i 30´erne - 1 bil. )

ingen anden gæld. 

hvad skal vi over i ? jeg tænker det er på høje tid at konvertere. er der mange omkostninger at skifte fra flex-kort til fastforentet hvis den kommer ned igen om nogle år ?eller skal man dele de 80% op som jeg regner med låne op til ? evt. noget afdragsfrihed og noget med afdrag ?

 

*jeg påtænker at låne op til de 80% og få udbetalt det hele. til afvikling af bankgæld og resten til opsparing.

*måske skal den ene af os læse 2 år mere, indenfor nærmeste fremtid , hvis det kan lade sige at gøre.

*hvis det rigtige hus kommer til salg, vil vi flytte - 1/2 år til 7 år ud i fremtiden.

 

 

På forhånd tak.

 

 

Omlæg hele skidtet 40% F-kort uden afdrag og 40-80% F-kort med afdrag. Billig bidrag / rente. Kan evt omlægges senere til fast hvis det bliver fordelagtigt igen. 

Så har i frie handlemuligheder og kan altid indfri/omlægge/sælge uden det koster jer en bondegård. 

Selvfølgelig risiko på renten, men lyder til I har en god økonomi til det. 

Mange Tak for råd. Umiddelbart er det også f-kort, jeg hælder til. 

Den kommer vel næppe i nærheden af 3 % 

WOH1 skrev:

Mange Tak for råd. Umiddelbart er det også f-kort, jeg hælder til. 

 

 

Den kommer vel næppe i nærheden af 3 % 

 Man kan sagtens forestille sig at den korte rente stiger. Bare lige fyi. 

Ja. Men den bliver vel aldrig højere end fastforrentede.? 

Lad os sige at den faste rente ryger op i 5 procent. Så kommer den korte rente vel ikke i nærheden.? 

Men det er ikke sikkert man kan sige det.? 

WOH1 skrev:

Ja. Men den bliver vel aldrig højere end fastforrentede.? 

 

 

Lad os sige at den faste rente ryger op i 5 procent. Så kommer den korte rente vel ikke i nærheden.? 

 

 

Men det er ikke sikkert man kan sige det.? 

 

 

 Altså i teorien bliver den aldrig højere - i praksis kan jeg heller ikke forestille mig den situation. 

Det giver mening hvis den korte rente bevæger sig op i nærheden af den lange rente. så hvis leger med tanken om at 4%’eren åbner om lidt, så er 2,5% på sigt på den korte rente ikke utænkeligt. 
det skal du bare have med i dine tanker. 

WOH1 skrev:

Ja. Men den bliver vel aldrig højere end fastforrentede.? 

 

 

Lad os sige at den faste rente ryger op i 5 procent. Så kommer den korte rente vel ikke i nærheden.? 

 

 

Men det er ikke sikkert man kan sige det.? 

 

 

 Du skal lige huske det aber dabei at ved at opkonvertere, låser du jo til den nuværende lange rente, hvorimod fleksrenten jo bevæger sig igennem lånets løbetid. Så selvom den korte rente teoretisk set altid vil være under den lange  rente, så er der jo ikke garanti for, at den ikke går over den nuværende lange rente.

Det sagt, så har jeg selv lige konverteret til kort rente :)

Semi-derail:
Hvis man (aka jeg) fatter fuldkommen hat af det ovenstående!
Men trods alt har luret at jeg bør fatte det. Hvor går jeg så hen?
Findes realkredit/lån/rente-bogen for dummies? Og hvad med sådan nogle uafhængige lånerådgivere? Giver det mening at bruge penge på sådan nogle? Og hvis ja: Har I nogle anbefalinger?
Pfht Third.

thirdTA skrev:

Semi-derail:
Hvis man (aka jeg) fatter fuldkommen hat af det ovenstående!
Men trods alt har luret at jeg bør fatte det. Hvor går jeg så hen?
Findes realkredit/lån/rente-bogen for dummies? Og hvad med sådan nogle uafhængige lånerådgivere? Giver det mening at bruge penge på sådan nogle? Og hvis ja: Har I nogle anbefalinger?
Pfht Third.

 Prøv fx. her:

https://realkreditkonsulenterne.dk/

Jeg tror ikke renten er færdig med at stige. 
Derfor:

Hjemtag lånetilbud på konvertering til flexkort, mener det gælder 6 mdr. 

Følg herefter renteudviklingen…..

hvis i flytter indenfor kort tid giver det klart mening at omlægge pga kursgevinsten. 

Jo længere horisonten er til i flytter, jo mere tilbøjelig ville jeg være til at bevare nuværende. 

Clawfinger skrev:

Jeg tror ikke renten er færdig med at stige.  

 Nu faldt USA's BNP i første kvartal, så mon ikke det sætter en lille bremse i rentestigningerne?

Hvad tænker du der taler for yderligere rentestigninger?

WOH1 skrev:

Hej !

 

Forrige tråd havde stor succes. - jeg prøver dog lige lykken, da jeg stadig er i tvivl - og desværre ikke fik svar. :) 

Gæld:

 

1.800.000       1% fastforentet med afdrag     (aktuel kurs 82,55 )

300.000          3,95% banklån

 

Nylig Vurdering:   2.500.000 

 

indkomst ca. 40.000 efter skat.  (2 børn - vi er i 30´erne - 1 bil. )

ingen anden gæld. 

hvad skal vi over i ? jeg tænker det er på høje tid at konvertere. er der mange omkostninger at skifte fra flex-kort til fastforentet hvis den kommer ned igen om nogle år ?eller skal man dele de 80% op som jeg regner med låne op til ? evt. noget afdragsfrihed og noget med afdrag ?

 

*jeg påtænker at låne op til de 80% og få udbetalt det hele. til afvikling af bankgæld og resten til opsparing.

*måske skal den ene af os læse 2 år mere, indenfor nærmeste fremtid , hvis det kan lade sige at gøre.

*hvis det rigtige hus kommer til salg, vil vi flytte - 1/2 år til 7 år ud i fremtiden.

 

 

På forhånd tak.

 

 

 Kom i gang med omlægningen.

Flekskort med afdrag hvis du vil skrå konvertere.

cDavids skrev:

 

 Nu faldt USA's BNP i første kvartal, så mon ikke det sætter en lille bremse i rentestigningerne?

Hvad tænker du der taler for yderligere rentestigninger?

det er bare min egen lille forudsigelse, men jeg kan sagtens tage fejl og man kan også sagtens blive for grådig. 

Hvis jeg var i samme situation ville jeg dog hjemtage et tilbud og så se tiden lidt an. 

Clawfinger skrev:

Jeg tror ikke renten er færdig med at stige. 
Derfor:

Hjemtag lånetilbud på konvertering til flexkort, mener det gælder 6 mdr. 

Følg herefter renteudviklingen…..

 

hvis i flytter indenfor kort tid giver det klart mening at omlægge pga kursgevinsten. 

Jo længere horisonten er til i flytter, jo mere tilbøjelig ville jeg være til at bevare nuværende. 

 Hvilken rente ?

De helt korte renter er selvfølgelig ikke steget, da de er styret. På rentefutures er fremtidige rentestigninger priser ind.

De lange renter ?

At forudsige dem er vel lige så svært som aktier,  bedste forudsigelse må til enhver tid være at markedet har ret.

Jeg hopper lige ind og stjæler lidt opmærksomhed her - Håber det er ok OP :-)
Vi står og har købt nyt hus pr. 15/7, vi flytter fra lejebolig.

Vi har som udgangspunkt lagt os fast på en 2-lags belåning med 0-40 UA og 40-80 Afdrag flexkort hos Total kredit.
Jeg var af den opfattelse af fordi vi vælger flex, er der ikke nogen ide i at hjemtage et lånetilbud, da renten alligevel er varierende - Hvad misser jeg her? 

hostrup skrev:

 

 Hvilken rente ?

 

De helt korte renter er selvfølgelig ikke steget, da de er styret. På rentefutures er fremtidige rentestigninger priser ind.

 

De lange renter ?

At forudsige dem er vel lige så svært som aktier,  bedste forudsigelse må til enhver tid være at markedet har ret.

 

 

 

 

 Det er den lange rente jeg taler om, og ja den er svær at forudsige

Pokernewbie skrev:

Jeg hopper lige ind og stjæler lidt opmærksomhed her - Håber det er ok OP :-)
Vi står og har købt nyt hus pr. 15/7, vi flytter fra lejebolig.

Vi har som udgangspunkt lagt os fast på en 2-lags belåning med 0-40 UA og 40-80 Afdrag flexkort hos Total kredit.
Jeg var af den opfattelse af fordi vi vælger flex, er der ikke nogen ide i at hjemtage et lånetilbud, da renten alligevel er varierende - Hvad misser jeg her? 

 På flekslån er der meget sjældent årsag til kurssikring, og aldrig på fleks kort. Renten justeres alligevel halvårligt.

Jeres lånevalg og sammensætning sidder lige i skabet, og med rigtigt institut.

Der kan opnås lidt rabat gennem Coop og al bank, men det er pebernødder, der fuldt beskattes.

hostrup skrev:

 

 På flekslån er der meget sjældent årsag til kurssikring, og aldrig på fleks kort. Renten justeres alligevel halvårligt.

 

Jeres lånevalg og sammensætning sidder lige i skabet, og med rigtigt institut.

Der kan opnås lidt rabat gennem Coop og al bank, men det er pebernødder, der fuldt beskattes.

 

 

 Tak, det var også således jeg havde forstået det.

Angående lånevalg, så skal du have stor tak! Har fuldt ivrigt med i de seneste låne debatter og det er blandt andet pga. dine input valget er faldet på denne sammensætning. 
Vi forventer en rentestigning på kort sigt, men jeg er ikke i tvivl om at det er den rigtige sammensætning på lang bane. 

hostrup skrev:

 

 Hvilken rente ?

 

De helt korte renter er selvfølgelig ikke steget, da de er styret. På rentefutures er fremtidige rentestigninger priser ind.

 

De lange renter ?

At forudsige dem er vel lige så svært som aktier,  bedste forudsigelse må til enhver tid være at markedet har ret.

 

 

 

 

Dkno skrev:

Forstår ikke helt hvad du skriver. Skal det tolkes som, at den korte rente ikke er steget og vil stige? Eller måske jeg misforstår?
FED ville have lavet en dobbelt rentestigning til sidste rentemøde (lavede kun en enkelt, pga. krigen i Ukraine), Sverige har lige lavet en kæmpe kovending og hævet renten, ECB har været ude og givet meget klare meldinger til markedet om kommende rentestigninger.
Der er bred konsensus om, at inflationen er ‘sticky’ og ikke kortvarig, som der var forhåbningen.
Med andre ord peger alle pile i samme retning for den korte rente - og det er op.
Og kortsigtede rentestigninger med inflationstal, som vi ser nu, vil selvfølgelig også have betydning for rentekurven, som vil stejles.

De korte renter er styret af centralbankerne, der har meddelt at de vil hæve renten et vist antal gange.

Den er ikke steget tilsvarende - selvfølgelig da rentestigningerne forventes ude i tiden.

Rentefutures er derimod steget i forventning om nationalbankernes fremtidige forhøjelser.

De lange renter er steget.

Om rentekurven vil stejles er der ingen evidens for, det er vist bare dit gæt

Men igen, tror ikke helt jeg forstår argumentet? Hvis du skifter til en kort rente, skifter du jo netop til noget der ændrer sig. Derfor er markedets signaler jo vigtige for din beslutning - i dette tilfælde, signalet om højere renter?
Jeg tror egentlig mest af alt, at det handler om, at jeg ikke helt forstod argumentet?

Og til det sidste - vi kan vel godt blive enige om, at der er massere af evidens for, at højere fremtidige inflationsforudsætninger stejler rentekurven?
Om inflationsforudsætningerne så ændres er jo svært at spå om, men det kan være værdifuldt at se tiden an, da markedet får meget ny viden i denne tid.

Dkno skrev:

Og til det sidste - vi kan vel godt blive enige om, at der er massere af evidens for, at højere fremtidige inflationsforudsætninger stejler rentekurven?
Om inflationsforudsætningerne så ændres er jo svært at spå om, men det kan være værdifuldt at se tiden an, da markedet får meget ny viden i denne tid.

 Nej, højere fremtidig inflation hæver også den korte rente, så svært at se at der skulle være evidens for stejlere kurve.

Nationalbankerne er jo præcis styret af et inflationsmål.

Dkno skrev:

Men igen, tror ikke helt jeg forstår argumentet? Hvis du skifter til en kort rente, skifter du jo netop til noget der ændrer sig. Derfor er markedets signaler jo vigtige for din beslutning - i dette tilfælde, signalet om højere renter?
Jeg tror egentlig mest af alt, at det handler om, at jeg ikke helt forstod argumentet?

 Markedets signaler ?

den må du forklare.

Hvis du skifter til en kort rente nu, så er der meget stor sandsynlighed for, at den rente hæves, da ECB har sagt, at de vil hæve den. Det må siges, at være et ret tydeligt signal

hostrup skrev:

 

 Nej, højere fremtidig inflation hæver også den korte rente, så svært at se at der skulle være evidens for stejlere kurve.

 

Nationalbankerne er jo præcis styret af et inflationsmål.

 

 

 Markedets signaler ?

den må du forklare.

 

Dkno skrev:

Tænker, at det er en ret forsimplet model af virkeligheden.
Den korte rente vil i praksis typisk ikke hæves på en gang, men gradvist for at se reaktionerne fra markedet på forhøjelserne (da den, som du selv nævner er centralbanksstyret).
Rentestigninger vil derfor i stedet ske gradvist og som
en reaktion på forhøjede inflationsforventninger.
Derfor kan højere inflationsforudsætninger betyde flere (større) fremtidige (forventede) rentestigninger, og dermed en stejlere rentekurve.

Tænker der er ret stor enighed om blandt økonomer, at en stejl rentekurve kan betyde forventet høj inflation. Eller er du også uenig her?

 Hvem sidder i centralbankerne ? - Økonomer.

hostrup skrev:

 

 Hvem sidder i centralbankerne ? - Økonomer.

Dkno skrev:

Igen tror ikke helt jeg forstår dit spørgsmål.
Men hvis du er uenig med det postulat, så prøv og Google inflation and Yield curve.

 Det er gjort. Der står allesteder at inflationsbekæmpelse er ECB's mål - eksempelvis.

Tror heller ikke jeg forstår dit oprindelige "markedets signaler"

Min pointe er simpel - markedet har taget højde for tilgængelig information

hostrup skrev:

 

 Det er gjort. Der står allesteder at inflationsbekæmpelse er ECB's mål - eksempelvis.

 

Tror heller ikke jeg forstår dit oprindelige "markedets signaler"

Dkno skrev:

Første hit på Google:
“a steep curve also may signal higher inflation”

Centralbanker verden over gør meget ud af at signalere til markedet, hvordan de vil agere.
ECB og FED har signaleret, at de vil hæve renten. Heraf “markedets signaler”

 Jamen hvad vil du dog bruge det til.

Det er jo indpriset i obligationskurserne :-)

"Markedets signaler" - Du mener Nationalbankernes allerede lavede udmeldinger ?

Hvis du går til en kort rente, er det ret interessant om din rente pludselig er markant anderledes om 6 eller 12 måneder - derfor er det værd at have in mente, når man laver en skrå konvertering :-)

Dkno skrev:

Hvis du går til en kort rente, er det ret interessant om din rente pludselig er markant anderledes om 6 eller 12 måneder - derfor er det værd at have in mente, når man laver en skrå konvertering :-)

 "De helt korte renter er selvfølgelig ikke steget, da de er styret. På rentefutures er fremtidige rentestigninger priser ind."

Jeg kommer også med et spørgsmål efter fremragende hjælp i den foregående tråd.

Vi har et fastforrentet lån, som vi kan omlægge og samtidig indfri banklån og komme under en belåningsgrad på 60%. Vores gældsfaktor vil da være mellem 4 og 5 (i dag over 5).

Jeg ønsker et rentetilpasningslån (helst uden afdrag), men vores bankmand mener ikke, at realkreditten (Totalkredit) vil gå med til andet end et fastforrentet lån med afdrag, fordi vi i forvejen har presset citronen. Til at starte med mente han heller ikke, at vi kunne omlægge, men tilbød i stedet at vi kunne optage et tillægslån for at indfri boliglånet. Og det forstår jeg simpelthen ikke. Hvordan ville I gribe det an?

Og igen: tak til alle jer, der hjælper herinde!

TheDarkKnight skrev:

Jeg har også fuldt nysgerrigt med i denne og foregående tråd. 

Jeg har fundet frem til at det nok også kan være en god ide at omlægge vores lån og jeg har kigget lidt på det og kommet frem til følgende:

Gæld:
1.500.000       1,5% fastforentet med afdrag   

 400.000         banklån

Det jeg havde tænk mig var omlægge til F-kort så kan vi fjerne ca. 180.000 kr. af restgælden. Jeg tænker vurderingen af huset ligger i omegnen af 2,2 - 2,4 mill.

Så ville jeg bruge gevinsten samt belåne op til 80% og betale banklånet ud.

Det ville betyde 0 kr. banklån og så omkring 1.760.000 kr. i realkreditlån når omlægningen er gået igennem.

Vi har planer om at blive boende i huset hele lånets løbetid som udgangspunkt. Kan se der er flere der taler om 40% UA og så 40-80 med afdrag. Jeg kan ikke helt gennemskue om det kunne være en fordel i mit setup? eller om jeg bare skal have F-kort med afdrag på hele skidtet?

Er der andet jeg skal være opmærksom på? :)

Kontakter banken mandag .

skinner18 skrev:

Jeg har også fuldt nysgerrigt med i denne og foregående tråd. 

 

Jeg har fundet frem til at det nok også kan være en god ide at omlægge vores lån og jeg har kigget lidt på det og kommet frem til følgende:

 

Gæld:
1.500.000       1,5% fastforentet med afdrag   

 400.000         banklån

 

Det jeg havde tænk mig var omlægge til F-kort så kan vi fjerne ca. 180.000 kr. af restgælden. Jeg tænker vurderingen af huset ligger i omegnen af 2,2 - 2,4 mill.

 

Så ville jeg bruge gevinsten samt belåne op til 80% og betale banklånet ud.

Det ville betyde 0 kr. banklån og så omkring 1.760.000 kr. i realkreditlån når omlægningen er gået igennem.

 

Vi har planer om at blive boende i huset hele lånets løbetid som udgangspunkt. Kan se der er flere der taler om 40% UA og så 40-80 med afdrag. Jeg kan ikke helt gennemskue om det kunne være en fordel i mit setup? eller om jeg bare skal have F-kort med afdrag på hele skidtet?

 

Er der andet jeg skal være opmærksom på? :)

 

Kontakter banken mandag .

 Hvilken bank/kf ?

At lave 40% split giver mest mening hos Totalkredit.

og ja din omlægning er fin. At få bankgælden ud af verden fjerner meget af den øgede "risiko" du påtager dig ved at konvertere skråt.

Optimal timing er som altid umulig at finde, men din omlægning giver så meget "dynamisk" besparelse, at der slet ikke er grund til at overveje timingen.

Har Middelfart sparekasse og Totalkredit.

Så split er måske vejen frem? Er det korrekt forstået at det er pga. bidragssatserne at det er en fordel?

Dkno skrev:

Første hit på Google:
“a steep curve also may signal higher inflation”

Centralbanker verden over gør meget ud af at signalere til markedet, hvordan de vil agere.
ECB og FED har signaleret, at de vil hæve renten. Heraf “markedets signaler”

 Husk at Danmark kan komme til at agere kontra på rentemarkederne da vores pengepolitik har et andet 1. prioritetsfokus end andre lande. 

Vi kunne også bruge et par gode råd fra PNs realkreditkyndige medlemmer :)

Lån 1% fastforrentet med afdrag ved Totalkredit.

Kurs 82,352 http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite?Instrument=XCSE1NYK01EA53

Restgæld 2.566.938

Købt landejendom med 5 hektar land for 1 år siden i Midtjylland. Købt for 3,3 mio.
Skal vi få en ny vurdering? Vi har kun malet indvendigt i huset, ingen renovering af betydning.

Vi vil gerne opkonvertere lån til et nyt 30 års fastforrentet.

Giver det mening at betale mere af på lånet ved konvertering så vi kommer under 60% belåning og får lav bidragssats?

Mine egne beregninger giver en gevinst på 446.000 kr og vi skal lægge 130-140.000 ekstra for at komme under 60%.

coolkjaer skrev:

Vi kunne også bruge et par gode råd fra PNs realkreditkyndige medlemmer :)

 

Lån 1% fastforrentet med afdrag ved Totalkredit.

