Free lunch på realkreditmarkedet

"There is no such things as free lunch" siger et gammelt ordsprog

Det er normalt helt i tråd med tanken bag effektive markeder, men en gang imellem er der free lunch - og lige for tiden er det gældende for alle med lavtforrentede fastrenterealkreditlån.

Med udgangspunkt i denne liste:

https://www.totalkredit.dk/boliglan/kurser-og-priser/#privat-udbetaling-af-laan-aktuelle-kurser-kunder

Her kan det ses at laveste effektive rente for 2053 lån med afdrag er 2% lånet, og det gør det "obligatorisk" at omlægge lån med lavere rente. - man kan således få lavere rente ved at gå op i rente - helt usædvanligt.

Skatteregler og bidragsfastsættelse understøtter effekten, og gør det obligatorisk pt at omlægge, og at den gamle fejlopfattelse af "renten skal falde for det kan betale sig" er komplet forkert.

Basalt set er markedsforholdene så underlige, at alle med 3% lån eller lavere bør få undersøgt muligheder - der er skillinger at hente i nærmest alle lån på under 4%

mvh

Vil du forklare lidt nærmere hvad fidusen og evt. fælden er (hvis der er en sådan)

Jeg har selv et 2% fastforrentet lån, hvilket jeg indtil videre er ret glad for da jeg ved nøjagtig hvad mine udgifter er, men jeg er selvfølgelig interesseret i at vide om jeg snyder mig selv på en eller anden måde.

Er det også relevant for lån med kortere løbetid? Og spiller restgældens størrelse ikke ind? 

Jeg tænker åop må stige betragteligt jo lavere restgæld der er, grundet omkostninger til omlægning? 

Mesterjago skrev:

Vil du forklare lidt nærmere hvad fidusen og evt. fælden er (hvis der er en sådan)

Jeg har selv et 2% fastforrentet lån, hvilket jeg indtil videre er ret glad for da jeg ved nøjagtig hvad mine udgifter er, men jeg er selvfølgelig interesseret i at vide om jeg snyder mig selv på en eller anden måde.

 Basically hvis du skylder f.eks 3 mio på dit lån, så kan du indfri det til en kurs så din hovedstol vil falde til 2 mio. så står du i en situation hvor selvom du skal låne de 2 mio til en højere rente vil din månedlige ydelse være det samme eller lavere. Herefter er der tre scenarier

A)

Du bor i huset uden at omlægge lånet i resten af løbetiden, ret usandsynligt for de fleste. Men du sparer stadigvæk et par kroner om måneden, hvilket jo også er fint.

B)

Om fem år falder renten igen ned til 2% du kan nu omlægge dit til det samme lån du havde før, men bare hvor du skylder 2 mio istedet for 3. Kæmpe win da din månedlige ydelse vil være markant lavere.

C)

Om fem år sælger du huset til 4 Mio, du får nu 2 mio i hånden fremfor en million… 

ovenstående er obv tal der er trukket ud af den blå luft, men få din rådgiver til at regne på det. Pointen er lidt, der er ingen af de her scenarier der efterlader dig dårligere stillet end med dit nuværende lån, aka free lunch:)

djoffer skrev:

 Basically hvis du skylder f.eks 3 mio på dit lån, så kan du indfri det til en kurs så din hovedstol vil falde til 2 mio. så står du i en situation hvor selvom du skal låne de 2 mio til en højere rente vil din månedlige ydelse være det samme eller lavere. Herefter er der tre scenarier

A)

Du bor i huset uden at omlægge lånet i resten af løbetiden, ret usandsynligt for de fleste. Men du sparer stadigvæk et par kroner om måneden, hvilket jo også er fint.

 

B)

Om fem år falder renten igen ned til 2% du kan nu omlægge dit til det samme lån du havde før, men bare hvor du skylder 2 mio istedet for 3. Kæmpe win da din månedlige ydelse vil være markant lavere.

 

C)

Om fem år sælger du huset til 4 Mio, du får nu 2 mio i hånden fremfor en million… 

 

ovenstående er obv tal der er trukket ud af den blå luft, men få din rådgiver til at regne på det. Pointen er lidt, der er ingen af de her scenarier der efterlader dig dårligere stillet end med dit nuværende lån, aka free lunch:)

 

 Ok tak for svar, det var til at forstå, men hvad jeg stadig ikke helt forstår er hvorfor sker dette ikke automatisk hvis det er noget man skal/bør gøre? er det virkelig bare et spørgsmål om at gå ned og bede om "rabat" så får man den garanteret?, men hvis man som jeg sover godt om natten med det man har, så sker der ingenting?

Mesterjago skrev:

 

 Ok tak for svar, det var til at forstå, men hvad jeg stadig ikke helt forstår er hvorfor sker dette ikke automatisk hvis det er noget man skal/bør gøre? er det virkelig bare et spørgsmål om at gå ned og bede om "rabat" så får man den garanteret?, men hvis man som jeg sover godt om natten med det man har, så sker der ingenting?

 Tror de fleste banker tilbyder man kan tilmelde sig noget overvågning af ens lån så man bliver kontaktet hvis der kan være nogen penge at spare, men ja de facto skal du jo have et nyt lidt, så det er ikke bare at gå ned og bede om rabat:)

Hvor stort skal lånet være for at du vurderer det giver mening? 

Jeg har et sommerhuslån på 650.000 i 1% med afdrag. 

Hvad hvis man er i flexlån, giver ovenstående så mening? Har selv F5 pt.

Mesterjago skrev:

Vil du forklare lidt nærmere hvad fidusen og evt. fælden er (hvis der er en sådan)

Jeg har selv et 2% fastforrentet lån, hvilket jeg indtil videre er ret glad for da jeg ved nøjagtig hvad mine udgifter er, men jeg er selvfølgelig interesseret i at vide om jeg snyder mig selv på en eller anden måde.

Djoffer nailer den fint.

Få et tilbud på omlægning til et 4%/5%/6% lån.

Hvilket af de tre der er bedst afhænger af din tilgang - 4% billigst og 6% dyrest med størst mulighed for at konvertere ned igen.

Konverterer du eks til et 4% lån vil du få en lidt højere ydelse, men mindsket gæld, mindsket bidragssats, mindsket bidragsbetaling, øget skattefradrag og lindre afdrag.

opkonvertering af fastforrentede kreditforeningslån har ikke rigtig nogen fælde - udover omkostningen, men grundet skattefradrag og beregningsmetodik på bidrag bliver det for mange komverteringers vedkommende betalt af kreditforeningen og skat.

kris_rem skrev:

Er det også relevant for lån med kortere løbetid? Og spiller restgældens størrelse ikke ind? 

 

 

Jeg tænker åop må stige betragteligt jo lavere restgæld der er, grundet omkostninger til omlægning? 

 

 

 

 Kortere løbetid og restgældens størrelse har indvirkning, men markedet er virkelig fyldt med muligheder pt. Få kigget på det.

Mesterjago skrev:

 

 Ok tak for svar, det var til at forstå, men hvad jeg stadig ikke helt forstår er hvorfor sker dette ikke automatisk hvis det er noget man skal/bør gøre? er det virkelig bare et spørgsmål om at gå ned og bede om "rabat" så får man den garanteret?, men hvis man som jeg sover godt om natten med det man har, så sker der ingenting?

 Det er en process som låntager skal initiere - en god bankrådgiver havde bragt det op for hans kunder.

hermod skrev:

Hvor stort skal lånet være for at du vurderer det giver mening? 

Jeg har et sommerhuslån på 650.000 i 1% med afdrag. 

Bidragssatser på sommerhuse er mere kradsbørstige end på helårsbeboelse, hvorfor det kan være endnu mere givtigt.

Lånestørrelse er til den lille side, men bestemt en beregning værd.

MikaelR90 skrev:

Hvad hvis man er i flexlån, giver ovenstående så mening? Har selv F5 pt.

 Nope.

Med hensyn til det 2% lån har det også været oppe og vende i medierne. Men jeg vil så også komme med en bemærkning, at man udelukker sig selv fra en potentiel kursgevinst. Og lånet er kun mest effektivt såfremt du beholder det i mange år af lånets løbetid. Det er for feinschmeckere hvis du spørger mig og de fleste ville omlægge til 4-5% lån og 6% såfremt den åbner.

Og man skal jo også "kun" gøre det hvis man tror renter falder igen indefor en periode på 10 år ish.

Jeg har en del kunder som helt bevidst og med fuldt indblik vælger at blive i 0,5-1% lån. Selv synes jeg det er helt tosset, men det er jo i sidste ende deres valg.

Kongs skrev:

Med hensyn til det 2% lån har det også været oppe og vende i medierne. Men jeg vil så også komme med en bemærkning, at man udelukker sig selv fra en potentiel kursgevinst. Og lånet er kun mest effektivt såfremt du beholder det i mange år af lånets løbetid. Det er for feinschmeckere hvis du spørger mig og de fleste ville omlægge til 4-5% lån og 6% såfremt den åbner.

 

Og man skal jo også "kun" gøre det hvis man tror renter falder igen indefor en periode på 10 år ish.

 

Jeg har en del kunder som helt bevidst og med fuldt indblik vælger at blive i 0,5-1% lån. Selv synes jeg det er helt tosset, men det er jo i sidste ende deres valg.

 Enig med meget men den her er gal:

"Og man skal jo også kun gøre det...."

Økonomien er præcis så god i omlægning pt at der er fortjeneste på rigtig mange omlægninger uden at renten falder igen - det er helt pointen i "free lunch"

"Jeg har en del kunder som helt bevidst og med fuldt indblik vælger at blive i 0,5-1% lån. Selv synes jeg det er helt tosset, men det er jo i sidste ende deres valg."

Ja der er mange økonomiske masochister derude, som slet ikke forstår at det kan være økonomisk plus uden senere omlægning.

Men situationen er også unik - gå op i rente og spar penge.

Kombineret med bidragsbesparelse på op til 60% er "blive liggende" nærmest idioti

hostrup skrev:

 

 Enig med meget men den her er gal:

"Og man skal jo også kun gøre det...."

 

Økonomien er præcis så god i omlægning pt at der er fortjeneste på rigtig mange omlægninger uden at renten falder igen - det er helt pointen i "free lunch"

 

"Jeg har en del kunder som helt bevidst og med fuldt indblik vælger at blive i 0,5-1% lån. Selv synes jeg det er helt tosset, men det er jo i sidste ende deres valg."

 

Ja der er mange økonomiske masochister derude, som slet ikke forstår at det kan være økonomisk plus uden senere omlægning.

 

Men situationen er også unik - gå op i rente og spar penge.

 

Kombineret med bidragsbesparelse på op til 60% er "blive liggende" nærmest idioti

 Okay enig :)

Kongs skrev:

 

 Okay enig :)

Nysgerrig - Hvad gør i ude i bankerne - kimer kunderne ned?

Det er jo en underlig situation hvor i som rådgivere - i høj grad - skal rådgive kunderne i adfærd der skader fremtidig indtjening - men forhåbentlig skaber indtægt nu, og loyale og glade kunder fremover.

Er der nogen der kan komme med et konkret eksempel? Jeg har svært ved at finde hoved og hale i det her. Lad os sige, at jeg har lånt 3 millioner til 2% og min bror har lånt 2 millioner til 3% (hver sin økonomi)

Kan man regne ud fra kurserne hvor meget gælden bliver barberet ned og hvor meget mere der skal betales i ydelse? Er der nogen af os det kan få en lavere ydelse?

hostrup skrev:

 

Nysgerrig - Hvad gør i ude i bankerne - kimer kunderne ned?

 

Det er jo en underlig situation hvor i som rådgivere - i høj grad - skal rådgive kunderne i adfærd der skader fremtidig indtjening - men forhåbentlig skaber indtægt nu, og loyale og glade kunder fremover.

 Jeg har kontaktet alle mine kunder flere gange. Og har stort set fået lagt alle mine kunder om i 4-5% lån.

Et hurtigt kig så har jeg 2 0,5% lån og jeg har snakket med dem 4-5 gange seneste års tid.

og så har jeg 3 1% lån. 

Derudover har jeg en lille håndfuld 1,5-3,5% lån.

Men de er allesammen blevet kontaktet flere gange. Men for at være ærlig er jeg ret overbevist om det ikke sker alle steder. Har flyttet flere nye kunder på denne baggrund.

Vi købte hus til 1880000 for 3 år siden. Vi tog et 1% lån på 1500000. Udover det har vi et forældre lån på cirka 100 k så vi slap for bank lån. Vi skylder nu 1370000 ish. Ved en konvertering til 5% lån kan vi skære 366 k af gælden og komme ned på 1 mil cirka. Kan se bidrags satsen kommer ned på 0,55 %. Er det bare at slå til eller skal man vente på evt 6% lån?

hostrup skrev:

 

 Enig med meget men den her er gal:

"Og man skal jo også kun gøre det...."

 

Økonomien er præcis så god i omlægning pt at der er fortjeneste på rigtig mange omlægninger uden at renten falder igen - det er helt pointen i "free lunch"

 

"Jeg har en del kunder som helt bevidst og med fuldt indblik vælger at blive i 0,5-1% lån. Selv synes jeg det er helt tosset, men det er jo i sidste ende deres valg."

 

Ja der er mange økonomiske masochister derude, som slet ikke forstår at det kan være økonomisk plus uden senere omlægning.

 

Men situationen er også unik - gå op i rente og spar penge.

 

Kombineret med bidragsbesparelse på op til 60% er "blive liggende" nærmest idioti

Jeg tror måske bare, at mange har en naturlig skepsis mod den "rådgivning", de modtager fra deres bank, og ikke selv magter at sætte sig ind i tingene.

Westcoast skrev:

Er der nogen der kan komme med et konkret eksempel? Jeg har svært ved at finde hoved og hale i det her. Lad os sige, at jeg har lånt 3 millioner til 2% og min bror har lånt 2 millioner til 3% (hver sin økonomi)

Kan man regne ud fra kurserne hvor meget gælden bliver barberet ned og hvor meget mere der skal betales i ydelse? Er der nogen af os det kan få en lavere ydelse?

Et 2% 2053 lån med afdrag bliver obligationsgælden barberet med 20%

Et 3% 2053 lån med afdrag bliver obligationsgælden barberet med 13%

Omkostninger kommer ovenpå.

Ny ydelse kan beregnes med onlineberegnere på eks. Totalkredit.

