PNVA: Salg af andelsbolig

Hej PN

 

Jeg har for nyligt solgt min andelsbolig (53 kvm) hvor der blev givet et afslag på 75000 kr andelsværdien var 560000. Nu er sælger så kommet med en hel masse ekstra krav som jeg mener er helt ude i hampen men vil da lige høre PN om det er mig der er galt på den. Hvis der er nogen der kender det juridiske vil det også blive modtaget med kyshånd. Den nye ejer vil blandt andet have ekstra nedslag for det her:
Nyt toilet: 5.000kr

Toilettet virkede men var beskidt og halvgammelt men der var heller ikke lagt noget i forbedring for det

Håndvask med hane: 2.950kr
Håndvasken virkede men var halvgammelt men der var heller ikke lagt noget i forbedring for det
Termostathane: 1.300kr

Man kunne ikke regulerer varmen da den havde sat sig fast, men 1300 til en ny virkede på mig som alt for meget så tilbudt 400

Gulvet i soveværelset SKAL slibes, grundet de store hakker. Dette vil have en pris på 8.500kr. 

Dette er heller ikke nævnt af vurderingsmanden og vi snakker om et rum på ca. 15 kvm. Så hvis jeg skal betale for det virker prisen så ikke helt væk? Stuen som er større og som vurderingsmanden har nævnt skal slibes er der givet et 7500 kr. afslag på.

Gulvet i gangen skal skiftes helt, samt ny understøtning: 21.000kr.

Gulvet er ikke nævnt af vurderingsmanden, men hun siger hendes tømre det ikke kan slibes mere og buer lidt så at det derfor skal skiftes helt. Plejer det ikke at være sådan at hvis gulvet ikke kan slibes mere så betaler den nye ejer for et nyt gulv? De får jo også det som en forbedring.

Fjernelse af komfur: 650kr

Det var et gammelt gaskomfur og den nye ejer mener at fordi der er bedt om ikke at få løsøre så skulle jeg havde fjernet det. Er det rimeligt?
Maling på kam ved hoveddøren: 2.400kr

Der er nogle småklatter fra da de satte hoveddøren i. Det er ikke meget. Er der ikke en nem måde at få det af uden det ligefrem koster 2400 kr?

Det største afslag på 35000 har vurderingsmanden skrevet følgende:

Lejligheden trænger generelt til kraftig rengøring og malerrenovering. 

Løs tapet, revner, buler og afskalninger, tilsmudsning af overflader, kraftigt skrammet træværk, skade i roset. 

Køkken trænger til snedker gennemgang

Håber I kan være behjælpelige med nogle input så jeg lidt mere ved hvordan jeg står. For lige nu føler jeg mig ret forarget over alle indsigelserne...

Er den købt ubeset, siden alle de ting først kommer frem nu ?

Jeg kender ikke reglerne for andelsboliger. Men håber virkelig der er en som kender dem, der skriver du intet skal betale.

Det virker fuldstændig sindsygt imo at du skulle betale for noget af det. Hun vidste vel hvad hun købte.

Hej Blunder

 

Først og fremmest: Jeg kan ikke rigtigt hjælpe dig, men jeg vil bare lige bekræfte dig i, at det er fuldkommen vanvittigt dét der.

 

Jeg har lige solgt en andelsbolig, og her var der en vurderingsdame, der pointerede et par mangler, som vi fixede, og dét var så det. Der var i vores tilfælde en tre ugers periode, hvor pengene blev tilbageholdt, men det er kun til at pointere væsentlige mangler.

 

Maling på kam ved hovedøren til 2.400 eksempelvis? Hahaha, shit man, det er dumt. 

 

Og så kan de naturligvis ikke få penge til ny vandhane, toilet og lignende. Det er jo idéen i en andelsbolig, at du betaler for en række forbedringer, og ellers så må du selv forbedre lortet, hvis det er gammelt. 

Hawkeye skrev:

Er den købt ubeset, siden alle de ting først kommer frem nu ?

 

 Nej den er ikke købt ubeset og der har været vurderingsmand på inden den blev sendt til salg.

Skal måske tilføje at i vores andelsforening bliver der solgt i henhold til en venteliste. Så jeg har ikke selv haft noget at sige om hvem der har købt den.