Kurs 82,352 http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite?Instrument=XCSE1NYK01EA53

Restgæld 2.566.938

Købt landejendom med 5 hektar land for 1 år siden i Midtjylland. Købt for 3,3 mio.
Skal vi få en ny vurdering? Vi har kun malet indvendigt i huset, ingen renovering af betydning.

 

Vi vil gerne opkonvertere lån til et nyt 30 års fastforrentet.

 

Giver det mening at betale mere af på lånet ved konvertering så vi kommer under 60% belåning og får lav bidragssats?

 

Mine egne beregninger giver en gevinst på 446.000 kr og vi skal lægge 130-140.000 ekstra for at komme under 60%.

 60% er ingen magisk grænse, bidraget bliver vægtet i beregningen, så eks 61% belåning er ikke en elendig belåning.

Ny vurdering skal kun bruges hvis f mener der ligger værdistigning eller du vil insistere på et nyt 30 årigt lån i stedet for 29. Det koster sikkert også mere.

Hvad ville I gøre hvis i stod i følgende situation. 

Køb af hus til 6,8. 

Vi har 1,9 i kontanter

Mulighed for at låne op i sommerhus og dermed få 0,6 mere.

Vi kan rentefrit låne 0,5 af familie uden renter, men med afdrag over 3-5 år. 

Vi skal bo i huset i 25 år. 

Vi har klatgæld for 0,4 til lav rente (bil+SU).

hostrup skrev:

 

 60% er ingen magisk grænse, bidraget bliver vægtet i beregningen, så eks 61% belåning er ikke en elendig belåning.

 

Ny vurdering skal kun bruges hvis f mener der ligger værdistigning eller du vil insistere på et nyt 30 årigt lån i stedet for 29. Det koster sikkert også mere.

 

 

 Super. Det er godt at vide :)

hermod skrev:

Hvad ville I gøre hvis i stod i følgende situation. 

Køb af hus til 6,8. 

Vi har 1,9 i kontanter

Mulighed for at låne op i sommerhus og dermed få 0,6 mere.

 

Vi kan rentefrit låne 0,5 af familie uden renter, men med afdrag over 3-5 år. 

Vi skal bo i huset i 25 år. 

Vi har klatgæld for 0,4 til lav rente (bil+SU).

 

 Jeg ville for at få god bidragssats og rentebillige lån: (givet at det er Totalkredit, og at banken siger ok)

Sommerhus: Belåning 0-40 f-kort med afdrag

Hus: 0-40 f-kort uden afdrag, resten f-kort med afdrag

Droppe at låne af familie. Med så kort tilbagebetalingshorisont har familielånet ikke så stor værdi, når I alligevel ikke skal have banklån. Og så er det måske bedst ikke at trække unødigt på familien. Hvis familien egentlig helst vil have penge ud i stedet for at stå til negative renter, kan man selvfølgelig takke ja og spare lidt. Man kan herefter gøre lånet i sommerhuset afdragsfrit og evt. forøge størrelsen på det afdragsfrie lån i huset lidt, så det passer med, at man kan betale familielånet tilbage på 3-5 år. 

Derail, skjult brag osv. - Men håber nogen af de kloge hoveder kan hjælpe her:

Vi har været i Jyske Bank for at tale med dem om at købe vores drømmehus.

Det koster 20 mio kr. og vi er godkendt til at købe det.

Jyske Bank vil dog kun belåne 60% af boliger i den prisklasse. Er det standard blandt alle banker, at de kun belåner dyre boliger op til 60%?
Jeg vil gerne belåne 80% for at have 4 mio. kr. mere i likviditet til aktieinvestering og andet.

DanM skrev:

Derail, skjult brag osv. - Men håber nogen af de kloge hoveder kan hjælpe her:

 

Vi har været i Jyske Bank for at tale med dem om at købe vores drømmehus.

Det koster 20 mio kr. og vi er godkendt til at købe det.

Jyske Bank vil dog kun belåne 60% af boliger i den prisklasse. Er det standard blandt alle banker, at de kun belåner dyre boliger op til 60%?
Jeg vil gerne belåne 80% for at have 4 mio. kr. mere i likviditet til aktieinvestering og andet.

Skift væk fra JB! De er håbløse på bolig og deres egen realkredit er elendig. Jeg er ved at skifte nu; højere vurdering af huset, mere på realkreditten samt langt bedre service. Det er gratis at forhøre sig hos andre banker, hvad de kan tilbyde. Vi skifter til bank med Totalkredit som realkredit. 

DanM skrev:

Derail, skjult brag osv. - Men håber nogen af de kloge hoveder kan hjælpe her:

 

Vi har været i Jyske Bank for at tale med dem om at købe vores drømmehus.

Det koster 20 mio kr. og vi er godkendt til at købe det.

Jyske Bank vil dog kun belåne 60% af boliger i den prisklasse. Er det standard blandt alle banker, at de kun belåner dyre boliger op til 60%?
Jeg vil gerne belåne 80% for at have 4 mio. kr. mere i likviditet til aktieinvestering og andet.

 Mit bud vil være at Danske Bank er bedst gearet til den type huskøb. Man kan sagtens låne op til 80% i huse i den prisklasse. (Medmindre huset ligger på Langeland eller et andet sted, hvis huset koster 7-8 gange mere end samtlige andre huse. 

 
ligger det i Gentofte er det intet problem.  

Hvornår giver en konvertering mening? 

Vi overtager vores hus 1/6. 

Vores inderste lån er 0-60 2.5% u/ afdrag på 3.276.000kr

Overvejer en konvertering for enten at komme i billigere belåning, eller indfri bilgæld på 228.000kr (~1%) - hvis kursen falder nok. Gerne begge dele. Med nuværende kurs kan vi skære 263.000kr af gælden, minus omkostninger. (Kurs 91.95 lige nu) 

What to do? :)

thebouncer skrev:

Hvornår giver en konvertering mening? 

Vi overtager vores hus 1/6. 

Vores inderste lån er 0-60 2.5% u/ afdrag på 3.276.000kr

 

Overvejer en konvertering for enten at komme i billigere belåning, eller indfri bilgæld på 228.000kr (~1%) - hvis kursen falder nok. Gerne begge dele. Med nuværende kurs kan vi skære 263.000kr af gælden, minus omkostninger. (Kurs 91.95 lige nu) 

What to do? :)

 
Hvor længe vil I blive boende der?

hermod skrev:

 
Hvor længe vil I blive boende der?

 

 Formentlig meget lang horisont. I hvert fald +10 år. Vi er i starten af 30’erne, ét barn og forhåbentlig en mere inden for det næste gode års tid. 

Månedsløn omkring 95k totalt + ferie og pension.

Hvad ville PN gøre, hvis I stod i følgende situation?

Ejendom vurderet til kr. 3.400.000 i oktober 2020. Bør kunne (konservativt) vurderes til minimum kr. 3.500.000.

RK DKK 600.000 1 % fastforrentet med afdrag (aktuel kurs på 79,90).

RK DKK 2.040.000 1 % fastforrentet uden afdrag (aktuel kurs 77,70). Afdragsfrihed udløber om 8,5 år.

Banklån på DKK 350.000, der er optaget som en boligkredit. Banklån er indfriet om 5,5 år.

Samlet husstandsindkomst på ca. DKK 95.000 brutto månedligt.

Der er risiko for en lavere husstandsindkomst inden for en kortere tidshorisont.

1 bil købt i marts 2022, der er delvist finansieret via rentefrit familielån på kr. 150.000.

Kontant indestående på ca. DKK 600.000, der udligner boligkredit.

Pt. ingen bagkant ift. ændring/salg af bolig.

Overvejelser:

(1) Omlægning af begge RK lån til et samlet F5 lån uden afdrag.

(2) Omlægning af det store RK lån til et F5 lån uden afdrag.

Vi har alle dage været glade for fast rente, men ønsker samtidig også at score en pæn (kurs)gevinst på eksisterende hovedstol samt beholde en relativ lav ydelse. Vi ønsker som sådan ikke at tænke (relativt) kortsigtet og spekulere i, om renten igen bevæger sig ned, hvorfor omlægning til nyt fastforrentet lån ikke umiddelbart synes attraktivt for os.

Hvad tænker PN?

s4lv4 skrev:

Hvad ville PN gøre, hvis I stod i følgende situation?

 

Ejendom vurderet til kr. 3.400.000 i oktober 2020. Bør kunne (konservativt) vurderes til minimum kr. 3.500.000.

RK DKK 600.000 1 % fastforrentet med afdrag (aktuel kurs på 79,90).

RK DKK 2.040.000 1 % fastforrentet uden afdrag (aktuel kurs 77,70). Afdragsfrihed udløber om 8,5 år.

Banklån på DKK 350.000, der er optaget som en boligkredit. Banklån er indfriet om 5,5 år.

 

Samlet husstandsindkomst på ca. DKK 95.000 brutto månedligt.

Der er risiko for en lavere husstandsindkomst inden for en kortere tidshorisont.

 

1 bil købt i marts 2022, der er delvist finansieret via rentefrit familielån på kr. 150.000.

Kontant indestående på ca. DKK 600.000, der udligner boligkredit.

Pt. ingen bagkant ift. ændring/salg af bolig.

 

Overvejelser:

(1) Omlægning af begge RK lån til et samlet F5 lån uden afdrag.

(2) Omlægning af det store RK lån til et F5 lån uden afdrag.

 

Vi har alle dage været glade for fast rente, men ønsker samtidig også at score en pæn (kurs)gevinst på eksisterende hovedstol samt beholde en relativ lav ydelse. Vi ønsker som sådan ikke at tænke (relativt) kortsigtet og spekulere i, om renten igen bevæger sig ned, hvorfor omlægning til nyt fastforrentet lån ikke umiddelbart synes attraktivt for os.

 

Hvad tænker PN?

 Flekskort med afdrag gennem Totalkredit, og indfri al gæld

hostrup skrev:

 

 Flekskort med afdrag gennem Totalkredit, og indfri al gæld

For den uindviede betyder ovenstående så omlægning af begge RK lån + banklån til et samlet flexkort med afdrag? 😊

s4lv4 skrev:

 

For den uindviede betyder ovenstående så omlægning af begge RK lån + banklån til et samlet flexkort med afdrag?

 Ja, væk med al gæld og et samlet lån

@hostrup - Du har styr på dit obligationsshit, så kan du ikke hurtigt komme med et input her :-)

Jeg er PT i et 1,5% fastforrentet lån der er modent til omlægning. Banken -Nordea-, vil meget gerne sælge mig det her produkt:

Banksælgerens egne ord til mig: "Hvis I er til den korte rente, har vi et andet lån vi anbefaler. Det er et banklån, hvor renten er stort set den samme som kort rente lånet når du lægger bidragssatsen til."

Jeg forstår ikke rigtig hvor det adskiller sig fra at tage en F-kort?

Pitfalls? Er det bare Nordea der vil scamme mig til at tage deres eget produkt frem for et billigere alternativ, eller ER det rent faktisk et godt produkt?

Mads Møller skrev:

@hostrup - Du har styr på dit obligationsshit, så kan du ikke hurtigt komme med et input her :-)

 

Jeg er PT i et 1,5% fastforrentet lån der er modent til omlægning. Banken -Nordea-, vil meget gerne sælge mig det her produkt:

 

 

Banksælgerens egne ord til mig: "Hvis I er til den korte rente, har vi et andet lån vi anbefaler. Det er et banklån, hvor renten er stort set den samme som kort rente lånet når du lægger bidragssatsen til."

 

Jeg forstår ikke rigtig hvor det adskiller sig fra at tage en F-kort?

 

Pitfalls? Er det bare Nordea der vil scamme mig til at tage deres eget produkt frem for et billigere alternativ, eller ER det rent faktisk et godt produkt?

Belært af arbejdsmæssig erfaring af hvad der skete efter kartoffelkuren i midt firserne, og finanskrisen i 0'erne, kan jeg kun fraråde boligfinansiering med banklån.

De sætter margin op på de produkter hvis de skulle komme i den - meget usandsynlige - situation at være presset.

Det er en hel del nemmere for dem at ramme få kunder ved at regulere her, end det vil være for dem at skrue på realkredit bidragssatsen - for en langt langt større kundegruppe.

Og Ja finanstilsynet har sat skrappere regler op for bankers ageren i forhold til bankboliglån.

Min tillid er ikke dyb nok til at jeg ville tage produktet med mindre der var en mærkbar besparelse

I forlængelse af alle de gode råd der er kommet, kan det være nogle kan hjælpe med følgende ift. hvilket lån der vil være det optimale og hvordan sammensætningen burde være. 

Ejerlejlighed: 3.400.000 

Udbetaling: Op til 400.000 

Husstand indkomst: varierende mellem 75.000 - 100.000 

Ingen lån og udgifter til andet i en normal hverdag

Bør man vælge udbetaling på 400.000 og dermed kun skulle optage et realkredit lån på de 3.000.000 DKK? 

I nuværrende tidspunkt skal man så fastrente eller bør man vælge variabel? 
Tænker umiddelbart 10 års afdragsfrihed og 20 års afdrag - eller bør man blot afdrage hvis man har mulighed for det? 

Hvis det er muligt, at overtage nuværerende ejers låns er det så at foretrække (overtagelse af et forældre køb) 

Sikkert en masse simple spørgsmål, men håber nogle fx. Hostrup kan hjælpe. 

Sneakyfox99 skrev:

I forlængelse af alle de gode råd der er kommet, kan det være nogle kan hjælpe med følgende ift. hvilket lån der vil være det optimale og hvordan sammensætningen burde være. 

 

Ejerlejlighed: 3.400.000 

Udbetaling: Op til 400.000 

Husstand indkomst: varierende mellem 75.000 - 100.000 

Ingen lån og udgifter til andet i en normal hverdag

 

Bør man vælge udbetaling på 400.000 og dermed kun skulle optage et realkredit lån på de 3.000.000 DKK? 

I nuværrende tidspunkt skal man så fastrente eller bør man vælge variabel? 
Tænker umiddelbart 10 års afdragsfrihed og 20 års afdrag - eller bør man blot afdrage hvis man har mulighed for det? 

Hvis det er muligt, at overtage nuværerende ejers låns er det så at foretrække (overtagelse af et forældre køb) 

 

Sikkert en masse simple spørgsmål, men håber nogle fx. Hostrup kan hjælpe. 

Realkreditlån er maks 80%, og der skal være plads til ejerforeningssikkerhed også, så i praksis 79%

Det betyder at du med 400K ud kommer til at have både banklån og RK lån.

Når du har banklån har du så et "dyrt" sted at kunne nedbringe gæld, og dermed bliver en del af risikoen i et flekslån taget ud af ligningen (da du bruger "besparelsen" ved flekslån til at nedbringe dyrere gæld, og dermed får fuldt udbytte af et flekslåns lavere ydelse.

Flekskort/F5 med afdrag eller evt uden afdrag for at få banklånet lynhurtigt ud af verden

Mads Møller skrev:

@hostrup - Du har styr på dit obligationsshit, så kan du ikke hurtigt komme med et input her :-)

 

Jeg er PT i et 1,5% fastforrentet lån der er modent til omlægning. Banken -Nordea-, vil meget gerne sælge mig det her produkt:

 

 

Banksælgerens egne ord til mig: "Hvis I er til den korte rente, har vi et andet lån vi anbefaler. Det er et banklån, hvor renten er stort set den samme som kort rente lånet når du lægger bidragssatsen til."

 

Jeg forstår ikke rigtig hvor det adskiller sig fra at tage en F-kort?

 

Pitfalls? Er det bare Nordea der vil scamme mig til at tage deres eget produkt frem for et billigere alternativ, eller ER det rent faktisk et godt produkt?

 Jeg har netop konverteret til dette produkt ("desværre" i kurs 83 og ikke dagens kurs :D). Jeg er som sådan helt enig med Hostrup og var også meget i tvivl. Der var to ting som jeg lagde vægt på, da jeg alligevel valgte BoligPuls; Nordea kan, som jeg forstår det, kun sætte prisen op for alle, dvs, ikke individuelt ved f.eks. arbejdsløshed/skilsmisse og (mest vigtigt for mig, da jeg spekulerer i rentefald) der er en meget fleksibel og billig  opsigelsesadgang. Rent økonomisk var forskellen i ydelsen minimal som jeg så det. 

Edit: jeg spurgte (på mail) ind til det individuelle rentetillæg, da det som jeg læser det netop giver adgang til individuelle prisændringer, men det afviste de. Da jeg har det på skrift var det tilstrækkeligt for mig. 

hostrup skrev:

Belært af arbejdsmæssig erfaring af hvad der skete efter kartoffelkuren i midt firserne, og finanskrisen i 0'erne, kan jeg kun fraråde boligfinansiering med banklån.

De sætter margin op på de produkter hvis de skulle komme i den - meget usandsynlige - situation at være presset.

Det er en hel del nemmere for dem at ramme få kunder ved at regulere her, end det vil være for dem at skrue på realkredit bidragssatsen - for en langt langt større kundegruppe.

 

Og Ja finanstilsynet har sat skrappere regler op for bankers ageren i forhold til bankboliglån.

 

Min tillid er ikke dyb nok til at jeg ville tage produktet med mindre der var en mærkbar besparelse

Endnu en - hostrup my man!

Vi har i dag bolig værdi 3,2 mdkk. Heri 1,5% fastforrentet 2,3 mdkk.

Vi har 700t i aktier (bred ETF) og 800k i frie midler i banken. Vi forventer at flytte indenfor 5 år. What to do?

Vi ønsker at få afkast af vores frie midler enten ved at investere i aktier eller omlægge lån. Her vil vi omlægge til 40% finansiering Fkort afdragsfrihed - ca. 1,3 mdkk. I dette vil vi få en kursgevinst på 250t. Vi vil efterfølgende starte en månedsopsparing på Nordnet med de sparede ydelser.

Da tidshorisonten er kort, vil vi ikke lægge alle midlerne i aktier.

Nogen input til ovenstående eller anden model? Med eller uden afdrag?

hostrup skrev:

Belært af arbejdsmæssig erfaring af hvad der skete efter kartoffelkuren i midt firserne, og finanskrisen i 0'erne, kan jeg kun fraråde boligfinansiering med banklån.

De sætter margin op på de produkter hvis de skulle komme i den - meget usandsynlige - situation at være presset.

Det er en hel del nemmere for dem at ramme få kunder ved at regulere her, end det vil være for dem at skrue på realkredit bidragssatsen - for en langt langt større kundegruppe.

 

Og Ja finanstilsynet har sat skrappere regler op for bankers ageren i forhold til bankboliglån.

 

Min tillid er ikke dyb nok til at jeg ville tage produktet med mindre der var en mærkbar besparelse

 Mange tak! 

Jeg forsøger at holde mig til F-kort hvis mulig.

PT skal jeg dog lige forstå på banken om jeg overhovedet MÅ få et F-kort/F1, da min rådgiver hævder at det kræver at jeg får hele min samlede belåning under 60%, da min gældsfaktor er over 4.

Jeg har 2,8 mil i mit hus (vurderet til 3,4mil), og 3,7 i mit sommerhus (vurderet til 5,5mil). 1,5% fastforrentet i begge… ca 0,7mil placeret i aktier på siden, og en husstandsindkomst 1,25mil/år.

Synes det virker lidt stramt at jeg ikke må konvertere til under F5 (og sådan en skal jeg ikke ha’).

Er alle banker underlagt en sådan regel, eller er det individuelt (jeg har Nordea)?

Mads Møller skrev:

 

 Mange tak! 

Jeg forsøger at holde mig til F-kort hvis mulig.

 

PT skal jeg dog lige forstå på banken om jeg overhovedet MÅ få et F-kort/F1, da min rådgiver hævder at det kræver at jeg får hele min samlede belåning under 60%, da min gældsfaktor er over 4.

Jeg har 2,8 mil i mit hus (vurderet til 3,4mil), og 3,7 i mit sommerhus (vurderet til 5,5mil). 1,5% fastforrentet i begge… ca 0,7mil placeret i aktier på siden, og en husstandsindkomst 1,25mil/år.

Synes det virker lidt stramt at jeg ikke må konvertere til under F5 (og sådan en skal jeg ikke ha’).

Er alle banker underlagt en sådan regel, eller er det individuelt (jeg har Nordea)?

Regler:

Fuldstændig styret af finanstilsynets regler.

Vi har desværre "macro prudential financial regulation" - betydende at finanstilsynet sætter regler der beskytter systemet - Fint nok. Udfordringen er desværre bare at en sådan regulering er dybt ulighedsskabende.