Om i kan få lavere ydelse:

Nej I kan ikke få lavere bruttoydelse, men da I får større rentefradrag og lavere bidragsbetaling kan jeres omkostning godt falde, og lånet samlet set blive billigere for jer.

Få en beregning fra bankrådgiver.

skinkelynet skrev:

Vi købte hus til 1880000 for 3 år siden. Vi tog et 1% lån på 1500000. Udover det har vi et forældre lån på cirka 100 k så vi slap for bank lån. Vi skylder nu 1370000 ish. Ved en konvertering til 5% lån kan vi skære 366 k af gælden og komme ned på 1 mil cirka. Kan se bidrags satsen kommer ned på 0,55 %. Er det bare at slå til eller skal man vente på evt 6% lån?

5% 2053 står i 98,5 så det er bestemt ikke forkert at få lån i den serie.

AnyFellow skrev:

 

Jeg tror måske bare, at mange har en naturlig skepsis mod den "rådgivning", de modtager fra deres bank, og ikke selv magter at sætte sig ind i tingene.

 

 Ja der er meget skepsis - noget berettiget og noget uberettiget. Trist hvis det afholder låntager fra at trække gode beslutninger

da jeg var gammel og havde hus, lå jeg i en 2%'er og ringede til banken for at høre om ikke det kunne betale sig at lægge om til en kurs 98.5 til et 1% lån, for at stå til en bedere handel hvis renten steg etc.
fik afvide at det kunne det ikke.
et år efter ringede banken for at få mig til at konvertere fra 2% til 1% til kurs 96 og nu var det pludseligt gunstigt for mig, det forstod jeg ikke, og har derfor den der skepsis overfor bankens rådgivning.

Giver der mening at se på sit F1 eller F3 lån i denne forbindelse eller er det kun relevant for fast rente lån?

DanM skrev:

Giver der mening at se på sit F1 eller F3 lån i denne forbindelse eller er det kun relevant for fast rente lån?

Ikke umiddelbart.

Men markedet er sygt, renten på 2% fastforrentet er lavere end F3 renten, så man kan hoppe i fastforrentet uden at det er til ekstra omkostning - dog med en enorm kursrisiko i forhold til kursværdien. 

@Westcoast

Du efterspørger nogle konkrete eksempler - jeg har hurtigt lavet et par stykker (se længere nede).

Men først og fremmest, så er der ingen "free lunch" eller arbitrage i markedet. I #4 er djoffer inde på hvad en arbitrage er, meget forsimplet, så er det muligheden for, at du ved samme løbetid kan konvertere dit nuværende lån til et nyt lån hvor, hvor en af følgende er opfyldt:

1) Ved samme restgæld kan du opnå en lavere ydelse på dit nye lån

2) Med samme ydelse kan du opnå en lavere restgæld på dit nye lån

Det er på ingen måde tilfældet. Men når det så er sagt, så er jeg 100% enig i, at det er kæmpe +EV at konvertere lige nu - faktisk endnu mere end det har været de sidste 1,5 år og der har det i den grad været +EV. Det er bare ikke uden risiko. Men i gennemsnit, så har hostrup fuldstændig ret!

Et par eksempler jeg knaldede ind i Excel  (jeg ved ikke om kurserne er spot on, jeg nappede bare nogle fra Totalkredit). Bidrags reduktionen er også hevet ud af røven :-) ... se det som inspiration:

Omkring eksemplerne skal man være opmærksom på et par ting:

1) Man har det med at forlænge løbetiden på det nye lån, hvorfor det hurtigt blive en pærer/bananer sammenligning på ydelsen, pas på med det

2) Der er en betydelig skatteværdi for dine renter+bidrag når du konverterer op, jeg ved ikke om satserne er 33%/20% under/over DKK 100.000 og jeg er ikke god nok til at regne det ind i en netto ydelse.

3) For de tre første lån har jeg valgt et 2047-lån (Altså optaget i 2017, mens jeg for det sidste har valgt et 2050 optaget i 2020)

Helt generelt er alt for mange mennesker med fast rente lån "helt væk". Det er helt skørt, at Kongs må ringe ud i tide og utide og fortælle om (den gennemsnitlige) konverterings gevinst. Fastforrentede lån (specielt med afdrag) skal konverteres løbende af flere grunde, de to vigtigste værende:

1) Optimere bidragssatsen, da en vurdering typisk stiger over tid og din restgæld pr. definition falder, dermed har du en ikke-udnyttet belånings reduktion.

2) Udnytte optionsværdien i et fastforrentet lån (og det gælder for så vidt begge veje, altså op/ned).

Specielt omkring 2) skal man gøre sig klart, at man betaler en absurd høj risiko præmie ved at vælge trygheden i et fastforrentet lån, mere præcist ca. 2% p.a. som er det historiske spænd mellem den korte og den lange rente,

rickrick skrev:

Men først og fremmest, så er der ingen "free lunch" eller arbitrage i markedet. I #4 er djoffer inde på hvad en arbitrage er, meget forsimplet, så er det muligheden for, at du ved samme løbetid kan konvertere dit nuværende lån til et nyt lån hvor, hvor en af følgende er opfyldt:

 

1) Ved samme restgæld kan du opnå en lavere ydelse på dit nye lån

2) Med samme ydelse kan du opnå en lavere restgæld på dit nye lån

 

Det er på ingen måde tilfældet.

Bombastisk ind i tråden og fra start afvise overskrift og indhold uden du sætter dig ind i tingene. Du ændrer dig aldrig.

Denne del af dit indlæg er forkert, ellers enig i meget.

Konvertering af 0,5% 2053 til 2% 2053 er præcis free lunch, idet du kan gå op i nominel rente, og ned i effektiv rente (og spare bidrag og skat). Dette er præcist free lunch

Til orientering - effektive renter taget dd fra totalkredit.dk

0,5% 2053 4,08%

2% 2053 3,87%

Besparelse 0,21% + ca. 20% bidragsbesparelse + øget rentefradrag på over en procent af gælden

Samlet besparelse - omkring 0,6% netto - hvert år.

12.000 hvert år på 2 mill

Velbekommen til free lunch - hver termin

hostrup skrev:

 

 Denne del af dit indlæg er forkert, ellers enig i meget.

Konvertering af 0,5% 2053 til 2% 2053 er præcis free lunch, idet du kan gå op i nominel rente, og ned i effektiv rente (og spare bidrag og skat). Dette er præcist free lunch

Men kan en "normal" lånetager det? Er de to lån du henviser til ikke illikvide og ikke tilgængelige?

Jeg har i hvert fald aldrig hørt om en lånetager, der optager et 30-årigt 0,5% lån i et marked, hvor renten ligger omkring 5%.

Men ellers, så tænker jeg du har ret.
 

rickrick skrev:

 

Men kan en "normal" lånetager det? Er de to lån du henviser til ikke illikvide og ikke tilgængelige?

 

Jeg har i hvert fald aldrig hørt om en lånetager, der optager et 30-årigt 0,5% lån i et marked, hvor renten ligger omkring 5%.

 

Men ellers, så tænker jeg du har ret.
 

 Indfri 0,5% lånet og optage 2% lånet

Free lunch hver dag året rundt på restauranten fodkoldt - hvis sulten ikke er for stor

rickrick skrev:

 

 

 Kig på https://www.totalkredit.dk/boliglan/kurser-og-priser/#privat-udbetaling-af-laan-aktuelle-kurser-kunder

Når samme løbetid har faldende effektive renter med stigende nominel rente er der free lunch for alle der skylder lånet med den lavere nominelle rente.

hostrup skrev:

 

 Indfri 0,5% lånet og optage 2% lånet

Free lunch hver dag året rundt på restauranten fodkoldt - hvis sulten ikke er for stor

Det er bare fordi du skriver 0,5% 2053 ... jeg undrede mig bare over om der var nogle mennesker (overhovedet) der optager lån i kurs 64. Og som du er inde på i et tidligere indlæg, så vil optagelse/hjemtagelse af et sådan lån ikke være uden betydelig kurs risiko. Men enig har du gjort det, så vil der umiddelbart være en arbitrage (uden kursskæring og gebyrer).

Edit: Langt de fleste mennesker låner jo "til grænsen", så man skal godt nok være likvid, hvis man skal kunne æde sådan et initialt kurstab.

Nå never mind, ingen grund til at afspore tråden yderligere - fokus tilbage på dem, der rent faktisk har et 0,5%-3% lån med 25 år'ish løbetid tilbage, der skal til at få konverteret :-)

rickrick skrev:

 

Det er bare fordi du skriver 0,5% 2053 ... jeg undrede mig bare over om der var nogle mennesker (overhovedet) der optager lån i kurs 64. Og som du er inde på i et tidligere indlæg, så vil optagelse/hjemtagelse af et sådan lån ikke være uden betydelig kurs risiko. Men enig har du gjort det, så vil der umiddelbart være en arbitrage (uden kursskæring og grbyrer).

 

Nå never mind, ingen grund til at afspore tråden yderligere - fokus tilbage på dem, der rent faktisk har et 0,5%-3% lån med 25 år'ish løbetid tilbage som skal til at få konverteret :-)

 Stop. Jeg snakker om indfrielse af 0,5% 

Dem der har det lån kan hive free lunch ind til en værdi af omkring 6000/mill/år ved afholde konverteringen til 2%

Jeg gentager lige:

0,5% 2053 4,08%

2% 2053 3,87%

0,21% free lunch fra markedet

0,10-0,15% free lunch fra bidragssats

og 0,33%+ free lunch fra Skat

Omkostning - omlægningsomk.

hostrup skrev:

 

Ikke umiddelbart.

 

Men markedet er sygt, renten på 2% fastforrentet er lavere end F3 renten, så man kan hoppe i fastforrentet uden at det er til ekstra omkostning - dog med en enorm kursrisiko i forhold til kursværdien. 

 Kan man så i princippet ikke gå fra F-lån > 2% -> 5% og så barbere af restgælden på konvertering nr. 2?

Ravie skrev:

 

 Kan man så i princippet ikke gå fra F-lån > 2% -> 5% og så barbere af restgælden på konvertering nr. 2?

 Never. Det 2% lån du udsteder, indfries til omtrent samme kurs.

Free Lunch pt er udelukkende til låntagere med fastforrentede med lav rente, der kan konvertere sig op i nominel rente og ned i omkostning

Det usædvanlige i situationen er kombinationen af en skæv rentesætning, skatteregler og bidragsregler som gør at man barbere over en halv procent af netto omkostningen på sin belåning hvert år fremover 

Og samtidig være betydeligt bedre stillet ved rentefald.

hostrup skrev:

 

 Stop. Jeg snakker om indfrielse af 0,5% 

Dem der har det lån kan hive free lunch ind til en værdi af omkring 6000/mill/år ved afholde konverteringen til 2% 

Smed et 0,5%-2050 lån ind i mit ark og konverterede til et 2%-2053

Hvis jeg antager, at netto ydelsen beregnes som: Årlig ydelse - skatteværdi af renter

Og jeg yderligere antager,:

- Prisen for konvertering = 0

- Der er ingen kursskæring

- Der er ingen risiko på kursen på mit nye lån

Så er der en free lunch, men i praksis betaler man DKK ~20.000 for en omlægning, der er typisk er kursskæring når du handler i markedet og du har en risiko på kursen på hjemtagelse af dit nye lån.

rickrick skrev:

 

Smed et 0,5%-2050 lån ind i mit ark og konverterede til et 2%-2053

 

Hvis jeg antager, at netto ydelsen beregnes som: Årlig ydelse - skatteværdi af renter

 

Og jeg yderligere antager,:

 

- Prisen for konvertering = 0

- Der er ingen kursskæring

- Der er ingen risiko på kursen på mit nye lån

 

Så er der en free lunch, men i praksis betaler man DKK ~20.000 for en omlægning, der er typisk er kursskæring når du handler i markedet og du har en risiko på kursen på hjemtagelse af dit nye lån.

 

 

 

Fejl nummer 1: Du tager udgangspunkt i 2050 i stedet for 2053 som der er blevet udstedt i de sidste 3 år og som der stadig udstedes. Fejl 3,4 point modsvarende 102.000

Fejl nummer 2: Du glemmer bidragsnedsættelse som følge af både nedsættelse af belåningsgrad og restgælds fald. Fejl modsvarende 0,10-0,15% i netto rente. Obligationsrestgælden falder voldsomt - 

Fejl nummer 3: Ingen kursrisiko, låntager kan, indenfor besparelsen nemt betale kurssikring 

Fejl nummer 4 (formentligt): Du indregner bidragssats i din annuitet.

 Gør dig selv en tjeneste og kig igen på dette fænomen:

0,5% 2053 4,08%

2% 2053 3,87%

@ Hostrup

Hvordan ville du greje den her:

Sommerhus - værdi 1,7M
Lån 1 - 1,5% 1.000.000
Lån 2 - 0% 200.000

Hus - værdi 4,5M
Lån 1 - 1% 2.800.000
Lån 2 - 1,5% 500.000

Ser du et eller andet potentiale i at få det struktureret anderledes?

PFT

Hvad er det optimale at gøre med følgende lån, hvis man gerne vil have så lidt risiko som muligt? 

Hesten12 skrev:

@ Hostrup

Hvordan ville du greje den her:

Sommerhus - værdi 1,7M
Lån 1 - 1,5% 1.000.000
Lån 2 - 0% 200.000

Hus - værdi 4,5M
Lån 1 - 1% 2.800.000
Lån 2 - 1,5% 500.000

Ser du et eller andet potentiale i at få det struktureret anderledes?

PFT

 Ja for faen.

Hvis det er 30 årige fastforrentede alle 4, ligger der en lille lottogevinst i alle lånene, og du kan hive meget bidragsbesparelse og skattebesparelse igennem.

Bidragssatser er også fastsat forskelligt på hhv sommerhus og helårshus, så en 60% belåning på hus og resten i sommerhuset i forbindelse med konvertering vil også skære væsentligt af dit bidrag til finanssektoren.

Mere info på dine lån så kan du få lidt mere målrettet vejledning

VestbjergFTW skrev:

Hvad er det optimale at gøre med følgende lån, hvis man gerne vil have så lidt risiko som muligt? 

 

Få en beregning på omlægning til 2,5%, 3% og 3,5% 

Så sidder du i næsten uændret omkostning og fjerner en stor kursrisiko du pt har på kursværdien af din gæld.