Har køber henvendt sig til Ejendomsadministrationen, der så har henvendt sig til dig, eller hører du fra køber direkte?

Buub skrev:

Har køber henvendt sig til Ejendomsadministrationen, der så har henvendt sig til dig, eller hører du fra køber direkte?

 

 Jeg hører fra køber direkte og så er en fra bestyrrelsen og ejendomsadministrationen med som cc

@Inkog92

Hvor langtid er der gået fra salget er gennemført, og til du har hørt fra køber?

Det virker helt væk. Efter lidt Google fandt jeg det her: https://www.ejendomsadministration.nu/fejl_mangler_andelsbolig.htm

Umiddelbart tror jeg ikke at køber kan komme med disse krav da du allerede har givet mere end 10% i afslag. Det giver måske meget god mening at bruge et par tusind på noget advokatrådgivning.

’Hvis der er betalt maksimalpris

Køber kan som udgangspunkt gøre alle fejl og mangler gældende mod sælger indtil 6 måneder fra overdragelsen, i henhold til andelsboliglovens § 16 om overpris. Efter udløbet af 6-måneders fristen kan køber som udgangspunkt kun gøre fejl og mangler gældende såfremt afslaget udgør mindst 3-10 procent af den samlede overdragelsessum, jf. reglerne om forholdsmæssigt afslag.Lejlighedens generelle vedligeholdelsesstand ikke kan påtales som fejl eller mangel. Derimod bør manglende funktionsdygtighed og ulovlige installationer påtales.

Hvis der er givet prisafslag i forhold til maksimalprisen

Hvis der er givet prisafslag i forhold til maksimalprisen, kan køber ikke benytte andelsboliglovens § 16 om overpris og kan derfor som udgangspunkt ikke gøre små mangler gældende, som køber selv kunne have konstateret ved grundig gennemgang af lejligheden inden køb. Skjulte mangler kan gøre gældende såfremt afslaget udgør mindst 3-10 procent af den samlede overdragelsessum, jf. reglerne om forholdsmæssigt afslag. Der skal således skelnes mellem mangler og skjulte mangler. Skjulte mangler er mangler, som ikke kan konstateres uden meget indgriben og til dels destruerende undersøgelser. Ved aftale med prisafslag bør det i overdragelsesaftalen aftales hvilke fejl og mangler der er dækket af prisafslaget, så sælger ikke efterfølgende modtager krav om udbedring af disse. En generel ansvarsfraskrivelse duer ikke - det skal konkret oplyses hvilke fejl og mangler køber skal acceptere.’

Jeg har lige kort vendt din problemstilling med en ældre kollega (han arbejder som advokat på 20. År), og da det er så tydelige ting som køber burde have nævnt inden handlen, så vil hans anbefaling være at du acceptere at betale for komfuret samt maling af dørkarmen.

Og skulle køber vælge at gå videre med sagen, så må du tage fat i en advokat og få hans klare mening om den holder i retten eller du skal søge et forlig.

Igen, har blot lige hurtigt vendt sagen med ham ud fra dit indlæg.

luckneverdies skrev:

Jeg har lige kort vendt din problemstilling med en ældre kollega (han arbejder som advokat på 20. År), og da det er så tydelige ting som køber burde have nævnt inden handlen, så vil hans anbefaling være at du acceptere at betale for komfuret samt maling af dørkarmen.

Og skulle køber vælge at gå videre med sagen, så må du tage fat i en advokat og få hans klare mening om den holder i retten eller du skal søge et forlig.

Igen, har blot lige hurtigt vendt sagen med ham ud fra dit indlæg.

 

 Jeg ville sgu have svært ved at acceptere "Maling på kam ved hoveddøren: 2.400kr" :-)

dankjar skrev:

 

 Jeg ville sgu have svært ved at acceptere "Maling på kam ved hoveddøren: 2.400kr" :-)

 

 Løber nemt op i 4 arbejdstimer, hvis den skal males med en tandbørste =)

 

Det her er malingen på karmen som hun vil have 2400 for. Den er ikke malet i forvejen da vi ikke må det.

 

Det her er håndvask og toilet som hun mener er decideret sundhedsskadelige...

luckneverdies skrev:

Hvor langtid er der gået fra salget er gennemført, og til du har hørt fra køber?