Rådgivning:

Kom ned under 60% - er det ikke ret tæt på med nuværende kurs på 1,5%

Hvis du ikke kan komme helt derned, så lav en dyb overvejelse i forhold til de ejede aktier. Ligger der ikke udskudt skat i dem, kan det bestemt være værd at overveje.

Nye lån:

Overvej tolags på begge ejendomme, uden afdrag op til 40%

Er skifte til F-Kort så meget en no-brainer, som man får fornemmelsen af i denne tråd?

Har selv 1 % fast m. afdrag hos TotalKredit m. restgæld på 1.3m, samt et prioritetslån på 500k med 400k på indlånskontoen. Der er planer om nye vinduer og skift til fjernvarme eller varmepumpe i horisonten, som skal finansieres herfra. Husets værdi er 4.4m. Man kan vist roligt betegne mig som risikoavers af natur, men har en solid indkomst, der kan tåle udsving i omkostninger.

huckleb skrev:

Er skifte til F-Kort så meget en no-brainer, som man får fornemmelsen af i denne tråd?

 

Har selv 1 % fast m. afdrag hos TotalKredit m. restgæld på 1.3m, samt et prioritetslån på 500k med 400k på indlånskontoen. Der er planer om nye vinduer og skift til fjernvarme eller varmepumpe i horisonten, som skal finansieres herfra. Husets værdi er 4.4m. Man kan vist roligt betegne mig som risikoavers af natur, men har en solid indkomst, der kan tåle udsving i omkostninger.

Et flekslån er matematisk det lån der giver lavest negativ EV, idet investor binder sine penge kortest. (betragtet brutto, og uden at tage højde for bidragssats)

Variansen er dog meget høj, og da boligbelåning er den største budgetpost for de fleste, er flekslån ikke en No brainer for alle.

Mem variansen er nem at håndtere, hvis låntager har stærk egenkapital, likviditet, og eller cashflow.

Du har alle tre dele 😀

Jeg har netop modtaget finansieringsudspil fra min bank - Vi er gået med en 2 lags belåning fleks kort med 0-40 UA og 40-80 med afdrag.
Udspillet ser således ud:
Lån 1:
Forventet rente pr. 01.07-2022: 0,0624
Kurs ( inkl. kursskæring 0,2): 100,1310
Bidragssats i procent pr. år: 0,6 %

Lån 2:
Forventet rente pr. 01.07-2022: 0,0624
Kurs ( inkl. kursskæring 0,2): 100,1310
Bidragssats i procent pr. år: 1,3 %

Det er gennem totalkredit. Så vidt jeg kan se af deres satser jvf. totalkredit hjemmeside, ser bidragssatserne rigtige ud, men vil gerne lige have det bekræftet fra en af de kloge hoveder herinde :-)

Er der ellers andet jeg bør være opmærksom på?
Jeg er med på der er noget forhandling ift.. stiftelsesgebyr mv. men da jeg ligeledes har erhverv i banken, betyder det mere for mig med den rigtige rådgiver, end at spare 5-10 k. i gebyrer. 

Banklån er i øvrigt sat til 3,95% i rente. Det tænker jeg er fornuftigt i  betragtning af det nuværende rente niveau. 

Pokernewbie skrev:

Jeg har netop modtaget finansieringsudspil fra min bank - Vi er gået med en 2 lags belåning fleks kort med 0-40 UA og 40-80 med afdrag.
Udspillet ser således ud:
Lån 1:
Forventet rente pr. 01.07-2022: 0,0624
Kurs ( inkl. kursskæring 0,2): 100,1310
Bidragssats i procent pr. år: 0,6 %

Lån 2:
Forventet rente pr. 01.07-2022: 0,0624
Kurs ( inkl. kursskæring 0,2): 100,1310
Bidragssats i procent pr. år: 1,3 %

Det er gennem totalkredit. Så vidt jeg kan se af deres satser jvf. totalkredit hjemmeside, ser bidragssatserne rigtige ud, men vil gerne lige have det bekræftet fra en af de kloge hoveder herinde :-)

Er der ellers andet jeg bør være opmærksom på?
Jeg er med på der er noget forhandling ift.. stiftelsesgebyr mv. men da jeg ligeledes har erhverv i banken, betyder det mere for mig med den rigtige rådgiver, end at spare 5-10 k. i gebyrer. 

Banklån er i øvrigt sat til 3,95% i rente. Det tænker jeg er fornuftigt i  betragtning af det nuværende rente niveau. 

 Lige i skabet, også bidragssatser.

Vær opmærksom på, at det med fuld realkredit og banklån er sværere at håndtere variansen. Afdragsfriheden på det inderste lån skulle dog gerne gøre at dit cashflow er højt.

Soørg din bank om du kan få banklånet som en kredit, det giver yderligere modstandskraft i forhold til variansen, og skaber afkast af likviditet.

hostrup skrev:

 

 Lige i skabet, også bidragssatser.

 

Vær opmærksom på, at det med fuld realkredit og banklån er sværere at håndtere variansen. Afdragsfriheden på det inderste lån skulle dog gerne gøre at dit cashflow er højt.

 

Soørg din bank om du kan få banklånet som en kredit, det giver yderligere modstandskraft i forhold til variansen, og skaber afkast af likviditet.

 Tak. Jeg var faktisk lidt chokeret over bidragssatsen på det yderste lån - Havde forventet den var lavere når det nu var med afdrag. 

Ift. varians, så har jeg frie likvider i mit selskab der kan trækkes ud, såfremt der bliver behov for dette. Derfor er jeg ikke så nervøs for variansen. 

Ift. kredit på banklånet, skal jeg forvente samme rente på kreditten, som ved banklånet? Eller bør den være højere, grundet den øgede frihed? 

Yderligere tillægsspørgsmål.
Vi vil naturligvis gerne have banket bankgælden af så hurtig som mulig, hvilket afdragsfriheden på det inderste lån skal hjælpe til med. Hvad er det bedste move i forhold til den opsparede likviditet på det inderste lån, samt yderligere løbende opsparing?
Jeg overvejer at oprette en konto hos nordnet og investere den løbende opsparing heri, for at kunne trække det ud når vi rammer beløbet til indfrielse af banklånet. Jeg kan dog ikke helt finde ud af om tidshorisonten for dette er for kort - Realistisk burde vi have opsparet beløbet på 3-4 år, hvis vi antager det er uden aktiegevinst. 
Hvis ikke nordnet er aktuelt, hvad er der så af muligheder? 

På forhånd tak :-) 

Pokernewbie skrev:

 

 Tak. Jeg var faktisk lidt chokeret over bidragssatsen på det yderste lån - Havde forventet den var lavere når det nu var med afdrag. 

Ift. varians, så har jeg frie likvider i mit selskab der kan trækkes ud, såfremt der bliver behov for dette. Derfor er jeg ikke så nervøs for variansen. 

Ift. kredit på banklånet, skal jeg forvente samme rente på kreditten, som ved banklånet? Eller bør den være højere, grundet den øgede frihed? 

Yderligere tillægsspørgsmål.
Vi vil naturligvis gerne have banket bankgælden af så hurtig som mulig, hvilket afdragsfriheden på det inderste lån skal hjælpe til med. Hvad er det bedste move i forhold til den opsparede likviditet på det inderste lån, samt yderligere løbende opsparing?
Jeg overvejer at oprette en konto hos nordnet og investere den løbende opsparing heri, for at kunne trække det ud når vi rammer beløbet til indfrielse af banklånet. Jeg kan dog ikke helt finde ud af om tidshorisonten for dette er for kort - Realistisk burde vi have opsparet beløbet på 3-4 år, hvis vi antager det er uden aktiegevinst. 
Hvis ikke nordnet er aktuelt, hvad er der så af muligheder? 

På forhånd tak :-) 

Din indtægt - er den fra firmaet eller er firmaet ved siden af lønnet beskæftigelse?

Min primære indtægt kommer ikke fra firmaet. Jeg hiver dog løn ud fra firmaet, for at ramme optimal skattesats. 

Er meget imponeret over rådgivningen herinde så tænkte lige at høre hvad i tænker om mit lån.
Nuværende lån er et 1.5% fastforrentet på 2,7 mill. Huset er vurderet til 3.4 mill.
Udover det har vi et billån på 220.000kr.

Skal jeg bare opkonvertere til nyt fast lån og få udbetalt nok til at få bil lånet væk eller hvad tænker i er smartest?
Håber det giver mening er lidt på dybt vand her😄
Med venlig hilsen
Rasmus

Pokernewbie skrev:

Min primære indtægt kommer ikke fra firmaet. Jeg hiver dog løn ud fra firmaet, for at ramme optimal skattesats. 

 Tak - jeg går i det følgende ud fra at det betyder du ikke betaler topskat.

0,5% ekstra i rente ville jeg i din situation godt acceptere for at få banklånet som en kredit.

Jeg ville ikke bruge Nordnet opsparing til at spare sammen til at indfri lånet på en gang - når du bevæger dig på aktiemarkedet kommer der en masse skattehensyn ind over, som gør det hurtigt kan blive en dyr vej at placere midlertidigt.

hostrup skrev:

 

 Tak - jeg går i det følgende ud fra at det betyder du ikke betaler topskat.

 

0,5% ekstra i rente ville jeg i din situation godt acceptere for at få banklånet som en kredit.

 

Jeg ville ikke bruge Nordnet opsparing til at spare sammen til at indfri lånet på en gang - når du bevæger dig på aktiemarkedet kommer der en masse skattehensyn ind over, som gør det hurtigt kan blive en dyr vej at placere midlertidigt.

 Korrekt, ingen topskat.

Jeg læser det som om du mener at den bedste løsning er at få oprettet lånet som kredit, fremfor investering eller andet? 
Ved kreditten sparer jeg rente af det indestående, hvorimod ved investering vil variansen være markant højere med den korte tidshorisont. Korrekt? 

Endnu engang tak :-)

hostrup skrev:

 

 Lige i skabet, også bidragssatser.

 

Vær opmærksom på, at det med fuld realkredit og banklån er sværere at håndtere variansen. Afdragsfriheden på det inderste lån skulle dog gerne gøre at dit cashflow er højt.

 

Soørg din bank om du kan få banklånet som en kredit, det giver yderligere modstandskraft i forhold til variansen, og skaber afkast af likviditet.

 Hej Hostrup 

Vi endte med 2.5% 0-60 og 60-80 F5. Lånene træder i kraft 1/6, og jeg holder således meget øje med kurserne, for at lave en skrå konvertering. 
Vi vil derfor gå 0-60% F-kort uden afdrag, da jeg går ud fra vi hænger på F5’eren, da den er for dyr at komme af med? Eller er der fidus i at æde tabet og så gå 0-40 UA og 40-80 MA? 

Tak!  

Phetter skrev:

Er meget imponeret over rådgivningen herinde så tænkte lige at høre hvad i tænker om mit lån.
Nuværende lån er et 1.5% fastforrentet på 2,7 mill. Huset er vurderet til 3.4 mill.
Udover det har vi et billån på 220.000kr.

Skal jeg bare opkonvertere til nyt fast lån og få udbetalt nok til at få bil lånet væk eller hvad tænker i er smartest?
Håber det giver mening er lidt på dybt vand her

 Hvis du samler til et fastforrentet lån, spreder du reelt din betaling af bilen ud over 30 år.

Det gør du kan opkonverterer og sammenlægge med nærmest uændret samlet ydelse, hvorimod en alm opkonvertering normalt giver højere ydelse.

Ja du skal konvertere, om det skal være til nyt fast eller fleks er et spørgsmål om dine præferencer.

Hvornår konvertering er optimal, er umuligt at sige, men det betyder mindre ved opkonvertering end ved skrå konvertering.

Pokernewbie skrev:

 

 Korrekt, ingen topskat.

Jeg læser det som om du mener at den bedste løsning er at få oprettet lånet som kredit, fremfor investering eller andet? 
Ved kreditten sparer jeg rente af det indestående, hvorimod ved investering vil variansen være markant højere med den korte tidshorisont. Korrekt? 

Endnu engang tak :-)

 Jeps

Både varians og skat ved likvidering gør jeg ikke ser det som optimalt at kommer cashflowet forbi aktiemarkedet.

thebouncer skrev:

 Hej Hostrup 

Vi endte med 2.5% 0-60 og 60-80 F5. Lånene træder i kraft 1/6, og jeg holder således meget øje med kurserne, for at lave en skrå konvertering. 
Vi vil derfor gå 0-60% F-kort uden afdrag, da jeg går ud fra vi hænger på F5’eren, da den er for dyr at komme af med? Eller er der fidus i at æde tabet og så gå 0-40 UA og 40-80 MA? 

 

Tak!  

 Det går hurtigt pt..... Du kan skære af restgælden inden lånet er reelt igangsat 😀

Lidt mere info om din belåning kan bruges.

Hvis du omlægger, bliver din 0-60% til 0-55% ca, hvilket betyder at du bidragsmæssigt har et "hul" 55-60%

Hvis du kan få långiver med, så nyt 0-60% flekskort og provenuet udbetalt.

hostrup skrev:

 

 Hvis du samler til et fastforrentet lån, spreder du reelt din betaling af bilen ud over 30 år.

 

Det gør du kan opkonverterer og sammenlægge med nærmest uændret samlet ydelse, hvorimod en alm opkonvertering normalt giver højere ydelse.

 

Ja du skal konvertere, om det skal være til nyt fast eller fleks er et spørgsmål om dine præferencer.

 

Hvornår konvertering er optimal, er umuligt at sige, men det betyder mindre ved opkonvertering end ved skrå konvertering.

 

Phetter skrev:

Tusind tak for svar.
Er der en mulighed for at få mere til rådighed om måneden? Med små børn kunne det være fint at have lidt mere mens børnene er små.
Kan ma dele lånet op så der er afdragsfrihed på noget af det og afdrage på resten? Stoler ikke helt på banken derfor jeg spørger

 Hvis du vil fortsætte i fastforrentet er der ikke nogen anbefalelsværdig måde at sammensætte lån på der giver dig mere likviditet til en rimelig pris.

Mere likviditet skaffer du bedst ved at få et lidt højere lån end absolut nødvendigt - 50-100k ekstra.

Næste gang der skal konverteres får du lavere ydelse hvis det er en nedkonvertering. Er det en opkonvertering næste gang kan du sandsynligvis tage likviditet ud igen.

Så likviditetsbehovet løser sig - med mindre renteudvikling er flad. Skulle det udvikle sig sådan, skal du dog ikke fortvivle: Du/I afdrager et ret pænt beløb hver måned, og du kan derfor med pæn sandsynlighed få banken til at stille en kassekredit

hostrup skrev:

 

 Hvis du vil fortsætte i fastforrentet er der ikke nogen anbefalelsværdig måde at sammensætte lån på der giver dig mere likviditet til en rimelig pris.

 

Mere likviditet skaffer du bedst ved at få et lidt højere lån end absolut nødvendigt - 50-100k ekstra.

 

Næste gang der skal konverteres får du lavere ydelse hvis det er en nedkonvertering. Er det en opkonvertering næste gang kan du sandsynligvis tage likviditet ud igen.

 

Så likviditetsbehovet løser sig - med mindre renteudvikling er flad. Skulle det udvikle sig sådan, skal du dog ikke fortvivle: Du/I afdrager et ret pænt beløb hver måned, og du kan derfor med pæn sandsynlighed få banken til at stille en kassekredit

Phetter skrev:

Tak for hjælpen!

 Meget velkommen

Kenneth_h89 skrev:

Endnu en - hostrup my man!


Vi har i dag bolig værdi 3,2 mdkk. Heri 1,5% fastforrentet 2,3 mdkk.


Vi har 700t i aktier (bred ETF) og 800k i frie midler i banken. Vi forventer at flytte indenfor 5 år. What to do?


Vi ønsker at få afkast af vores frie midler enten ved at investere i aktier eller omlægge lån. Her vil vi omlægge til 40% finansiering Fkort afdragsfrihed - ca. 1,3 mdkk. I dette vil vi få en kursgevinst på 250t. Vi vil efterfølgende starte en månedsopsparing på Nordnet med de sparede ydelser.


Da tidshorisonten er kort, vil vi ikke lægge alle midlerne i aktier.


Nogen input til ovenstående eller anden model? Med eller uden afdrag?

hostrup skrev:

 

Regler:

Fuldstændig styret af finanstilsynets regler.

Vi har desværre "macro prudential financial regulation" - betydende at finanstilsynet sætter regler der beskytter systemet - Fint nok. Udfordringen er desværre bare at en sådan regulering er dybt ulighedsskabende.

 

Rådgivning:

Kom ned under 60% - er det ikke ret tæt på med nuværende kurs på 1,5%

Hvis du ikke kan komme helt derned, så lav en dyb overvejelse i forhold til de ejede aktier. Ligger der ikke udskudt skat i dem, kan det bestemt være værd at overveje.

 

Nye lån:

Overvej tolags på begge ejendomme, uden afdrag op til 40%

 Jeg har snakket lidt mere med banken, og det helt rigtige vil være at vi får preset vores samlede belåning ned under 60% så vi kan hoppe i F-kort. Dog ser det efterhånden så godt ud med den kursgevinst vi får ved at lukke vores 1,5%-fast, at det stort set er nok, og er det ikke det, så skyder jeg et "lille" beløb ekstra ind fra aktieopsparingen og så er vi i mål.

Det er samlet et helt absurt beløb jeg kan skære af vores lån ved at lave den manøvre. Fedt at man kan være heldig på "obligationscasinoet" en gang i mellem ;-)

Det er en tråd med super god info og nu prøver jeg lige med vores lån.
Vi har en restgæld på 1.200.000kr til 1.5 % og banklån på ca 218.000kr. Til 3,75% ved pensam bank.

Vi har købt huset i juli sidste år til 1.550.000kr og vurderet til 1.650.000 ved Totalkredit og 1.700.000kr ved realkredit Danmark. Vi kan skifte omkostningsfrit til RD igennem danske bank
Vi
Kan se mange svar går på to lags belåning når det er ved Totalkredit, men vurderingen er lige en tak højere ved RD.

Vi overvejer at renovere huset indenfor et par år og planen er at bo her i mange år.

Er der nogen input til det ?

På forhånd tak

ElTalente skrev:

Det er en tråd med super god info og nu prøver jeg lige med vores lån.
Vi har en restgæld på 1.200.000kr til 1.5 % og banklån på ca 218.000kr. Til 3,75% ved pensam bank.

Vi har købt huset i juli sidste år til 1.550.000kr og vurderet til 1.650.000 ved Totalkredit og 1.700.000kr ved realkredit Danmark. Vi kan skifte omkostningsfrit til RD igennem danske bank
Vi
Kan se mange svar går på to lags belåning når det er ved Totalkredit, men vurderingen er lige en tak højere ved RD.

Vi overvejer at renovere huset indenfor et par år og planen er at bo her i mange år.

Er der nogen input til det ?

På forhånd tak

 RDs bidragsstruktur betyder, at hvis realkreditbelåningen er >60%, får man "det store" bidragstillæg for afdragsfrihed, dvs. man betaler tillæg for afdragsfrihed, som var der tale om et afdragsfrit lån fra 0% til 80%. Derfor er tolagsbelåning med to realkreditlån ikke attraktivt hos RD, når realkreditbelåningen er >60%.

Jeg har hørt, at Danske Bank/RD har accepteret at lave realkreditlån 0-60 og så et Danske Bolig Fri fra 60% og op, for på den måde at få "det lille" tillæg for afdragsfrihed på realkreditlånet, idet Danske Bolig Fri er et banklån. Du kan evt. spørge efter den kombi. Ellers er 2-lagsbelåning hos RD næppe aktuelt for jer.

Pokernewbie skrev:

 

 Korrekt, ingen topskat.

Jeg læser det som om du mener at den bedste løsning er at få oprettet lånet som kredit, fremfor investering eller andet? 
Ved kreditten sparer jeg rente af det indestående, hvorimod ved investering vil variansen være markant højere med den korte tidshorisont. Korrekt? 

Endnu engang tak :-)

Kenneth_h89 skrev:

Nogen input @hostrup?

 Synes dit oplæg ser fint ud.

omlægning og brug af likvider til nedbringelse giver fint afkast af likviderne,.

Da i ikke har lang tids horisont i samme bolig er det i mine øjne rigtigt ikke at komme flere likvider i aktiemarkedet, da i - afhængig af det fremtidige boligvalg - kan komme til at skulle bruge al til rådighed kapital.

Så skal du realisere aktier uhensigtsmæssigt i forhold til varians og skat.

henry skrev:

 

 RDs bidragsstruktur betyder, at hvis realkreditbelåningen er >60%, får man "det store" bidragstillæg for afdragsfrihed, dvs. man betaler tillæg for afdragsfrihed, som var der tale om et afdragsfrit lån fra 0% til 80%. Derfor er tolagsbelåning med to realkreditlån ikke attraktivt hos RD, når realkreditbelåningen er >60%.

