Hvilken lånetype ved køb af Ejerlejlighed ?

Hej PN.

Jeg ved at der er en del herinde der er ansat i banker og lignende og at mange af jer har forstand på finansiering. Så prøver lige om jeg kan få lidt rådgivning her også.

Jeg syntes det er lidt en jungle med alle de forskelige låne typer.

Skal til at købe ejerlejlighed.

Skal købe bolig til 1.9 mill. Har kontant ca. 500 K på en bolig opsparings konto. Så jeg skal altså derfor låne omkring 1,4 mill.

Er 47 år og har ikke de store udgifter.

Jeg har en god sund økonomi og forventer at blive ved med at have en indkomst på ca. 50 k før skat om måneden i nutids penge resten af mit arbejdsliv.

Laver også lidt lomme penge på poker. Men det er selvfølgeligt mere tvivlsomt om det vil fortsætte i mange år endnu. Man ved aldrig hvad der sker. Lovgivere kan forbyde det, beskatte det højere, spillene dør pga computer assist osv osv.

Er gældsfri nu så har ingen lån før dette skal optages.

Har desuden også nogle penge i aktier / optioner ca 250 k. Jeg vil helst ikke sælge mine optioner / aktier da jeg tænker de er lidt en del af min ektra pension når den tid kommer. Har derudover også nogle andre almindlige lønmodtager pensions ordninger, som der er blevet og fortsat vil blive betalt ind på ind på gennem mit arbejde.

Har en ældre bil der er betalt og ikke har de store udgifter ved. Men vil måske skulle købe en anden bil om 2-3 år.

Har desuden en andels lejlighed jeg ikke har solgt endnu værdi ca. 600 k. Jeg ville gerne have solgt den inden jeg optager det andet lån, da jeg så kun skulle låne 800 K. men det er ikke sikkert at jeg når det. Jeg regner dog med at skyde største parten af disse penge ind i lånet når jeg får solgt så jeg kan sidde for mindre pr. måned. Min bank siger det vil koste ca. 950 kr som engangs beløb at nedskrive det lån jeg vælger, Så det er til at overkomme.

Jeg ønsker altså et lån hvor jeg også har mulighed for at kunne afdrage på det før tid hvid jeg skulle ønske det. ( Kan det overhovedet betale sig ? )

Jeg får som udgangspunkt ikke brug for afdrags frihed i nogen perioder.

Vil gerne have en nogenlunde sikkerhed for at ydelsen ikke lige pludseligt går tårnhøjt op ved rente stigninger. Men gider selvfølgeligt heller ikke betale helt hen i vejret mange flere penge i omkostninger, for denne forsikring, Hvis man kan sige det sådan.

Jeg forventer at lånet skal tages gennem nykredit da jeg er kunde der i forvejen og det er dem der har godkendt mig til lån osv.

Jeg tænker selv at jeg skal have en af de følgende to låne typer.

30 års Rentemax 4 % hvor renten er låst til max 4 % i 10 år. Giver større sikkerhed hvis renten stiger. Dog er denne sikkerhed kun 10 år. Så hvis der om 10 år er sket store ændringer er der jo stadig nogen usikkerhed.

30 års F-Kort hvor renten fastsættes 2 gange årligt. Dettte er det billigste omkostnings mæssigt og også det hvor jeg afdrager mest på gælden, og samtidig sidder for 50 kr mindre om måneden i forhold til Rentemax lånet.

50 kr.om måneden er selvfølgeligt ligegyldigt, Men det at jeg afdrager hurtigere på selve lånet er vel også en god ting da min samlede gæld så vil være mindre hvis jeg på et tidspunkt skulle få brug for at ændre lånet.

Også er det værd at overveje andre lånetyper ?

Jeg er ikke nogen stor lånehaj, men hvorfor overvejer du et rentemax-lån? I min verden vil et oplagt lån være et fastforrentet. På den måde fastslåser du en rekordlav rente i 20 eller 30 år

Nu har jeg ikke regnet efter på dine tal, men med alle de frie midler, du har, lyder det som om, at du - måske - kan nøjes med en 20-årig låneperiode.