 

 Hørte fra hende 5 dage efter overdragelsen om indsigelser dog uden pris. I går fik jeg så priser på. Den blev overdraget d. 15. august.

På baggrund af dine billeder virker det helt sindssygt det krav der er kommet, specielt de små klatter på karmen som det vist ikke kræver den store håndværksmæssige snilde at få fjernet og da slet ikke til 2.400 kr. 

dankjar skrev:

På baggrund af dine billeder virker det helt sindssygt det krav der er kommet, specielt de små klatter på karmen som det vist ikke kræver den store håndværksmæssige snilde at få fjernet og da slet ikke til 2.400 kr. 

 

 Tænker ikke det kræver det store lige at fjerne det og tilbød hende 200 kr for at få det fjernet. Hun har tilbudt jeg selv kommer og gør det og regner med det er det jeg gør. Ved dog ikke helt hvordan eller hvilke materialer jeg skal bruge. Så hvis nogen har råd til hvordan jeg gør det korrekt selv vil jeg da godt høre hvordan jeg gør det :)  

blunder skrev:

 

Det her er malingen på karmen som hun vil have 2400 for. Den er ikke malet i forvejen da vi ikke må det.

 

 Det er jo helt på månen. De pletter kan du fjerne med et barberblad eller skarp kniv på 30 sekunder...

blunder skrev:

 

 Tænker ikke det kræver det store lige at fjerne det og tilbød hende 200 kr for at få det fjernet. Hun har tilbudt jeg selv kommer og gør det og regner med det er det jeg gør. Ved dog ikke helt hvordan eller hvilke materialer jeg skal bruge. Så hvis nogen har råd til hvordan jeg gør det korrekt selv vil jeg da godt høre hvordan jeg gør det :)  

 

Vent med at gøre noget, før du har fået en aftale omkring det hele med køber.

MartinHolmes link dækker ret godt din situation.

 

Jeg har købt og solgt et par andelslejligheder i København både med og uden venteliste. Desuden har jeg siddet i bestyrelsen i en selvadministreret andelsforening og medieret en enkelt gang i en lignende situation.

 

Udover termostathanen vil jeg ikke mene, at der er skjulte mangler, der kan gøres indsigelse mod, og det virker derfor mest som en rigtig træls køber. 75k er rigtig meget i nedslag - hos os ville det nærmest svare til et dødsbo uden bad - og det må derfor også lægges til grund at vurderingen rummer alt det generelle slid, som køber påpeger.

 

Er komfuret opgjort på løsørelisten? Hvis ikke skal du ikke fjerne det - ellers ligger den hos dig.

mambo_err skrev:

MartinHolmes link dækker ret godt din situation.

 

Jeg har købt og solgt et par andelslejligheder i København både med og uden venteliste. Desuden har jeg siddet i bestyrelsen i en selvadministreret andelsforening og medieret en enkelt gang i en lignende situation.

 

Udover termostathanen vil jeg ikke mene, at der er skjulte mangler, der kan gøres indsigelse mod, og det virker derfor mest som en rigtig træls køber. 75k er rigtig meget i nedslag - hos os ville det nærmest svare til et dødsbo uden bad - og det må derfor også lægges til grund at vurderingen rummer alt det generelle slid, som køber påpeger.

 

Er komfuret opgjort på løsørelisten? Hvis ikke skal du ikke fjerne det - ellers ligger den hos dig.

 

 Der står det her under løsøre
Løsøre
Sælger oplyser at køleskab fjernes.
Komfur uden restværdi.

Så det må vel betyde jeg ikke skal fjerne det ikke?

Jeg kender ikke de juridiske regler.

 

Men som jeg forstår det, har du haft en vurderings mand på der har beregnet salgs prisen udfra mangler + forbedringer i boligen. Det er så vidt jeg ved et lov krav ved salg af andels bolig ?

 

Det havde jeg selv ved salg af en andels lejlighed for 7 år siden. Der blev der givet en nedslag i prisen fordi der var nogel ældre kontakter der ikke levede op til gældende lovgivning. Jeg kunne så vælge at få det udbedret, eller give nedlag i prisen svarende til hvad det kostede en Elektriker at udføre arbejdet.