 

Jeg har hørt, at Danske Bank/RD har accepteret at lave realkreditlån 0-60 og så et Danske Bolig Fri fra 60% og op, for på den måde at få "det lille" tillæg for afdragsfrihed på realkreditlånet, idet Danske Bolig Fri er et banklån. Du kan evt. spørge efter den kombi. Ellers er 2-lagsbelåning hos RD næppe aktuelt for jer.

 Helt enig. 2 lags hos ddb/RD skal være med 0-60% uden afdrag og toppen som bolig fri.

ElTalente skrev:

Det er en tråd med super god info og nu prøver jeg lige med vores lån.
Vi har en restgæld på 1.200.000kr til 1.5 % og banklån på ca 218.000kr. Til 3,75% ved pensam bank.

Vi har købt huset i juli sidste år til 1.550.000kr og vurderet til 1.650.000 ved Totalkredit og 1.700.000kr ved realkredit Danmark. Vi kan skifte omkostningsfrit til RD igennem danske bank
Vi
Kan se mange svar går på to lags belåning når det er ved Totalkredit, men vurderingen er lige en tak højere ved RD.

Vi overvejer at renovere huset indenfor et par år og planen er at bo her i mange år.

Er der nogen input til det ?

På forhånd tak

 Omlæg og realisere kursgevinsten.

2 lags giver ikke stor besparelse ved små lån, så tag et helt alm lån med afdrag - fast eller Flex efter temperament

RD er en lidt dyrere krf end total, men med 3% højere vurdering og gratis oprettelse, bliver RD nok anbefalelsesværdigt

henry skrev:

 

 RDs bidragsstruktur betyder, at hvis realkreditbelåningen er >60%, får man "det store" bidragstillæg for afdragsfrihed, dvs. man betaler tillæg for afdragsfrihed, som var der tale om et afdragsfrit lån fra 0% til 80%. Derfor er tolagsbelåning med to realkreditlån ikke attraktivt hos RD, når realkreditbelåningen er >60%.

 

Jeg har hørt, at Danske Bank/RD har accepteret at lave realkreditlån 0-60 og så et Danske Bolig Fri fra 60% og op, for på den måde at få "det lille" tillæg for afdragsfrihed på realkreditlånet, idet Danske Bolig Fri er et banklån. Du kan evt. spørge efter den kombi. Ellers er 2-lagsbelåning hos RD næppe aktuelt for jer.

hostrup skrev:

 

 Omlæg og realisere kursgevinsten.

2 lags giver ikke stor besparelse ved små lån, så tag et helt alm lån med afdrag - fast eller Flex efter temperament

 

RD er en lidt dyrere krf end total, men med 3% højere vurdering og gratis oprettelse, bliver RD nok anbefalelsesværdigt

ElTalente skrev:

Tak for svaret - jeg prøver at forelægge det for banken :)





Hvis renten falder igen og vil vil konvertere til en lavere rente - er det så rigtigt forstået det bedst /billigst med fast rente ?

 Hvis hvilken rente falder ?

Nej - flekskort vil være billigst ved rentefald, idet det ikke kræver omlægning eller afventer refinansiering af F1-F5

hostrup skrev:

 

 Det går hurtigt pt..... Du kan skære af restgælden inden lånet er reelt igangsat

 Hej igen, og mange tak for alle dine input! 

Da vores bank slet ikke var lydhør overfor andet end en opkonvertering, gik jeg på mybanker og fik tilbud.

En ny bank er umiddelbart med på at lade os gå F-kort, men kun på det fulde lånebeløb med afdrag.
Det indebærer en konvertering af vores 2.5% UA samt 60-80 F5.

Vi vil med 0-80 F-kort med afdrag have samme ydelse som med ovenstående konstruktion - dog vil langt størstedelen jo være afdrag. Jeg er med på at vi som sådan ikke har glæde af vores afdrag (da det i sidste ende vil kræve vores bank leger med, hvis vi vil låne op) 
Men det er stadig fristende med højere afdrag, og man kunne evt som buffer få udbetalt provenuet til at betale billån ud, og derfor spare 3.400kr/måned fremadrettet. Vil det være måden at gøre det på, og samtidig få lidt luft ind i rådighedsbeløbet?

Tak for indspark!

Jeg står med er hus til salg, dog uden nogen udsigt til lige med det samme at få solgt. Hvordan skal jeg forholde mig i forhold til lån?

Sidder lige nu i et 1% fastforrentet uden afdrag på 1,95 millioner. Kan det svare sig at opkonvertere nu? Trods gebyrer mm. Er der stadig en gevinst på mellem 3-400.000,-

thebouncer skrev:

 

 Hej igen, og mange tak for alle dine input! 

Da vores bank slet ikke var lydhør overfor andet end en opkonvertering, gik jeg på mybanker og fik tilbud.

En ny bank er umiddelbart med på at lade os gå F-kort, men kun på det fulde lånebeløb med afdrag.
Det indebærer en konvertering af vores 2.5% UA samt 60-80 F5.

Vi vil med 0-80 F-kort med afdrag have samme ydelse som med ovenstående konstruktion - dog vil langt størstedelen jo være afdrag. Jeg er med på at vi som sådan ikke har glæde af vores afdrag (da det i sidste ende vil kræve vores bank leger med, hvis vi vil låne op) 
Men det er stadig fristende med højere afdrag, og man kunne evt som buffer få udbetalt provenuet til at betale billån ud, og derfor spare 3.400kr/måned fremadrettet. Vil det være måden at gøre det på, og samtidig få lidt luft ind i rådighedsbeløbet?

Tak for indspark!

 Ja den sidder lige i skabet med at tage billånet ind.

50.000 på en budgetkonto er en super buffer, og så overføre mere end startydelsen på realkreditten - eks svarende til 1% rentestigning, så der løber lidt på løbende.

mberggreen skrev:

Jeg står med er hus til salg, dog uden nogen udsigt til lige med det samme at få solgt. Hvordan skal jeg forholde mig i forhold til lån?

Sidder lige nu i et 1% fastforrentet uden afdrag på 1,95 millioner. Kan det svare sig at opkonvertere nu? Trods gebyrer mm. Er der stadig en gevinst på mellem 3-400.000,-

 Snak med banken om at indfri lånet og skylde restgælden til dem.

Går ikke ud fra i skulle have problemer med at genoptage realkredit in case noget sker og i bliver boende.

Måske jeg underfortolker at du skriver "uden udsigt" ?

Er boligen beliggende hvor der er meget begrænset handel ?

Så prøver jeg også lige herinde:

Hus:

F-Kort UA 

Aktuel -0,21%

Restgæld 2.40M

Bidrag 1,16%

(27 år tilbage) (7år afdragsfrihed tilbage)

Prioritetslån 236K (med 200K på kontoen)

(3,5år tilbage)

Ca vurdering på 3.4M

Sommerhus:

Fast 1% MA

Restgæld 1.27M

Bidrag 0,72%

(28år tilbage)

Ca vurdering på 2,0M

Prioritetslån 383K (med 300K på kontoen)

(28 år tilbage)

Bil 1.

1,75% VA

Restgæld 355K

7,2 år tilbage.

Bil 2.

1,6% VA

Restgæld 40K

2,2 år tilbage.

- Derudover ca 300K i div porteføljer.

- Samlet husstandsindkomst ca 100K pr måned og forventet stigning.

- Vi har ikke planer om, at hverken skulle flytte eller sælge sommerhuset indenfor de næste 10-15 år.

Jeg må sige, at jeg kan ikke overskue om jeg bare skal være tilfreds med situationen og bare afvente lige p.t.?

/KK

Er der nogle ide ved at overveje et lån med rentemax 1%(5 år) eller 1,5% (10år) nu hvor forventninger til den korte rente stiger hen imod 2023-2024? 

Eller er der større værdi i at tage den eventuelle varians der på kort sigt kan komme for så at få den lavere rente igen ved et F-kort lån? 

Og er det overhovedet nogen værdi eller mening i, at tage et fastforrentet til 3,6% som de ligger i pt? Hvad skulle argumenterne være for dette, har meget svært ved at se værdien i dette kontra måske at tage et rentemax hvis mange vil have sikkerhed på den korte bane. 

På forhånd tak for råd og tanker. Det er tale om et ny optagelse af er lån og ikke omlægning. 

kkdk skrev:

Så prøver jeg også lige herinde:

 

Hus:

F-Kort UA 

Aktuel -0,21%

Restgæld 2.40M

Bidrag 1,16%

(27 år tilbage) (7år afdragsfrihed tilbage)

 

Prioritetslån 236K (med 200K på kontoen)

(3,5år tilbage)

 

Ca vurdering på 3.4M

 

Sommerhus:

Fast 1% MA

Restgæld 1.27M

Bidrag 0,72%

(28år tilbage)

 

Ca vurdering på 2,0M

 

Prioritetslån 383K (med 300K på kontoen)

(28 år tilbage)

 

Bil 1.

1,75% VA

Restgæld 355K

7,2 år tilbage.

 

Bil 2.

1,6% VA

Restgæld 40K

2,2 år tilbage.

 

- Derudover ca 300K i div porteføljer.

- Samlet husstandsindkomst ca 100K pr måned og forventet stigning.

- Vi har ikke planer om, at hverken skulle flytte eller sælge sommerhuset indenfor de næste 10-15 år.

 

Jeg må sige, at jeg kan ikke overskue om jeg bare skal være tilfreds med situationen og bare afvente lige p.t.?

 

/KK

 

Jeg var faktisk ved at regne det hele igennem med lavere belåninger, men tror I vil komme af med for mange omkostninger for omlægningerne ift. hvad der evt. er at hente på bidrag pt., så jeg droppede det meste igen. :-)

En anbefaling kunne dog være at snuppe den kursgevinst der ligger på sommerhuset også gå i F-kort, så I kan navigere i markedet senere igen. Kursgevinsten vil kunne skære omkring 250.000 kr. af Jeres restgæld pt, så vidt jeg kan regne ud.

De fleste kloge hoveder mener at de korte renter stiger nu her, jeg læste lige et par af bankerne der regner med omkring 1,5% inden for 1,5 års tid. Vi så dog ret voldsomme hop både her for nyligt og under finanskrisen, derfor ville jeg vælge F-kort, så mulighederne står åbne hvis der sker noget i den dur. Selv hvis renten skulle stige til 1,5%, vil Jeres ydelse være status quo isoleret set på sommerhuset, grundet lavere restgæld på det nye lån og mindre bidragsoptimering.

Så kommer der endnu et konverterings spørgsmål.

Vi sidder i dag med et 1% fastforrentet lån med 10 års afdragsfrihed som udløber om lidt over 7 år.

Huset kostede 2.325.000 da vi købte det og er senest blevet vurderet til 2.750.000 efter vi har lavet nyt køkken.

Restgælden hos totalkreditten er 2.169.000 og ved at gå i en F1 kort kan vi skærer 436.000 af gælden. Vores økonomi er fin, tænker det næsten er for dumt ikke at springe på denne mulighed med tanke på hvad der sker rundt omkring i verdenen hvor jeg tror at vi indenfor 2-3 år kommer til at se rentefald igen.

Planen er at blive boende i næste +10 år.

Hvordan ville i angribe denne case?

Jeg bliver lidt rådevild over de muligheder der findes nu. Hvis jeg konventer mit afdragfrie F5 lån til Fkort, kan jeg skærer 98.000kr af min restgæld. 
jeg forstår mig ikke på Fkort, andet end renten  bliver fastsat for et halv år af gangen. 

Johen88 skrev:

Jeg bliver lidt rådevild over de muligheder der findes nu. Hvis jeg konventer mit afdragfrie F5 lån til Fkort, kan jeg skærer 98.000kr af min restgæld. 
jeg forstår mig ikke på Fkort, andet end renten  bliver fastsat for et halv år af gangen. 

djoffer skrev:

Hvad er du i tvivl om? Siger vel sig selv at rentetilpasning hvert halve år giver større usikkerhed, men ellers er det jo det samme:)

 Ja en større usikkerhed, men jeg ved ikke hvad der påvirker den korte rente. Hvis jeg tager udgangspunkt i, at F5 skal refinansieres om 3 år fra nu, så er min mulighed for gevinst vel væk til den tid?

Er der en der kan forklare hvordan man kan skære af restgæld på flexlån ved at konvertere?

- jeg troede ikke man kunne købe dem tilbage til under kurs 100. 

Torstens skrev:

Er der en der kan forklare hvordan man kan skære af restgæld på flexlån ved at konvertere?

- jeg troede ikke man kunne købe dem tilbage til under kurs 100. 

 Man kan også indfri flekslån ved at købe obligationer til dagskurs, og hvis renten er steget væsentligt siden refinansiering, kan der være en kursgevinst. 

Det kan typisk ikke betale sig at konvertere et flekslån alene for at opnå en kursgevinst.

henry skrev:

 

 Man kan også indfri flekslån ved at købe obligationer til dagskurs, og hvis renten er steget væsentligt siden refinansiering, kan der være en kursgevinst. 

 

Det kan typisk ikke betale sig at konvertere et flekslån alene for at opnå en kursgevinst.

 Tak for info.

Kan du som tillæg forklare hvorfor det er en god ide at gå fra fast til F-Kort lige nu. 

Jeg har personligt lige lagt mit 2% fast til 4% fast, og skiftede fra 1% fast til 2% fast i oktober sidste år.

Men burde jeg have valgt F-Kort i stedet for de 4%?

Konvertering af flekslån for kursgevinst er no go - fordi fortjenesten er skattepligtig. (Med mindre indfrielse af flekslånet sker i forbindelse med salg af boligen)

Torstens skrev:

 

 Tak for info.

 

Kan du som tillæg forklare hvorfor det er en god ide at gå fra fast til F-Kort lige nu. 

 

Jeg har personligt lige lagt mit 2% fast til 4% fast, og skiftede fra 1% fast til 2% fast i oktober sidste år.

 

Men burde jeg have valgt F-Kort i stedet for de 4%?

 Flekskort er teoretisk billigste lån.  (I poker termer mindst negativ EV)

Variansen er dog enorm.

Men for lånere med eksisterende fastforrentede lån, vil det oftest være et godt valg - da den forøgede egenkapital som indfrielsen giver kan bruges til at håndtere den risiko der ligger i den svingende ydelse der er på flekslån.

Konverteringen betaler nærmest sig selv i form af sparet bidrag (afhængig af belåningsgrad)

hostrup skrev:

 

 Flekskort er teoretisk billigste lån.  (I poker termer mindst negativ EV)

 

Variansen er dog enorm.

 

Men for lånere med eksisterende fastforrentede lån, vil det oftest være et godt valg - da den forøgede egenkapital som indfrielsen giver kan bruges til at håndtere den risiko der ligger i den svingende ydelse der er på flekslån.

 

Konverteringen betaler nærmest sig selv i form af sparet bidrag (afhængig af belåningsgrad)

 OK, tak for info - bidrag er dog noget lavere på de fastforrentede lån med højere rente også.

Torstens skrev:

 

 OK, tak for info - bidrag er dog noget lavere på de fastforrentede lån med højere rente også.

 Tjah, Bidragssats er lavere på fastforrentet, bidrag er ikke nødvendigvis lavere - det afhænger af kurser.

pt betaler man jo ret kraftigt forhøjet bidrag af kursværdien af et lavtforrentet fastrente

skovkaer skrev:

Så kommer der endnu et konverterings spørgsmål.

 

Vi sidder i dag med et 1% fastforrentet lån med 10 års afdragsfrihed som udløber om lidt over 7 år.

Huset kostede 2.325.000 da vi købte det og er senest blevet vurderet til 2.750.000 efter vi har lavet nyt køkken.

 

Restgælden hos totalkreditten er 2.169.000 og ved at gå i en F1 kort kan vi skærer 436.000 af gælden. Vores økonomi er fin, tænker det næsten er for dumt ikke at springe på denne mulighed med tanke på hvad der sker rundt omkring i verdenen hvor jeg tror at vi indenfor 2-3 år kommer til at se rentefald igen.

 

Planen er at blive boende i næste +10 år.

 

Hvordan ville i angribe denne case?

 Jeg ville gå efter en skrå konvertering (dvs fra 1% fast til Rente Max variabel) i stedet for en lodret (dvs fra 1% fast til 4% fast. Men hvis du er glad for sikkerhed og gerne vil bevare muligheden for let at omlægge igen kan den lodrette konvertering sagtens forsvares. 

Du kan selv regne ud hvornår den lodrette løsning ikke kan betale sig længere. Hvis du fx sparer 436.000 på at omlægge men din kvartalsvis ydelse så stiger x-antal tusinde. 

Hvis du konverterer om til et kort variabelt lån vil din ydelse være noget lavere end ved et højere fastforrentet lån, men du har selvfølgelig usikkerheden med at renten kan stige yderligere. 

Jeg står i næsten samme situation som dig og tror snart jeg foretager den skrå konvertering. 

Jeg er helt på linje med Vesper

Vi har et 1% lån med afdrag, ca. 27 års løbetid, restgæld ca. 2,7 mio., gammel vurdering er vist 4,6 mio.

Jeg har et åbent tilbud liggende på en Danske Bolig Fri (et banklån også baseret på Cibor3M), men med en væsentlig lavere pris for konvertering, omkring 9k i stedet for 25k. Vi kan få restgælden ned på 2,2 mio. og med en ny vurdering på 5,65 mio., så kommer vi under de "magiske" 40% belåning :-)

Lurer med på siden på kursudviklingen. Lige nu ligger vores gamle obligation og svinger omkring 80-81. Det eneste irriterende med den skrå konvertering er, at man helst skal time markedet lidt, hvilket alle ved ikke er umuligt!

1% RealkreditDK

Bevæggrunden for mig/os er to ting:

1) Jeg er på linje med hostup. I længden er de variable forrentede lån rente bare billigere, det viser alle længere tids serie analyser. Man skal bare kunne klare udsvingene.

2) Jeg frygter en form for recesion. Vi står og kigger på den perfekte storm. Hvis det sker, så vil centralbankerne (måske) blive tvunget til at lempe en smule på "strammer skruen". Derfor tror jeg ikke på, at Cibor3M plus diverse tillæg kommer over 3,5%-4% som jeg lige nu skal lægge mig i, hvis det skal være fast rente. 

40% er på ingen måde en "magisk" grænse, og bidraget er fastsat vægtet 

Der er mig bekendt kun en grænse på et produkt de r er vigtig ikke at overskride, og det er 60% ved afdragsfrit lån hos RD. Lige præcis det er det voldsomt dyrt eks at ramme 61%

hostrup skrev:

40% er på ingen måde en "magisk" grænse, og bidraget er fastsat vægtet 

 

Der er mig bekendt kun en grænse på et produkt de r er vigtig ikke at overskride, og det er 60% ved afdragsfrit lån hos RD. Lige præcis det er det voldsomt dyrt eks at ramme 61%

 

 

 Er det ikke voldsomt dyrt ved alle banker, og bare dyrere ved RD?

Torstens skrev:

 

 Er det ikke voldsomt dyrt ved alle banker, og bare dyrere ved RD?

 Nej RDs regler er anderledes end de andre institutter.

overskridelse af 60% hos RD gør at tillæg for afdragsfrihed stiger fra 0,1 til 0,3% på hele gælden.

hos de øvrige krf vægtes tillægget bare

hostrup skrev:

40% er på ingen måde en "magisk" grænse, og bidraget er fastsat vægtet

"Magisk" var også i anførselstegn. Det er er bare en uforklarlig tilfredsstillelse over at ramme først 60% og dernæst 40%. Det er bestemt ikke rationelt. Ligesom det også er skørt når en person siger, at han vil have 1 million på bankbogen inden han/hun bliver X år.

Til gengæld er jeg ved at gå ud af mit gode skind over denne her skrå once-in-a-lifetime konvertering, hvor jeg helst vil indfrie min option når kurserne er færdige med at falde "stejlt" og flader lidt ud ... og jeg inderst inde godt ved, at det er rent held om jeg rammer den lige i røven.

Synes du skal vende din tankegang om - hver eneste dag du ikke omlægger koster.

Ydermere - få nu lånt op til 60%, og tag lånet afdragsfrit, og få investeret massivt i andre aktiver.

Jeg tænker der vel også er børn - start deres liv op tidligt på boligmarkedet, kickstart deres pensionsopsparing etc

hostrup skrev:

Synes du skal vende din tankegang om - hver eneste dag du ikke omlægger koster. 