Jeg tænker, du må ned i banken og få en god snak. Det er noget af en jungle af få hoved og hale i det her...

@HamsterAce

Factforrentet lån er at købe en forsikring som OP slet slet ikke har brug for.

@OP

Tag et prioritets lån - Realkreditlån som er en kassekredit.

www.nykredit.dk/#!/dit-liv/bolig/boligfinansiering/nykredit-bank-prioritetslaan

Enig med c_hope!

Indhent en 3-4 forskellige tilbud, og forhandl lidt med dem!

Er heller ikke nogen ekspert, men med din fremragende økonomi ville jeg kigge nærmere på 20-års lån. Flex eller fast er nok mest et spørgsmål om temperament i dette tilfælde.

@jigra.

Nej flex eller fast er ikke et spørgsmål om temperament.

Fastforrentede lån er dyrere, idet de indeholder en restgældsforsikring (indfrielse til kurs 100)

Denne har OP ikke brug for, hvorfor fastforrentet lån er et dårligt valg.

Om det skal være 20 eller 30-årigt lån er slet ikke et issue hvis det ikke er fastforrentet lån.

Hey tak for svarene.

Jeg har som sagt ikke meget forstand på det og syntes også det er svært at gennemskue præcist hvad de forskelige låne typer indebærer.

Som C_hope og rytsen, så tror jeg også at det er lidt dyrt at forsikre sig ved et fastforentet lån.

Ved en hurtigt sammenlingning kan jeg se at omkostningerne for de forskelige typer ved 30 års lån er...

Fastforentet 3 % lån 946.000 kr.

F3. Renten sættes 2 gange årligt hvor de samlede omkostninger er 215.000 Kr.

Rente max 4 % med låst rente i 10 år 270.000 Kr.

Her er der selvfølgeligt den hage ved det at de 2 lån med lave omkostninger tager udgangspunkt i at renten er lav nu. og at omkostningerne derfor vil stige hvis renten stiger. Men jeg tænker at renten den skal da godt nok stige markant meget før at den pris man betaler for at forsikre sig er tjent ind.

I praksis ser det for mig ud som om at jeg vil sidde for 950 kr. mindre om måneden + jeg vil afdrage ca. 1400 kr mere om måneden på den reelle gæld ved at vælge F3 kontra Fast 3 % rente.

Det virker for mig helt sygt at skulle betale så meget for den forsikring. Men må indrømme at jeg heller ikke har særligt meget forstand på det. Så der er måske noget jeg misser.

@ C_hope

Det prioritetslån er ikke noget jeg har overvejet. Har som sagt ikke meget forstand på det men....

Kan se at der står det er afdragsfrit i 10 år. Umiddelbart vil jeg helst i gang med at afdrage på gælden med det samme så ved ikke om det er godt for mig ?

Det virker mest som en kassekredit. Hvor meningen mere er at man kan bruge af sine penge man har låst i boligen fremfor de er bundet i sten, hvis man kan sige det sådan ?

Ellers kan du uddybe hvorfor det er en god ide med prioritetslån fremfor f.eks F3, eller Max 4 % rente ?

@klondike

Prioritetslånet er opbygget således at du har et lån på brutto beløbet du låner, og en indlånskonto med samme rentesats som lånet.

Det er derfor ligegyldigt om lånet er afdragsfrit de første 10 år, du kan bare øge din indlånssaldo.

Fordelen ved prioritetslånet er at du ikke - i modsætning til F3 og rentemaks produkterne - skal genudstede obligationer hver gang renten skal fornys.

Samtidig får du fuld rente af din indlånssaldo, dvs også din daglige likviditet får du rente af.

Skal du skifte bil eller anden investering kan du betale den kontant og skal ikke betale for et lån.