Free lunch I form af mindsket risiko.

Et 2% lån vil være free lunch I form af mindre omkostning.

hostrup skrev:

 

 Ja for faen.

Hvis det er 30 årige fastforrentede alle 4, ligger der en lille lottogevinst i alle lånene, og du kan hive meget bidragsbesparelse og skattebesparelse igennem.

 

Bidragssatser er også fastsat forskelligt på hhv sommerhus og helårshus, så en 60% belåning på hus og resten i sommerhuset i forbindelse med konvertering vil også skære væsentligt af dit bidrag til finanssektoren.

 

Mere info på dine lån så kan du få lidt mere målrettet vejledning

 

 Restløbetiden ser således ud:

Sommerhus - værdi 1,7M
Lån 1 - 1,5% 1.000.000. Afdragsfrit - rest 27år 11mdr
Lån 2 - 0% 200.000 Med afdrag - rest 7år 11mdr

Hus - værdi 4,5M
Lån 1 - 1% 2.800.000 Med afdrag rest 27år og 11mdr
Lån 2 - 1,5% 500.000 Afdragsfrit - rest 27 år og 11 mdr

 

@hostrup

Jeg anfægter ikke de to effektive renter du henviser til og i et ”vakuum” har du jo helt ret.

Jeg anfægter, at i praksis eksisterer den arbitrage ikke fordi:

- Du tilbagekøber dine obligationer til en ukendt fremtidig kurs

- Med mindre du kurssikrer (hvilket både du og jeg ved er sindssygt dyrt og -EV), så ligger du i praksis med en åben position med fuld risiko på kursen på det nye lån

- Du betaler typisk 10-15 basis punkter begge veje når du indfrier og optager

- Der er nogle betydelige konverterings omkostninger i forhold til den marginale gevinst

P.S. Ud fra en arbitrage betragtning kan du ikke medregne en forbedring af bidrags satsen (det er den klassiske pære/bananer)

rickrick skrev:

@hostrup

Jeg anfægter ikke de to effektive renter du henviser til og i et ”vakuum” har du jo helt ret.

 

Jeg anfægter, at i praksis eksisterer den arbitrage ikke fordi:

 

- Du tilbagekøber dine obligationer til en ukendt fremtidig kurs

- Med mindre du kurssikrer (hvilket både du og jeg ved er sindssygt dyrt og -EV), så ligger du i praksis med en åben position med fuld risiko på kursen på det nye lån

- Du betaler typisk 10-15 basis punkter begge veje når du indfrier og optager

- Der er nogle betydelige konverterings omkostninger i forhold til den marginale gevinst

P.S. Ud fra en arbitrage betragtning kan du ikke medregne en forbedring af bidrags satsen (det er den klassiske pære/bananer)

Du tager igen fejl

Tilbagekøb af obligationer kan ske over night, og evt kurssikring kan holdes indenfor arbitrage

Ja du har en margin på 10-15 basispunkter imod.

Men Læs for faen hvad jeg skriver: margin på forretningen er op mod 0,6% HVERT ÅR

Ja du betaler omlægningsomkostninger - de kan nemt holdes indenfor, og kan også lånes til.

Den free lunch fra markedet er en realitet, det må du erkende.

Derudover er der yderligere free lunch fra sektoren og fra SKAT

Du anfægter at arbitragen findes og har brugt et hav af indlæg på, med falske argumenter, at modsige det.

Alle dine beregninger vedr dette er forkert.

(og ja skat og bidrag er ikke arbitragen, men det betaler omkostningerne +++++++)

Hesten12 skrev:

 Restløbetiden ser således ud:

 

 

Sommerhus - værdi 1,7M
Lån 1 - 1,5% 1.000.000. Afdragsfrit - rest 27år 11mdr
Lån 2 - 0% 200.000 Med afdrag - rest 7år 11mdr

Hus - værdi 4,5M
Lån 1 - 1% 2.800.000 Med afdrag rest 27år og 11mdr
Lån 2 - 1,5% 500.000 Afdragsfrit - rest 27 år og 11 mdr

 

 Lån 1 kursværdi ca 700k

Lån 2 kursværdi ca 140k (forudsætter du har angivet hovedstol)

Lån 3 kursværdi ca 1900k  (forudsætter du har angivet hovedstol)

Lån 4 kursværdi ca 350k

Total gæld:

3,1 + omk + kursskæring est ialt 3,2 mill

Nyt lån kan sammensættes på mange måder, med 4 lottogevinster i lommen synes jeg en ren Fkort afdragsfrit belåning I huset, og bare spare op til at lave en-bloc afdrag en gang imellem kunne være god.

Jeg er også en af dem der ikke har fået konverteret mit afdragsfrie 1% 2050 lån. Jeg fatter dog ikke meget af tråden. Men  anbefales det at jeg går 2% (hvis muligt) istedet for max, eller evt. et f-lån? Det drejer sig om 3 mil. 
Derudover er jeg blevet utilfreds med min bank (AL) de seneste to år, så tænker at skifte, hvilket nok inkluderer min kæreste og børn. Kan der forhandles noget der tror i og hvilke banker anbefales? 

Turbofluen skrev:

Jeg er også en af dem der ikke har fået konverteret mit afdragsfrie 1% 2050 lån. Jeg fatter dog ikke meget af tråden. Men  anbefales det at jeg går 2% (hvis muligt) istedet for max, eller evt. et f-lån? Det drejer sig om 3 mil. 
Derudover er jeg blevet utilfreds med min bank (AL) de seneste to år, så tænker at skifte, hvilket nok inkluderer min kæreste og børn. Kan der forhandles noget der tror i og hvilke banker anbefales? 

 Kan ikke huske din belåningsgrad, men med indløsning af en massiv lottogevinst er den ikke høj.

fkort afdragsfrit er Fino. Hvis i har langtidsplaner i nuværende bolig kan 30 års afdragsfrihed tilkøbes for 0,05% årligt.

Og ja tag en tur i manegen med de øvrige banker for at finde en der vil betale oprettelsen. Totalkredit er stadig prisbilligst

hostrup skrev:

 

 Lån 1 kursværdi ca 700k

Lån 2 kursværdi ca 140k (forudsætter du har angivet hovedstol)

Lån 3 kursværdi ca 1900k  (forudsætter du har angivet hovedstol)

Lån 4 kursværdi ca 350k

 

Total gæld:

3,1 + omk + kursskæring est ialt 3,2 mill

 

Nyt lån kan sammensættes på mange måder, med 4 lottogevinster i lommen synes jeg en ren Fkort afdragsfrit belåning I huset, og bare spare op til at lave en-bloc afdrag en gang imellem kunne være god.

 Fuldstændig enig faktisk, F-kort u/afdrag, snup 40% belåning på sommerhuset og resten på helårsboligen, ikke? Gir det ikke lidt på bidraget overall at gøre sådan, hvis man forhandler omkostningerne lidt ned på de to nye lån kan det måske svare sig?

Jeg ved det ikke, spørger af oprigtig nysgerrighed for at finde GTO belåning :) 

hostrup skrev:

 

 Kan ikke huske din belåningsgrad, men med indløsning af en massiv lottogevinst er den ikke høj.

 

fkort afdragsfrit er Fino. Hvis i har langtidsplaner i nuværende bolig kan 30 års afdragsfrihed tilkøbes for 0,05% årligt.

 

Og ja tag en tur i manegen med de øvrige banker for at finde en der vil betale oprettelsen. Totalkredit er stadig prisbilligst

 

 

 Vi har en belåningsgrad på 35% ca. betyder det noget? 

MoPe skrev:

 

 Fuldstændig enig faktisk, F-kort u/afdrag, snup 40% belåning på sommerhuset og resten på helårsboligen, ikke? Gir det ikke lidt på bidraget overall at gøre sådan, hvis man forhandler omkostningerne lidt ned på de to nye lån kan det måske svare sig?

Jeg ved det ikke, spørger af oprigtig nysgerrighed for at finde GTO belåning :) 

 Spot on.

Det er meget meget marginalt om alt skal tages i huset, eller også 0-40/30 i sommerhuset.

Yderligere en bloc afdrag er også nemmest ved et enkelt lån, og kan blive større og dermed nedsætte bidrag mere

Turbofluen skrev:

 Vi har en belåningsgrad på 35% ca. betyder det noget? 

 

 Og den skvatter ved konstatering af kursgevinst ?

Eller er det beregnet efter ?

 Kør på med 40% belåning og tag penge ud.

Og 30 års afdragsfrihed - og nyd livet.

hostrup skrev:

 Og den skvatter ved konstatering af kursgevinst ?

Eller er det beregnet efter ?

 Kør på med 40% belåning og tag penge ud.

Og 30 års afdragsfrihed - og nyd livet.

 Det første forstår jeg ikke, jeg er sygt meget på udebane i emnet, som du jo ved 😅 men vi har pt. 3 mil gæld og blev vurderet til 8.5 af realkredit mand for et års tid siden. 
når du skriver kør på med 40%, betyder det så konverter til f-kort med 30 års afdragsfrihed? Og så låner vi op til 40%, hvilket gør at vi får 1-1.5 mil mere på bankkontoen? 

Turbofluen skrev:

 

 Det første forstår jeg ikke, jeg er sygt meget på udebane i emnet, som du jo ved

 😀

Ja du får lov til at indfri dine 3 mill i gæld for i omegnen 2 mill, og lån op til 3,4, og tag 30 års fleks afdragsfrit 

hostrup skrev:

 

 

 Super. Jeg spørger måske dumt, men ville det ikke være smartere bare at låne de to mil til en start. Og så låne mere når/hvis renten falder? Ellers skal jeg jo slå renten og jeg forvalter ikke mine penge fornuftigt, jeg er helt passiv og går ikke op i det. 

Turbofluen skrev:

 

 Super. Jeg spørger måske dumt, men ville det ikke være smartere bare at låne de to mil til en start. Og så låne mere når/hvis renten falder? Ellers skal jeg jo slå renten og jeg forvalter ikke mine penge fornuftigt, jeg er helt passiv og går ikke op i det. 

Bestemt ikke dumt spørgsmål:

Du har børn og pension som likviditet kan rettes mod.

Ved maks udnyttelse af diverse ordninger laver du skattearbitrage, og kan derfor tillade dig at blive slået af renten og alligevel have +EV

Mange ordninger har maks pr år, hvorfor indbetaling skal ske løbende, og derfor koster det EV at undlade at indbetale et år.

super spændende tråd til en 1% der er ny i markedet, 1. gangskøber, og konservativt anlagt 😃

3.4 mil lånt i 2021 til 1% (eneste lån vi har) hvor der er en restgæld på 3.2.

Huset er af kreditforeningen vurderet til 4.5. 

Konverteres der til 5% bliver ny gæld 2.3 mill. så altså en. Reduktion på 900k, meeeen hvad er smartest at gøre?

Jeg vil ik betale mere end jeg gør nu om mdr. da vi har to små børn 😊 🤔 

Jeg har ikke konverteret op, da jeg synes restgælden samlet set ser større ud. Men ja 🤷🏻‍♂️

chubbY88 skrev:

super spændende tråd til en 1% der er ny i markedet, 1. gangskøber, og konservativt anlagt

Lottogevinst tillykke.

I konsoliderer jeres økonomi enormt ved en omlægning, og kan derfor I langt højere grad kigge mod fleks

0-40% fleksafdragsfrit og 40%+ som 10 årigt fastforrentet på toppen kunne være en rigtig god kombi 

hostrup skrev:

 

Lottogevinst tillykke.

I konsoliderer jeres økonomi enormt ved en omlægning, og kan derfor I langt højere grad kigge mod fleks

 

0-40% fleksafdragsfrit og 40-60% som 10 årigt fastforrentet på toppen kunne være en rigtig god kombi 

 Tak for dit meget hurtige svar :) 

Hvad er fordelen ved at 0-40% er flexafdragsfrit? Er det ik lidt risikabelt tænker den (mig selv) konservative låntager ? 😊

jeg troede det snedige var at gå fra FF1 til FF5? 🤔
 

chubbY88 skrev:

 Tak for dit meget hurtige svar :) 

 

Hvad er fordelen ved at 0-40% er flexafdragsfrit? Er det ik lidt risikabelt tænker den (mig selv) konservative låntager ?

 Når du har 0-40% afdragsfrit kan du hurtigere afdrage på yderligere liggende (og dyrere) gæld.

Du får løbende faldende vægtet bidragssats, og kraftigt faldende bidragsbetaling, idet både sats og gæld falder

Fleksafdragsfrit er vel billigste ydelsesmæssige lån, og det forhold skærer kraftigt i risikoen 

@hostrup

Tag lige en dyb indånding … og så prøv at læse hvad jeg skriver her.

Jeg har på intet tidspunktet anfægtet, at arbitragen eksisterer (teoretisk) - faktisk tværtimod!

Problemet er, at du medregner ting der ikke hører hjemme ved an arbitrage betragtning, og så nægter du kategorisk at medregne omkostninger, kursskæring, risiko osv. osv.

Men du har for så vidt ret - i gennemsnit hvis alt er indregnet i kurserne - så vil man være bedre stillet - i gennemsnit!

Men det har bare intet med en arbitrage at gøre. En arbitrage er muligheden for risikofrit at blive bedte stillet (restgæld/ydelse) under præcis samme betingelser med sandsynlighed 1.

Edit: Desuden er det jo en helt skør omlægning, hvis man endelig er i en 0,5%-1,5% så er det da bare med at få max restgælds reduktion ved enten en 5% fast eller en F-kort eller lignende.

rickrick skrev:

@hostrup

Tag lige en dyb indånding … og så prøv at læse hvad jeg skriver her.

 

Jeg har på intet tidspunktet anfægtet, at arbitragen eksisterer (teoretisk) - faktisk tværtimod!

Nu har du brugt 10+ indlæg på ikke af fatte hat

prøv at læse igen igen:

0,5% 2053 4,08%

2% 2053 3,87%

Det er 0,21% arbitrage HVERT ÅR - og dækker meget nemt konverteringsomkostningerne 

Så arbitrage eksisterer for real, du forstår det bare ikke.

Skat og bidrags fordele er kun glasur.

Beklager men det er simpelthen for dumt det du har gang i.

Du kommer ind i en tråd, og udtaler dig - fra første færd - i strid med det der er skrevet, og uden at sætte dig ind i tingene, og helt væk i forhold til realiteterne.