Vrøvl! Hvert kurspoint giver mig/os 27.000 skattefrit. Det kan en smule forbedret bidragssats på ingen måde kompensere for. Havde vi lavet en hurtig konvertering som du har anbefalet igennem flere tråde (f.eks januar i år), var vi gået glip af en kursgevinst på ca. DKK 400.000. Og med en galopperende inflation og en forward-kurve med voldsomt stigende renter var det egentlig en no-brainer at vente (specielt når man helt gratis kan have sin option liggende åben gennem et lånetilbud).

hostrup skrev:

Ydermere - få nu lånt op til 60%, og tag lånet afdragsfrit, og få investeret massivt i andre aktiver.

Jeg tænker der vel også er børn - start deres liv op tidligt på boligmarkedet, kickstart deres pensionsopsparing etc

Jeg tror du skal lære en lille smule om risiko spredning. Vi har pensionsopsparinger med max risiko for ca. 5 mio, et hus i Kbh.-området til 6+ mio. Hvorfor i alverden skulle jeg/vi geare vores portefølje yderligere med aktiver der er tæt på 100% korreleret mod vores pension/bolig? Specielt når vi stirrer ind i den perfekte storm? Jo jo, der skal nok komme et forældre køb eller to på et tidspunkt, men lige nu har jeg/vi ikke behov for yderligere risiko.

Helt generelt tror jeg du skal differentiere dine råd en smule. Du giver stort set det samme råd til alle - uanset risikovillighed, formue, boligforhold osv. 

rickrick skrev:

Vrøvl! Hvert kurspoint giver mig/os 27.000 skattefrit. Det kan en smule forbedret bidragssats på ingen måde kompensere for. Havde vi lavet en hurtig konvertering som du har anbefalet igennem flere tråde (f.eks juni sidste år), var vi gået glip af en kursgevinst på ca. DKK 400.000. Og med en galopperende inflation og en forward-kurve med voldsomt stigende renter var det egentlig en no-brainer at vente (specielt når man helt gratis kan have sin option liggende åben gennem et lånetilbud).

 

 

Jeg tror du skal lære en lille smule om risiko spredning. Vi har pensionsopsparinger med max risiko for ca. 5 mio, et hus i Kbh.-området til 6+ mio. Hvorfor i alverden skulle jeg/vi geare vores portefølje yderligere med aktiver der er tæt på 100% korreleret mod vores pension/bolig? Specielt når vi stirrer ind i den perfekte storm? Jo jo, der skal nok komme et forældre køb eller to på et tidspunkt, men lige nu har jeg/vi ikke behov for yderligere risiko.

 

 

Helt generelt tror jeg du skal differentiere dine råd en smule. Du giver stort set det samme råd til alle - uanset risikovillighed, formue, boligforhold osv. 

 Nedladende tilgang, jeg giver dig nogle råd.

Har du tænkt over børnene?

og din aktiv sammensætning er stadig skævvredet - du har iflg det du oplyser her mere i boligen end i aktier. (der sandsynligvis for en dels vedkommende skal beskattes ved salg /udtræk fra pension) Pensionen er vel kun omkring det halve værd efter skat. Samtidig er der betydelig skatteudskydelse ved at eje aktier privat (ikke udnytte betalende)

Risikospredning tilsiger IKKE det er fornuftigt at have 70% af nettoaktiver i fast ejendom

og jo det koster dig - alt andet lige - penge hver dag du ikke omlægger.

Som du selv skriver - ingen kan forudsige kurserne

hostrup skrev:

 

 Nedladende tilgang, jeg giver dig nogle råd.

Har du tænkt over børnene?

 

og dinakti sammensætning er stadig skævvredet - du har uflg det du oplyser her mere i boligen end i aktier. (der sandsynligvis for en dels vedkommende skal beskattes ved salg /udtræk fra pension)

 

og jo det koster dig - alt andet lige - penge hver dag du ikke omlægger.

 

Som du selv skriver - ingen kan forudsige kurserne

Nedladende ligefrem?

Jeg har ikke brug for dine "råd". Jeg synes generelt de er alt for ensporede - og jeg synes du giver råd uden at tage stilling til risikovillighed og mange andre vigtige faktorer. 

Selvfølgelig skal min pension beskattes når den engang skal udbetales - hvad i alverden har det dog af relevans? Jeg snakker om korrelation mellem aktivklasser. Jeg snakker om, at man sjældent skal putte alle sine æg i en kurv, hvilket dine råd ofte tangerer til ...

Uden at jeg på nogen måde siger, at man kan time markedet, for det kan man ikke! Så kan man overveje om der er tidspunkter, hvor man med fordel kan justere sin risiko ned eller op ... du giver det samme råd uanset hvilket aktie/rente scenarie vi befinder os i - det mener jeg er helt forkert!

Men jeg orker sådan set ikke de her evindelige diskussioner med dig, så skal vi ikke bare sige, at du nok engang får muligheden for at få det sidste ord?

Edit: Det er sgu lidt svært at styre sin justering mellem aktivklasser når man køber et hus i Kbh-området og er er et par under 45 år ...

rickrick skrev:

 

Nedladende ligefrem?

 

Jeg har ikke brug for dine "råd". Jeg synes generelt de er alt for ensporede - og jeg synes du giver råd uden at tage stilling til risikovillighed og mange andre vigtige faktorer. 

 

Selvfølgelig skal min pension beskattes når den engang skal udbetales - hvad i alverden har det dog af relevans? Jeg snakker om korrelation mellem aktivklasser. Jeg snakker om, at man sjældent skal putte alle sine æg i en kurv, hvilket dine råd ofte tangerer til ...

 

Uden at jeg på nogen måde siger, at man kan time markedet, for det kan man ikke! Så kan man overveje om der er tidspunkter, hvor man med fordel kan justere sin risiko ned eller op ... du giver det samme råd uanset hvilket aktie/rente scenarie vi befinder os i - det mener jeg er helt forkert!

 

Men jeg orker sådan set ikke de her evindelige diskussioner med dig, så skal vi ikke bare sige, at du nok engang får muligheden for at få det sidste ord?

 Du er nedladende og nærtagende.

jio det har enorm betydning for din risikospredning om dine aktiver er brutto eller netto

Og ja mine råd er ganske rigtig meget enslydende - idet de er baseret på en teoretisk tilgang. Det opfatter jeg som værende langt mere seriøst end din "jeg er klar over man kan ikke forudsige, men jeg gør det alligevel"

Og mine råd til dig er givet ud fra viden om det jeg ser som en meget stærk økonomi - der sagtens kan bære mere gearing

Til enhver tid vil jeg eks anbefale flekskort hvis låntager kan håndtere udsving i ydelse. Jeg ser det som langt bedre råd end "jeg tror"

Grundlæggemde tror jeg slet ikke du læser hvad jeg skriver - baseret på din udtalelse om "lægge alle sine æg i en kurv" - Det er 100% modsat hvad jeg gør - jeg opfordrer dig til spredning udover aktivklasser, ejerform og personnumre.

Ift. tidligere input, har vi mulighed for at overtage 50% af lånet i den ejendom vi skal købe til, som er 30årig 1% fastforrentet, med 7 års afdragsfrihed tilbage som ville ligne noget vi selv ville optage. De sidste 50% kan ikke overtages.

Giver det meningen, at overtage et eksisterende lån når det ikke er 100%? Og vil en eventuel supplerende lån på F-kort ikke være fornuftigt ift. 50% af lånet vil være 1% fastforrentet?

Tak for gode svar, @hosterup jeg er med på alt er teoretisk:)

hostrup skrev:

40% er på ingen måde en "magisk" grænse, og bidraget er fastsat vægtet 

 

Der er mig bekendt kun en grænse på et produkt de r er vigtig ikke at overskride, og det er 60% ved afdragsfrit lån hos RD. Lige præcis det er det voldsomt dyrt eks at ramme 61%

 

 

Hej PNVA :-)

Generelt en masse værdifuld information i tråden, dog primært vedrørende konverteringer.

Fruen og jeg står foran vores første boligkøb og er lidt i syv sind. Vi er lige under en gældsfaktor 4, og har derfor muligheden for fast rente m/u afdrag og en f5 m. afdrag.

Umiddelbart, så synes jeg kurserne er noget træls noget lige for tiden på de fastforrentede. Vi er i dialog med Danske Bank & en totalkredit-bank.

Er der nogle som har indsigt i hvad verdensbilledet siger om nystiftelse af gæld?

Som bonus info, så regner vi med at lægge mellem 5-10% af banklånet (og dermed 80% realkredit).

Sneakyfox99 skrev:

Ift. tidligere input, har vi mulighed for at overtage 50% af lånet i den ejendom vi skal købe til, som er 30årig 1% fastforrentet, med 7 års afdragsfrihed tilbage som ville ligne noget vi selv ville optage. De sidste 50% kan ikke overtages.

Giver det meningen, at overtage et eksisterende lån når det ikke er 100%? Og vil en eventuel supplerende lån på F-kort ikke være fornuftigt ift. 50% af lånet vil være 1% fastforrentet?

Tak for gode svar, @hosterup jeg er med på alt er teoretisk:)

Du må aldrig overtage det lån af følgende årsager (og underliggende også derfor @rickrick er helt på månen):

Antager kurs 80 bare for illustrationens skyld, og 2,5 mill i købspris, og lånet udgør halvdelen af normal 80% belåning, med andre ord en obligationsgæld på 1 mill på den del i kan overtage.

Kursværdien er 800.000, hvilket er det som lånet vil blive overdraget til i handlen.

Du står nu med en gæld til realkreditinstituttet på 1 mill, betaler rente, afdrag (når de kommer) og bidrag af 1 million, og kan kun optage yderligere realkreditgæld for 1 mill.

Du får således kun finansieret 1,8 mill af dit boligkøb i realkreditten.

Det inderste lån (det overtagne) er - set fra kreditforeningens side - et 0-40% lån, men betaler kun 32% af handelsprisen.

Det kreditforeningslån der optages ovenpå, for at finansiere 40-80% delen af købsprisen bliver bidragsmæssigt sat som 40-80% og ikke som 32-72%

Håber det giver mening - ellers spørg løs - Men skub tanken om at overtage lånet helt væk. Evt fordele ligger nærmest udelukkende i en lidt lavere ydelse. og noget besparelse på oprettelsesomkostninger.

Basalt set: Banker og kreditforeninger har en hovedregel om at man ikke anbefaler optagelse af lån under kurs 95 - fordi lånet skal tilbagebetales til kurs 100, rente, afdrag og bidrag beregnes ud fra obligationsrestgælden, og er derfor højere. Hovedreglen er fuldt fornuftig, og bør følges - undtaget kan være eks andelsforeninger, hvor manglende mulighed for rentefradrag og et stringent fokus på bruttoydelse er naturligt.

Afledt effekt af hovedreglen (eller rettere matematikken bag) er at det er meget skidt at ligge i fastforrentede lån når de er kravlet ned i kurs - dog er der selvfølgelig omlægningsomkostninger at tage højde for. Afhængig af lånestørrelse vil et fastforrentet lån i kurs 90 eller under være værd at omlægge - personligt ville jeg kigge på omlægning ved kurs 93-94 og under, og samtidig få en professionel til at håndtere det ala realkreditkonsulenten.

Og Jeg er helt klar over at @rickrick her vil kunne komme med anekdote om hvorfor det er forkert - alene ved at se på hvad han har fået af gevinst på at blive i et dårligt lån. Den debat og argumentation er dog så skæv som den kan blive, da den er bagud skuende, og baseret på et enkelt udfald (et udfald der korrekt har været meget fordelagtigt)

Det svarer basalt set til debat om hvordan vi skal spille AA i poker - Raise er det obv korrekte move, og det duer simpelthen ikke at argumentere ud for andet ud fra anekdoten om hvad du vandt på at kalde med AA i går i et spil. (det skal bemærkes, at  i poker kan der argumenteres dybere for andet end raise ud fra en argumentation om at modspillerne ikke spiller optimalt og har eks tendens til at overspille top par. På obligationsmarkedet er det låntager der er tyren i spillet, og vi må antage at modspillerne/markedet spiller GTO)

ElTalente skrev:


Vi er ved at lave en skrå konvertering fra 1.5 pct fast til f.kort med 10 års afdragsfrihed. Vi låner op så vi har belånt med 80 pct. Vi har en større renovering planlagt indenfor små to år og vil derfor bruge de penge vi sparer ved afdragsfriheden til renoveringen. Det er ved RD så ud fra det du skriver er der måske ikke så god en ide ?

Pft

 Ved fuld belåning er RD ikke dyrere for afdragsfriheden end de øvrige udbydere, og derfor et rimeligt valg.

Men Danske Bank koncernen ved godt deres struktur ikke giver mulighed for fordelene som to lags belåning giver hos de øvrige institutter, og blandt andet derfor har de kommet DB bolig fri på markedet - et bank boliglån der kan tages indenfor 80% og ovenpå et RD lån.

RD struktur for tillæg for afdragsfrihed hedder:

0-60% krf belåning: 0,1%

0-60%+ krf belåning: 0,3%

Totalkredits hedder

0-40% - 0,1%

40-60% - 0,3%

60-80% - 0,8%

Det betyder de facto, at RDs tillæg ved 41-60% belåning er billigere end Totalkredits (markedsleder, både på markedsandel og bidragspris - billigst), og opvejer RD's overpris i øvrigt på krf lån.

Sammenlagt betyder det, at en 0-60% RD afdragsfri belåning med 60-80% Danske Bank bolig fri er en prismæssig konkurrence dygtig belåning.

MEN - et par forbehold:

Det vil - alt andet lige - være nemmere for Danske bank koncernen at øge prisen på Bolig Fri produktet uden at komme i mediestormvejr.

Danske Bank koncernen forekommer at være økonomisk betydeligt dårligere kapitaliseret, og med - iflg medierne - betydeligt dårligere kreditkvalitet i lånebøgerne. Det betyder at fremtidigt stormvejr vil ramme hårdere og tidligere.

Hvis man ser på Nykredit koncernen der inkluderer Totalkredit, ligger en nedsættelse af bidragssatserne i kortene - nok ikke på nuværende tidspunkt grundet det stormvejr der blæser pt, men spekulationerne har været fremsat om det er tid til at øge totalkredits rabatsystem (kundekroner) - basalt set er koncernen ved at være kraftigt overkapitaliseret.

Så anbefaling herfra:

Hvis du har det godt med Danske bank koncernen, og de har en tilfredsstillende vurdering af boligen - så gå med dem. 0-60% krf lån, og 60-80% bolig fri.

Men som altid - de skader ikke at få konkurrent tilbud 

Alexanderbp skrev:

Hej PNVA :-)

 

Generelt en masse værdifuld information i tråden, dog primært vedrørende konverteringer.

Fruen og jeg står foran vores første boligkøb og er lidt i syv sind. Vi er lige under en gældsfaktor 4, og har derfor muligheden for fast rente m/u afdrag og en f5 m. afdrag.

 

Umiddelbart, så synes jeg kurserne er noget træls noget lige for tiden på de fastforrentede. Vi er i dialog med Danske Bank & en totalkredit-bank.

Er der nogle som har indsigt i hvad verdensbilledet siger om nystiftelse af gæld?

 

Som bonus info, så regner vi med at lægge mellem 5-10% af banklånet (og dermed 80% realkredit).

 

 

 Du bør vel også have mulighed for fkort ?

Det er alt andet AA i det her game, og du skal få bankrådgivning i forhold til om det er et egnet lån.

Hvad I vil/kan lægge af afdrag har også betydning, og jeres øvrige økonomiske forhold.

Ja de korte flekslån er betragtet som mere risikofyldte, idet din ydelse kan svinge - og svinge så voldsomt at det kan være svært at få likviditeten til at slå til, men det kan mitigeres.

Evt overvejelse kunne også være 0-40/60% flekskort afdragsfrit, og 40/60-80% fastforrentet med forkortet løbetid på toppen - selvfølgelig under hensyntagen til ønske om at få banket banklånet hurtigt af. Dog med den pudsige situation pt, at variabelt forrentet banklån over 80% pt er billigere end fastforrentet under 80%

Tilbage til dit spørgsmål:

Hvad siger verdensbilledet om nystiftelse af gæld - hmmm omskiftende vejr på markedet, samtidig med en nærmest rekordhøj forskel mellem fastforrentet og flekskort. Det skal i den forbindelse bemærkes, at der er en ret tæt forbindelse mellem bankernes indlåns overskud (på trods af negative renter), og renten på flekskort, og man er nød til at spørge sig selv om der er en forventning til at bankerne i snarlig fremtid vil påbegynde at have positive renter på indlån ? Jeg har svært ved at se at en kraftigt aldrende befolkning i landet, vil begynde at trække rekord indestående ud af bankerne, og placere i andre aktiver ?

I forhold til nyoptagelse af lån, er kurserne på fastforrentede pt rigtig skidt, men det kan ændre sig så snart (hvis) de forskellige institutter får 4% lånene under kurs 100

hostrup skrev:

 

 Du bør vel også have mulighed for fkort ?

Det er alt andet AA i det her game, og du skal få bankrådgivning i forhold til om det er et egnet lån.

Hvad I vil/kan lægge af afdrag har også betydning, og jeres øvrige økonomiske forhold.

 

Ja de korte flekslån er betragtet som mere risikofyldte, idet din ydelse kan svinge - og svinge så voldsomt at det kan være svært at få likviditeten til at slå til, men det kan mitigeres.

Evt overvejelse kunne også være 0-40/60% flekskort afdragsfrit, og 40/60-80% fastforrentet med forkortet løbetid på toppen - selvfølgelig under hensyntagen til ønske om at få banket banklånet hurtigt af. Dog med den pudsige situation pt, at variabelt forrentet banklån over 80% pt er billigere end fastforrentet under 80%

 

Tilbage til dit spørgsmål:

Hvad siger verdensbilledet om nystiftelse af gæld - hmmm omskiftende vejr på markedet, samtidig med en nærmest rekordhøj forskel mellem fastforrentet og flekskort. Det skal i den forbindelse bemærkes, at der er en ret tæt forbindelse mellem bankernes indlåns overskud (på trods af negative renter), og renten på flekskort, og man er nød til at spørge sig selv om der er en forventning til at bankerne i snarlig fremtid vil påbegynde at have positive renter på indlån ? Jeg har svært ved at se at en kraftigt aldrende befolkning i landet, vil begynde at trække rekord indestående ud af bankerne, og placere i andre aktiver ?

I forhold til nyoptagelse af lån, er kurserne på fastforrentede pt rigtig skidt, men det kan ændre sig så snart (hvis) de forskellige institutter får 4% lånene under kurs 100

Tak for det hurtige svar hostrup :) 

Er optionselementet fra den fastforrentet dog ikke attraktivt, qua den høje volatilitet pt? 

Hvad med RenteMax (hvis vi overhovedet kan få det)? 

Alexanderbp skrev:

Tak for det hurtige svar hostrup :) 

 

Er optionselementet fra den fastforrentet dog ikke attraktivt, qua den høje volatilitet pt? 

Hvad med RenteMax (hvis vi overhovedet kan få det)? 

 Optionselementet er indpriset i obligationerne, det er blandt andet derfor renteforskellen mellem kort og langt er rekordhøjt pt. 

Basalt set har jeg svært ved at se at man som låntager nogensinde kan blive klogere end markedet, så jeg er af den holdning at markedet indpriser forholdene.

En ting jeg dog skøjter henover i alle svar er den skæve beskatning (at evt kursgevinst på gæld er skattefri), da den er uhyggelig svær at kvantificere. Men kursgevinst kommer altid med en omlægningsomkostning, så "fejlen" ved ikke at indregne skatteskævheden bliver til dels udlignet af forventet højere omkostninger til gældsoptimering.

hostrup skrev:

 Ved fuld belåning er RD ikke dyrere for afdragsfriheden end de øvrige udbydere, og derfor et rimeligt valg.

Men Danske Bank koncernen ved godt deres struktur ikke giver mulighed for fordelene som to lags belåning giver hos de øvrige institutter, og blandt andet derfor har de kommet DB bolig fri på markedet - et bank boliglån der kan tages indenfor 80% og ovenpå et RD lån.

 

RD struktur for tillæg for afdragsfrihed hedder:

0-60% krf belåning: 0,1%

0-60%+ krf belåning: 0,3%

 

Totalkredits hedder

0-40% - 0,1%

40-60% - 0,3%

60-80% - 0,8%

 

Det betyder de facto, at RDs tillæg ved 41-60% belåning er billigere end Totalkredits (markedsleder, både på markedsandel og bidragspris - billigst), og opvejer RD's overpris i øvrigt på krf lån.

 

Sammenlagt betyder det, at en 0-60% RD afdragsfri belåning med 60-80% Danske Bank bolig fri er en prismæssig konkurrence dygtig belåning.

