Hus i lukket budrunde - what to do?

Elskelige PN'ere!

tl;dr: Jeg vil gerne købe et hus, som der er så mange, der har budt prisen på, at den nu kommer i lukket budrunde, licitation. Gode råd?

I den lille familie er vi ivrigt på jagt efter vores første hus. Væk fra lejelivet - videre til ejerlivet.

Vi har kigget længe, løst og fast ... og vi har kigget på en del forskelligt. Nu har vi så fundet det. Huset! Drømmestedet, som rammer så tæt på 100 procent plet på det, vi søger, som man kommer.

Huset blev, til vores overraskelse, sat en god sjat kroner ned dagen før, vi skulle se det første gang. Det var glædeligt, for vi havde allerede på forhånd booket en fremvisning, før prisen blev skåret. Og glæden blev ikke mindre af, at vi kunne konstatere, at vi faldt pladask for huset.

Ejendomsmæglerne går så lidt amok. Mens vi overvejer at afgive bud, får vi at vide, at der er et utal af interesserede i ejendommen, som har været til salg i over et år. Men prisnedsættelsen har fået interessen, og ikke mindst antallet af fremvisninger, til at eksplodere. Vi tænker "jow, jow", men vi begynder også at mærke alvoren. Så vi konstaterer, at vi vil have huset, ringer til ejendomsmægleren og siger, at vi byder prisen.

Men ejendomsmægler og sælger har været snedige. For de har timet prisnedsættelsen med, at tilstandsrapporten netop er udløbet. Så alt imens interessen for huset eksploderer, kan ingen skrive en købskontrakt under, fordi rapporten stadig lader vente på sig. "Den er nu bestilt, men før den er fremme, kan vi intet gøre".

Og til sidste fremvisning, efter vores bud, får vi at vide, at fire hold har budt udbudsprisen, og sælger derfor har valgt at lade boligen går i lukket budrunde. Licitation. Oh, what joy, når man endelig har fundet huset. Som i huset.

Men PN'ere! Hvad gør man her? Huset kunne absolut ikke sælges til den gamle pris. Den blev sat ned med små ti procent, og nu vil alle have det. Budrunde betyder, for folk der ikke kender det, at alle fire hold får lov til at afgive ét bud før en fastsat deadline til sælger. Man kender naturligvis ikke til, hvem de andre interesserede måtte være, eller hvad de kan tænke sig at byde.

Der er et par detaljer at forholde sig til:

- Som jeg forstår det, kan man ikke køre forbehold ind i sit tilbud, når det er i en lukket licitation. Udbudsmaterialet kommer umiddelbart, når tilstandsrapporten ligger klar, og herefter må man klare advokaten, før man afgiver tilbud. Er det rigtigt forstået, at hvis advokaten himler op med diverse forbehold, som vi bør tage, så kan vi ikke benytte os af dem i sådan en tilbudsrunde, og derfor "bør vi vel" undgå at byde? Jeg forventer ikke, at forbehold bliver nødvendige, men who knows?

- Bør man dermed også sørge for at få tilset boligen en ekstra gang privat af en byggesagkyndig? Finder han noget ærgerligt, gør det så nogen forskel? Vil det ærgerlige her ikke alligevel blive dækket i forbindelse med en ejerskifteforsikring? Hvis vi ikke kan køre forbehold, er det så ligegyldigt med sådan en person?

- Hvad dælen gør man, hvis man gerne vil byde? Man byder vel skævt, så f.eks. x.xxx.347 kr. Men sidder del folk med erfaringer fra lignende sager, som kan give et indblik i, hvordan licitationerne førhen har foregået? Bød folk tæt på udbudsprisen? Stak de af? Bud eller ikke bud? Gik prisen højt op? Jeg ved, man ikke kan generalisere, men erfaringer er altid "hyggeligt".

Hvis der generelt er nogle tips, tricks og andet lir at hente her - hvis der nu skulle sidde en insider eller to fra en verden fyldt med bolighandler - så kom gerne med ideer, tips og ting, som vi skal holde øje med :)

Jeg takker ydmygt på forhånd! Kh

Bonusinfo: Giver ikke lige så meget konkret info på boligen af hensyn til alt muligt i den her situation :)

Byd det beløb I maksimalt har råd til at betale/synes huset er værd.

I en budrunde er jeres bud bindende uden der kan tages forbehold. Så I skal på forhånd have klaret både juridisk, økonomisk og evt. byggesagkyndig rådgivning inden I afleverer jeres bud

Vær opmærksom på, at ejerskifteforsikringen IKKE dækker de fejl/mangler, som jeres egen hyrede byggesagkyndig evt. finder. Ejerskifteforsikringen dækker kun de fejl og mangler, som er tilstede ved overtagelsesdagen og som ikke fremgår af tilstandstandsrapporten/elinstallationsrapporten - og som I ikke på anden måde har haft kendskab til. Så idet I evt. betaler en byggesagkyndig af egen lomme, så vil de evt. "ærgerlige" ting ikke være dækket af ejerskifteforsikringen, da I jo så netop har fået kendskab til disse fejl/mangler på anden vis end via tilstandsrapporten/elinstallationsrapporten.