Yderligere når du får solgt din andelsbolig, ryger provenuet direkte ind på din indlånskonto, og du får dermed fuld rente.

Edit. Kan se I får drøftet de skiftende renter.

Er enig i c_hopes betragtninger, dog skal også tilføjes at et fastforrentet lån også kan fungere som en option hvis renten stiger og kursen på dit lån derfor er over 100. I så fald kan du konvertere og nedbringe din hovedstol.

Taget i betragtning din fremragende økonomi og lånets relativt beskedne størrelse giver det ikke rigtig mening at vælge et fastforrentet lån.

c_hope skrev:@klondike

Prioritetslånet er opbygget således at du har et lån på brutto beløbet du låner, og en indlånskonto med samme rentesats som lånet.
Det er derfor ligegyldigt om lånet er afdragsfrit de første 10 år, du kan bare øge din indlånssaldo.

Fordelen ved prioritetslånet er at du ikke - i modsætning til F3 og rentemaks produkterne - skal genudstede obligationer hver gang renten skal fornys.
Samtidig får du fuld rente af din indlånssaldo, dvs også din daglige likviditet får du rente af.

Skal du skifte bil eller anden investering kan du betale den kontant og skal ikke betale for et lån.

Yderligere når du får solgt din andelsbolig, ryger provenuet direkte ind på din indlånskonto, og du får dermed fuld rente.

Dvs. at hvis du har et prioritetslån på 800.000 og en indlånskonto på 200.000 betaler du rente af de 600.000.

Det skal dog siges at de fleste banker at har sat renten ned på indlånskontoen, således at den ligger 0,5% lavere end Prioritetskontoen.

Renten er ikke en variabel der bevæger sig tilfældigt. Den er drevet af underliggende faktorer. Primært befolkningstilvækst og teknologisk vækst. Ikke nogen god grund til at den skal stige markant de næste 20 år.

http://www.agromarkets.dk/NR/rdonlyres/DF1930C1-BAED-4E49-930D-646CBEAEC556/0/Midtugeopdatering_1418.pdf

Agromarkets anbefaler 80-100% af ens realkreditlån skal være F1 og 0-20% værende fast.

Måske ikke helt on-topic, men værd at fundere over, hvis man søger det store billede i dynamikken mellem korte og lange renter.

Med dine tanker skal du passe på lånet med rente Maks. Den giver dig sikkerhed, men forsikringen er dyr og din risiko er, at du ved delindfrielse skal betale kurs 105. Sådan er det på en del af dem optaget før 2007 i øjeblikket.

Omkring prioritet, så skal du være OBS på om nykredit tager provision. (Typisk en halv procent af hele hovedstolen, hvilket i dit tilfælde er en pæn skilling).

Om det er det rigtige handler om hvor meget overskuds likviditet du har og om du vil købe bilen om 3 år. Her er dens pris også en faktor.

Hvis du tror på de stigende renter, så skal du ikke afskrive det fastforentede lån. Ved 30 årige lån skal der ikke store stigninger til for at kunne opkonvertere og derved skære måske 10% af restgælden.

Hvis du betaler topskat kan der Være fordele ved at sende en del af overskuds likviditet i pension.

Men.... det kræver indblik i din økonomi at rådgive, så du får det overordnet. Der er ikke 2 økonomier der er ens...

Tager sjældent part i de her tråde, da de har det med at ende i en længere debat som tit gør dig mere forvirret end afklaret.

Har du med den indkomst og den begrænsede restgæld overvejet et 10-årigt lån? Hvis du starter fra 800k koster det selvfølgelig 80k om året til afbedrag - men til gengæld kommer du ret hurtigt ned i en restgæld hvor renteniveauet ikke rigtig interesserer dig. Så F1/F3/F5 og 10 års løbetid. Hvis du kan afse pengene. Det der med bilen kan du jo så tage evt. et banklån med pant i lejligheden til om 2-3 år. Og så evt. vælge længere løbetid hvis 10-årig belaster økonomien for meget.

ipm_1957 skrev:Har du med den indkomst og den begrænsede restgæld overvejet et 10-årigt lån? Hvis du starter fra 800k koster det selvfølgelig 80k om året til afbedrag - men til gengæld kommer du ret hurtigt ned i en restgæld hvor renteniveauet ikke rigtig interesserer dig. Så F1/F3/F5 og 10 års løbetid. Hvis du kan afse pengene. Det der med bilen kan du jo så tage evt. et banklån med pant i lejligheden til om 2-3 år. Og så evt. vælge længere løbetid hvis 10-årig belaster økonomien for meget.

