Omlægning af realkreditlån fra 2 til 0,5 %. Do or dont?

Casen er sikkert relevant for mange. Vi sidder på et 2pct. lån med en 27 års løbetid, skal vi konvertere til et 0,5 pct. lån? Vi forventer at bo i huset længe.  jeg mangler PN's gode argumenter for og i mod. Se nøgletal nedenfor. Det er jeg er mest i tvivl om, er hvor stor værdi, vi skal tillægge muligheden for evt. at kunne konvertere ved stigende renter, da besparelsen på direkten ikke er kæmpe. Hvis vi opsiger lånet agter jeg ikke at kurssikre til det nye lån optages (2 måneder) jeg læser det som et forsikring/sucker-køb, hvis man har råd til variansen - er PN enige?

 

Vores nuværende lån:
Nøgletal Obligationslån
Restgæld 2.327.734
Rentesats i procent pr. år 2,00
Bidragssats i procent pr. år 0,57
Lånets restløbetid i år 27
Kurs 100,00
Indfrielsesmetode Straks1
Nutidsværdi efter skat* 2.167.896
Långiver Totalkredit

 

Det lån vi overvejer:

Lånebeløb (hovedstol) 2.387.000
Ydelse pr. år 1. år før skat 107.656
Ydelse pr. år 1. år efter skat 101.539
Heraf afdrag pr. år 1. år 82.791
Rentesats i procent pr. år 0,50
Debitorrente i procent pr. år 0,50
Bidragssats i procent pr. år 0,56
Årlige omkostninger i procent før skat
(ÅOP) 1,22
Rente Fast
Lånets løbetid i år 27
Antal afdragsfrie år -
Kurs inklusive kursfradrag 98,60
Kursfradrag 0,20
Samlet beløb der skal betales i lånets
løbetid 2.737.808
Nutidsværdi efter skat* 1.931.530
Långiver Totalkredit

Det kan aldrig gå ikke at omlægge i hvert fald.
Om det så er fast i skal omlægge til er jo en smagssag, men 0,5% fast i 30 år er et ganske godt lån.

Varigheden på 0,5% er også langt højere end på 2%’eren. Dvs at ved en rentestigning på 1% fra 0,5 vil I kunne skære ca 7-8% af lånets restgæld ved en omlægning. Den mulighed har I ikke idag.

I opnår meget mere friværdi beskyttelse ved en omlægning.

Imod er omkostningerne ved en omlægning, de burde dog rimelig hurtigt være tjent hjem, selv ved uændret rente er det +EV.

Hvad er samlet beløb der skal betales tilbage ved jeres nuværende lån?
Er altid en god forrentning at omlægge fra 2 til 0,5, dog tror jeg personligt jeg ville slå kold vand i blodet og se 3-6 måneder frem 1om enten kursen ikke er blevet bedre, eller de har åbner for 0% lånet, er intet der tyder på det går den anden vej lige foreløbig..

Er for meget gambling for mig overhovedet at vente (men jeg har så efterhånden også omlagt en del gange siden 2012, har kostet en del!). Har omlagt mit 2% til 1% endda med kurssikring, hvilket helt sikkert kommer til at koste penge. Om der skulle omlægges var egentlig lidt en no-brainer, da jeg fik bedre bidragssats grundet vurdering samt ikke betaler bankgebyr men kun alt totalkredits gøgl. Er der ikke noget med, at dem med is i blodet indhenter et lånetilbud og så ringer og siger tak, når kursen er tilstrækkelig høj?

moktar skrev:

Er for meget gambling for mig overhovedet at vente (men jeg har så efterhånden også omlagt en del gange siden 2012, har kostet en del!). Har omlagt mit 2% til 1% endda med kurssikring, hvilket helt sikkert kommer til at koste penge. Om der skulle omlægges var egentlig lidt en no-brainer, da jeg fik bedre bidragssats grundet vurdering samt ikke betaler bankgebyr men kun alt totalkredits gøgl. Er der ikke noget med, at dem med is i blodet indhenter et lånetilbud og så ringer og siger tak, når kursen er tilstrækkelig høj?