Mht buddet, så tag i agt, at renterne på realkreditlån er helt sygt lave - og når der her virkelig er tale om huset for jer, så koster et bud på fx. 100.000 kr. over husets udbudspris faktisk ikke alverden ekstra pr. måned på realkreditlånet.

Du skriver, at I allerede var interesseret i huset før det blev sat 10% ned - det går jeg ud fra betyder, at I også ville have været interesseret i at købe det til den "gamle" pris, når nu huset lige er det helt rigtige for jer.

Så gå ud fra den oprindelige pris og træk omkring 3,5-4% fra den pris og lad det være jeres bud. Så er chancen i hvert fald rimelig stor for, at I har højeste bud og så får I alligevel drømmehuset til en lidt lavere pris end det I oprindeligt var klar til at give.

Højeste bud betyder iøvrigt ikke nødvendigvis, at I får huset. Det er stadig sælger, der suverænt afgør, hvilket bud han/hun vil acceptere - det er dog stort set altid højeste bud selvfølgelig.

Kæmpe GL!

Muhsen er fuldstændig spot on. Især vedr byggesagkyndig, der har allerede været en professionel 2 gange, stol på han er dygtig og de ting der er galt får I via ejerskifteforsikring hvis han mod forventning har overset noget. Mht budrunde er min erfaring at der falder nogle fra hver eneste gang, BYD det i tænkte I ville give og kryds fingre. Held og lykke og giv lige en update i tråden.

i min optik er det jeg hæfter mig mest ved at i virkelig bare VIL have det hus. Derfor ville jeg byde en god sjat penge for det. Muligt i kommer til at betale overpris, men lykke og fornemmelsen af at have drømmehuset kan ikke gøres op i penge. Og i kan finansiere det på mange måder så i ikke nødvendigvis kommer til at sidde mærkbart dyrere.

jeg tror jeg vill byde en 10-12% mere end udbudsprisen. Og iøvrigt få med i buddet at i er Flexible på alle andre parametre. Fx overtagelse, kan være det er vigtigere end fx 50.000 i forskel for sælger. Få jeres bud til det bedst overall. Held og lykke :)

ThomasRR skrev:i min optik er det jeg hæfter mig mest ved at i virkelig bare VIL have det hus. Derfor ville jeg byde en god sjat penge for det. Muligt i kommer til at betale overpris, men lykke og fornemmelsen af at have drømmehuset kan ikke gøres op i penge. Og i kan finansiere det på mange måder så i ikke nødvendigvis kommer til at sidde mærkbart dyrere.

jeg tror jeg vill byde en 10-12% mere end udbudsprisen. Og iøvrigt få med i buddet at i er Flexible på alle andre parametre. Fx overtagelse, kan være det er vigtigere end fx 50.000 i forskel for sælger. Få jeres bud til det bedst overall. Held og lykke :)

Du skal på tilbudsformularen angive overtagelsesdag, du kan ikke skrive fleksible, da buddet i så fald er ugyldigt.

Lidt hurtige tanker:

Jeg forstår så udmærket, at man pludselig bliver helt hektisk og har svært ved at have is i maven og bare vil byde hvad som helst... Men prøv alligevel at bevare roen og ikke gøre noget overilet. Det lyder virkelig som om, at sælger og mægler forsøger at presse citronen til sidste krone.

Hvis I er FULDSTÆNDIG overbeviste om, at det her hus mindst rammer 9 på 10-skalaen i forhold til de ønsker, I har til et hus, jamen så slå til. Så betyder de sidste tusinde ikke meget i sidste ende.

Er I længere nede på skalaen og vurderer, at det her hus ikke nødvendigvis er det eneste hus, der lever op til jeres krav, så lad være med at rive jer med. Snak med familie og venner, der har knapt så meget i klemme som jeg selv. Jo flere argumenter I høre for og imod, jo mere sikre bliver I også på jer selv og på, hvor meget I vil byde.

Det er ikke rart bagefter at sidde i et hus og tænkte, at man blev presset ind i en handel...

Held og lykke!

Muhsen skrev:
Vær opmærksom på, at ejerskifteforsikringen IKKE dækker de fejl/mangler, som jeres egen hyrede byggesagkyndig evt. finder. Ejerskifteforsikringen dækker kun de fejl og mangler, som er tilstede ved overtagelsesdagen og som ikke fremgår af tilstandstandsrapporten/elinstallationsrapporten - og som I ikke på anden måde har haft kendskab til. Så idet I evt. betaler en byggesagkyndig af egen lomme, så vil de evt. "ærgerlige" ting ikke være dækket af ejerskifteforsikringen, da I jo så netop har fået kendskab til disse fejl/mangler på anden vis end via tilstandsrapporten/elinstallationsrapporten.

Det er fuldstændig korrekt. Men det er dog også sådan, at det er forsikringsselskabets bevisbyrde, at forsikringstageren kendte skaden på forhånd. Så hvis man blot selv undlader at fremlægge en rapport fra før overtagelsesdagen, skulle muligheden for at bevare dækning stadig være der...