Helt nytteløst at tage flexlån med forkortet løbetid.

Ingen bidragsbesparelse !

Jeg overvejede selv et prioritetslån i Handelsbanken da jeg købte bolig tidligere på året. Handelsbanken tilbød mig 1,8 % i rente indenfor 80 % belåning og de sidste 7,5 % belåning kunne jeg finansiere til 6,5 %. Jeg valgte i stedet at tage imod et tilbud fra Danske Bank og Realkredit Danmark. Jeg valgte et F5 til 0,6964 % samt bidragssats på 1,18 %.

Jeg valgte dette pga. en bedre kurs på F5 lånet samt usikkerheden omkring prioritetslånet. Renten fastsættes via CIBOR og banken kunne uden videre lave tillæg samt meget andet. Nuvel, realkreditinstitutterne kan også sætte bidragssatserne op, men med realkreditten har du et transparent marked, hvorfra der købes og sælges obligationer. Jeg glæder mig til at se prioritetslånenes udvikling, i takt med at renten stiger. Ydermere er kursen yderst uattraktiv, hvis du vil indfri før tid.

Mit råd til dig er, at når du har økonomien til at imødekomme rentestigninger, så tag F1-lån og vær ligeglad med rentekonjunkturen. Du får historisk set den laveste rente kontra den lange rente samt en langt lavere bidragssats.

Udover indspark herinde, så tag et besøg på boligdebatten.dk under deres finansieringsafsnit. Der er virkelig nogle der nørder lavest mulig ydelse i forhold til belåningsgrader og forskellige realkreditinstitutter.

Synes klart at i glemmer at man ved at tage et historisk lavt fastforrentet lån (15, 20 eller 30år afhængig af hvor man lige får en attraktiv kurs og hvor meget man kan undvære per mrd.) ikke kun køber en forsikring, men også køber en 'lodseddel' der gør det muligt at skære af restgælden hvis renten skulle stige i løbet af de næste 15-20-30år....

Den mulighed, om man tror på den eller ej, bør også tillægges en værdi.

I OP's tilfælde havde jeg selv valgt et fast 15 årigt 2% lån til kurs 99,15 eller alternativt et 2,5% lån til kurs 99,25 (begge Nordea), hvorefter jeg kunne læne mig tilbage og kun bede banken om at kontakte mig hvis den lange rente er steget xx%

Mads Møller skrev:Synes klart at i glemmer at man ved at tage et historisk lavt fastforrentet lån (15, 20 eller 30år afhængig af hvor man lige får en attraktiv kurs og hvor meget man kan undvære per mrd.) ikke kun køber en forsikring, men også køber en 'lodseddel' der gør det muligt at skære af restgælden hvis renten skulle stige i løbet af de næste 15-20-30år....
Den mulighed, om man tror på den eller ej, bør også tillægges en værdi.
I OP's tilfælde havde jeg selv valgt et fast 15 årigt 2% lån til kurs 99,15 eller alternativt et 2,5% lån til kurs 99,25 (begge Nordea), hvorefter jeg kunne læne mig tilbage og kun bede banken om at kontakte mig hvis den lange rente er steget xx%

Du tager jo også et tab, relativt til flex, hvis renten er lavere end forventet over lånets løbetid.

Mads Møller læs tråden og du vil se det pointeret flere gange :)

@Madsmøller.

OP har slet ingen grund til at købe den lodseddel