MEN - et par forbehold:

Det vil - alt andet lige - være nemmere for Danske bank koncernen at øge prisen på Bolig Fri produktet uden at komme i mediestormvejr.

Danske Bank koncernen forekommer at være økonomisk betydeligt dårligere kapitaliseret, og med - iflg medierne - betydeligt dårligere kreditkvalitet i lånebøgerne. Det betyder at fremtidigt stormvejr vil ramme hårdere og tidligere.

Hvis man ser på Nykredit koncernen der inkluderer Totalkredit, ligger en nedsættelse af bidragssatserne i kortene - nok ikke på nuværende tidspunkt grundet det stormvejr der blæser pt, men spekulationerne har været fremsat om det er tid til at øge totalkredits rabatsystem (kundekroner) - basalt set er koncernen ved at være kraftigt overkapitaliseret.

 

Så anbefaling herfra:

Hvis du har det godt med Danske bank koncernen, og de har en tilfredsstillende vurdering af boligen - så gå med dem. 0-60% krf lån, og 60-80% bolig fri.

Men som altid - de skader ikke at få konkurrent tilbud 

ElTalente skrev:

Tusind tak for at du tager dig tid til et meget uddybende svar.
Vi er i Totalkredit nu og kan skifte omkostningsfrit til danske bank. RD har vurderet huset 50.000kr højere end Totalkredit. Ved ikke helt hvor meget de 50000kr har at sige. Det er 1.650.000 imod 1.7 mill.
Og som sådan er jeg ikke vild med DB, men cash is King så derfor vi gik derover og kunne omlægge uden omkostninger.

“ Det betyder at fremtidigt stormvejr vil ramme hårdere og tidligere.” Læser jeg det rigtigt at hvis renten stiger så ramme det tidligere og hårdere hvis vi er kune hos DB og RD ?

 Bedre vurdering og nul omkostninger - go for it.

Nej det er ikke stigende renter jeg er nervøs for ved Damske Bank - det er udelukkende hvis vi får en finanskrise 2 at det umiddelbart er min vurdering at Danske bank vil være hårdere ramt. Men det får mig ikke til at anbefale noget andet end det du har fået af tilbud.

MVH

Er det noget med at man kan få et tilbud og så have det liggende i skuffen i x måneder som en slags gratis forsikring? Hvor længe kan de evt ligge?

Jeg skal have refinansierer 2 flexkort lån i april næste år.

Kan se en flex 1 er meget lavere rente end flex 5. Men overvejer også bare at tage et tilbud på en fast rente hvis det kan være en forsikring. 

Hvis antagelser gør en forskel: 

- 2 voksne, 2 børn

- fin økonomi (både løbende indtægt og formue)

- belånt 4,5 ud af forventelig 6-7mm vurdering

- aktier derudover (og ASK, aldersopsparing etc)

hostrup skrev:

I forhold til nyoptagelse af lån, er kurserne på fastforrentede pt rigtig skidt, men det kan ændre sig så snart (hvis) de forskellige institutter får 4% lånene under kurs 100

 Tænker 4% med afdrag er åben i morgen (tirsdag) givet de bevægelser der har været i de europæiske renter i dag.

Personligt konverterer jeg formentlig i morgen for anden gang på få måneder. Det er tredie opkonvertering og fjerde konvertering i alt siden corona ramte markederne, og der er lavet kursgevinster for lige under 900.000 på en gæld på ca 3.75mio. Kan ikke se et argument for ikke at trykke på knappen med det samme.
 

toganim skrev:

Er det noget med at man kan få et tilbud og så have det liggende i skuffen i x måneder som en slags gratis forsikring? Hvor længe kan de evt ligge?

Jeg skal have refinansierer 2 flexkort lån i april næste år.

Kan se en flex 1 er meget lavere rente end flex 5. Men overvejer også bare at tage et tilbud på en fast rente hvis det kan være en forsikring. 

Hvis antagelser gør en forskel: 

- 2 voksne, 2 børn

- fin økonomi (både løbende indtægt og formue)

- belånt 4,5 ud af forventelig 6-7mm vurdering

- aktier derudover (og ASK, aldersopsparing etc)

 Ved ikke om det gælder alle lån, men et fastforrentet har jeg altid haft mulighed for at have liggende i seks måneder.

Jensen skrev:

 Ved ikke om det gælder alle lån, men et fastforrentet har jeg altid haft mulighed for at have liggende i seks måneder.

 

 Så spørger man dem blot om et tilbud, og hvis renten stiger tager man imod det? 

Jensen skrev:

 Tænker 4% med afdrag er åben i morgen (tirsdag) givet de bevægelser der har været i de europæiske renter i dag.

Personligt konverterer jeg formentlig i morgen for anden gang på få måneder. Det er tredie opkonvertering og fjerde konvertering i alt siden corona ramte markederne, og der er lavet kursgevinster for lige under 900.000 på en gæld på ca 3.75mio. Kan ikke se et argument for ikke at trykke på knappen med det samme.
 

 Godt gået. En professionel vinkel giver gode gevinster 

toganim skrev:

 Så spørger man dem blot om et tilbud, og hvis renten stiger tager man imod det? 

 

 

 Nej, hvis renten falder :-)

Du får i morgen er tilbud i 30y fast på 4% fordi kursen er under 100. Falder renten nu, så stiger den til over kurs 100. Over kurs 100 kan du ikke få et tilbud på 4%, så du må tage 3.5% til kurs 95 i stedet. Har du tilbuddet liggende, så hjemtager du selvom kursen er over 100, og får så lidt mere hjem end du reelt låner.

Så, det er i relation til kurs 100 at det er interessant at have et tilbud liggende. Uanset om du har tilbuddet får du dog altig markedsrenten, så blot fordi du har et tilbud liggende på 4% hvis kursen er 99.99, så er det ikke det du hjemtager til tre måneder senere hvis renten er steget til 4.3%. Her får du stadig dit 4% lån, men til en kurs der nok er tættere på 97. 

@togamin

 Nej.

Du kan ikke forsikre dig med et lånetilbud.

No free lunch

Du kan - som Jensen skriver - få lånetilbud, men det sikrer udelukkende at du får lov til at låne obligationerne - ingen sikring i forhold til kurs og rente.

Der hvor lånetilbud giver pote er når du får et tilbud på et lån der står under 100, og obligationen ryger over 100 - så kan du få et lån i eks kurs 102, og opsige det til termin til kurs 100.

Tak begge to

@Jensen

I forhold til din #131 og din kommentar om, at du ikke kan se noget argument for ikke at trykke på knappen med det samme:

Det er faktisk ret simpelt, og det her marked viser præcis, hvorfor strategien er forkert.

Når der er tunge makroøkonomiske trends og entydigt faldende/stigende renter, så er det bare en dårlig strategi med hyppige konverteringer, that’s a fact! Ud over de rent teoretiske effekter (se nederst).

Og sorry to say, men det er ikke din strategi, der har givet dig den store gevinst, det er markedet. Og du kunne med al sandsynlighed have været væsentligt bedre stillet, hvis du havde haft lidt mere is i maven.

Eksempel 1 (fast rente): Du ligger primo 2022 med et 1% lån.
Strategi 1: Hyppige konverteringer: 1% -> 2% -> 3% -> 4%: Pris for tre konverteringer 3 x 25.000 = 75.000
Strategi 2: Afvent og lad din option ligge i skuffen: Pris for en konvertering 1 x 25.000 = 25.000
Udfaldet her i juni måned er stort set det samme. Ved strategi 1 har du sparet lidt småpenge løbende på dit bidrag, du har til gengæld betalt lidt mere i rente, men du har bare gæld for 50.000 mere!

Eksempel 2: Skrå konvertering, her er det decideret katastrofalt med strategi 1 og det viser med alt tydelighed, at hostrup bare er helt væk! Antag du har et lån på 3.000.000
Strategi 1: Hyppig konvertering: Konverteret til F-kort i januar til kurs 95, ny restgæld 2.850.000 (ydelse ved 1,5%, 30 år ca. DKK 9.836)
Strategi 2: Afvent og lad din option ligge i skuffen: Konverteret til F-kort i juni til kurs 80, ny restgæld 2.400.000 (ydelse ved 1,5%, 30 år ca. DKK 8.283)
En forskel på 450.000 i restgæld og 1.500/måneden på din løbende ydelse, av av av!

Generelt undervurderer du og hostrup groft hvor efficient markedet er til at prise options værdien af en konvertering.

Og så er det bare sådan, at teorien bag Amerikanske call optioner (som vi bedst kan sammenligne denne med, da vi kan exercise hele tiden) viser, at det ALDRIG er efficient at exercise før udløb når der ikke er dividende betalinger.

Så rent teoretisk er det faktisk den værst tænkelige options strategi, at exercise en option så hurtigt som muligt. Hvis du har nørdet med teoretiske aspekter, så er det nemt gengivet her:

www.math.nyu.edu/~cai/Courses/Derivatives/lecture8.pdf

Du behøver kun at gå til side 2: “…one should never prematurely exercise the American call, …”

@rickroll

Du glemmer i din betragtning at optionen her er skævt beskattet, dvs fradrag for optionspræmien og skattefrit ved indløsning af gevinst. Det betyder naturligvis at gevinster skal tages langt før.

Skattefrie gevinster giver 50% mere relativt i afkast end hvis det var beskattet på samme måde som præmien.

Samtidig glemmer du at det ikke er en "køb og betal" option, men at der løbende betales præmie 

Sidst - du glemmer fuldstændig at det er et aktiv der automatisk vil gå mod 100, med andre ord tiden arbejder imod.

Dine betragtninger er baseret på ikke at tage højde for skat, og på aktiv der ikke har en naturlig retning i prisen.

Helt grundlæggende misforstår du hele setuppet - Ja der ligger en option i fastforrentede lån - en option på at indfri til kurs 100 og den kan med udbytte udnyttes når. det skyldte aktiv er over kurs 100.

Under kurs 100 er betragtninger om optioner nonsense - der er tale om helt almindelig "shorting" af et aktiv, og på ingen måde udnyttelse af optionsdelen af lånet.

Du har grundlæggende bare misforstået emnet

Jeg tænker, at det er rentefradraget, der er den helt store motor i at gøre en lodret konvertering opad fordelagtig. Dertil kommer en besparelse på bidraget. I modsat retning taler så konverteringsomkostningerne.

Hvis man har et lån med afdrag, så fører en lodret konvertering af de lån, vi her taler om, kun til en meget begrænset stigning i den samlede nettoydelse over 30 år, og nettoydelsen i 1. år efter konverteringen vil typisk være lavere end før konverteringen. Det gør det meget attraktivt at fastlåse sin kursgevinst. 

Det er naturligvis klart, at hvis obligationskurserne fortsætter med at falde, så er det bedre at vente, men man må så gøre op med sig selv, hvilket grundlag man reelt har for at kunne spå om de fremtidige renter. Det er en meget stor position, man har på renten, hvis man har et boliglån med fastrente på adskillige millioner, og kursen er kommet langt ned under 100.

rickrick skrev:

... Afvent og lad din option ligge i skuffen ...

Ja, man kan få et lånetilbud og lægge det i skuffen, men træerne vokser ikke ind i himlen. Hvis renten falder betydeligt, kommer kursen over 100, men den kommer ikke voldsomt over 100, for der er trods alt tale om et konvertibelt lån. Lånetilbuddet i skuffen sikrer derfor kun begrænset mod, at man kommer for sent til konverteringstoget, fordi renten er faldet igen.

@henry

Jeg er ikke uenig i grundprincipper i din #141. Det er også derfor jeg oprindeligt skrev, at man skal justere sin strategi afhængigt af hvilket marked man er i,

Hvis man har fluktuerende renter op/ned, så er det en fin strategi med hyppige konverteringer - netop for ikke at misse en konvertering.

Mens man i et scenarie som det nuværende med massivt enslydende rentestignings prognoser bør vær mere afventende - specielt med en skrå konvertering!

rickrick skrev:

Mens man i et scenarie som det nuværende med massivt enslydende rentestignings prognoser bør vær mere afventende - specielt med en skrå konvertering!

 Du tror simpelthen at du med prognoser bedre kan forudsige udviklingen end markedet ?

Din teori om optioner faldt vist fra hinanden som misforstået emne

@hostrup

Dine fjollede skatte betragtninger gider jeg ikke spilde min tid på, ikke mindst da vi i forvejen snakker om en skattefri option.

Faktum er, at teorien taler imod din strategi - og empirisk viser det sidste halve år, at din strategi har været katastrofal!

Det er ikke mig men dig, der mangler grundlæggende forståelse for teorien bag option pricing. Derfor kommer der en masse vrøvl fra dig, hvor du bare burde erkende, at du er ude hvor du ikke kan bunde!

Brug hellere energien på dine fine indlæg, hvor du sammenligner lån på tværs af Realkredit selsskaber og kommer med ganske fine råd om lån.

rickrick skrev:

@Jensen

Du behøver kun at gå til side 2: “…one should never prematurely exercise the American call, …”

 Er det fair at man også kan sige “…one should never exercise and option too late…..”? :-)

Jeg skyldte dig faktisk er svar fra den vist tidligere tråd, som jeg ikke helt har fået begivet mig ud i, men det er med i svaret på dit indlæg.

Tilbage i 2011 area, missede jeg en konvertering da renten steg til 4%, og jeg afventede at konvertere mit 3% lån, da varigheden var bedre på 3%’eren. Renten faldt dog tilbage, så jeg fik ikke konverteret, og missede reelt en mulig konverteringsgevinst på +/- 7%. Jeg lovede mig selv herefter at det aldrig ville komme til at ske igen. Synes immervæk at 7% af ens restgæld er et anstændigt stort beløb.

Da corona rystede markederne i starten af 2020, konverterede jeg fra 1% til 2% og ned i 1% igen. Det gav en reduktion i min restgæld på ca 6% (har ikke mit regnark ved hånden). Jeg kan forstå at du mener at det var en dum beslutning, uagtet at den gav en gevinst på ca 240.000kr.

Det som jeg synes er udfordringen ved din strategi, og som var det jeg ville have skrevet i det svar jeg skyldte, var at du venter på at noget bliver endnu bedre.

Men, lad os sige at 4% er åbnet i dag, jeg konverterer mens du venter. Hvis renten nu begynder at falde igen, og lad os sige at kursen stiger 0.25 kurspoint om dagen de kommende mange dage. Hvornår eksekverer du så på din strategi? Beholder du bare dit lån, eller hvornår konverterer du rent faktisk på et tidspunkt, hvor værdien dag for dag er blevet mindre (bliver ikke lettere at tage det indirekte tab, som man føler der opstår her)?

rickrick skrev:

@hostrup

Dine fjollede skatte betragtninger gider jeg ikke spilde min tid på, ikke mindst da vi i forvejen snakker om en skattefri option.

Faktum er, at teorien taler imod din strategi - og empirisk viser det sidste halve år, at din strategi har været katastrofal!

Det er ikke mig men dig, der mangler grundlæggende forståelse for teorien bag option pricing. Derfor kommer der en masse vrøvl fra dig, hvor du bare burde erkende, at du er ude hvor du ikke kan bunde!

Brug hellere energien på dine fine indlæg, hvor du sammenligner lån på tværs af Realkredit selsskaber og kommer med ganske fine råd om lån.

 Du har bare totalt misforstået emnet.

Optuonsdelen i fastforrentede lån ligger i kurs over 100, ikke under.

Der er tale om ganske alm shorting af et aktiv, ikke options teori når kursen er under 100

Jeg er klar over du som menneske aldrig vil komme til erkendelse.

@Jensen

Ha ha, ja god pointe, man skal selvfølgelig konvertere på et eller andet tidspunkt :-)

Jeg forstår godt din frygt for at misse en konvertering - om end jeg tænker, at man godt nok skal være uheldig - det var du så :-/

Generelt vil jeg helst være foruden det her konverterings cirkus, da al empiri viser, at variabel rente er billigst i længden … jeg kunne bare ikke nære mig, da 1% lånet åbnede :-)

Du kan helt sikkert finde eksempler, hvor min strategi er dårligere end din - specielt med pludselige voldsomme modsatrettede rentebevægelser op/ned. “Min strategi” er bestemt ikke bullet-proof.

Men i det her ret specielle marked med ekstrem inflation, centralbanker der rasler med sablen og efterhånden generel konsensus om en kommende recession, så er den “normale” strategi bare ikke optimal længere. Og det viser de sidste 6 måneder med al tydelighed. Specielt når vi snakker skrå konverteringer.

rickrick skrev:

@henry

Jeg er ikke uenig i grundprincipper i din #141. Det er også derfor jeg oprindeligt skrev, at man skal justere sin strategi afhængigt af hvilket marked man er i,

Hvis man har fluktuerende renter op/ned, så er det en fin strategi med hyppige konverteringer - netop for ikke at misse en konvertering.

Mens man i et scenarie som det nuværende med massivt enslydende rentestignings prognoser bør vær mere afventende - specielt med en skrå konvertering!

 Jeg anerkender ikke din præmis om "massivt enslydende rentestignings prognoser". Du siger reelt, at obligationskøberne er helt plimmelim - er de det?

Og hvad bør en almindelig huslåner egentlig tænke: 1) At markedet har prissat obligationerne korrekt, så der er ligevægt i forhold til potentialet for opad- eller nedadgående kurs, eller 2) at markedet har prissat obligationerne forkert?

Jeg føler - ligesom hostrup - at du i vidt omfang baserer din tilgang på at kunne udsmarte markedet. Hvis du kan det - flot - men jeg lægger i alle beslutninger til grund, at jeg ikke kan. Jeg opfatter egentlig en konvertering - med dens låsning af kursgevinsten - som den forsigtige tilgang.

@henry

Bare lige for at være helt klar, jeg taler om den skrå konvertering.

Jeg siger ikke, at obligations køberne er helt plimmelim, jeg siger, at der lige nu ligger enslydende prognoser på massive kursfald på 1% obligationen i resten af 2022. Og her snakker vi altså 3-4 kurspoint. Så markedet forventer yderligere kursfald på 1% obligationen. (der er voldsomt meget konveksitet i de her obligationer). (Der er ikke samme forventning til kursfald på 3,5%-4% obligationerne.)

Der er med andre ord intet, der tyder på kursstigninger, spørgsmålet er mere hvor hurtigt kurserne falder. Hvis man som jeg/vi har et lån på ca. 3 mio., så tjener jeg skattefrit 30.000 for hvert kurspoint fald. Og det er en engangs gevinst! Når jeg exerciser optionen, så mister jeg muligheden for yderligere gevinst.

Gevinsten på bidrags satsen efter konvertering er yderst marginal i forhold til kurs gevinsten på obligationen, derfor er det helt sort at skynde sig at lave en skrå konvertering fremfor lige at vente nogle måneder og tage 2-3-4 kurspoint mere.

Ydermere ved at vente så holder du en potentiel diversificering til dine pensionsmidler hvis der kommer et chok til aktie markedet og derned et yderligere voldsomt kursfald på obligationer.

Er der nogen herinde der kan give mig en simpel forklaring på hvorfor Fkort er bedre (fordele/ulemper) end fastforrentet (4% lige nu), hvis man vil opkonvertere fra sit gamle fastforrentede lån?

Fortsætter renterne med at stige, vil man med fastforrentet have låst renten, hvis ikke man vil gøre brug af muligheden for endnu en opkonvertering. 

Falder renterne kan man nedkonvertere sit fastforrentede og derved få bedre renter mod lidt højere bidrag og en engangsomkostning på omkring 20.000.

Skifter man til FKort, er det vel med en forventning om at det bare er et lån man har indtil man har betalt sit hus ud?

Torstens skrev:

Er der nogen herinde der kan give mig en simpel forklaring på hvorfor Fkort er bedre (fordele/ulemper) end fastforrentet (4% lige nu), hvis man vil opkonvertere fra sit gamle fastforrentede lån?

 

Fortsætter renterne med at stige, vil man med fastforrentet have låst renten, hvis ikke man vil gøre brug af muligheden for endnu en opkonvertering. 

Falder renterne kan man nedkonvertere sit fastforrentede og derved få bedre renter mod lidt højere bidrag og en engangsomkostning på omkring 20.000.

 

Skifter man til FKort, er det vel med en forventning om at det bare er et lån man har indtil man har betalt sit hus ud?

4% rentebesparelse pa pt.

Torstens skrev:

Er der nogen herinde der kan give mig en simpel forklaring på hvorfor Fkort er bedre (fordele/ulemper) end fastforrentet (4% lige nu), hvis man vil opkonvertere fra sit gamle fastforrentede lån?

 

Fortsætter renterne med at stige, vil man med fastforrentet have låst renten, hvis ikke man vil gøre brug af muligheden for endnu en opkonvertering. 