Du læser simpelthen ikke det der bliver skrevet og har tydeligt et helt blindt spot - som altid.

Jeg gentager - den free lunch er både teoretisk og praktisk til stede, og du tager igen igen fejl - for du sætter dig ikke ind i tingene.

Det er en gentagelse af din adfærd nærmest hver eneste gang du mener du skal kloge dig på noget jeg har skrevet, og som altid er du helt helt væk 

hostrup skrev:

 

0,5% 2053 4,08%

2% 2053 3,87%

 

Det er 0,21% arbitrage HVERT ÅR - og dækker meget nemt konverteringsomkostningerne   

Nej, bare nej!

De 0,21% er baseret på de rene renter/kurser.

De 0,21% er det absolut maksimalt opnåelige hvis:

1) Du ikke betaler kursskæring (det gør du, faktisk x2)

2) Du kan handle dine to lån instant (det kan du ikke)

3) Der et ingen konverterings omkostninger (det er der)

Derfor bliver du nødt til at opstille nogle eksempler hvor man regner i bund … vilde påstande som “kurs sikring kan indeholdes i arbitragen” er jo bare grebet ud af den blå luft

Så længe du ikke forstår det, så er det desværre omsonst at diskutere med dig. 

@Hostrup hvad sker der i praksis når man har en to lagsbelåning, og gerne vil indfri det faste lån? Ender man så bare med to forskellige løbetider, hvis det nye lån optages som 30 årig og det eksisterende fleks lån bibeholdes.. 

Jeg har 1,7 mio kr i fast rente på 1,5% og 1,7 mio kr i F5, begge optaget i foråret 2021. Overvejer at konvertere det faste efter at have læst denne tråd..

rickrick skrev:

 

Nej, bare nej!

 

De 0,21% er baseret på de rene renter/kurser.

 

De 0,21% er det absolut maksimalt opnåelige hvis:

 

1) Du ikke betaler kursskæring (det gør du, faktisk x2)

2) Du kan handle dine to lån instant (det kan du ikke)

3) Der et ingen konverterings omkostninger (det er der)

Derfor bliver du nødt til at opstille nogle eksempler hvor man regner i bund … vilde påstande som “kurs sikring kan indeholdes i arbitragen” er jo bare grebet ud af den blå luft

Så længe du ikke forstår det, så er det desværre omsonst at diskutere med dig. 

Nej du skal bare forstå at 0,21 % i besparelse på effektiv rente slår ALLE omlægningsomkostningerne.

Den forståelse mangler du fuldstændig.

0,21% over et 30 årigt låneforløb er en besparelse der væsentligt overstiger både kursskæring ved indfrielse, ved ny optagelse og de øvrige omkostninger .

Du får en skipper pibe hvis du kan finde ud af at erstatte det forkerte lån du lagde ind i Excel tidligere, og laver beregningen igen.

Prøv, bare prøv at lave en korrekt beregning i forhold til de ting der er lagt op.

Det formår du ikke uden at komme til erkendelse af at du igen igen tager fejl

Rambam skrev:

@Hostrup hvad sker der i praksis når man har en to lagsbelåning, og gerne vil indfri det faste lån? Ender man så bare med to forskellige løbetider, hvis det nye lån optages som 30 årig og det eksisterende fleks lån bibeholdes.. 

 

Jeg har 1,7 mio kr i fast rente på 1,5% og 1,7 mio kr i F5, begge optaget i foråret 2021. Overvejer at konvertere det faste efter at have læst denne tråd..

 

 Hvis det er korrekt lavet, er flekslånet inderst, og man omlægger bare det yderste lån.

Et det fastforrentede lagt inderst, kan der optimeres i forbindelse med processen. - råb op 😀

hostrup skrev:

 

Nej du skal bare forstå at 0,21 % i besparelse på effektiv rente slår ALLE omlægningsomkostningerne.   

 

Så langt er vi enige, hvis jeg har været uklar her, så sorry!

Men kan enhver, der laver denne konvertering med sandsynlighed 1 sikre sig de 0,21% (minus det løse)?
  

Det tror jeg ikke på og det er nok her vandene skilles. 

Never mind, jeg tror ikke vi kommer videre og vi er for øvrigt enige om det grundlæggende, så lad os droppe det her flueknepperi!

Jeg er 100% enig i, at 0,21% eller noget det ligner er en arbitrage!

rickrick skrev:

 

Så langt er vi enige, hvis jeg har været uklar her, så sorry!

 

Men kan enhver, der laver denne konvertering med sandsynlighed 1 sikre sig de 0,21% (minus det løse)?
  

Det tror jeg ikke på og det er nok her vandene skilles. 

Never mind, jeg tror ikke vi kommer videre og vi er for øvrigt enige om det grundlæggende, så lad os droppe det her flueknepperi!

 Der er ikke forskellige betingelser for forskellige lånere.

Ja alle med et 0,5% 2053 med afdrag kan lave free lunch ved at konvertere til 2% 2053 med afdrag - ubetinget.

Det er den gratis frokost fra markedet, Derudover kommer bidrags og skattearbitrage. Men ja i en "free lunch" betragtning er det kun markedet vi betragter, og der tager du fejl.

Så snart vi bliver konkrete laver du chicken out - efter at have entreret tråden med at fejlagtigt konkludere.

Tyndt, og ren fortsættelse af din hidtidige ageren. Puke.

hostrup skrev:

 

 Der er ikke forskellige betingelser for forskellige lånere.

 

Ja alle med et 0,5% 2053 med afdrag kan lave free lunch ved at konvertere til 2% 2053 med afdrag - ubetinget.

 
Jeg tror vi et så tæt på enige som vi to kan blive, halleluja :-)

rickrick skrev:

 
Jeg tror vi et så tæt på enige som vi to kan blive, halleluja :-)

 

 Så blev din konklusion også forkert.

"Men først og fremmest, så er der ingen "free lunch" eller arbitrage i markedet. "

FAIL

Veluddannet analfabet må man betegne dig som

hostrup skrev:

 

 Hvis det er korrekt lavet, er flekslånet inderst, og man omlægger bare det yderste lån.

 

Et det fastforrentede lagt inderst, kan der optimeres i forbindelse med processen. - råb op

 Det er korrekt lavet. Det fik jeg pokernet til at dobbelttjekke i sin tid:)

Baseret på Total kredits boligberegner er mit hus steget 21%( Solrød)  og med en omlægning vil jeg kunne nå under 60% belåning.

Kan banken indregne den lavere bidragssats i deres tilbud? 
Og kan jeg stole på at huset faktisk vil opnå denne højere vurdering? 

Rambam skrev:

 Det er korrekt lavet. Det fik jeg pokernet til at dobbelttjekke i sin tid:)

Baseret på Total kredits boligberegner er mit hus steget 21%( Solrød)  og med en omlægning vil jeg kunne nå under 60% belåning.

Kan banken indregne den lavere bidragssats i deres tilbud? 
Og kan jeg stole på at huset faktisk vil opnå denne højere vurdering? 

 

 Ja, bidragssatsen bliver nyberegnet.

Få et tilbud på omlægningen

Med et fornuftigt f5 inderst er et fleksjob på toppen måske det nye lån.

Har du afdrag på det fastforrentede ?

Sidst - med ca 21% stigning og konverterings lotto gevinst kommer du væsentligt under 60%

Bidragssatsen på F5 bliver nok ikke genberegnet, men det er pebernødder.

hostrup skrev:

 

 Ja, bidragssatsen bliver nyberegnet.

Få et tilbud på omlægningen

Med et fornuftigt f5 inderst er et fleksjob på toppen måske det nye lån.

Har du afdrag på det fastforrentede ?

 

Sidst - med ca 21% stigning og konverterings lotto gevinst kommer du væsentligt under 60%

Bidragssatsen på F5 bliver nok ikke genberegnet, men det er pebernødder.

 Ja det er med afdrag. Det går jeg ud fra er en fordel?

Jeg ( læs: kæresten ) tør ikke sidde med to flekslån, så jeg spørger nok på fast 4 eller 5%..

Rambam skrev:

 

 Ja det er med afdrag. Det går jeg ud fra er en fordel?

Jeg ( læs: kæresten ) tør ikke sidde med to flekslån, så jeg spørger nok på fast 4 eller 5%..

 

Fint nok. Stadig massiv EV.

Nyt fastforrentet er også fint.

Den gæld i får konverteret væk, er fra dyreste bidragsramme, så i forhold til bidrag bliver der barberet rigtigt pænt, og det bringer din effektive rente ned.

hostrup skrev:

 

 Når du har 0-40% afdragsfrit kan du hurtigere afdrage på yderligere liggende (og dyrere) gæld.

Du får løbende faldende vægtet bidragssats, og kraftigt faldende bidragsbetaling, idet både sats og gæld falder

 

Fleksafdragsfrit er vel billigste ydelsesmæssige lån, og det forhold skærer kraftigt i risikoen 

 Kunne FF afdragsfrit på 0-40 og FF vi afdrager over 10 år på 40-52 give mening?

Ved du om det er mere dyrt at lave et FF1 til 2 lån på den måde? Og endnu engang tak for inputs :)

chubbY88 skrev:

 

 Kunne FF afdragsfrit på 0-40 og FF vi afdrager over 10 år på 40-52 give mening?

Ved du om det er mere dyrt at lave et FF1 til 2 lån på den måde? Og endnu engang tak for inputs :)

 Du er velkommen.

2 lags fastforrentet er ikke så smart, da omlægning af inderste bliver en udfordring.

Så heller bare helt alm 0-52% fastforrentet med afdrag

hostrup skrev:

 

Fint nok. Stadig massiv EV.

Nyt fastforrentet er også fint.

Den gæld i får konverteret væk, er fra dyreste bidragsramme, så i forhold til bidrag bliver der barberet rigtigt pænt, og det bringer din effektive rente ned.

 Tak👍🏻

hostrup skrev:

 

 Du er velkommen.

2 lags fastforrentet er ikke så smart, da omlægning af inderste bliver en udfordring.

 

Så heller bare helt alm 0-52% fastforrentet med afdrag

 Super, og så lige endnu et nybegynderspørgsmpl, og så krydse fingre for at renten falder og vi kan konverterer ned? For ellers stiger restgælden vel? 🤔

chubbY88 skrev:

 

 Super, og så lige endnu et nybegynderspørgsmpl, og så krydse fingre for at renten falder og vi kan konverterer ned? For ellers stiger restgælden vel?

Nej du konverterer op for at komme ud af risikoen for at kursværdien af gælden stiger.

Fald i den lange rente vil bare give dig en mulighed for at få renten ned ved eventuel ny konvertering.

Thx! Jeg sætter bankrådgiveren i gang med at regne på det 😊

chubbY88 skrev:

Thx! Jeg sætter bankrådgiveren i gang med at regne på det

 😀♥️

@hostrup

Jeg sidder låst i et F5 afdragsfrit (inderst 0-60) + Danske Bolig Fri med afdrag (yderst - 60+). Begge lån rentetilpasses næste år med et par måneders mellemrum. Ydelsen kommer til at stige med omkring 4200 netto pr. måned. Det er er absurd mange penge ekstra at lægge hver måned i "husleje" i et hus med en samlet gæld på 1,9 mio. Jeg skal give besked inden udgangen af januar, 2024 hvad jeg ønsker der skal ske med F5 lånet, hvis der overhovedet skal ske noget. 

Gør jeg ingenting kører det yderligere 5 år uden afdrag til en markant højere rente end hvad det er i dag.  

Kan ovenstående gøres mere smart på en eller anden måde? 

Turbofluen skrev:

Jeg er også en af dem der ikke har fået konverteret mit afdragsfrie 1% 2050 lån. Jeg fatter dog ikke meget af tråden. Men  anbefales det at jeg går 2% (hvis muligt) istedet for max, eller evt. et f-lån? Det drejer sig om 3 mil. 
Derudover er jeg blevet utilfreds med min bank (AL) de seneste to år, så tænker at skifte, hvilket nok inkluderer min kæreste og børn. Kan der forhandles noget der tror i og hvilke banker anbefales? 

Synes ikke du skal udskifte kæresten og børnene, blot fordi du er sur på banken ;-)

Muhsen skrev:

@hostrup

 

Jeg sidder låst i et F5 afdragsfrit (inderst 0-60) + Danske Bolig Fri med afdrag (yderst - 60+). Begge lån rentetilpasses næste år med et par måneders mellemrum. Ydelsen kommer til at stige med omkring 4200 netto pr. måned. Det er er absurd mange penge ekstra at lægge hver måned i "husleje" i et hus med en samlet gæld på 1,9 mio. Jeg skal give besked inden udgangen af januar, 2024 hvad jeg ønsker der skal ske med F5 lånet, hvis der overhovedet skal ske noget. 

Gør jeg ingenting kører det yderligere 5 år uden afdrag til en markant højere rente end hvad det er i dag.  

 

Kan ovenstående gøres mere smart på en eller anden måde? 

 Det er 28/2900 pr måned ekstra netto, og slet ikke noget du burde kunne "mærke" med 60% afdragsfrit.

Din belåning gennem RD er korrekt optimeret, så umiddelbart ikke noget at skrue på pt.

Men ro på, der er ni måneder, og rente eksperterne fra demetra siger vi får nulrente igen snart.

Vent, hold løbende øje, og bump når vi nærmer os.

hostrup skrev:

 Det er 28/2900 pr måned ekstra netto, og slet ikke noget du burde kunne "mærke" med 60% afdragsfrit.

Din belåning gennem RD er korrekt optimeret, så umiddelbart ikke noget at skrue på pt.

 

Men ro på, der er ni måneder, og rente eksperterne fra demetra siger vi får nulrente igen snart.

 

Vent, hold løbende øje, og bump når vi nærmer os.

 

Hvordan regner du frem til kun 28/2900 ekstra netto. Jeg har lige foretaget beregningen ved at logge ind på rd.dk og der beregnes ydelsen til at stige 3569 kr. månedligt ud fra dagens renteniveau. Vel at mærke efter skat. Hertil kommer stigningen i ydelsen på Danske Bolig Fri, så de 4200 jeg havde regnet mig frem til i første omgang holder faktisk ikke. Det bliver endnu dyrere... Øv. 