Yes du kan have lånetilbudet liggende i op til 6 mdr., underskrevet og blot informere rådgiver om når du ønsker at hjemtage. Kan udbetales over kurs 100 ved fastrente. Det er der en del som praktisere at spekulere lidt i.

Det udslagsgivende ud fra hvad du skriver er helt klart også, at du nævner at du/i forventer at blive boende i mange år.

 

Har du fået en beregning på hvor mange år der går før break even nåes?

 

Det med varigheden er selvfølgelig altid lidt svært, for ville du gå fra 0,5 % til 2 % Feks for at skære 12-13 % af gælden? Og der vil du formegentlig også opnå et kurstab. 

 

Det er selvfølgelig en fed præmie hvis du/i sælger, eller laver en skrå konvertering senere hen :-)

Prøv at lave beregningen med 30 års løbetid også, det rykker overraskende meget på ydelsen. Men ja umiddelbart er det oplagt at konvertere.

Tak for svar - jeg hører hvad I siger.

 

Er I enige i, at kurssikring i perioden mellem opsigelse af lån, og optag af nyt lån, er minus EV ? (hvis man kan tage variansen)

 

@Djoffer det eksisterende lån er på 2.327.734

 

@NSSnielsen får lavet breakeven beregningen

 

ift. de 30 år er restgælden mindre i 2024 i det nye lån, så det er jo relativt hurtigt

 

 

Sammenligning af ydelse og restgæld før og efter omlægning af lån
Ydelse før skat Ydelse efter skat Restgæld
År Lån, der
indfries
Lån, der
optages
Lån, der
indfries
Lån, der
optages
Lån, der
indfries
Lån, der
optages
2019 40.165 34.868 35.433 32.864 2.295.416 2.360.277
2020 123.956 107.505 109.603 101.459 2.229.804 2.277.351
2021 123.580 107.043 109.645 101.213 2.162.870 2.194.008
2022 123.196 106.580 109.687 100.966 2.094.587 2.110.248
2023 122.804 106.114 109.730 100.718 2.024.929 2.026.069
2024 122.405 105.646 109.775 100.469 1.953.867 1.941.468
2025 121.997 105.175 109.820 100.218 1.881.373 1.856.443
2026 121.582 104.702 109.865 99.966 1.807.418 1.770.992
2027 121.157 104.227 109.912 99.713 1.731.973 1.685.113
2028 120.725 103.749 109.960 99.459 1.655.007 1.598.804
2029 120.283 103.269 110.009 99.203 1.576.491 1.512.063
2030 119.833 102.787 110.058 98.946 1.496.392 1.424.887
2031 119.374 102.302 110.109 98.688 1.414.680 1.337.274
2032 118.905 101.814 110.161 98.429 1.331.321 1.249.223
2033 118.427 101.325 110.214 98.168 1.246.282 1.160.730
2034 117.939 100.832 110.267 97.906 1.159.530 1.071.794
2035 117.442 100.338 110.322 97.642 1.071.030 982.413
2036 116.934 99.840 110.378 97.378 980.746 892.584
2037 116.417 99.341 110.435 97.112 888.643 802.305
2038 115.888 98.839 110.494 96.844 794.684 711.573
2039 115.350 98.334 110.553 96.576 698.832 620.387
2040 114.800 97.827 110.614 96.305 601.048 528.745
2041 114.239 97.317 110.676 96.034 501.294 436.643
2042 113.667 96.805 110.739 95.761 399.530 344.080
2043 113.083 96.290 110.803 95.487 295.715 251.053
2044 112.488 95.772 110.869 95.212 189.808 157.560
2045 111.881 95.252 110.936 94.935 81.768 63.599
2046 82.815 63.916 82.557 63.838 0 0

Læg om. Men vent evt. til opsigelse så undgår du at betale differencerenter og lur mig om kurserne ikke bliver bedre i løbet af den næste måneds tid bl.a. med ECBs rentenedsættelse. 

 

Ellers kan du jo altid indhente et tilbud. Det er gyldigt i 0.5 år. Så kan du gøre brug af det hvis det bliver aktuelt. 

hent tilbud.

men lur mig om ikke 0 kommer i spil. og lav lidt matemagi på 20 års lånet hvis den ryger i -0,5

 

jeg er i afdragsfri lige nu 2% og regner med at ramme 30års 0% med afdrag.