Det lyder mere skummelt, end det er, for i praksis vil ens egen bygningsrådgiver nok typisk kun kunne påpege mistanker og behov for nærmere undersøgelser, i hvert fald hvis der kun er tale om en overfladisk gennemgang.

Byd det som I mener at huset er værd for Jer, og så I ikke efterfølgende ærgrer Jer over at i var 50.000 under vindende bud. Nu nævner du ikke prisen, men hvis det er det hus I skal bo i de næste mange mange år, så betyder det også mindre om det ikke kan sælges igen til samme pris, da det slet ikke er et emne.

ThomasRR skrev:Og i kan finansiere det på mange måder så i ikke nødvendigvis kommer til at sidde mærkbart dyrere.

En anden finansiering er en anden risiko, så det er ikke helt så simpelt som du gør det til.

Hej alle

Tak for de gode svar. Det er helt klart relevant med informationen omkring en eventuel sagkyndig. Kan næsten fornemme, at vi lige så godt kan lade være med at hyre sådan en ind før bud så? Fik jeg nævnt, at vi er næsten sikre på, der ikke er noget skjult ved huset? Men man ved selvfølgelig aldrig.

Det er sgu godt nok svært, synes jeg. Man fornemmer, at ejendomsmægler har været taktisk om at sætte ned, fordi de måske på forhånd havde fornemmet, at der var en eller to købere klar til at byde et stykke under prisen. Så har de sat den ned for at ramme et par ekstra interesserede, så de kan få den i budrunde og lige klemme de sidste penge ud - plus måske lidt til - af købere.

Men det lykkedes dem som sagt ikke at sælge til tidligere pris, så det er måske rigtigt, at man ikke skal op i nærheden af det beløb (for det vil de andre vel stadig ikke give). Jeg ville elske at 'vinde' huset, men det vil sgu også ærgre en, hvis man rammer langt over/lige under de andre.

Som jeg har forstået det, specificererman i tilbuddet, hvordan man vil overtage. Her fortalte mægler, at det mest taktiske nok ville være at skrive 'efter sælgers ønske'.

Det kan hurtigt blive en dyrere fornøjelse end forventet. Men igen - det har ikke nødvendigvis den store effekt set over 30 år :)

lollerflush skrev:Hej alle

Tak for de gode svar. Det er helt klart relevant med informationen omkring en eventuel sagkyndig. Kan næsten fornemme, at vi lige så godt kan lade være med at hyre sådan en ind før bud så? Fik jeg nævnt, at vi er næsten sikre på, der ikke er noget skjult ved huset? Men man ved selvfølgelig aldrig.

Det er sgu godt nok svært, synes jeg. Man fornemmer, at ejendomsmægler har været taktisk om at sætte ned, fordi de måske på forhånd havde fornemmet, at der var en eller to købere klar til at byde et stykke under prisen. Så har de sat den ned for at ramme et par ekstra interesserede, så de kan få den i budrunde og lige klemme de sidste penge ud - plus måske lidt til - af købere.

Men det lykkedes dem som sagt ikke at sælge til tidligere pris, så det er måske rigtigt, at man ikke skal op i nærheden af det beløb (for det vil de andre vel stadig ikke give). Jeg ville elske at 'vinde' huset, men det vil sgu også ærgre en, hvis man rammer langt over/lige under de andre.

Som jeg har forstået det, specificererman i tilbuddet, hvordan man vil overtage. Her fortalte mægler, at det mest taktiske nok ville være at skrive 'efter sælgers ønske'.

Det kan hurtigt blive en dyrere fornøjelse end forventet. Men igen - det har ikke nødvendigvis den store effekt set over 30 år :)

Det er HELT sikkert ikke for mæglerens skyld at den kommer i budrunde, så det er ikke er "taktisk" trick fra hans side. Huset er sat ned for at finde kunden så huset kan blive solgt så sælger er tilfreds og mægler tjener penge. Budrunde giver en masse arbejde og en masse usikkerhed om folk nu engang byde og ikke bliver skræmt over budrunde. Isoleret set vil mægler hellere have en køber, lukker handlen sikkert og komme videre. Men de fleste sætter da heldigvis en ære i at få mest muligt til sælger besværet til trods.

Knish skrev: Det er HELT sikkert ikke for mæglerens skyld at den kommer i budrunde, så det er ikke er "taktisk" trick fra hans side. Huset er sat ned for at finde kunden så huset kan blive solgt så sælger er tilfreds og mægler tjener penge. Budrunde giver en masse arbejde og en masse usikkerhed om folk nu engang byde og ikke bliver skræmt over budrunde. Isoleret set vil mægler hellere have en køber, lukker handlen sikkert og komme videre. Men de fleste sætter da heldigvis en ære i at få mest muligt til sælger besværet til trods.

Gode pointer. Det giver mening. Man kan vel egentlig forestille sig, at de skal ret langt op i pris, før alt det ekstra arbejde, ekstra tid til fremvisninger - evt. med sagkyndige, ekstra papirarbejde, afholdelse af licitation osv. kan betale sig. Jeg mener, timerne sammenlignet med en mindre stigning i prisen kan sikkert ikke betale sig.

Helt sikkert ikke ;-)