Falder renterne kan man nedkonvertere sit fastforrentede og derved få bedre renter mod lidt højere bidrag og en engangsomkostning på omkring 20.000.

 

Skifter man til FKort, er det vel med en forventning om at det bare er et lån man har indtil man har betalt sit hus ud?

rickrick skrev:

@henry

Bare lige for at være helt klar, jeg taler om den skrå konvertering.

Jeg siger ikke, at obligations køberne er helt plimmelim, jeg siger, at der lige nu ligger enslydende prognoser på massive kursfald på 1% obligationen i resten af 2022. Og her snakker vi altså 3-4 kurspoint. Så markedet forventer yderligere kursfald på 1% obligationen. (der er voldsomt meget konveksitet i de her obligationer). (Der er ikke samme forventning til kursstigninger på 3,5%-4% obligationerne.)

Der er med andre ord intet, der tyder på kursstigninger, spørgsmålet er mere hvor hurtigt kurserne falder. Hvis man som jeg/vi har et lån på ca. 3 mio., så tjener jeg skattefrit 30.000 for hvert kurspoint fald. Og det er en engangs gevinst! Når jeg exerciser optionen, så mister jeg muligheden for yderligere gevinst.

Gevinsten på bidrags satsen efter konvertering er yderst marginal i forhold til kurs gevinsten på obligationen, derfor er det helt sort at skynde sig at lave en skrå konvertering fremfor lige at vente nogle måneder og tage 2-3-4 kurspoint mere.

Ydermere ved at vente så holder du en potentiel diversificering til dine pensionsmidler hvis der kommer et chok til aktie markedet og derned et yderligere voldsomt kursfald på obligationer.

Jeg mangler at forstå, hvordan du kan sige A uden at sige B. Hvis "markedet" forventer kursfald, hvorfor er det så ikke plimmelim at købe nu?

Er sagen ikke den, at det er diverse observatører, som gratis(!) vælger at udtale de forventninger, du nævner, mens markedet forventer, at de udførte handler er spot on i ligevægt i forhold til de vægtede sandsynligheder for op eller ned?

Jeg er med på, at du tjener 30.000 pr. kurspoint ned - og taber 30.000 pr. kurspoint op. AKA gambling :)

Hvis du vil have modvægt til udvikling af øvrige pensionsmidler, kan du jo bare konvertere til et nyt fastrentelån. Der er to separate skridt i processen: 1) Skal jeg indfri mit fastrentelån, der står i underkurs? 2) Hvad skal jeg optage i stedet, fast eller variabelt?

hostrup skrev:

 

Du må aldrig overtage det lån af følgende årsager (og underliggende også derfor @rickrick er helt på månen):

Antager kurs 80 bare for illustrationens skyld, og 2,5 mill i købspris, og lånet udgør halvdelen af normal 80% belåning, med andre ord en obligationsgæld på 1 mill på den del i kan overtage.

 

Kursværdien er 800.000, hvilket er det som lånet vil blive overdraget til i handlen.

Du står nu med en gæld til realkreditinstituttet på 1 mill, betaler rente, afdrag (når de kommer) og bidrag af 1 million, og kan kun optage yderligere realkreditgæld for 1 mill.

Du får således kun finansieret 1,8 mill af dit boligkøb i realkreditten.

Det inderste lån (det overtagne) er - set fra kreditforeningens side - et 0-40% lån, men betaler kun 32% af handelsprisen.

Det kreditforeningslån der optages ovenpå, for at finansiere 40-80% delen af købsprisen bliver bidragsmæssigt sat som 40-80% og ikke som 32-72%

 

Håber det giver mening - ellers spørg løs - Men skub tanken om at overtage lånet helt væk. Evt fordele ligger nærmest udelukkende i en lidt lavere ydelse. og noget besparelse på oprettelsesomkostninger.

 

Basalt set: Banker og kreditforeninger har en hovedregel om at man ikke anbefaler optagelse af lån under kurs 95 - fordi lånet skal tilbagebetales til kurs 100, rente, afdrag og bidrag beregnes ud fra obligationsrestgælden, og er derfor højere. Hovedreglen er fuldt fornuftig, og bør følges - undtaget kan være eks andelsforeninger, hvor manglende mulighed for rentefradrag og et stringent fokus på bruttoydelse er naturligt.

 

Afledt effekt af hovedreglen (eller rettere matematikken bag) er at det er meget skidt at ligge i fastforrentede lån når de er kravlet ned i kurs - dog er der selvfølgelig omlægningsomkostninger at tage højde for. Afhængig af lånestørrelse vil et fastforrentet lån i kurs 90 eller under være værd at omlægge - personligt ville jeg kigge på omlægning ved kurs 93-94 og under, og samtidig få en professionel til at håndtere det ala realkreditkonsulenten.

 

Og Jeg er helt klar over at @rickrick her vil kunne komme med anekdote om hvorfor det er forkert - alene ved at se på hvad han har fået af gevinst på at blive i et dårligt lån. Den debat og argumentation er dog så skæv som den kan blive, da den er bagud skuende, og baseret på et enkelt udfald (et udfald der korrekt har været meget fordelagtigt)

 

Det svarer basalt set til debat om hvordan vi skal spille AA i poker - Raise er det obv korrekte move, og det duer simpelthen ikke at argumentere ud for andet ud fra anekdoten om hvad du vandt på at kalde med AA i går i et spil. (det skal bemærkes, at  i poker kan der argumenteres dybere for andet end raise ud fra en argumentation om at modspillerne ikke spiller optimalt og har eks tendens til at overspille top par. På obligationsmarkedet er det låntager der er tyren i spillet, og vi må antage at modspillerne/markedet spiller GTO)

 Tak for svar!

Vi har 2 muligheder ift. vores potentielle nyoptagede lån. 

Grundet en fordelagtigt pris på den lejlighed vi køber skal vi blot have RK og kan undgå banklån. 

Vi skal låne cirka 3.050.000 og her forslår Danske Bank f-kort eller 2.400.000 på F-kort og 650.000 på Danske Bank fri, eller fast 4%. 

Vi skal blive boende i nok 5-7 år, inden vi vil flytte i hus. Vi tænker ikke afdragsfrihed er nødvendig da vores rådighedsbeløb er pænt stort og vi sagtens kan betale af. 

Kan godt være vi slet ikke er macroøkonomiske indsigtsfulde nok, men virker vanvittigt at tage et 4% lån i de nuværerende marked også på trods af forventningerne til rentestigningerne og renten for 1 års siden var 1% på de fast forrentede. 

Er der nogle som forestiller sig, at den korte rente skal over den nuværerende lange rente eller hvordan er det? Kan man læse nogle bankernes udsigter nogle steder?

Sneakyfox99 skrev:

 

 Tak for svar!

 

 

Vi har 2 muligheder ift. vores potentielle nyoptagede lån. 

Grundet en fordelagtigt pris på den lejlighed vi køber skal vi blot have RK og kan undgå banklån. 

Vi skal låne cirka 3.050.000 og her forslår Danske Bank f-kort eller 2.400.000 på F-kort og 650.000 på Danske Bank fri, eller fast 4%. 

Vi skal blive boende i nok 5-7 år, inden vi vil flytte i hus. Vi tænker ikke afdragsfrihed er nødvendig da vores rådighedsbeløb er pænt stort og vi sagtens kan betale af. 

Kan godt være vi slet ikke er macroøkonomiske indsigtsfulde nok, men virker vanvittigt at tage et 4% lån i de nuværerende marked også på trods af forventningerne til rentestigningerne og renten for 1 års siden var 1% på de fast forrentede. 

Er der nogle som forestiller sig, at den korte rente skal over den nuværerende lange rente eller hvordan er det? Kan man læse nogle bankernes udsigter nogle steder?

 Det er en fin løsning fra Danske Bank.

Personligt havde jeg valgt at få fkort lånet afdragsfrit, og banke danske bolig fri lånet tilsvarende meget hurtigere af.

"Udsigterne" kan du ikke rigtig bruge til noget som helst - det er uomtvisteligt at bankerne gang på gang tager fejl i deres renteforudsigelser (og alle andre tager nærmest også altid fejl)

@henry

Smider et svar på PM for ikke at deraile tråden yderligere.

rickrick skrev:

@henry

Smider et svar på PM for ikke at deraile tråden yderligere.

 Det er da ærgerligt. Jeg ser ikke et derail af tråden, men en uenighed, som jeg er blevet klogere af at læse om.

Vi står og skal tegne realkreditlån for 870k i et hus på 1.12 mio, dvs 78%. 

Vores ønske er aldrig at afdrage en krone på lånet. dvs køre 10 år afdragsfrit, hvor vi sparer op på siden og investerer i noget høj risiko også refinansiere, hvor vi forhåbentligt er under 60% og kan finde noget flex liv, eller noget andet i den dur. 

Ved fast bliver vi pt tilbudt 3.5 med 10 års frihed til kurs 94.x, hvilket betyder at det kommer til at koste 95.000 at oprette. Det er i min optik sub-optimalt.

4 % med 10 års frihed er ikke åben i Nordea Kredit og kursen er nede på omkring 97 i RD og TOT, så det ligner generelt et poop situation. 

Skal vi bare hoppe i Kort uden afdrag i 10 år? Eller bide den i os og tage 3.5 % fast?

<3

Hvor finder man markedskursen på ens tilpasningslån(f5)? 

Hej,

Jeg er ikke vildt skarp mht. hvad der er smartest at gøre ifh. om man skal konvertere sit lån eller ej. 

Vi har pt. nedenstående lån med afdragsfrihed i et hus vurderet til 6.5 mio, så ret stor friværdi.

Vil i anbefale at blive i dette, eller kan/bør jeg skære noget af restgæld ved at konvertere om? (Og i så fald, hvilket lån).

macstarr skrev:

Vi står og skal tegne realkreditlån for 870k i et hus på 1.12 mio, dvs 78%. 

Vores ønske er aldrig at afdrage en krone på lånet. dvs køre 10 år afdragsfrit, hvor vi sparer op på siden og investerer i noget høj risiko også refinansiere, hvor vi forhåbentligt er under 60% og kan finde noget flex liv, eller noget andet i den dur. 

Ved fast bliver vi pt tilbudt 3.5 med 10 års frihed til kurs 94.x, hvilket betyder at det kommer til at koste 95.000 at oprette. Det er i min optik sub-optimalt.

4 % med 10 års frihed er ikke åben i Nordea Kredit og kursen er nede på omkring 97 i RD og TOT, så det ligner generelt et poop situation. 

Skal vi bare hoppe i Kort uden afdrag i 10 år? Eller bide den i os og tage 3.5 % fast?

<3

 4% i Nordea havde første noteringsdag 12. maj. Der er dog ikke nogen cirkulerende mængde, så ser lidt mærkeligt ud.

Et fastforrentet lån til kurs 97 ville jeg dog ikke stresse over. Om I skal vælge fast eller flex er op til jer, men med fast rente uden afdrag er det i følge RD’s beregner en ydelse på 2.857kr om måneden efter skat. Ved Flexkort er det 612kr, omend det er værd at bemærke at den korte rente ser kraftigt stigende ud, hvilket kan/vil ændre billedet.

Dog også værd at have i tankerne om lånet er så lille, at konverteringer på et fastforrentet lån er for dyrt i omkostninger.

gucciboyman skrev:

Hej,

 

Jeg er ikke vildt skarp mht. hvad der er smartest at gøre ifh. om man skal konvertere sit lån eller ej. 

Vi har pt. nedenstående lån med afdragsfrihed i et hus vurderet til 6.5 mio, så ret stor friværdi.

Vil i anbefale at blive i dette, eller kan/bør jeg skære noget af restgæld ved at konvertere om? (Og i så fald, hvilket lån).

 Det er (primært) fastforrentede lån der kan omlægges med kursgevinst. Du har valgt at have en helt kort rente, så du har ikke et lån der kan laves en konverteringsgevinst på.

Hej,

er det korrekt at det er den bagvedliggende obligation i mit f5 der til enhver tid afgør min indfrielskurs? Uanset hvor jeg er i refinansieringsperioden ? 

Fondskoden på obligation bag er 

http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite?Instrument=XCSE1NYK13HJU25DKKRT

Jensen skrev:

 Det er (primært) fastforrentede lån der kan omlægges med kursgevinst. Du har valgt at have en helt kort rente, så du har ikke et lån der kan laves en konverteringsgevinst på.

 

Ok. Men Vil du så anbefale jeg bliver i dette, eller konverterer om af andre grunde?

gucciboyman skrev:

 

Ok. Men Vil du så anbefale jeg bliver i dette, eller konverterer om af andre grunde?

 Det har jeg ikke en holdning til, da det kommer helt an på din økonomi samt risikoappetit. Det sagt er renterne relativt høje på et fastforrentet lån i forhold til hvad vi har set de seneste år, så det påvirker dit cashflow negativt at gå med den lange rente. Det virker også lidt counterintuitivt at have kort rente nu, når den lange har været så lav som tilfældet, og så flippe over når det er rigtigt dyrt at tage fast.

Det sagt er der nok mange med stram økonomi som har valgt kort rente, og som nu står i et spot hvor de er tvunget til at blive der, da +5% med bidrag ikke kan betales.

ElTalente skrev:


Tusind tak for at du tager dig tid til et meget uddybende svar.

Vi er i Totalkredit nu og kan skifte omkostningsfrit til danske bank. RD har vurderet huset 50.000kr højere end Totalkredit. Ved ikke helt hvor meget de 50000kr har at sige. Det er 1.650.000 imod 1.7 mill.

Og som sådan er jeg ikke vild med DB, men cash is King så derfor vi gik derover og kunne omlægge uden omkostninger.


“ Det betyder at fremtidigt stormvejr vil ramme hårdere og tidligere.” Læser jeg det rigtigt at hvis renten stiger så ramme det tidligere og hårdere hvis vi er kune hos DB og RD ?

Er i den heldige situation at vi skal have konverteret et 1% afdragsfrit lån på et tidspunkt i år. Om det bliver nu her eller om et par måneder ved jeg ikke lige, nok først om et par måneder.

Restgælden er ca. 3 mil, resterende løbetid vist nok 28 år. Kunne godt bruge nogle forslag til hvilket lån vi skal omlægge til givet vores livssituation.

Vi har en pæn friværdi, vores hus er nok mellem 8 og 10 mil værd.

Vi har en ok opsparing der kan holde os oven vande nogle år.

Vi har en, ifht. vores forbrug, relativt lav indkomst (laver ikke budgetter eller følger med, men vil vurdere vi går i svagt minus hver måned)

Udsigten til at øge vores månedlige balance er usikker. Min kæreste er på vej på deltid og jeg er medejer af et startup, hvor jeg tænker vi først rammer gode lønninger om 2 års tid.

Vi har ingen tidshorisont for flytning, jeg antager vi bliver hvor vi er mindst til børnene flytter hjemmefra (dvs. mindst 15 år endnu).

Mit eget bud er mellemvejen med et F5 lån, primært fordi det virker dyrt at konvertere til et fastforrentet og F5 giver os en sikkerhed i de kommende år, der forventes at være de mest økonomisk usikre. Men udover det argument er jeg blank. Det ville være dejligt med input til lånemuligheder der passer til os.

Turbofluen skrev:

Er i den heldige situation at vi skal have konverteret et 1% afdragsfrit lån på et tidspunkt i år. Om det bliver nu her eller om et par måneder ved jeg ikke lige, nok først om et par måneder.

Restgælden er ca. 3 mil, resterende løbetid vist nok 28 år. Kunne godt bruge nogle forslag til hvilket lån vi skal omlægge til givet vores livssituation.

Vi har en pæn friværdi, vores hus er nok mellem 8 og 10 mil værd.

Vi har en ok opsparing der kan holde os oven vande nogle år.

Vi har en, ifht. vores forbrug, relativt lav indkomst (laver ikke budgetter eller følger med, men vil vurdere vi går i svagt minus hver måned)

Udsigten til at øge vores månedlige balance er usikker. Min kæreste er på vej på deltid og jeg er medejer af et startup, hvor jeg tænker vi først rammer gode lønninger om 2 års tid.

 

Vi har ingen tidshorisont for flytning, jeg antager vi bliver hvor vi er mindst til børnene flytter hjemmefra (dvs. mindst 15 år endnu).

Mit eget bud er mellemvejen med et F5 lån, primært fordi det virker dyrt at konvertere til et fastforrentet og F5 giver os en sikkerhed i de kommende år, der forventes at være de mest økonomisk usikre. Men udover det argument er jeg blank. Det ville være dejligt med input til lånemuligheder der passer til os. 

 Det lyder som om I bare skal blive i 1%’eren :-)

med lang horisont er det rentegambling i et stigende marked. Jeg ville ikke gamble min bopæl for håndører. 

Enig med hermod.

Hvis I tager jeres 25%’ish gevinst på restgælden, så er risikoen på jeres ydelse i et F-kort eller lignende:

Og hvis I konverterer til et 4%-5% fast rente, så vil jeres månedlige ydelse stige med 4.000 - 6.000 kroner.

Det virker ikke som om jeres økonomi er gearet til det lige nu.

Nå. Så er vi også snart ved at have omlagt. Det går endeligt igennem d. 15/7. Vi går fra 1% uden afdrag (3,1 mio, 80% belåning, Totalkredit) til et nyt lån på 3 mio uden afdrag (60% belåning efter ny vurdering, Nordea). Vi samler alle vores lån i realkreditlånet. Ville I gå med fast rente eller variabel? Og i tilfælde af sidstnævnte, bør man så kurssikre i dag? Kan se at ECB har et hastemøde nu. Kursen står pt. til 69,55.
Vores økonomi er ikke pt. til at betale afdrag og vi bliver max boende 5 år endnu.

TheDarkKnight skrev:

Nå. Så er vi også snart ved at have omlagt. Det går endeligt igennem d. 15/7. Vi går fra 1% uden afdrag (3,1 mio, 80% belåning, Totalkredit) til et nyt lån på 3 mio uden afdrag (60% belåning efter ny vurdering, Nordea). Vi samler alle vores lån i realkreditlånet. Ville I gå med fast rente eller variabel? Og i tilfælde af sidstnævnte, bør man så kurssikre i dag? Kan se at ECB har et hastemøde nu. Kursen står pt. til 69,55.
Vores økonomi er ikke pt. til at betale afdrag og vi bliver max boende 5 år endnu.

 
Variabel eller fast rente afhænger i høj grad af jeres risiko appetit.

Hvis I tager F-kort starter I vel ud med rente + bidrag omkring 1% plus/minus. Men I skal nok forvente en 2%-3% stigning indenfor et års tid. Derefter tja hvem ved? Men I bør i min optik kunne modstå en midlertidig stigning til lejet omkring 6%-7% hvis det går vildt for sig.

Tager I en 5% (kender ikke lige kurserne), så låser I jer vel på ca. 5,6% (rente + bidrag). 

Hvad der passer jer bedst, kan kun du/I svare på.

Jeg er personligt stor modstander af kurssikring, da du betaler en uhørt høj risiko præmie og opgiver en upside på kursen. I gennemsnit er du bare bedre stillet ved at handle til den fremtidige kurs.

Men igen det handler mest om jeres risiko appetit og hvor højt I vægter sikkerhed

P.S. Det lyder super fint at få samlet jeres lån og udnytte den nye vurdering og restgælds reduktion til at komme ned på 60% belåning 👍

rickrick skrev:

 

Hvis I tager F-kort starter I vel ud med rente + bidrag omkring 1% plus/minus. Men I skal nok forvente en 2%-3% stigning indenfor et års tid. 

 

 Hvis du forventer den korte rente stiger, forventer du så renten på fastforentet ligeledes stiger? I så fald må den korrekte option være at vælge fastforentet nu og så lave skrå konvertering når renten er steget 3%. 

Her kurserne virkelig rykket sig vildt meget idag? 

rickrick skrev:

 
Variabel eller fast rente afhænger i høj grad af jeres risiko appetit.

…

Pokernewbie skrev:

 Hvis du forventer den korte rente stiger, forventer du så renten på fastforentet ligeledes stiger?  

 

…

Caidic skrev:

Her kurserne virkelig rykket sig vildt meget idag? 

Altså vi har selv nappet den skrå konvertering idag 1% -> F-kort, fruen havde ikke nerver til at vente længere ... personligt havde jeg måske gamblet lidt, men jeg tror måske der er en rimelig sandsynlighed for, at inflationen efterhånden er fuldt ind-priset i kurserne. Og der er også en mulighed for, at markederne har overreageret lidt.

Jeg/vi er tilbage i variabel rente, da det over tid er det billigste alternativ. Og vores horisont er i hvert fald 15 år - måske mere.