Muhsen skrev:

 

Hvordan regner du frem til kun 28/2900 ekstra netto. Jeg har lige foretaget beregningen ved at logge ind på rd.dk og der beregnes ydelsen til at stige 3569 kr. månedligt ud fra dagens renteniveau. Vel at mærke efter skat. Hertil kommer stigningen i ydelsen på Danske Bolig Fri, så de 4200 jeg havde regnet mig frem til i første omgang holder faktisk ikke. Det bliver endnu dyrere... Øv. 

Sorry jeg trak rentefradrag fra, da jeg ikke havde opdaget du havde skrevet netto - my bad 

Du må forecaste ca 4% som det ser ud pt, stadig ikke dyrt. Du har tid til at lave budgetopstramninger

hostrup skrev:

 

 Så blev din konklusion også forkert.

"Men først og fremmest, så er der ingen "free lunch" eller arbitrage i markedet. "

 

FAIL

Veluddannet analfabet må man betegne dig som

Kommer du aldrig videre i forhold til de her pinlige øgenavne?

Men nej, der er ikke en opnåelig arbitrage. Selv hvis vi gør det helt rent, og ignorerer kurs risiko, kursskæring, omkostninger osv. Antager vi kan handle instant til kurserne på Totalkredits hjemmeside. Og tilmed bruger de bedst tænkelige (for dig) kurser (uanset hvor usandsynlig situationen måtte være), nemlig:

Eksisterende lån: 0,5% 2053 med afdrag, indfrielseskurs 65,95

Nyt lån: 2053 - 2% med afdrag, Tilbudskurs: 80,11

Så får vi en stor resrgæld reduktion, men ydelsen på det nye lån er højere end ydelsen på det gamle lån. Og dermed er der ikke en arbitrage.

Og nej, du kan ikke medregne skatteværdien af dine renter/bidrag i forhold til en arbitrage. Selv om det er klart, at netto ydelsen vil være mindre i dette meget tænkte eksempel.

rickrick skrev:

 

Kommer du aldrig videre i forhold til de her pinlige øgenavne?

 

Men nej, der er ikke en opnåelig arbitrage. Selv hvis vi gør det helt rent, og ignorerer kurs risiko, kursskæring, omkostninger osv. Antager vi kan handle instant til kurserne på Totalkredits hjemmeside. Og tilmed bruger de bedst tænkelige (for dig) kurser (uanset hvor usandsynlig situationen måtte være), nemlig:

 

Eksisterende lån: 0,5% 2053 med afdrag, indfrielseskurs 65,95

Nyt lån: 2053 - 2% med afdrag, Tilbudskurs: 80,11

 

Så får vi en stor resrgæld reduktion, men ydelsen på det nye lån er højere end ydelsen på det gamle lån. Og dermed er der ikke en arbitrage.

 

 

Og nej, du kan ikke medregne skatteværdien af dine renter/bidrag i forhold til en arbitrage. Selv om det er klart, at netto ydelsen vil være mindre i dette meget tænkte eksempel.

 Jeg tror du misser at bidrager falder ved omlægningen pga en lavere belåningsværdi på ejendommen. Det flytter en hel del yderst. 

Om resten er korrekt skal jeg ikke kunne sige med sikkerhed ;-)

Jensen skrev:

 

Synes ikke du skal udskifte kæresten og børnene, blot fordi du er sur på banken ;-)

 Damn, er ellers glad for et clean Cut 😅

MoPe skrev:

 

 Jeg tror du misser at bidrager falder ved omlægningen pga en lavere belåningsværdi på ejendommen. Det flytter en hel del yderst. 

Om resten er korrekt skal jeg ikke kunne sige med sikkerhed ;-)

Nej, den er jeg med på (og det her er i den grad flueknepperi) - det kan bare ikke medregnes i forhold til en arbitrage.

 
I givet fald ville det jo være en arbitrage, at omlægge sit eksisterende lån til samme lån (hvis du fik en ny belånings procent).

Det er jo netop forbedringen af bidrags satsen, der giver fordelen og ikke det nye lån …

I forhold til en arbitrage mellem to lån skal alle input holdes faste og man skal udelukkende se på om man kan opnå:

1) Lavere ydelse ved samme eller mindre restgæld

2) Lavere restgæld ved samme eller lavere ydelse

Edit: Sjovt nok er jeg nok 99% enig med hostrup om basic’s jf. min post #28.

Ahh fair nok, så er der jo styr på det. 

Jeg tænkte bare faktiske nuværende forhold til faktiske fremtidige forhold. :-) 

Og det er den helt rigtige tilgang!

Som jeg også skrev i #28, så er det tæt på gak-gak, at Kongs må ringe ud til sine kunder med fastforrentede 0,5%-1,5% lån og “presse på” …

Hvis de eksempelvis bor omkring København/Århus, så har de sandsynligvis en stor potentiel belånings optimering (specielt hvis de har lån i 60%-80% intervallet).

Det der “livrem og seler” kan til tider blive for ekstremt, for det er jo kæmpe +EV at få omlagt et sådan lån (og det har det været de sidste 2 års tid).

rickrick skrev:

 

Kommer du aldrig videre i forhold til de her pinlige øgenavne?

 

Men nej, der er ikke en opnåelig arbitrage. Selv hvis vi gør det helt rent, og ignorerer kurs risiko, kursskæring, omkostninger osv. Antager vi kan handle instant til kurserne på Totalkredits hjemmeside. Og tilmed bruger de bedst tænkelige (for dig) kurser (uanset hvor usandsynlig situationen måtte være), nemlig:

 

Eksisterende lån: 0,5% 2053 med afdrag, indfrielseskurs 65,95

Nyt lån: 2053 - 2% med afdrag, Tilbudskurs: 80,11

 

Så får vi en stor resrgæld reduktion, men ydelsen på det nye lån er højere end ydelsen på det gamle lån. Og dermed er der ikke en arbitrage.

 

 

Og nej, du kan ikke medregne skatteværdien af dine renter/bidrag i forhold til en arbitrage. Selv om det er klart, at netto ydelsen vil være mindre i dette meget tænkte eksempel.

 Du fejler igen

Bidraget er betydeligt lavere. Det er ikke arbitragen.

Arbittagen ligge i omkostningen der falder.

Derudover tager du forkerte kurser

2% 80,75 Du regner 0,4 lavere kurs, dvs ca 8000 forkert.

0,5% 65,15 Du regner 0,8 højere kurs - dvs 24000 forkert

 Samlet 32000 i fejlberegning fra din side

taget fra Totalkredit dd

Og Nej jeg stopper ikke med at kalde.dig øgenavne før du går.ind i debat og undlader din tilgang, som er løgn fordrejning og undladelse af forståelse.

 Du går ind i en tråd med tilgangen "det er forkert" og har nu i ti forsøg undladt at sætte dig ind i tingene.

Spejlblanke tosse.

rickrick skrev:

Edit: Sjovt nok er jeg nok 99% enig med hostrup om basic’s jf. min post #28.

 Hele din tilgang - fra første indlæg har bare været: "arbitragen eksisterer ikke" - og været ude af stand til at lave en korrekt beregning siden.

FAIL

@hostrup

Hvad er dit take på denne?

Vi har pt.afdragsfri.

hostrup skrev:

 

 Du fejler igen

Bidraget er betydeligt lavere. Det er ikke arbitragen.

 

Arbittagen ligge i omkostningen der falder.

 

Derudover tager du forkerte kurser

2% 80,75 Du regner 0,4 lavere kurs, dvs ca 8000 forkert.

0,5% 65,15 Du regner 0,8 højere kurs - dvs 24000 forkert

 Samlet 32000 i fejlberegning fra din side

 

taget fra Totalkredit dd

 

Og Nej jeg stopper ikke med at kalde.dig øgenavne før du går.ind i debat og undlader din tilgang, som er løgn fordrejning og undladelse af forståelse.

 

 Du går ind i en tråd med tilgangen "det er forkert" og har nu i ti forsøg undladt at sætte dig ind i tingene.

 

Spejlblanke tosse.

Anmeldt!

Nu har jeg lavet de her beregninger pænt mange gange, så jeg tager mig ikke af dine fjollede rants.

Nu har jeg lavet to beregninger, hvor specielt den til højre må glæde dig. Godt nok er den total urealistisk, men ved dagens kurser, så er det faktisk muligt at lave en arbitrage (hvis man kunne handle omkostningsfrit).

Og det er en vigtig pointe: Med gårsdagens kurser var det ikke muligt - og måske er det heller ikke muligt i morgen ...

Hvis der skal være en arbitrage skal man risikofrit kunne opnå 1) eller 2) fra min post #90, det er ikke tilfældet.

Slut herfra! Slå dig løs med øgenavnene.

rickrick skrev:

 

Anmeldt!

 

Nu har jeg lavet de her beregninger pænt mange gange, så jeg tager mig ikke af dine fjollede rants.

 

Nu har jeg lavet to beregninger, hvor specielt den til højre må glæde dig. Godt nok er den total urealistisk, men ved dagens kurser, så er det faktisk muligt at lave en arbitrage (hvis man kunne handle omkostningsfrit).

 

Og det er en vigtig pointe: Med gårsdagens kurser var det ikke muligt - og måske er det heller ikke muligt i morgen ...

 

Hvis der skal være en arbitrage skal man risikofrit kunne opnå 1) eller 2) fra min post #90, det er ikke tilfældet.

 

 

Slut herfra! Slå dig løs med øgenavnene.

 Du har lavet de beregninger en del gange.

Du har - til nu - ikke lavet en korrekt beregning - selv dine formler er forkerte (du medregner bidrag i annuiteten)

Trods det viser din sidste beregning at arbitragen er til stede.

Spejlblank tosse der sidder fast i din tankegang er hvad du er.

Jeg aar brugt 10+ indlæg på at forklare dig hvor du fejler, alligevel fortsætter du 

@rickrick 

Du er fint uddannet, men formår ikke at læse bare nogle liniers tekst uden at bringe din egen fejltolkning ind over

- veluddannet og tåbelig i samme mand

Glæder mig, at du - trods fortsatte fejlberegninger - slutteligt er kommet til at arbitragen eksisterer.

hostrup skrev:

 

 Hele din tilgang - fra første indlæg har bare været: "arbitragen eksisterer ikke" - og været ude af stand til at lave en korrekt beregning siden. 

Prøv at læse min post #28 igen som indeholder langt mere end "arbitrage" betragningen.

Problemet er nok snarere, at du blev tøsefornærmet over, at der reelt set ikke var en opnåelig arbitrage - resten var du jo sådan set enig i, hvilket du også skriver i din "29:

"Denne del af dit indlæg er forkert, ellers enig i meget" 

rickrick skrev:

 

Prøv at læse min post #28 igen som indeholder langt mere end "arbitrage" betragningen.

 

Problemet er nok snarere, at du blev tøsefornærmet over, at der reelt set ikke var en opnåelig arbitrage - resten var du jo sådan set enig i, hvilket du også skriver i din "29:

 

"Denne del af dit indlæg er forkert, ellers enig i meget" 

 Prøv at læse mit svar på dit indlæg 28

Det afhandler udelukkende om at afkræfte dine fejlkonklusioner, og er pænt og høfligt skrevet.

Jeg citerer endda udelukkende post 28delen hvor du tager fejl og skriver tydeligt - her tager du fejl

Det glemte du at læse.

Du har, indtil nu, udvist evnen til ikke at kunne sætte en rigtig model op i Excel - flot

Spejlblanke tosse.

Husk på at hver gang en bankrådgiver får solgt en konvertering er der en bonus direkte på deres lønseddel.. 

Just saying.

og nu ved jeg godt jeg bliver savet ned af hostrup og andre bankrådgivere herinde, men så er det ikke første gang ;)

@rickrick

Helt nede fra bunden af min tålmodighed

Din Excel beregning er forkert, da du medtager bidrag i din annuitet

Mikkmakk skrev:

Husk på at hver gang en bankrådgiver får solgt en konvertering er der en bonus direkte på deres lønseddel.. 

 

Just saying.

 

og nu ved jeg godt jeg bliver savet ned af hostrup og andre bankrådgivere herinde, men så er det ikke første gang ;)

 1. Jeg har intet med finanssektoren at gøre, kan bare konstatere at du tager fejl.

 2. Forbrugerrådet TÆNK - der lever af abonnement fra kværulantiske forbrugere. Troværdighed på linie med sektoren.

Det TÆNK overser er at man ved omlægning hiver fremtidig indtjening ud af sektoren - ja med betydeligt omkostning up front.

Ærligt Mik - tænk over hvad tænk gør - udstiller andre for selv at få kunder 

lassen81 skrev:

@hostrup

 

Hvad er dit take på denne?

Vi har pt.afdragsfri.

 Tillykke med lottogevinsten.

Få den i hus og få tænkt over ny belåning.

Kan ikke vejlede meget med så få oplysninger.

@hostrup

Bidrags satsen har ikke nogen indflydelse på arbitrage betragtningen, men (og det er helt seriøst), hvorfor vil du ikke medregne bidrag i annuiteten? Bidrag tæller da præcis som renter?

@Mikkmakk

Det er for så vidt rigtigt, at bankerne et “sikre vindere”, men jeg synes altså det er forskel på om de: 

1) kimer deres kunden ned, også selv om der er tale om meget marginale gevinster eller 

2) yder god service og ringer ud til deres kunder med 0,5% -1,5% (2%) lån og fortæller, at de lige nu har en kæmpe urealiseret upside hvis de er villige til at påtage en smule mere risiko.

Det er ligesom når man forsøger at overbevise en 30-årig kvinde (sorry men det er altså mest hunkøn) om, at hun bør have max risiko på sin pensions opsparing - og ikke blive liggende i lav risiko med 35+ år til pensionering :-)

rickrick skrev:

@hostrup

Bidrags satsen har ikke nogen indflydelse på arbitrage betragtningen, men (og det er helt seriøst), hvorfor vil du ikke medregne den i annuiteten? Bidrag tæller da præcis som renter?

 

@Mikkmakk

 

Det er for så vidt rigtigt, at bankerne et “sikre vindere”, men jeg synes altså det er forskel på om de: 

1) kimer deres kunden ned, også selv om der er tale om meget marginale gevinster eller 

 

2) yder god service og ringer ud til deres kunder med 0,5% -1,5% lån og fortæller, at de lige nu har en kæmpe urealiseret upside hvis de er villige til at påtage en smule mere risiko.