 

Så hun har da intet at komme efter overhovedet. Men selvfølgelig der må være nogen herinde der kender eksakt lovgivning. Så kan sagtens være jeg tager fejl.

klondike skrev:

Jeg kender ikke de juridiske regler.

 

Men som jeg forstår det, har du haft en vurderings mand på der har beregnet salgs prisen udfra mangler + forbedringer i boligen. Det er så vidt jeg ved et lov krav ved salg af andels bolig ?

 

Det havde jeg selv ved salg af en andels lejlighed for 7 år siden. Der blev der givet en nedslag i prisen fordi der var nogel ældre kontakter der ikke levede op til gældende lovgivning. Jeg kunne så vælge at få det udbedret, eller give nedlag i prisen svarende til hvad det kostede en Elektriker at udføre arbejdet.

 

Så hun har da intet at komme efter overhovedet. Men selvfølgelig der må være nogen herinde der kender eksakt lovgivning. Så kan sagtens være jeg tager fejl.

 

 Vi have vurderingsmand på som var udpeget af foreningen. Hvis jeg ville udbedre noget af det der var i vurderingsrapporten skulle jeg iflg. bestyrelsen betale for at få en ny vurderingsrapport så valgte ikke at udføre noget af det der stod i den selvom mange af tingene nok kunne klares billigere.

Ja så hvis de ting står i vurderings rapporten skal du selvfølgelig udbedre dem til en stand hvor vurderings manden ikke længere påpeger det, eller give et nedslag i prisen så de kan blive udbedret.

 

Ting der ikke er nævt i en sådan rapport, kan jeg på ingen måde se at du nogensinde skal betale for.

blunder skrev:

 

Det her er malingen på karmen som hun vil have 2400 for. Den er ikke malet i forvejen da vi ikke må det.

Hvis hun er så sindsyg at hun brokker sig over 2400 kr for de der malingspletter og forventer du skal udbedre dem er den da helt væk.

Var det mig ville jeg bede hende rende og hoppe og udtage stævning hvis hun mener det der seriøst.

Du skal huske at foreningen ikke kan holde penge tilbage. Køber skal lave et civilt søgsmål mod dig. 

Har jeg ret i det her?:
Gulvet i gangen skal skiftes helt, samt ny understøtning: 21.000kr.

Gulvet er ikke nævnt af vurderingsmanden, men hun siger hendes tømre det ikke kan slibes mere og buer lidt så at det derfor skal skiftes helt. Plejer det ikke at være sådan at hvis gulvet ikke kan slibes mere så betaler den nye ejer for et nyt gulv? De får jo også det som en forbedring.

blunder skrev:

Har jeg ret i det her?:
Gulvet i gangen skal skiftes helt, samt ny understøtning: 21.000kr.

Gulvet er ikke nævnt af vurderingsmanden, men hun siger hendes tømre det ikke kan slibes mere og buer lidt så at det derfor skal skiftes helt. Plejer det ikke at være sådan at hvis gulvet ikke kan slibes mere så betaler den nye ejer for et nyt gulv? De får jo også det som en forbedring.

Jeg tror du skal holde dig på et langt højere plan. Jeg tror, at du ender med en langt højere regning, hvis du begynder at forhandle hvert punkt enkeltvis, end hvis du bare henviser til vurderingsrapporten og at der ikke er tale om skjulte mangler.
Hun har næppe en særlig god sag.

Har du snakket med foreningens formand om sagen?

blunder skrev:

Har jeg ret i det her?:
Gulvet i gangen skal skiftes helt, samt ny understøtning: 21.000kr.

Gulvet er ikke nævnt af vurderingsmanden, men hun siger hendes tømre det ikke kan slibes mere og buer lidt så at det derfor skal skiftes helt. Plejer det ikke at være sådan at hvis gulvet ikke kan slibes mere så betaler den nye ejer for et nyt gulv? De får jo også det som en forbedring.

 

 Opbygningen af gulv er formindelig noget foreningen har ansvar for, hvorimod gulv om det træ, klinker mm påhviler dig

Turbonegeren skrev:

Du skal huske at foreningen ikke kan holde penge tilbage. Køber skal lave et civilt søgsmål mod dig. 