 

jeg har detsværre midstet mit script men bygger det igen en af dagene som regner slut pris ud og kan hjælpe med at se hvor meget man skal afdrage life quality wise hvis man f.eks tog 20% i en bolig kredit med nedadgående loft. der kan være en gevinst der

Du skal ikke kun sammenligne med hvornår restgælden er det samme, men også med hvad du sparer ved at ydelsen er blevet lavere. Hvis nu restgælden er det samme i 2024, men din ydelse på det nye lån er faldet med eksempelvis 1000 kr, så har du i 2024 tjent 5*12*1000=60000, når restgælden bliver det samme. Vi omlagde fra 2% til 1% og det ville give os en samlet besparelse i hele løbetiden på ca 400.000.

Miikkel skrev:

Du skal ikke kun sammenligne med hvornår restgælden er det samme, men også med hvad du sparer ved at ydelsen er blevet lavere. Hvis nu restgælden er det samme i 2024, men din ydelse på det nye lån er faldet med eksempelvis 1000 kr, så har du i 2024 tjent 5*12*1000=60000, når restgælden bliver det samme. Vi omlagde fra 2% til 1% og det ville give os en samlet besparelse i hele løbetiden på ca 400.000.

Spot on, er jo besparelsen i hele lånets løbetid der er interessant..
Har personligt også selv lige omlagt fra 2 til 1(dagen før o,5 blev åbnet...) men gjorde jeg nu også kun fordi det var gratis for mig at omlægge udover kurs.
Sparet netto 1800 om måneden og min restgæld blev 120.000 større, dvs hvis vi ikke sælger inden for 5-6 år har det været en overskudsforretning. Og uanset hvad så har vi fået flere penge mellem hænderne hvilket jo altid er rart!:)

I mine øjne er besparelsen over 30 år totalt ubrugelig. Hvad jeg sparer om måneden, hvor lang tid der går, før omkostningerne er sparet hjem samt de evt. konverteringsmuligheder, der skal overvejes, er det interessante. Og så selvfølgelig hvor meget is man har i maven i forhold til, HVORNÅR man bør konvertere. Jeg mener at have læst et sted, at folket i gennemsnit kun har et lån i 3 år, men det kan være jeg tager fejl dér. Passer nu meget godt på mig selv.

Kongs skrev:

Læg om. Men vent evt. til opsigelse så undgår du at betale differencerenter og lur mig om kurserne ikke bliver bedre i løbet af den næste måneds tid bl.a. med ECBs rentenedsættelse. 

 

Ellers kan du jo altid indhente et tilbud. Det er gyldigt i 0.5 år. Så kan du gøre brug af det hvis det bliver aktuelt. 

 

 Enig (tror dog allerede en stor del af ECBs ageren allerede er indregnet i kurserne).

 

Når det er sagt, så er jeg selv utrolig glad for mine forskellige rentetilpasningslån. En ting er at renten er lavere, men det at slippe for de "evige" omlægninger er fantastisk. Kan se på min omgangskreds der har haft bolig i +10 år og hvor mange penge (og tid) de har brugt på "mindst" 3-4 omlægninger, så er det nemmere (og billigere) bare at have markedsrenten ;-)

Det er let at få en ide omkring break-even: Der spares 1,5% brutto, dvs. 1,0% netto om året, svarende til 23.000 kr. Til gengæld øges restgælden med 59.000 kr.

Det er utvivlsomt rentabelt at lægge om, og man kommer over i et lån, hvor der endvidere er en reel mulighed for kursgevinst.

Men er 0,5% lånet virkelig det rigtige?! Selv med den fornuftige kurs starter man med at æde et kurstab på 1,4%, hvilket er en del års renter netto. Det "sikre" "superlån" (2%-lånet) har allerede kostet OP 100.000+ i ekstra finansieringsudgifter i forhold til flex. Bedømt ud fra bidragssatsen, må belåningsgraden være lige knap 60%. Jeg ville alvorligt overveje at tage et fleksafdragsfrit. De negative renter giver nogle vilde effekter, f.eks. er ÅOP for 0-40 delen højere på et flekskort med afdrag end et flekskort uden afdrag! Ja, det afdragsfrie lån har lavest ÅOP.