Det er ligesom når man forsøger at overbevise en 30-årig kvinde (sorry men det er altså mest hunkøn) om, at hun bør have max risiko på sin pensions opsparing - og ikke blive liggende i lav risiko med 35+ år til pensionering :-)

 Nej bidragssatsen har ingen indflydelse på arbitragen - 100% enig. Årsagen til jeg ikke vil have bidragssatsen med i annuiteten er fordi det er sådan det hænger sammen. Din fejlopfattelse at den skal ind i annuiteten.

Der er massere af årsager til det er sådan, men med det lave abstraktionsniveau du har vil det blot forvirre dig mere med en dialog om hvorfor.

Konstateret at du regner forkert i alle regneark lagt i denne tråd hvad angår dette.

Men uanset at bidragssatsen ikke påvirker arbitragen, påvirker medtagelse af den dine annuiteters resultat - og er medvirkende til at du laver fejlagtige konklusioner.

Kan konstatere at du, trods mange mange års debattering, stadig ikke fuldstændig forstår hvordan et realkredit lån er bygget op

Og nej bankerne er ikke sikre vindere på disse omlægninger - de er sikre tabere af fremtidig indtjening

Fra nu af bliver der pause til folk der bruger latterlige øgenavne 

Jeg gider ikke ikke sende advarsler først - og jeg fatter saiøst ikke at det her er nødvendigt 

Bridgeking skrev:

Fra nu af bliver der pause til folk der bruger latterlige øgenavne 

Jeg gider ikke ikke sende advarsler først - og jeg fatter saiøst ikke at det her er nødvendigt 

 Så får jeg mange timeouts hvis den spejlblanke tosse fortsætter med påståelighed uden faglighed 😀

hostrup skrev:

 

 Så får jeg mange timeouts hvis den spejlblanke tosse fortsætter med påståelighed uden faglighed

 Ja der kom den første ihvertfald

edit:
Beklager 

Tak for tråden! Den mindede mig om at det nok snart er min tur til at tage aktion. 

Har netop taget fat i min bankrådgiver for en snak om mulighederne. 

Har I nogle anbefalinger til hvilket lån der giver mest mening i min situation? Har 500.000 kr. ude som privatgæld i forbindelse med boligkøbet, så hvis man på nogen måde kan indfri det undervejs, vil det være fedt (men ikke nødvendigt).

Nuværende boliglån (0,5% 2053 med op til 10 års afdragsfrihed):

Nedenfor kan mit boliglån ses og nogle resultater fra en hjemmeside som udregner realkredit oplægninger. 

• Omlægning fra 0,5% 2053 med op til 10 års afdragsfrihed
• Omlægning til 2% m. afdrag
• Omlægning til 4% m. afdrag
• Omlægning til 5% m. afdrag

Bridgeking skrev:

 

 Ja der kom den første ihvertfald

om jeg fatter du overhovedet er på pokernet…

 Den sidste kommentar, burde du nok holde for dig selv.

Epix skrev:

 

 Den sidste kommentar, burde du nok holde for dig selv.

 Ja det ved jeg godt :(

Mikkmakk skrev:

Husk på at hver gang en bankrådgiver får solgt en konvertering er der en bonus direkte på deres lønseddel.. 

 

Just saying.

 

og nu ved jeg godt jeg bliver savet ned af hostrup og andre bankrådgivere herinde, men så er det ikke første gang ;)

 Ingen bankrådgivere (i hvertfald) i de store banker er provisionsaflønnet og har ikke været det i den tid jeg har været i branchen (10 år). Og jeg har ikke haft kundekontakt i 4 år, så har intet incitament for at lyve. 

Bridgeking skrev:

 

 Ja der kom den første ihvertfald

 

edit:
Beklager 

 Stort af dig at trække den udtalelse tilbage som jeg egentligt syntes var fuldt forståeligt taget sammenhængen i betragtning. 

Hostrup har vel også fået en uendeligt lang line. 

Hvor mange timeouts skal der til før man får et permanent ban? 

Bridgeking skrev:

 

 Ja der kom den første ihvertfald

 

edit:
Beklager 

 Altså Hostrup prøver jo seriøst på et meget velformuleret grundlag og beregninger at vise at rickrick er forkert på den, men rickrick bliver jo ved med at vade i det samme.

Hostrup bidrager i denne tråd med en syg stor viden som alle med et boliglån kan have gavn af, info som de fleste ikke selv kendte til (jeg har ihvertfald lært meget af det hostrup har forklaret her) 

Måske man burde have det in mente når han sider og skal forsvare noget 10 gange som bliver ved med at blive anfægtet af den samme person.

pantherdk skrev:

 

 Altså Hostrup prøver jo seriøst på et meget velformuleret grundlag og beregninger at vise at rickrick er forkert på den, men rickrick bliver jo ved med at vade i det samme.

Hostrup bidrager i denne tråd med en syg stor viden som alle med et boliglån kan have gavn af, info som de fleste ikke selv kendte til (jeg har ihvertfald lært meget af det hostrup har forklaret her) 

Måske man burde have det in mente når han sider og skal forsvare noget 10 gange som bliver ved med at blive anfægtet af den samme person.

 Det sjovt, jeg opfatter det direkte modsatte. 

Jeg har endnu ikke ser en eneste beregning (fra bunden) fra hostrup men adskillige fra Rickrick 

det eneste jeg syntes rickrick pointere er at det er ikke den helt 100% sikre risikofri “free lunch” som hostrup beskriver. 

Slutteligt mener jeg ikke man skal havde noget i “mente” når en person opfører sig som OP.

og dette er jo ikke den eneste tråd. Jeg kommentere med vilje ikke i tråde hvor hostrup er, fordi han får lov at opfører sig som han gør. 

pantherdk skrev:

 

 Altså Hostrup prøver jo seriøst på et meget velformuleret grundlag og beregninger at vise at rickrick er forkert på den, men rickrick bliver jo ved med at vade i samme

Hold nu op for fand’en! Ja det var pisse dumt af mig at starte en flueknepperi diskussion op omkring arbitrage med hostrup, indrømmet!!!

Men hele hostrups indledning er forfejlet - der er ikke en generel arbitrage i markedet hvor alle risikofrit kan lægge om og få lavere restgæld og lavere ydelse - lidt som djoffers #4 antyder.

Det hele kan koges ned til en bestemt konvertering 0,5%-2053 til 2%-2053, hvor man (hvis man påtager sig en betydelig kurs risiko) måske kan opnå lavere ydelse - hvis man vel og mærke samtidig antager, at det er omkostningsfrit at lægge om.

Det har INTET med en arbitrage at gøre - og man kan på ingen måde snakke om en generel arbitrage i markedet.

 
At det er kæmpe +EV at omlægge er noget helt andet.

NoName skrev:

Tak for tråden! Den mindede mig om at det nok snart er min tur til at tage aktion. 

Har netop taget fat i min bankrådgiver for en snak om mulighederne. 

 

Har I nogle anbefalinger til hvilket lån der giver mest mening i min situation? Har 500.000 kr. ude som privatgæld i forbindelse med boligkøbet, så hvis man på nogen måde kan indfri det undervejs, vil det være fedt (men ikke nødvendigt).

 

Nuværende boliglån (0,5% 2053 med op til 10 års afdragsfrihed):

 

 

Nedenfor kan mit boliglån ses og nogle resultater fra en hjemmeside som udregner realkredit oplægninger. 

 

• Omlægning fra 0,5% 2053 med op til 10 års afdragsfrihed
• Omlægning til 2% m. afdrag
• Omlægning til 4% m. afdrag
• Omlægning til 5% m. afdrag

 

hostrup skrev:

 

 Tillykke med lottogevinsten.

Få den i hus og få tænkt over ny belåning.

 

Kan ikke vejlede meget med så få oplysninger.

 Var måske ikke tydelig nok.

Vi omlagde netop til denne i en større låneomlægning, så ville have dit take på om jeg skulle konvertere igen.

hvilke oplysninger skal du mere bruge? 😀

hostrup skrev:

 

Få en beregning på omlægning til 2,5%, 3% og 3,5% 

Så sidder du i næsten uændret omkostning og fjerner en stor kursrisiko du pt har på kursværdien af din gæld.

 

Free lunch I form af mindsket risiko.

 

Et 2% lån vil være free lunch I form af mindre omkostning.

 

 

 Fået min bankrådgiver til at kigge kort på det - hun siger 5% og at det er ret fast. Der er 410k i bankgæld, som vil blive indfriet og så realkreditlån for hele restgælden, med stort set samme månedlige ydelse. Hun siger dog der så skal konverteres indenfor 10 år for det giver mening?  

@Sanderhey @NoName

Ved ikke om det er helt regnet rigtig ud, men her er hvad du kommer til ca. at betale for de forskellige lån. Brutto/netto

1. 4.285.669 + 269.035 for afdragsfrihed (brutto)
2. 3.768.120 - 3.283.920
3. 3.941.640 - 3.215.880
4. 4.181.040 - 3.335.400

@hostrup / andre kyndige :) 

Så fik jeg fat i banken :) 

de siger det kun er en fordel at lave en opkonvertering hvis jeg tror renten falder igen? 

Er der nogen fordel ved at lånet bliver nulstillet, så vi får et nyt 30års lån i stedet for at det bliver et på 28 år som vi har nu hvis vi opkonverterer? :)

chubbY88 skrev:

de siger det kun er en fordel at lave en opkonvertering hvis jeg tror renten falder igen?

Jamen sådan er gamet nu engang. Når du konverterer op, så accepterer du en højere ydelse mod en (stor) reduktion i din restgæld.

Så ja du “casher” typisk først rigtig ind når renten falder igen og du kan konvertere ned 

Men jeg synes det er en lidt fjollet udtalelse fra banken, da det er kæmpe -EV at lade være med at konvertere.

Mon ikke renten falder igen på et eller andet tidspunkt indenfor de næste 2, 3, 5 eller 10 år?

Skulle renten holde sig stabilt de næste 7-8 år (er det ikke der omkring man helst skal have konverteret igen for, at det kan svare sig?), ja så skulle du aktuelt have ladet være.

Der er ingen garantier, men det er kæmpe +EV at tage konverteringen, hvis din/jeres økonomi er gearet til det.

@NoName

Det er svært at komme med et bud uden lidt ekstra oplysninger:

Hvor i landet er vi? Omkring de større byer, eller?

Hvilken vurdering har I på huset? Og kunne man forestille sig, at den er steget over de sidste godt 2,5 år?

Afdragsfrihed er rigtig dyr i 60%-80% belånings intervallet - har I stadig behov for afdragsfrihed?

Jeres private lån er det til forældre eller lignende til en fordelagtig rente?

rickrick skrev:

Jamen sådan er gamet nu engang. Når du konverterer op, så accepterer du en højere ydelse mod en (stor) reduktion i din restgæld.

Så ja du “casher” typisk først rigtig ind når renten falder igen og du kan konvertere ned 

 

Men jeg synes det er en lidt fjollet udtalelse fra banken, da det er kæmpe -EV at lade være med at konvertere.

 

Mon ikke renten falder igen på et eller andet tidspunkt indenfor de næste 2, 3, 5 eller 10 år?

Skulle renten holde sig stabilt de næste 7-8 år (er det ikke der omkring man helst skal have konverteret igen for, at det kan svare sig?), ja så skulle du aktuelt have ladet være.

Der er ingen garantier, men det er kæmpe +EV at tage konverteringen, hvis din/jeres økonomi er gearet til det.

 Tak for dit svar.

Hvis vi konverterer op til FF 5 hvornår kan det så svare sig at konvertere ned igen? :)

Tak @Epix og @Sanderhey

Hej @Rickrick

Lejlighed befinder sig i Københavns kommune og har haft en værdi stigning på op imod 20-25%, da den blev købt på et rigtig godt tidspunkt som projektkøb. (Friværdi ca. 1 mio)

Det private lån er billigt (lånt af ven), men er et jeg gerne vil have ud af verden for god ordens skyld, også selvom det måske ikke giver mening økonomisk ift. renten.

Har fået følgende tal fra banken, efter eget ønske:

• 0,5% (Eksisterende)
• F2% (provenu 500.000)
• F5% (provenu 500.000)

Dette skema viser også restgælden. Det ser ud til at F2% er bedst, hvis man beholder længere end 2040 og F5% hvis man sælger/konvertere før. Er det korrekt forstået?

NoName skrev:

Tak @Epix og @Sanderhey

 

Hej @Rickrick

Lejlighed befinder sig i Københavns kommune og har haft en værdi stigning på op imod 20-25%, da den blev købt på et rigtig godt tidspunkt som projektkøb. (Friværdi ca. 1 mio)

 

Det private lån er billigt (lånt af ven), men er et jeg gerne vil have ud af verden for god ordens skyld, også selvom det måske ikke giver mening økonomisk ift. renten.

Har fået følgende tal fra banken, efter eget ønske:

 

• 0,5% (Eksisterende)
• F2% (provenu 500.000)
• F5% (provenu 500.000)

 

 

Dette skema viser også restgælden. Det ser ud til at F2% er bedst, hvis man beholder længere end 2040 og F5% hvis man sælger/konvertere før. Er det korrekt forstået?

 

 

OMFG

BIDRAGSSATS: 1,07%

KURS PÅ LÅN: 63,82

BIDRAGSSATS MÅLT I FORHOLD TIL KURSVÆRDI: 1,675%

Du bliver taget hårdt bagi pt, og betaler over 30k for gæld på 2 mill

@mikkmakk

Måske du med ovennævnte eksempel kan se hvorfor dit/Tænks statement er helt væk.

I virkeligheden går TÆNK i forsvar for sektorens fortsatte høje honorering med den hjernedøde one liner om at der kun er en sikker vinder.

Tillykke med gevinst 1 - Værdistigning

Tillykke med gevinst 2 - Kursfald af din gæld

Tillykke med gevinst 3 - Fremtidig besparelse på betaling til finanssektoren

Ad 1. Det ser umiddelbart ikke ud til at din bank honorerer den værdi stigning, så spørg ind hvad værdi af bolig det er beregnet på.

Ad 2. Ud af gælden - hurtigere end lynet.

Ad 3. Lavere bidragsbetaling får du gennem omlægningen, og du kan skære en lottogevinst ud af deres indtjening og ned i egen lomme.

I betragtning af at du har får 3 gevinster bør du overveje om ikke din økonomi kan bære lidt risiko i form af variable renter.