 

 

 Dine ord her er forkert. Foreningen kan godt holde penge tilbage i forbindelse med salg.

Dkno skrev:

Jeg tror du skal holde dig på et langt højere plan. Jeg tror, at du ender med en langt højere regning, hvis du begynder at forhandle hvert punkt enkeltvis, end hvis du bare henviser til vurderingsrapporten og at der ikke er tale om skjulte mangler.
Hun har næppe en særlig god sag.

Har du snakket med foreningens formand om sagen?

 

 Foreningens formand forholder sig neutralt så svært at snakke med ham om sagen.

 

Edit: Tak for forslaget om bare at forholde sig til vurderingsrapporten det er nok en god ide.

blunder skrev:

 

 Foreningens formand forholder sig neutralt så svært at snakke med ham om sagen.

 

Edit: Tak for forslaget om bare at forholde sig til vurderingsrapporten det er nok en god ide.

 

 Du skriver Køber lavede indsigelse til dig på dag 5.
Men ikke en konkret indsigelse med manglerne ?

Først d 4 september kommer hun med en liste ?
For så man da over de 14 dage foreningen har til at udbetale dig dine penge.

Foreningens bestyrelse har et medansvar så vidt jeg husker for at der besluttes hvad der skal ske når der gøres indsigelse, så de kan jo ikkebare forholde sig passivt.

pantherdk skrev:

 

 Du skriver Køber lavede indsigelse til dig på dag 5.
Men ikke en konkret indsigelse med manglerne ?

Først d 4 september kommer hun med en liste ?
For så man da over de 14 dage foreningen har til at udbetale dig dine penge.

Foreningens bestyrelse har et medansvar så vidt jeg husker for at der besluttes hvad der skal ske når der gøres indsigelse, så de kan jo ikkebare forholde sig passivt.

 

 Hun havde stort set samme liste som den jeg fik d. 4. sep. bare uden beløb.

Hvorfor sælge til en venteliste med 75.000 kr. i afslag?

Knish skrev:

Hvorfor sælge til en venteliste med 75.000 kr. i afslag?

 

 Sådan er reglerne nu engang i vores andelsforening. Den eneste måde at sælge udenom ventelisten er at man må sælge i lige linie op eller ned til familien. 

blunder skrev:

 

 Sådan er reglerne nu engang i vores andelsforening. Den eneste måde at sælge udenom ventelisten er at man må sælge i lige linie op eller ned til familien. 

 

 Spørgsmålet er vel mere, hvorfor der er givet afslag ?

pantherdk skrev:

 

 Spørgsmålet er vel mere, hvorfor der er givet afslag ?

 

 Vi skal bruge en vurderingsmand som foreningen har bestemt og han vurdere så hvor meget der skal gives i forbedringer/afslag og det bliver så prisen.

blunder skrev:

 

 Vi skal bruge en vurderingsmand som foreningen har bestemt og han vurdere så hvor meget der skal gives i forbedringer/afslag og det bliver så prisen.

 

 Men er der så ikke i denne vurdering og fastsættelse af afslag på de 75K netop taget højde for de mangler der måtte være i boligen? 

 

 

 

dankjar skrev:

 

 Men er der så ikke i denne vurdering og fastsættelse af afslag på de 75K netop taget højde for de mangler der måtte være i boligen? 

 

 

 

 

 Jo det burde det være medmindre der er skjulte mangler.

blunder skrev:

 

 Jo det burde det være medmindre der er skjulte mangler.

Der er intet på den liste du har skrevet udover komfuret og så det skide maling, som er skjulte mangler(eller kan argumenteres for at det er dig, der skal ordne det), så held og lykke til køber med at overbevise en evt domstol om det.

Bliv enig med hende om hvad I skal gøre ved komfuret samt det maling, og så skal du ikke betale en krone mere end det.

luckneverdies skrev:

Der er intet på den liste du har skrevet udover komfuret og så det skide maling, som er skjulte mangler(eller kan argumenteres for at det er dig, der skal ordne det), så held og lykke til køber med at overbevise en evt domstol om det.

Bliv enig med hende om hvad I skal gøre ved komfuret samt det maling, og så skal du ikke betale en krone mere end det.