Man kan også overveje et flex med afdrag - flekskort eller F5, der er virkelig attraktivt rentemæssigt pt. Endelig kan man ofte hos Totalkredit få 2-lagsbelåning uden at betale andre ekstraomkostninger end den ekstra tinglysning på 1640, og derfor er 0-40 flekskortafdragsfrit og 40-5x fleks med afdrag også en god mulighed.

 

 

 

Vi har lige fået sat en lånomlægning igang, fra 2 til 0,5% fastforentet. Vi har en hovedstol på 1.6mill. Vi ender med at spare Ca 225.000kr i renteomkostninger når lå et er betalt. Så vil da også mene at det bare er at komme igang. Vi køre med kurssikring. Men det var vores bankmands forslag.

Fedt at se du stadig frekventerer PN ♥

Vi kører CIBOR3 men kun fordi vi ved at vi rykker inden for fem år :)

Det er ikke længe siden jeg kontaktede min bank ang samme omlægning, og mit breakeven point er 5 år ish, hvilket jeg ikke er sikker på at jeg bor her, hvorfor at jeg som minimum venter på 0% renten før jeg henter nyt tilbud. 

 

Men når du skriver i sidder i boligen længe, virker det som en nobrainer at skifte. 

Jeg har konverterer hver gang der er et halvt procentpoint, så kørte fra 2% til 1.5% i marts og 1.5% til 1% i august. Er bankansat, så har vist en mindre besparelse, men tror ikke det havde ændret ret meget i casen.

 

Den første konvertering betalte jeg en smule for, da jeg fik den under kurs 100, mens jeg breakede even på den anden, da jeg fik den på ca kurs 100.80, og overkursen dermed betalte mine omkostninger. Bevares, det havde bedre at vente (hvis man kunne forudsige renten), men er stoppet med at gætte på markedet, og blot eksekvere når det kan betale sig.

 

Jeg har altid kurssikret, og forstår ikke helt hvorfor man vil være eksponeret mod potentielt højere renter, som man intet overhovedet ved noget om.

 

@hahila

Jeg synes også det er en let konvertering. Ideelt set havde du dog hjemtaget et lånetilbud på 1%’eren, og eksekveret på denne i stedet, som kunne have betalt dine omkostninger.

Din kurssikring er forøvrigt minimum 2 måneder. Kurssikrer du i dag, er det næsten 4 måneder.

Jeg ser ikke 20-årige lån eller lignende som interessante. Enten går du kort F5 vist bedst, eller 30 år, så du har max varighed på lånet, og dermed får den største kursgevinst ved en eventuel rentestigning.

Står i samme situation. Har en hovedstol tilbage på 3,2 mil og Ca 50% belåning til et 2% lån. 29 år tilbage. Så lytter med her. Betyder den kurs man købte lånet til ikke noget? Vi fik ikke en fantastisk kurs, husker det som 96-97. Forstod det som at kursen når det skulle indfries betød en del.

Vi tænker også at blive boende i lang tid, medmindre hahila bliver træls igennem en længere periode.

Turbofluen skrev:

Står i samme situation. Har en hovedstol tilbage på 3,2 mil og Ca 50% belåning til et 2% lån. 29 år tilbage. Så lytter med her. Betyder den kurs man købte lånet til ikke noget? Vi fik ikke en fantastisk kurs, husker det som 96-97. Forstod det som at kursen når det skulle indfries betød en del.

 

 Kursen du fik det til spiller ikke nogen rolle nu. Eneste tidspunkt optagelseskursen spiller en rolle er hvis du skal bruge f.eks. 1 mio, og låner til kurs 95, så du skal optage et lån på ca 1.05mio. Er kursen nu 100 et år senere, og du vil indfri, så skal du af med 50k mere end du reelt havde brug for da du optog lånet. 

Jensen skrev:

 

 Kursen du fik det til spiller ikke nogen rolle nu. Eneste tidspunkt optagelseskursen spiller en rolle er hvis du skal bruge f.eks. 1 mio, og låner til kurs 95, så du skal optage et lån på ca 1.05mio. Er kursen nu 100 et år senere, og du vil indfri, så skal du af med 50k mere end du reelt havde brug for da du optog lånet. 