Jeg havde i dit sted tager 0-40% fkort afdragsfrit og Fkort/Fleks5 eller fastforrentet på toppen. Hvis du tager fastforrentet kan du tage 10 årigt og skære voldsomt i den samlede betaling.

@Noname

Hvad tænker du lejligheden kan trække af vurdering? Måske DKK 5 mio.?

Umiddelbart er jeres finansierings behov ca. 2,6 mio. kroner fordelt på 2-2,1 mio. til at tilbagekøbe jeres eksisterende lån og 500.000 til jeres private gæld.

Jeg ville personligt bare få konverteret ASAP sammen med en frisk vurdering. Med et lån på 2,6 mio. og en vurdering på 5 mio. kan I nedbringe jeres  belåning til 52% og dermed fint holde afdragsfrihed på en del eller hele gælden.

Om I er til fast rente, en F1-F5, F-kort eller to-lags er i min optik en smagssag og afhænger egentlig mest af jeres risiko profil/villighed.

Men det gør selvfølgelig naller at tilføje afdrag hvis I konverterer op - det kunne tale for kun at afvikle på gælden over 40%. Eller køre 100% afdragsfrit.

Personligt havde jeg nappet enten en fast 5%, hvis I som Kongs tror på, at den lange rente skal ned indenfor de næste 2-3 år. Eller en F-kort type, hvis I kan tåle lidt risiko.

Med en fast rente 5% kunne I have en horisont på 4-5 år, hvorefter I muligvis kan konvertere en gang mere og komme ned på 40% belåning. Personligt er det min grænse for hvornår vi stopper med at afdrage (har et hus i Kbh-området).

Edit: Alternativt kan I overveje muligheden for at nøjes med realkredit-lånet på 2-2,1 mio. og dermed en belåning tæt på de 40% - så er afdragsfriheden ret billig. Og så bruge al overskuds likviditet til at hamre det private lån af hurtigst muligt.

chubbY88 skrev:

 

 Tak for dit svar.

Hvis vi konverterer op til FF 5 hvornår kan det så svare sig at konvertere ned igen? :)

Altså afhængig af hvor aggressive I er, så plejer man at sige ved ca. 1% fald. 

Så I jeres tilfælde når/hvis 4% lånet åbner og er omkring kurs 100, så indfrier I og konverterer ned.

Nogen gør det allerede ved et fald på 0,5%, andre venter til et fald på 1,5%. 

Det kommer an på så meget, er serierne likvide, er der en trend op/ned - og mange andre gætterier

Vedr free lunch:

Kig på denne beregning:

Låntager skal, hvis han bibeholder sit lån betale 4.066.845 tilbage

Hvis han konverterer til 2% lån skal han tilbagebetale 4.515.018 OG får 500.459 udbetalt, netto 4.014.559

Besparelse: 

52.286

Låntager får desuden forøget rentefradrag for 471.173,-

Besparelse ved 25/33% værdi: 117.793/157.057

Låntagers besparelse:

179.079 / 209.343

Jeg er selvfølgelig opmærksom på at det ikke rammer definitionen på free lunch, idet der skiftes produkt, men at bruge betegnelsen her er ikke mindre forkert end en andens debattørs opfattelse af hvad der er free lunch.

En reel definition af hvad der er free lunch må og skal være - om der er markeds uligheder der kan udnyttes, og det er der pt i rigtig høj grad:

En obligationsejer kan skifte sine 2% obligationer ud med 0,5% obligationer og få 0,20% mere afkast, og ejer en bedre obligation - uden downside. Free lunch hvis du er obligationsejer

En låntager kan skifte sit 0,5% lån ud med et 2% lån og få billigere ydelse - samtidig med han ligger i et langt bedre lån uden downside. Dette er free lunch efter alle omkostninger og indregnet alle automatiske og uundgåelige sidefordele (lavere bidrag og højere skattefradrag)

En debattør herinde vil påstå at "free lunch" skal vurderes med samtlige omkostninger, og uden at tage automatiske og uundgåelige fordele med. Han vil endda gå så langt som til at påstå det ikke findes free lunch

Debattøren er veluddannet, og påstår sig vidende om emnet, men han formår ikke, på trods af oplysninger herom, at sætte korrekte beregninger op. Basalt set lavet han fejl i sine beregninger der afdækker at han ikke aner hvordan et realkreditlån er opbygget - ved at tro at en 0,5% annuitet tillagt bidrag er det samme som en annuitet af et 1,35% lån. Det gør at hans beregnede startydelse - som han bruger til at konkludere der ikke er tale om free lunch - er forkert.

Samtlige beregninger han har lavet er forkerte, og han bruger det fejlagtigt til konklusioner - på trods af han end ikke kan finde ud af at lave beregningen på ydelsesrækken korrekt. Basalt set åbenbarer han i sine beregninger at han ikke forstår realkredit lån, og blander annuitet og bidrag sammen.

Samme debattør påstår samtidig at der kun findes et eksempel på denne form for arbitrage - det er forkert, og skyldes blot han ikke er dygtig nok til selv at finde dem, og han kun har det eksempel jeg har givet ham.

Turbonegeren skrev:

 Det sjovt, jeg opfatter det direkte modsatte. 

Jeg har endnu ikke ser en eneste beregning (fra bunden) fra hostrup men adskillige fra Rickrick 

 

det eneste jeg syntes rickrick pointere er at det er ikke den helt 100% sikre risikofri “free lunch” som hostrup beskriver. 

Slutteligt mener jeg ikke man skal havde noget i “mente” når en person opfører sig som OP.

og dette er jo ikke den eneste tråd. Jeg kommentere med vilje ikke i tråde hvor hostrup er, fordi han får lov at opfører sig som han gør. 

 

 Det eneste du ser er det du lægger mærke til, her er beregning fra tidligere indlæg:

hostrup skrev:

Til orientering - effektive renter taget dd fra totalkredit.dk

0,5% 2053 4,08%

2% 2053 3,87%

Besparelse 0,21% + ca. 20% bidragsbesparelse + øget rentefradrag på over en procent af gælden

Samlet besparelse - omkring 0,6% netto - hvert år.

 

12.000 hvert år på 2 mill

Velbekommen til free lunch - hver termin

 Samtlige beregninger du har læst fra Rickroll er forkerte !

chubbY88 skrev:

@hostrup / andre kyndige :) 

Så fik jeg fat i banken :) 

de siger det kun er en fordel at lave en opkonvertering hvis jeg tror renten falder igen? 

Er der nogen fordel ved at lånet bliver nulstillet, så vi får et nyt 30års lån i stedet for at det bliver et på 28 år som vi har nu hvis vi opkonverterer? :)

 Det er standard svaret for at du skal fortsætte med at betale en formue til dem.

De tager dig pt hårdt bagi, og bruger standardsvar for at få fremtidig indtægt

Du kan få lån med højere pålydende rente hvor din omkostning netto bliver mindre

hostrup skrev:

 

 Det er standard svaret for at du skal fortsætte med at betale en formue til dem.

De tager dig pt hårdt bagi, og bruger standardsvar for at få fremtidig indtægt

 

Du kan få lån med højere pålydende rente hvor din omkostning netto bliver mindre

 Hvilken slagplan ville du anvende i min situation? Banken vil gerne have at vi bliver i fastforrentet med afdrag? :) 

chubbY88 skrev:

 Hvilken slagplan ville du anvende i min situation? Banken vil gerne have at vi bliver i fastforrentet med afdrag? :) 

 

 Lidt info om jeres økonomi skal bruges - indkomster brutto, familiesammensætning

i får skåret så meget af jeres gæld at i bør have frit lånevalg, og derfor skal du kæmpe lidt med din rådgiver.

du/i skylder 3,2 der kan indfries til ca 2,3 og jeres bolig er vurderet til 4,5.

Basalt set - din bankrådgiver skal gøre som du siger

Og med en belåning på lidt over 50% ville jeg ikke være i tvivl - fleks u afdrag. Spar op, og giv dem 100k en gang imellem

Er der noget at skrue på i denne situation?

Husvurdering 2.2
Totalkredit: 1.8 3%
Afdragsfrihed i 9 år endnu
Bidragssats: 1.0625%
Bank: 140k til 6.35% (ish)

Vi er en famile på 2 voksne og 2 små børn. Indtægt er ca. 70k brutto, med mulighed for betragtelig forøgelse over de næste par år. Derudover er vi forholdsvis risikovillige, uden at være ekstreme.

rottenpede skrev:

Er der noget at skrue på i denne situation?

Husvurdering 2.2
Totalkredit: 1.8 3%
Afdragsfrihed i 9 år endnu
Bidragssats: 1.0625%
Bank: 140k til 6.35% (ish)

Vi er en famile på 2 voksne og 2 små børn. Indtægt er ca. 70k brutto, med mulighed for betragtelig forøgelse over de næste par år. Derudover er vi forholdsvis risikovillige, uden at være ekstreme.

 I har ikke høj friværdi, men til gengæld lav gearing (gæld/årsindkomst) - men med to børn sikkert også massere at bruge skillinger på.

Er afdragsfriheden lavet for at få banket banklån hurtigt af eller for at få lavest ydelse ?

Lån tilsvarende jeres står i kurs 86,56 på https://www.totalkredit.dk/boliglan/kurser-og-priser/#privat-udbetaling-af-laan-aktuelle-kurser-kunder

Indfrielse koster derfor ca. 1.560.000

Banklån på 140.000

Samlet 1,7 - svarende til to gange årsindkomst, og 78% belåning incl omk til nyt lån. Nærmest alle lånetyper bør i kunne blive godkendt til (dog obs på rådighedsbeløb)

I betaler pt ca. 1,23% i bidrag af kursværdien af jeres gæld, den skal væsentligt ned.

Nyt lån?

Afhænger af jeres ønsker til nyt lån ?

Billigst muligt likviditetsmæssigt ?

Billigst muligt omkostningsmæssigt ?

hostrup skrev:

 

 I har ikke høj friværdi, men til gengæld lav gearing (gæld/årsindkomst) - men med to børn sikkert også massere at bruge skillinger på.

 

Er afdragsfriheden lavet for at få banket banklån hurtigt af eller for at få lavest ydelse ?

 

Lån tilsvarende jeres står i kurs 86,56 på https://www.totalkredit.dk/boliglan/kurser-og-priser/#privat-udbetaling-af-laan-aktuelle-kurser-kunder

 

Indfrielse koster derfor ca. 1.560.000

Banklån på 140.000

Samlet 1,7 - svarende til to gange årsindkomst, og 78% belåning incl omk til nyt lån. Nærmest alle lånetyper bør i kunne blive godkendt til (dog obs på rådighedsbeløb)

 

I betaler pt ca. 1,23% i bidrag af kursværdien af jeres gæld, den skal væsentligt ned.

 

Nyt lån?

Afhænger af jeres ønsker til nyt lån ?

Billigst muligt likviditetsmæssigt ?

Billigst muligt omkostningsmæssigt ?

 

 

 

 

rottenpede skrev:

Afdragsfriheden var primært valgt med henblik på at fokusere på at få afviklet banklånet. Med små børn, så tror jeg at fokus er en smule mere kortsigtet, da det selvfølgelig er at foretrække at rådighedsbeløbet er så stort som muligt.. Men i sidste ende, vil den langsigtede besparelse nok altid trumfe, med mindre at der er en anden unik kortsigtet mulighed.

Makes sense?

 Ja.

Sorry, glemte at spørge - hvilken bank/krf ?

hostrup skrev:

 

 Ja.

 

Sorry, glemte at spørge - hvilken bank/krf ?

rottenpede skrev:

Afdragsfriheden var primært valgt med henblik på at fokusere på at få afviklet banklånet. Med små børn, så tror jeg at fokus er en smule mere kortsigtet, da det selvfølgelig er at foretrække at rådighedsbeløbet er så stort som muligt.. Men i sidste ende, vil den langsigtede besparelse nok altid trumfe, med mindre at der er en anden unik kortsigtet mulighed.

Makes sense?

 Ingen unikke muligheder, men en del kan gøres:

GTO er vel altid fkort, men med 2 børn synes jeg den er lidt risiki i forhold til rådighedsbeløb

F5 virker godt i betragtning af forventet positiv lønudvikling, men bliver også lidt stort girokort hvis det er med fuldt afdrag.

Da i allerede er godkendt til afdragsfrihed, burde i kunne få det på et F5 også, men det er også dyrt for den yderligste gæld.

Jeg havner i det jeg nærmest altid gør: tolagsbelåning - med F5 afdragsfrit inderst og F5 med afdrag eller en prioritets kredit yderst.

Skillelinie kan være ved 40 eller 60% dog er afdragsfrihed 40-60% også begyndt at være dyrt.

Med 0-40/40-77 split ender i på ca 0,9% i bidragssats - en besparelse på 0,33% på trods af dyrere lånetype.

Rente på F5 pt 3,7 så i havner med en omk på lige over 4%.

Du betaler idag 3,45% i rente af kursværdien, og 1,23% i bidrag - 4,68% - og 6,35% på banklånet - Samlet omkring 5%

Det er 1% sparet i omkostning - fem år frem

Afdrag gør dog at besparelsen ikke bliver likvid men går til at afdrage.

Giver det mening ?

hostrup skrev:

 Ingen unikke muligheder, men en del kan gøres:

GTO er vel altid fkort, men med 2 børn synes jeg den er lidt risiki i forhold til rådighedsbeløb

 

F5 virker godt i betragtning af forventet positiv lønudvikling, men bliver også lidt stort girokort hvis det er med fuldt afdrag.

 

Da i allerede er godkendt til afdragsfrihed, burde i kunne få det på et F5 også, men det er også dyrt for den yderligste gæld.

 

Jeg havner i det jeg nærmest altid gør: tolagsbelåning - med F5 afdragsfrit inderst og F5 med afdrag eller en prioritets kredit yderst.

Skillelinie kan være ved 40 eller 60% dog er afdragsfrihed 40-60% også begyndt at være dyrt.

 

Med 0-40/40-77 split ender i på ca 0,9% i bidragssats - en besparelse på 0,33% på trods af dyrere lånetype.

 

Rente på F5 pt 3,7 så i havner med en omk på lige over 4%.

 

Du betaler idag 3,45% i rente af kursværdien, og 1,23% i bidrag - 4,68% - og 6,35% på banklånet - Samlet omkring 5%

 

Det er 1% sparet i omkostning - fem år frem

Afdrag gør dog at besparelsen ikke bliver likvid men går til at afdrage.