 

 Selv malingen er vel ikke en skjult mangel og komfuret kan du vel bare køre forbi og afhente 

dankjar skrev:

 

 Selv malingen er vel ikke en skjult mangel og komfuret kan du vel bare køre forbi og afhente 

 

 Komfuret skal jo frakobles gas og mener ikke det skal være for min regning. Heller ikke afskaffelse hvis du spørg mig. Lød også på mambo_err i post 22 at det ikke er mig der skal stå for bortskaffelsen.

blunder skrev:

 

 Komfuret skal jo frakobles gas og mener ikke det skal være for min regning. Heller ikke afskaffelse hvis du spørg mig. Lød også på mambo_err i post 22 at det ikke er mig der skal stå for bortskaffelsen.

 Jeg ville da personligt blive træt i kroppen hvis jeg overtog en bolig og der stod et gammelt komfur som jeg nu skulle bøvle med.  

Er ikke inde i regler osv og hvad der er på skrift. 
de gange jeg har købt hus har der været aftale om de ting. Og hvis der ikke var skulle sælger tage “lortet” med… 

virker en smule fesent at bare lade det stå. 

 

JinXXX skrev:

 Jeg ville da personligt blive træt i kroppen hvis jeg overtog en bolig og der stod et gammelt komfur som jeg nu skulle bøvle med.  

Er ikke inde i regler osv og hvad der er på skrift. 
de gange jeg har købt hus har der været aftale om de ting. Og hvis der ikke var skulle sælger tage “lortet” med… 

virker en smule fesent at bare lade det stå. 

 

 

 Lige købt en andel i samme andelsforening og der måtte jeg selv betale for at få proppet gassen og komme af med komfuret. Så virker forkert hvis køber af min kan slippe for det.

blunder skrev:

 

 Lige købt en andel i samme andelsforening og der måtte jeg selv betale for at få proppet gassen og komme af med komfuret. Så virker forkert hvis køber af min kan slippe for det.

Det lyder til at du har besluttet dig, så er det jo bare at sige det til køber, og så komme videre i teksten?

luckneverdies skrev:

Det lyder til at du har besluttet dig, så er det jo bare at sige det til køber, og så komme videre i teksten?

 

 Havde egentlig besluttet mig i forhold til komfuret medmindre en sagde jeg var helt galt på den og bare havde kvajet mig i min nye lejlighed ved ikke at få dem til at bortskaffe det.

Køber har en fin sag her, og det virker til at de fleste herinde sammenligner med regler gældende for ejerboliger.

 

Andelsboliger skal overdrages i en lejeretlig tilfredsstillende kvalitet, og det er uanset om fejl er åbenlyse eller skjulte.

 

At der er givet afslag dækker ikke fejl og mangler, alene en nedsættelse af handelspris på en tilfredsstillende vedligeholdt bolig.

hostrup skrev:

Køber har en fin sag her, og det virker til at de fleste herinde sammenligner med regler gældende for ejerboliger.

 

Andelsboliger skal overdrages i en lejeretlig tilfredsstillende kvalitet, og det er uanset om fejl er åbenlyse eller skjulte.

 

At der er givet afslag dækker ikke fejl og mangler, alene en nedsættelse af handelspris på en tilfredsstillende vedligeholdt bolig.

 

 Det er helt korrekt, hvad du skriver. Mange blander tingene sammen. 

 

Når det så er sagt, så er det vel netop derfor, at der for andelsboliger kommer en vurderingsmand ud for at "prisfastsætte" andelsboligen og fastslår, hvor meget ejeren må tage for sin andelsbolig. Og de skal jo netop kigge på vedligeholdelse og de åbenlyse/synlige fejl og mangler. Og så fastsætter denne et nedslag i forhold til andelskroner og det er så det maks, som ejer må tage for sin andelsbolig.

 

Og derefter kan køber gøre yderligere krav fsva. angår "skjulte" fejl og mangler, som en vurderingsmand ikke har kunnet/burde tage højde den. 

Spørgsmålet i denne her sag er vel mere, om de nævnte ting fra sælger er noget, som vurderingsmanden ikke kunnet/burde tage højde for i sin vurdering? 

 

Jeg er sgu i tvivl ift. mange af tingene.