Hvis man ikke kan tabe på kursstigning hvordan kan man så vinde på kursfald?

Turbofluen skrev:


Hvis man ikke kan tabe på kursstigning hvordan kan man så vinde på kursfald?

Du taber også på kursstigning - det er bare umuligt at gøre noget ved. Du købte ikke lånet til 97 - du solgte til 97 og skal nu købe obligationer tilbage til 100 - så du realiserer et kurstab.

Ligesom du realiserer en kursgevinst ved en rentestigning hvis du køber obligationerne til f.eks. Kurs 90.

Turbofluen skrev:

Hvis man ikke kan tabe på kursstigning hvordan kan man så vinde på kursfald?

 

 Det er som Alfen skriver.

 

Som jeg nævner er det “nu” hvor kursen på dit lån er godt over 100, at du ikke kan gøre noget ved det.

Tak for alle kommentarerne. Jeg får indhentet tilbud på 30 års 0,5 pct. og afventer udviklingen. 

Har også overvejet flex, men har, på PN's anbefaling, splittet mine lån, så jeg har både fast og flex. Med udsigten til at vi bliver boende længe, går vi efter fast.

 

@Miiikkel du har ret, min udregning er skæv...

 

@Jensen jeg forstår ikke argumentet omkring kurssikring - som jeg forstår det, så låser banken kursen mod at de tager både op og nedture - hvis man tror på at man ikke kan forudsige udviklingen, så er det vel EV-mæssigt synspunkt vel ikke optimalt at kurssikre? 

Kurssikring er en forsikring. Forsikringer koster penge.

Den kurs du sikres er dårligere, end den kurs du i gennemsnit ville få, hvis du ikke sikrede. Til gengæld har du ikke risikoen.

hahila skrev:

Tak for alle kommentarerne. Jeg får indhentet tilbud på 30 års 0,5 pct. og afventer udviklingen. 

Har også overvejet flex, men har, på PN's anbefaling, splittet mine lån, så jeg har både fast og flex. Med udsigten til at vi bliver boende længe, går vi efter fast.

 

@Miiikkel du har ret, min udregning er skæv...

 

@Jensen jeg forstår ikke argumentet omkring kurssikring - som jeg forstår det, så låser banken kursen mod at de tager både op og nedture - hvis man tror på at man ikke kan forudsige udviklingen, så er det vel EV-mæssigt synspunkt vel ikke optimalt at kurssikre? 

 

 Hvorfor ikk tage f5 afdragsfri. Mega lav rente og ydelse. Giver mulighed for at afbetale dyrere lån. Eller realiserer andre projekter. 

Jeg håber det er okay jeg lige kommer med et spørgsmål i denne tråd.

Jeg skal i den kommende uge skrive under på lån i nyt hus.

Jeg er pt på at ligge 30% i udbetaling og afdragsfrit for resten på F5..

Men jeg fik også fast på 0,5% tilbudt.

Skal jeg gå med F5 eller fast på 0,5%?

Valuehunters-2 skrev:

Jeg håber det er okay jeg lige kommer med et spørgsmål i denne tråd.

Jeg skal i den kommende uge skrive under på lån i nyt hus.

Jeg er pt på at ligge 30% i udbetaling og afdragsfrit for resten på F5..

Men jeg fik også fast på 0,5% tilbudt.

Skal jeg gå med F5 eller fast på 0,5%?

 

Hvis du tror renten stiger skal du vælger fast, og hvis du tror at den forbliver på nuværende niveau i en mindre årrække, så skal du tage F5.

 

Tommelfingerreglen er at du har fastforrentet lån når renterne skal på, og flexlån når de er flade/faldende.

Your call :-)

JinXXX skrev:

 

 Hvorfor ikk tage f5 afdragsfri. Mega lav rente og ydelse. Giver mulighed for at afbetale dyrere lån. Eller realiserer andre projekter. 

Hvorfor ikke et fast 30 årigt afdragsfrit lån, for at betale dyrere lån ned? 