Lige nu er spændet mellem den korte og den lange rente markant udvidet, min egen forventning er, at det snævrer ind og stabiliserer sig på de historiske ca. 2%. Så hvis den lange rente stiger til 7%, så kommer den korte rente vel op i nærheden af 5%. Og hvis den lange rente stabiliserer sig på 5%-6%, så er mit gæt, at den korte rente vil være i omegnen 3%-4%. 

Men altså rentekurven kan invertere og alt muligt ...der kan sgu ske så meget når effekten af quantitative tightening slår igennem. Min egen spekulation går på, at når FED/ECB er færdige, så er vi i recesion og så vil de måske løsne lidt op og sænke renten. Og så kan det jo være man kan komme ombord i en spekulativ 2%'er igen. :-)

rickrick skrev:

men jeg tror måske der er en rimelig sandsynlighed for, at inflationen efterhånden er fuldt ind-priset i kurserne. Og der er også en mulighed for, at markederne har overreageret lidt.

rickrick skrev:

 

Jeg er personligt stor modstander af kurssikring, da du betaler en uhørt høj risiko præmie og opgiver en upside på kursen. I gennemsnit er du bare bedre stillet ved at handle til den fremtidige kurs.

Men igen det handler mest om jeres risiko appetit og hvor højt I vægter sikkerhed

 Det var også min indstilling og har aldrig taget kurssikring før denne gang. Det ærgrer jeg mig så lidt over eftersom kursen er droppet ~13 point siden. Oh well, decisions not results. Jeg troede på, at det var et kort spring i renterne og var bekymret for at misse ud på kursgevinsten, så det var præmisserne for den spekulation jeg ret beset var/er ude i. 

TheDarkKnight skrev:

Netop dette er grunden til at jeg overvejer, om det alligevel kan betale sig at kurssikre. Nu er I på den anden side, men der er noget tid til d. 15. juli. Tænker noget i stil med at kurssikre hvis kursen er opadgående 3 dage i træk. Giver det nogen mening?

Tja, I don't know ... personligt ville jeg aldrig kurssikre - specielt hvis I går fra fast rente til fast rente, da I så vinder/taber stort set det samme på det gamle lån kontra det nye lån. Der er ingen bullet proof strategi, du må selv rode med din gambling.

Desuden er vi jo netop hoppet i flex for ikke at skulle spekulere på sådan noget :-)

ALL IN INC skrev:

 

 Det var også min indstilling og har aldrig taget kurssikring før denne gang. Det ærgrer jeg mig så lidt over eftersom kursen er droppet ~13 point siden. Oh well, decisions not results. Jeg troede på, at det var et kort spring i renterne og var bekymret for at misse ud på kursgevinsten, så det var præmisserne for den spekulation jeg ret beset var/er ude i. 

Av og øv! 

Jeg holdt selv igen på triggeren pga.nedenstående graf: I januar var der ret tydeligt, at der på ingen måde var ind-priset inflations tal, hvor eneste løsning var rentestigninger fra FED/ECB. Jeg havde på ingen måde forventet et fald på 22-25 kurs point, men et fald var (tæt på) uundgåeligt. Så det var ret oplagt at holde igen, når vi nu ville konvertere skråt. 

Har vi ramt den lige i røven, næppe! Og hvis den dropper til kurs 65, så er det da pænt ærgerligt, men that's life ... jeg glæder mig over min 22 kurs point - og specielt glæder jeg mig over de sidste 6-7 kurspoint, der udelukkende skyldes, at Danske Bank var røvlangsomme til at lave et nyt tilbud, så vi fik lige faldet fra 80-82 til 74,5 med :-)

TheDarkKnight skrev:

Nå. Så er vi også snart ved at have omlagt. Det går endeligt igennem d. 15/7. Vi går fra 1% uden afdrag (3,1 mio, 80% belåning, Totalkredit) til et nyt lån på 3 mio uden afdrag (60% belåning efter ny vurdering, Nordea). Vi samler alle vores lån i realkreditlånet. Ville I gå med fast rente eller variabel? Og i tilfælde af sidstnævnte, bør man så kurssikre i dag? Kan se at ECB har et hastemøde nu. Kursen står pt. til 69,55.
Vores økonomi er ikke pt. til at betale afdrag og vi bliver max boende 5 år endnu.

Med under fem år tilbage ville jeg klart gå i flex. Jeg har ikke tjekker kurser, men F5 lyder da sexet så.  

rickrick skrev:

 

Av og øv! 

 

Jeg holdt selv igen på triggeren pga.nedenstående graf: I januar var der ret tydeligt, at der på ingen måde var ind-priset inflations tal, hvor eneste løsning var rentestigninger fra FED/ECB. Jeg havde på ingen måde forventet et fald på 22-25 kurs point, men et fald var (tæt på) uundgåeligt. Så det var ret oplagt at holde igen, når vi nu ville konvertere skråt. 

 

 

Har vi ramt den lige i røven, næppe! Og hvis den dropper til kurs 65, så er det da pænt ærgerligt, men that's life ... jeg glæder mig over min 22 kurs point - og specielt glæder jeg mig over de sidste 6-7 kurspoint, der udelukkende skyldes, at Danske Bank var røvlangsomme til at lave et nyt tilbud, så vi fik lige faldet fra 80-82 til 74,5 med :-)

 Fik mit med kurssikring til kurssikring til kurs 83, som vel må anses som godkendt. Ville jeg gerne have haft de andre +10% med? JA! :D

@henry

Hermed et lidt længere svar til din #153

henry skrev:

Hvis "markedet" forventer kursfald, hvorfor er det så ikke plimmelim at købe nu?

 

Det kan der være masser af grunde til, der kan være aktører, der tager risiko af (sælger aktier) og skal placere pengene et andet sted. Penge markedet giver -0,6%, så derfor er det ikke specielt oplagt at vente et halvt år for at tjene 2 kurs point, hvis du kan lægge pengene i en 4% realkredit obligation. Der kan også være krav om fonde, der ikke må ligge kontant for mere end X% osv. osv. Hvis det er priset ind, så kan der sagtens være en forventning om yderligere kursfald.

henry skrev: 

Er sagen ikke den, at det er diverse observatører, som gratis(!) vælger at udtale de forventninger, du nævner, mens markedet forventer, at de udførte handler er spot on i ligevægt i forhold til de vægtede sandsynligheder for op eller ned? 

Omkring den første del, så kan du have en pointe, jeg kan dog ikke huske, at jeg nogensinde har set så enslydende forventninger som der var i januar måned. Ydermere, så er det bare sådan, at når renten ligger omkring 1%, så er der ikke plads til voldsomme kurs stigninger, men der er plads til voldsomme kursfald! Derfor synes jeg det var tæt på gak-gak at sælge hele sin upside fra ved en hurtig skrå konvertering i januar. 

Ydermere, så tror jeg man skal skelne mellem to markeder: Et er handel med realkredit obligationer "at-the-money". Dette marked er likvidt og man må forvente at prisen er tæt på fair. 

Et andet marked er markedet for 0,5% eller 1% realkredit obligationer, altså obligationer "deep-out-of-the-money". Hvor likvidt er dette marked? Hvor stort er det options-justerede-spænd (OAS), handles obligationerne til en høj (nok) implicit volatilitet? Og er der ind-priset, at lånetagere er "trigger-happy" og gerne lægger om uden en "ekspert-vurdering" af om de exerciser optimalt, så kursen presses kunstigt op? Måske? Dog er serierne stadig ikke total illikvide og der handles trods alt også mellem professionelle aktører, hvilket bør presse priserne mod en ligevægt. Det er dog på ingen måde oplagt.

henry skrev: 

Hvis du vil have modvægt til udvikling af øvrige pensionsmidler, kan du jo bare konvertere til et nyt fastrentelån. Der er to separate skridt i processen: 1) Skal jeg indfri mit fastrentelån, der står i underkurs? 2) Hvad skal jeg optage i stedet, fast eller variabelt?

Hvis jeg konverterer op til et 4% fast rente, så er det jo en spekulation i, at renten bevæger sig voldsomt i den ene eller den anden retning ellers viser enhver tidsserie, at flex lånet er det mest optimale. Jeg/vi tog kun 1%-lånet i sin tid for at spekulere. Jeg har det ok med at tage 25% gevinst for 2,5 år og hoppe retur til mit favorit lån.

Og så en sidste ting omkring markedet og ind-prisning. I et marked som har været på steroider i tiden pre-Corona, hvor der er pumpet likviditet ud i en uhørt mængde og med inflationstal som vi ikke har set i 40 år. Så synes jeg det er en kende naivt at tro, at markedet er effecient og har priset alt ind. Hvis man ser på mit 1% lån i januar (jeg genbruger lige grafen), så var der jo ingen ind-prisning af inflationsrater på 8-9%. Kursen på lånet var stort set den samme som for 2,5 år siden. Det gav jo ingen mening!

Jeg kunne på ingen måde forudsige en så voldsom effekt - og måske er det ikke slut endnu, men at exercise sin option til kurs 96 i januar, det er/var altså bare kulsort. Og som man tydeligt kan se på udviklingen, så er ind-prisningen sket gradvist over det sidste halve år. Jeg tror det for vildt at forvente, at en sådan justering af rente/inflation sker instant - selv ved Corona (der i sig selv kan betegnes som en "200-års begivenhed") var effekten begrænset til ca. 8 kurspoint chok.

rickrick skrev:

 

 Jeg er rimelig fast på variabel, og der giver det vel mening hvis renterne pludselig er faldende igen. Det ender nok med at blive strategien; afvente og kurssikre hvis kurven går den anden vej.

hermod skrev:

Med under fem år tilbage ville jeg klart gå i flex. Jeg har ikke tjekker kurser, men F5 lyder da sexet så.  

F5 til 2,1% i rente? Er det ikke lidt dyrt købt? Den korte rente (CITA 6) er pt. 0.254 (https://dfbf.dk/dfbf-benchmarks/rates/) og ingen af bankerne forventer at den kommer over 1,5% foreløbigt. Og så kan man sige nok om hvad de forventer.,.

rickrick skrev:

Enig med hermod.

Hvis I tager jeres 25%’ish gevinst på restgælden, så er risikoen på jeres ydelse i et F-kort eller lignende:

 

 

Og hvis I konverterer til et 4%-5% fast rente, så vil jeres månedlige ydelse stige med 4.000 - 6.000 kroner.

Det virker ikke som om jeres økonomi er gearet til det lige nu.

 Hej Rick 

Spørger blot for en sikkerheds skyld, kan ovenstående Excel bruges som generel rettesnor for et lån på 3m? :) 

rickrick skrev:

Enig med hermod.

Hvis I tager jeres 25%’ish gevinst på restgælden, så er risikoen på jeres ydelse i et F-kort eller lignende:

 

 

Og hvis I konverterer til et 4%-5% fast rente, så vil jeres månedlige ydelse stige med 4.000 - 6.000 kroner.

Det virker ikke som om jeres økonomi er gearet til det lige nu.

 Har du denne i excel man kan få ? :-) 

thebouncer skrev:

 

 Hej Rick 

Spørger blot for en sikkerheds skyld, kan ovenstående Excel bruges som generel rettesnor for et lån på 3m? :) 

Ja, hvis det er afdragsfrit.

Pokernewbie skrev:

 

 Har du denne i excel man kan få ? :-) 

Jeg har lavet en lidt forbedret version, hvor man bedre kan lege med tallene, du/I kan bare sende PM med en mail-adresse, så sender jeg.

TheDarkKnight skrev:

 Jeg er rimelig fast på variabel, og der giver det vel mening hvis renterne pludselig er faldende igen. Det ender nok med at blive strategien; afvente og kurssikre hvis kurven går den anden vej.

 

F5 til 2,1% i rente? Er det ikke lidt dyrt købt? Den korte rente (CITA 6) er pt. 0.254 (https://dfbf.dk/dfbf-benchmarks/rates/) og ingen af bankerne forventer at den kommer over 1,5% foreløbigt. Og så kan man sige nok om hvad de forventer.,.

 

 Jeg kan ikke helt huske din belåningsgrad, men er den under 60 kan du også overveje boligfri fra DanskeBank. Det er et Cibor-lån du altid kan komme ind og ud til kurs 100.  

hermod skrev:

 Jeg kan ikke helt huske din belåningsgrad, men er den under 60 kan du også overveje boligfri fra DanskeBank. Det er et Cibor-lån du altid kan komme ind og ud til kurs 100.  

hermod skrev:

 Det lyder som om I bare skal blive i 1%’eren :-)

med lang horisont er det rentegambling i et stigende marked. Jeg ville ikke gamble min bopæl for håndører. 

 Fedt med nyt perspektiv, den havde jeg slet ikke set komme :-) Svar til Rickrick er lidt til begge. Men overordnet set kan jeg ikke lige se hvordan jeg gambler med vores bopæl. Hvis du har mod på det, vil jeg meget gerne udfordres på den, da der måske er nogle økonomiske ting jeg ikke har overvejet eller forstand på. 

rickrick skrev:

Enig med hermod.

Hvis I tager jeres 25%’ish gevinst på restgælden, så er risikoen på jeres ydelse i et F-kort eller lignende:

 

 

Og hvis I konverterer til et 4%-5% fast rente, så vil jeres månedlige ydelse stige med 4.000 - 6.000 kroner.

Det virker ikke som om jeres økonomi er gearet til det lige nu.

 Gentager lige mig selv. Super interessant at i er enige og bringer en mulighed i spil jeg ikke tænkte var værd at overveje. Primært fordi der er en ret stor hype omkring konvertering, så antog det var genialt for alle :-) 
Lidt i tvivl om jeg har undersolgt vores dagligdags økonomi en smule eller jeg bare generelt overser noget. Det vil jeg gerne udfordres på.
Så uddyber med lidt ca. tal. Vi får udbetalt ca. 42-45K månedligt. 2 børn. Har ikke overblik over alle faste udgifter, men renter + ejendomsskatter/grundskyld er vel nok 10-11K og så er der institutioner og forsikringer mm. Så føler der umiddelbart burde være rum i budgettet til at gå op i faste udgifter, selvom jeg som sagt tror vi med ferier, random splashing etc bruger over det vi får udbetalt.
Derudover har vi som sagt noget opsparing, så i dit worst case scenarie med 5,5K ekstra per måned ville vi kunne tage den ekstra udgift fra opsparingen i mange år, hvis nødvendigt.

Altså er min egen konklusion at vores økonomiske situation ikke er så skrøbelig, men det kan godt være jeg tager fejl. Jeg bekymrer mig ikke så meget, føler bare ikke vi er presset i hverdagen. Jeg prøver generelt at fokusere på økonomi i større perioder end ned til hver enkelt måned, lidt ligesom pokerøkonomi hvor det er bankroll og håndteringen heraf der er vigtig, ikke månedens resultater.
Grunden til at jeg spekulerer i F5 er at vi får en sikkerhed i en mellemlang horisont, som er den tidsperiode jeg tænker vi er presset på den månedlige økonomi. Men jeg er måske optimist og indtænker ikke en masse dårlige scenarier et par år frem.
Men siden i tænker vi skal holde lånet må det betyde at de øgede udgifter er problematiske ifht den gevinst på 750K man får. Men kan renterne virkelig komme op i det leje? Eller misforstår jeg noget andet? Hvis vi ender med at sidde i et 5% lån til 5,5K ekstra per måned, er det vel først udlignet efter 11-12 år. Men er det pga. vores 15+ års perspektiv så?
Det blev lige en væg af tekst, men der er bare så meget kvinder og turbofluen ikke forstår.

Caidic skrev:

Her kurserne virkelig rykket sig vildt meget idag? 

 Kursen på min 4% er faldet 1,574 til 93,8 - den var over 98 i starten af ugen. Den er faldet helt vildt i denne uge, og det kunne nemt være, at 5%'eren åbner inden længe, hvis det ikke vender.

Turbofluen skrev:

 Fedt med nyt perspektiv, den havde jeg slet ikke set komme :-) Svar til Rickrick er lidt til begge. Men overordnet set kan jeg ikke lige se hvordan jeg gambler med vores bopæl. Hvis du har mod på det, vil jeg meget gerne udfordres på den, da der måske er nogle økonomiske ting jeg ikke har overvejet eller forstand på. 

 

 

 Jeg vil gerne give dig lidt tanker også. 

Præmissen er, som jeg læser din information, at I har en (mere end) solid friværdi (5-7M) og pæn opsparing af ukendt størrelse. Jeres livssituation er, at i er ung familie med 2 børn, hvor en af jer gerne vil gå ned i tid og den anden er involveret i et startup. 

Grundlæggende set, så mener jeg at valg af låneprodukt og konvertering af realkredit er et spørgsmål om risikoprofil og tro på renteudviklingen. Det første er noget, som alene du og din familie skal gøre op med jer selv. Det sidste er spekulation, hvor du gambler på, at du kan spå om renteudviklingen. Jeg har selv konverteret for en 1-2 måneder siden (doh!) og det gjorde jeg ud fra en tro på, at renterne vil falde tilbage indenfor en en relativt kort periode (1-2) år og worst case i hvert fald inden min kursgevinst er ædt op af forøgede rentebetalinger og omlægningsomkostninger. Min forventning er fortsat nogenlunde den samme, men grundlæggende er det jo ren gambling, da jeg ingen forudsætninger har for at vide det. Hvis jeg havde de evner, så lavede jeg formentlig noget andet og var en meget rig mand ;D 

Anyway, det er min tilgang; risikoprofil (kan og vil man risikere at tabe sit væddemål uden at det går udover nattesøvnen eller andet) og hvad tror/gætter man på ift. renteudviklingen (giver disse forventninger et plus i sidste ende).

Ift. din situation, så lyder det som om, at I allerede nu er ret solide økonomisk, men jeg synes, at der er nogle opmærksomhedspunkter, som du bør være opmærksom på. Hvis din kæreste går på deltid og dit startup ikke udvikler sig som forventet, hvad er jeres muligheder så i banken ift. fremtidige omlægninger (vil banken være med eller kan I ændre jeres privatøkonomi, hvis det bliver nødvendigt) eller vil det presse jeres i forvejen negative budget for meget? Umiddelbart lyder det ikke som et problem pga. jeres indkomst og meget lave belåningsgrad, men tænk det ind i dine udfaldsscenarier, herunder i tilfælde af, at ejendomspriserne tager et dyk (hvilket vel ikke er helt urealistisk givet renten er 4-doblet på 6 måneder). Uden at have regnet på det, så virker det dog som om, at I er på sikker afstand af restriktionerne i vækstbekendtgørelsen og god skik reglerne, men det skader ikke at have tænkt over det. 

Endelig, så ville jeg personligt rydde op/stramme op på mit budget inden jeg talte med banken - også selvom I er solide økonomisk. Min egen oplevelse, og hvad jeg hører fra bekendte, hvis arbejde det er at bevilge RK-lån, er at negativt budget ikke er noget, som banker normalt ser mildt på ifm. bevilling af lån. Der kan selvfølgelig være mange (og endda fornuftige) grunde til, at I kører med negativt budget lige nu, f.eks. at I har indrettet jer og sparet op til at prioritere de tidlige år med børnene. Det ved jeg jo ikke, men jeg ville være opmærksom på det, når jeg afleverede tallene til banken - i hvert fald så meget, at jeg havde en fornuftig forklaring på det. 

Alt det sagt, så havde jeg i din situation personligt omlagt til et variabelt lån med kortest mulig rentebinding (under forudsætning af at I kan klare eventuelle stigninger også selvom det kræver en nedgang i forbrug). Det lyder som om, at I er så godt stillet økonomisk, at det i min verden ikke giver mening med den forsikring, der ligger i et fastforrentet lån. Men som sagt, er det afgørende jo hvilken risikoprofil, I har (fleks eller fast) og jeres forventninger til renten (hvis du tror den lange rente skal helt op i 8 % skal du jo bare beholde nuværende lån indtil da). Selvom der er en kæmpe kursgevinst nu, så bliver den jo spist op på et tidspunkt, hvis renten bliver i nuværende niveau eller stiger.

Flere nævner at flexlån over tid altid har været en billigere løsning en fast, og det betvivler jeg slet ikke.
Af ren interesse: hvor man man se en sammenligning over tid af flex vs fastrente?

Her er en graf for de sidste 15 år, du kan sikkert nemt finde en længere tidsserie:

https://www.jyskebank.dk/erhverv/ejendomsfinansiering/kurser/rente-og-kursudvikling

rickrick skrev:

Her er en graf for de sidste 15 år, du kan sikkert nemt finde en længere tidsserie:

 

https://www.jyskebank.dk/erhverv/ejendomsfinansiering/kurser/rente-og-kursudvikling