 

 Hvis ens økonomi er så presset at man er "på røven" med et 0.5% lån, som er marginalt dyrere end et flexlån, så bør man nok tage hele sin økonomi op til overvejelse, og netop erkende at man faktisk ikke har råd til ikke at have det fastforrentede lån. Altså med mindre man er typer der tisser i bukserne for at holde varmen ;-)

hahila skrev:

Tak for alle kommentarerne. Jeg får indhentet tilbud på 30 års 0,5 pct. og afventer udviklingen. 

Har også overvejet flex, men har, på PN's anbefaling, splittet mine lån, så jeg har både fast og flex. Med udsigten til at vi bliver boende længe, går vi efter fast.

 

@Miiikkel du har ret, min udregning er skæv...

 

@Jensen jeg forstår ikke argumentet omkring kurssikring - som jeg forstår det, så låser banken kursen mod at de tager både op og nedture - hvis man tror på at man ikke kan forudsige udviklingen, så er det vel EV-mæssigt synspunkt vel ikke optimalt at kurssikre? 

 Banken tager ikke noget (sådan ca, udover at dække sig af i markedet), men hvis du vil låse kursen fast på say 98,5 på 0.5% fast, på et lån som først udbetales 1/1-2020, så skal du selvfølgelig betale for dette. Der er ikke noget rigtigt eller forkert. Jeg kursikrer personligt hver gang, og har lige betalt for 4.5 måneds kurssikring. Jeg er glad for den lave rente, og skal ikke lege med at Draghi kommer med den forkerte udmelding d. 12. september, eller Lagarde gør det på de efterfølgende møder. Jeg har ikke lige lavet regnestykket, men check hvad kurssikringen koster (altså hvor meget dårligere kursen er end hvis du skulle optage et helt nyt lån lige nu, og regn så på hvor meget (lidt) renten skal stige før du får dit lån i en lavere kurs som præcis offsetter omkostningen ved kursskæringen). Giver det mening?

 

Mht ikke at kurssikre, så svarer det lidt til at du ser benzin i dag til 8kr/liter, og du kan sælge det til 8.5kr 1/1-2020. Nu kan du vælge at købe benzin i dag, og skal så betale et mindre beløb for at opbevare det i lige under fire måneder. Alternativt ligger du med en åben position, og risikerer at betale mere end 8.50kr 1/1-2020 når du skal købe det og levere som allerede handlet.

Jensen skrev:

 Banken tager ikke noget (sådan ca, udover at dække sig af i markedet), men hvis du vil låse kursen fast på say 98,5 på 0.5% fast, på et lån som først udbetales 1/1-2020, så skal du selvfølgelig betale for dette. Der er ikke noget rigtigt eller forkert. Jeg kursikrer personligt hver gang, og har lige betalt for 4.5 måneds kurssikring. Jeg er glad for den lave rente, og skal ikke lege med at Draghi kommer med den forkerte udmelding d. 12. september, eller Lagarde gør det på de efterfølgende møder. Jeg har ikke lige lavet regnestykket, men check hvad kurssikringen koster (altså hvor meget dårligere kursen er end hvis du skulle optage et helt nyt lån lige nu, og regn så på hvor meget (lidt) renten skal stige før du får dit lån i en lavere kurs som præcis offsetter omkostningen ved kursskæringen). Giver det mening?

 

Mht ikke at kurssikre, så svarer det lidt til at du ser benzin i dag til 8kr/liter, og du kan sælge det til 8.5kr 1/1-2020. Nu kan du vælge at købe benzin i dag, og skal så betale et mindre beløb for at opbevare det i lige under fire måneder. Alternativt ligger du med en åben position, og risikerer at betale mere end 8.50kr 1/1-2020 når du skal købe det og levere som allerede handlet.

 

Meget enig.

Kurssikring er 100% en smagssag, det er -EV, hvis vi antager at vi ikke kan forudse rentens udvikling, grundet omkostningen. Pretty simple. 

Derfor kan det sagtens være, at nogle ikke kan sove om natten, såfremt de ikke kurssikre, men ud fra et økonomisk synspunkt bør man ikke gøre det hvis økonomien er solid nok til at æde variansen.

At de fleste så leger spekulanter og ved hvordan renten udvikler sig, er en anden snak. 

Jeg hører/ser det dagligt, da jeg er bankrådgiver, heldigvis er det folks eget valg. 

 

Mht. bankens indtjening, så tjener vi/de på at kurssikre, selvfølgelig. ;-)

 

MoPe skrev:

 

Meget enig.

Kurssikring er 100% en smagssag, det er -EV, hvis vi antager at vi ikke kan forudse rentens udvikling, grundet omkostningen. Pretty simple. 

Derfor kan det sagtens være, at nogle ikke kan sove om natten, såfremt de ikke kurssikre, men ud fra et økonomisk synspunkt bør man ikke gøre det hvis økonomien er solid nok til at æde variansen.

At de fleste så leger spekulanter og ved hvordan renten udvikler sig, er en anden snak. 

Jeg hører/ser det dagligt, da jeg er bankrådgiver, heldigvis er det folks eget valg. 

 

Mht. bankens indtjening, så tjener vi/de på at kurssikre, selvfølgelig. ;-)

 

 

 Jeg er uenig i at det er -EV, i den forstand at en brandforsikring også er -EV, men stadig dejlig at have (+EV) når det uforudsete sker. Men kan man godt lide tailrisk, så skal man selvfølgelig ikke tegne forsikringslignende ting.

 

Det er vel forøvrigt først -EV hvis vi kan forudsige rentens udvikling, og ikke når vi ikke kan ;-) 

Jensen skrev:

 

 Jeg er uenig i at det er -EV, i den forstand at en brandforsikring også er -EV, men stadig dejlig at have (+EV) når det uforudsete sker. Men kan man godt lide tailrisk, så skal man selvfølgelig ikke tegne forsikringslignende ting.

 

Det er vel forøvrigt først -EV hvis vi kan forudsige rentens udvikling, og ikke når vi ikke kan ;-) 

 

 Hvis du er uenig i at det er -EV, så er det fordi du ikke kan regne. Jeg regner dog ikke følelser med i mine EV beregninger, kan være vi regner forskelligt ;-)

 

Rigtigt, -EV at kurssikre hvis vi kender rentens udvikling, det antager vi at vi ikke kan, men ja, jeg skrev det off i tidligere post. 

 

 

Valuehunters-2 skrev:

Jeg håber det er okay jeg lige kommer med et spørgsmål i denne tråd.

Jeg skal i den kommende uge skrive under på lån i nyt hus.

Jeg er pt på at ligge 30% i udbetaling og afdragsfrit for resten på F5..

Men jeg fik også fast på 0,5% tilbudt.

Skal jeg gå med F5 eller fast på 0,5%?

 

 0,5% afdragsfrit har et frygteligt stort kurstab. I det nuværende rentemiljø er det efter min opfattelse ret uspiseligt at optage fastforrentede lån med stort kurstab.

henry skrev:

 

 0,5% afdragsfrit har et frygteligt stort kurstab. I det nuværende rentemiljø er det efter min opfattelse ret uspiseligt at optage fastforrentede lån med stort kurstab.

 

 OK, jeg ved minimalt.

Hvad ville du gøre i min situation?

Valuehunters-2 skrev:

 

 OK, jeg ved minimalt.

Hvad ville du gøre i min situation?

 

 

Det ved jeg ikke. Jeg kender ikke din situation.

henry skrev:

 

 0,5% afdragsfrit har et frygteligt stort kurstab. I det nuværende rentemiljø er det efter min opfattelse ret uspiseligt at optage fastforrentede lån med stort kurstab.

Jeg er helt enig.

Hvorfor synes i kurstabet et så vigtigt? Jeg synes ikke at 2-3 kurspoint er en væsentlig grund til at vælge lånet fra, hvis man godt kan lidt et fastforrentet 30 årigt lån, til marginalt over 0.5% i effektiv rente.

 

Ejertiden på boligen spiller selvfølgelig en rolle, men ellers ville jeg snap calle et næsten gratis lån de næste 30 år, og en god hedge mod faldende boligpriser, hvis/når renterne på et tidspunkt stiger.

Jensen skrev:

Hvorfor synes i kurstabet et så vigtigt? Jeg synes ikke at 2-3 kurspoint er en væsentlig grund til at vælge lånet fra, hvis man godt kan lidt et fastforrentet 30 årigt lån, til marginalt over 0.5% i effektiv rente.

 

Ejertiden på boligen spiller selvfølgelig en rolle, men ellers ville jeg snap calle et næsten gratis lån de næste 30 år, og en god hedge mod faldende boligpriser, hvis/når renterne på et tidspunkt stiger.

 

 Problemet er, at kun rigtig få lån løber til udløb, mens de fleste indfris i den første del af løbetiden. Når kurstabet er stort, set i forhold til renten, risikerer man at have betalt en markant overpris for finansieringen, hvis lånet indfries/omlægges tidligt, hvilket der kan være mange gode grunde til. Kurstabet er endvidere uden skattefradrag.

 

Det er vigtigt at være klar over, at kursen ikke kan forventes at holde sig, men vil trække op mod 100 ved uændret rentekurve. Bl.a. fordi løbetiden bliver kortere, så renten om 5 år skal sammenlignes med en 25års rente osv. Derfor er sandsynligheden for at realisere et kurstab ved indfrielse efter en håndfuld år stor.

 

Så "forsikringspræmien" kan altså blive så stor, at fastrentelånet mest ligner et roulettespin om en heldig kursudvikling. For ham i tråden med 70% belåning, kan F5 afdragsfrit fås til få tusind (3000?) netto om året pr. mill i rente+bidrag i 5 år. Til sammenligning er kursen på 0,5% fast afdragsfrit hos RD nu ca 95,9. Dvs man lægger et big blind på 41000 netto pr. mill og håber, at pengene ikke går tabt.

Min mor har 2,?% fast rente pt.. 

 

Hvad er det helt konkret hun skal gøre for at få sit lån omlagt til 0,5% fast på den bedst mulige måde? 

UTGwithURmom skrev:

Min mor har 2,?% fast rente pt.. 

 

Hvad er det helt konkret hun skal gøre for at få sit lån omlagt til 0,5% fast på den bedst mulige måde? 

 

 Kontakte sin kreditforening med henblik på omlægning af lån. Evt. på baggrund af en frisk vurdering af ejendommen, som de også står for.

Tak.. Jeg har ingen forstand på det og min mor synes bare banken er flink så hun gider ikke aktivt gøre noget for det selv :) glæder mig til at se halvdelen af alle banker forsvinde i løbet af de næste 50 år :) 

UTGwithURmom skrev:

Tak.. Jeg har ingen forstand på det og min mor synes bare banken er flink så hun gider ikke aktivt gøre noget for det selv :) glæder mig til at se halvdelen af alle banker forsvinde i løbet af de næste 50 år :) 

Du spørger, hvad hun skal gøre for så at sige, at hun ikke gider gøre noget, og du glæder dig til at halvdelen af bankerne forsvinder. Mærkelig udvikling :)

coinflip skrev:

Du spørger, hvad hun skal gøre for så at sige, at hun ikke gider gøre noget, og du glæder dig til at halvdelen af bankerne forsvinder. Mærkelig udvikling :)

 

 Ja vi går en dyster fremtid i møde. 

 

Det jeg prøvede at skrive i en hurtigt snæver vending var at rigtig mange banker hygger sig med ældre mennesker der synes deres bank er flink og tænker de allerede får et godt lån + ikke kan overskue at sammenligne på internettet 

UTGwithURmom skrev:

 

 Ja vi går en dyster fremtid i møde. 

 

Det jeg prøvede at skrive i en hurtigt snæver vending var at rigtig mange banker hygger sig med ældre mennesker der synes deres bank er flink og tænker de allerede får et godt lån + ikke kan overskue at sammenligne på internettet 

 

 Jeg tror at du har misforstået konceptet en smule... Banken tjener penge på at lave lån om. De tjener ikke på rentens udvikling. De er så snu at de har opfundet det man kalder en bidragssats :) 

De tjente da i hvert fald godt på selve boliglanet min mor fik med 8% rente :D men ja de skal nok sørge for at få deres smør til brødet :) vil det koste forskelligt fra bank til bank for at omlægge?