 

 

 

 

Giver det mening ?

hostrup skrev:

 

 Lån 1 kursværdi ca 700k

Lån 2 kursværdi ca 140k (forudsætter du har angivet hovedstol)

Lån 3 kursværdi ca 1900k  (forudsætter du har angivet hovedstol)

Lån 4 kursværdi ca 350k

 

Total gæld:

3,1 + omk + kursskæring est ialt 3,2 mill

 

Nyt lån kan sammensættes på mange måder, med 4 lottogevinster i lommen synes jeg en ren Fkort afdragsfrit belåning I huset, og bare spare op til at lave en-bloc afdrag en gang imellem kunne være god.

 @Hostrup. Lige et spørgsmål mere til denne sag…

Hvis vi nu forudsætter at ovenstående - incl værdisætningen er korrekt, så skyldes der 3,2 og ejendommenes værdi = 6,2 

Hustandsindkomst omkring 1,4mdkk. To gældfrie biler. 4 børn

Vil man så kunne vælge frit på hylderne som kunde? Hvornår stopper bankerne med at blande sig i om man vælger flex/fast/afdrag osv?

Hesten12 skrev:

 @Hostrup. Lige et spørgsmål mere til denne sag…

Hvis vi nu forudsætter at ovenstående - incl værdisætningen er korrekt, så skyldes der 3,2 og ejendommenes værdi = 6,2 

 

Hustandsindkomst omkring 1,4mdkk. To gældfrie biler. 4 børn

Vil man så kunne vælge frit på hylderne som kunde? Hvornår stopper bankerne med at blande sig i om man vælger flex/fast/afdrag osv?

 

Hvis gælden er over 60% og overstiger fire gange årsindkomst er der lukket

www.bolius.dk/strammere-laaneregler-for-boligejere-med-hoej-gaeld-43112

rottenpede skrev:

Det giver fin mening. Jeg har et par spørgsmål dog.

1. Bruges gevinsten ved omlægning til at fjerne banklånet?
2. Det som jeg ser som risikoen her, er at når F5’eren udløber, så er der en risiko for at renterne er højere på det samme lån. Er der andre “ricisi” forbundet med det? 3. Hvor/hvordan finder du den nye bidragssats?

 1. Jo banklån væk

2. Ja risikoen i mit forslag ligger i hvad ydelsen bliver efter fem år. Med dine oplysninger om forventet lønudvikling ser jeg det som en risiko I fint kan kapere.

I de fem år der går, kommer i dog til at afdrage og jeres vægtede bidragssats falder, med andre ord mindre til finanssektoren, og I får marginalt mere modstandsdygtighed mod rentestigning.

3. Bidragssatser beregnes ved at lave vægtning af 0-40% fleksafdragsfrit satsen og 40-80% satserne for F5 med afdrag. Alle taget fra https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&opi=89978449&url=https://www.totalkredit.dk/siteassets/dokumenter/privat/prisblad/prisblad--privat.pdf&ved=2ahUKEwia3uCCh5OAAxUJSfE...

4 just reminder: husk jeres afdragsfrihed stadig kun gælder 9 år, så til den tid skal i betale mere

@hostrup

Fedt med de gode svar du giver i denne tråd.

 Ud fra vores situation, hvad skal vi så holde øje med, i forhold til hvornår vi skal omlægge igen. Er det bare at håbe at den lange rente falder ned på 1-2 % inden renteloftet udløber, og så skifte til fastforentet igen?

Vil bare lige give @hostrup et stort thumps up for al den rådgivning han lægger i denne tråd! 

Hostrup var den første, der gjorde mig opmærksom på muligheden for tolagsbelåning med F5/kort-afdragsfrit inderst + 10 års fastforrentet yderst (I en tråd for nogle år siden). 

Hverken bank, privat lånerådgivninger eller venner havde nævnt denne mulighed. Viste sig at være klart den bedste mulighed for os både økonomisk og ud fra en række andre parametre. 

DanDietz skrev:

@hostrup

Fedt med de gode svar du giver i denne tråd.

 

 Ud fra vores situation, hvad skal vi så holde øje med, i forhold til hvornår vi skal omlægge igen. Er det bare at håbe at den lange rente falder ned på 1-2 % inden renteloftet udløber, og så skifte til fastforentet igen?

 

Nej du skal og kan ikke gøre noget der giver økonomisk fordel, du ligger fint til.

Tryk F5 knappen i forhold til cibor renten, og nyd hvor meget du sparer grundet din renteforsikring.

I forhold til forberedelse til garantislut:

ud fra det du skriver kan jeg ikke se om du har afdragsfrit eller med afdrag ?

Kan gøre en pæn forskel på hvad du skal gøre på det tidspunkt.

Når det nærmer sig, så gå i gang l god tid med at hejse flaget, så kigger vi på det.

Doctor2d skrev:

Vil bare lige give @hostrup et stort thumps up for al den rådgivning han lægger i denne tråd! 

 

Hostrup var den første, der gjorde mig opmærksom på muligheden for tolagsbelåning med F5/kort-afdragsfrit inderst + 10 års fastforrentet yderst (I en tråd for nogle år siden). 

 

Hverken bank, privat lånerådgivninger eller venner havde nævnt denne mulighed. Viste sig at være klart den bedste mulighed for os både økonomisk og ud fra en række andre parametre. 

 Tusinde tak for de pæne ord, det er sgu pænt

Og det glæder mig meget at råd har udmøntet sig i noget der har virket godt for dig/jer, fedt.

Ville ønske vi herinde kunne holde en anden facon på debatten, det ville gøre PN til et langt bedre forum for vidensdeling.

Selvfølgelig er det helt uacceptabelt at jeg bruger øgenavn om en meddebattørs, men i betragtning af debattens indhold er det desværre en ret passende beskrivelse.

@bridgeking

Jeg er på PN for at suge viden til mig og give lidt tilbage.

Hvad er du her for ?

Debatten herinde bliver en gang i mellem kørt af sporet - som jeg gør her, og det skal jeg kun beklage. En årsag ligger i moderationen, der altid er level 1 - dvs man tager stilling til ordvalg, og egentligt aldrig til om det egentligt er berettiget. Det undskylder selvfølgelig ikke at jeg fejler, men det gør desværre debat herinde mange gange bliver afsporet, og de virkelige interessant og dybere tanker kommer ikke igennem.

Bemærk - det jeg skriver her er - på ingen måde overhovedet - en kritik af dit moderations arbejde, for du gør 100% som du bør og skal, og har naturligvis ikke som ulønnet frivillig moderator andet at gøre. Det bliver bare en trist debat når vi lader oneliners, og uvidenhed stå for så stor en del af debatten. Mvh

@hostrup

Som du forhåbentlig ved efter vores “samarbejde” gennem flere år herinde - er jeg ikke helt uenig med dig

Jeg agerer som moderator ikke altid efter mine personlige holdninger/ønsker, men efter hvad jeg mener tjener pokernet bedst

Min moderation bliver dog meget ofte blandt brugere tolket som min personlige holdninger - og det er mit lod som admin at navigere i det.

hostrup skrev:

 

Nej du skal og kan ikke gøre noget der giver økonomisk fordel, du ligger fint til.

Tryk F5 knappen i forhold til cibor renten, og nyd hvor meget du sparer grundet din renteforsikring.

 

I forhold til forberedelse til garantislut:

ud fra det du skriver kan jeg ikke se om du har afdragsfrit eller med afdrag ?

Kan gøre en pæn forskel på hvad du skal gøre på det tidspunkt.

 

Når det nærmer sig, så gå i gang l god tid med at hejse flaget, så kigger vi på det.

 Tak for svar.

Lånet er med afdrag. 👍

DanDietz skrev:

 

 Tak for svar.

Lånet er med afdrag.

 Super.

Så er der bidragsbesparelse i farvandet når rentegarantien løber ud - hvis omlægning til den tid er hensigtsmæssigt 

Bridgeking skrev:

@hostrup

Som du forhåbentlig ved efter vores “samarbejde” gennem flere år herinde - er jeg ikke helt uenig med dig

Jeg agerer som moderator ikke altid efter mine personlige holdninger/ønsker, men efter hvad jeg mener tjener pokernet bedst

Min moderation bliver dog meget ofte blandt brugere tolket som min personlige holdninger - og det er mit lod som admin at navigere i det.

 

 Agree.

Næste gang du tildeler mig en time-out, hvilket sandsynligvis sker igen, så spørg lige den forurettede om tilsviningen af ham egentligt ikke er berettiget 😀

hostrup skrev:

 

 Agree.

Næste gang du tildeler mig en time-out, hvilket sandsynligvis sker igen, så spørg lige den forurettede om tilsviningen af ham egentligt ikke er berettiget

 Okay okay Mr. "Han var træls igennem en længere periode, så jeg skød ham" . Utroligt du kan blive ved med at mobbe folk. 

Rickrick, har om noget være sagelig igennem alle sine indlæg, og faktisk skrevet at han er enige med dig. han er bare ikke enig med din meget rosenrøde og bastante udmelding om free lunch og arbitrage. 

Der er noget, jeg ikke kan gennemskue. i bliver ved med at sammenligne 2053 lån. men jeg kan ikke se nogen tidligere 0,5% lån som har en ligeså god indfrielses kurs som dem i sammenligner. 
altså kan man vel ikke sammenligne effektive renter for 2 forskellige 2053 lån, da man nok aldrig vil indfri sådan et? Som jeg forstår det, er man så allerede 5-10 kurspoint bagefter jeres beregninger på free lunch? 
eller misforstår jeg noget? 

Turbonegeren skrev:

 

 Okay okay Mr. "Han var træls igennem en længere periode, så jeg skød ham" . Utroligt du kan blive ved med at mobbe folk. 

Rickrick, har om noget være sagelig igennem alle sine indlæg, og faktisk skrevet at han er enige med dig. han er bare ikke enig med din meget rosenrøde og bastante udmelding om free lunch og arbitrage. 

 Og utroligt i 2023 du vil have en profil med det navn. Mobning er i følge dig forkert, men racisme ok ?

Vild holdning 

 Du glemte at læse.

Nej Rickroll har bestemt ikke været saglig hele vejen igennem.

Han har - indtil nu - på intet tidspunkt lavet en korrekt beregning - på trods af hans viden om det han regner er forkert og at han høfligt bliver gjort opmærksom på det.

Og det handler ikke om at "være enig" med mig - det handler om fakta.

Ridkrolls første indlæg:

"arbitrage i markedet. I #4 er djoffer inde på hvad en arbitrage er, meget forsimplet, så er det muligheden for, at du ved samme løbetid kan konvertere dit nuværende lån til et nyt lån hvor, hvor en af følgende er opfyldt:

1) Ved samme restgæld kan du opnå en lavere ydelse på dit nye lån

2) Med samme ydelse kan du opnå en lavere restgæld på dit nye lån

Det er på ingen måde tilfældet"

En mand, der uden skyggen af indsigt eller beregning (på trods af viden er tilstede) afviser fejlagtigt. Helt blankt.

Sobert sprogbrug ? Bestemt. Sober debatform ? Slet ikke

Jo.man indfrier præcis lavtforrentede 2053 lån.

Jeg spurgte min rådgiver på baggrund af tråden her, om jeg skulle omlægge mit 1% afdragsfri lån. Restgæld 6,3 mio. Det havde de ikke en holdning til. Det burde han have?

Hummer skrev:

Jeg spurgte min rådgiver på baggrund af tråden her, om jeg skulle omlægge mit 1% afdragsfri lån. Restgæld 6,3 mio. Det havde de ikke en holdning til. Det burde han have?

 Ja. Lidt mere info om dit lån - årgang, kreditforening, bidragssats, værdi af ejendom osv. Og lidt om ønsker.

Nu må der sgu være grænser for, hvor meget nonsens der kan lukkes ud i denne tråd. Helt ærligt "Rickroll", hvad er formålet med de her øgenavne, seriøst hvor gammel er du?

Den næste del kan blive lidt tung, specielt hvis man tager post #129 i betragtning, hvor man ser den største begynderfejl omkring cashflow. Nemlig hvor man summerer to fremtidige betalingsrækker og sammenligner summen. Det vidner om grundlæggende manglel på forståelse for tidsvædi og diskontering. Hvorfor det er fuldstædig forfejlet kan vises med dette simple eksempel:

Hvad vil du helst: 1) Betale 4.000.000 kroner i dag og ingenting de næste 30 år eller 2) Betale 0 kroner de næste 29 år og så 4.050.000 i år 30? I 1) betaler du jo 50.000 kroner mindre ...

Nå, men helt generelt så er de definitoner på arbitrage i jeg har brugt i tråden ikke hevet ud af røven, de er taget fra standard finansiel teori og enhver, der har taget et 3. års kursus i matematisk finansiering eller option pricing vil kunne genkende følgende:

En arbitrage er en transaktion, der garanterer et ikke-negativt cashflow på noget tidspunkt t med sandsynlighed større end 0; eller i nogen tilstand. Desuden garanteres et strengt positivt cashflow i mindst en tilstand. Mere mundret er det muligheden for en risikofri profit efter transaktions omkostninger.

Matematisk beskriver vi det med et cashflow/portefølje V_t, hvorom der gælder:

Med andre ord, så er værdien af V_t altid kke-negativ og strengt positiv i mindst en tilstand.

Hvis vi nu lader V_t være defineret ved forskellen i ydelsen mellem 0,5%/2053 og det samme lån konvertert til 2%/2053, så skal der gælde, at på alle tidspunkter t (det kunne være alle dage i juli måned), så skal cashflowet være ikke-negativt. Omvendt hvis der bare for en dag gælder, at cashflow'er er negativt så er konverteringen ikke en arbitrage.

Det her er ret essentielt at forstå: Der er ikke en arbitrage fordi kurserne på ét specifikt tidspunkt giver en positiv V_t, det skal gælde for alle tidspunkter t.

Vores udgangspunkt for et eksisterende lån er:

Rente 0,5% p.a.

Bidrag 0% (for simplificering)

Løbetid 30 år (for simplificering)

Hovedstol 3.000.000

Årlig ydelse: 107.937

Transaktions omkostninger ved omlægning sættes til 2 x 15 bps kursskæring i forhold til officielle lukke-kurser plus DKK 20.000 i direkte omkostninger.

Jeg har brugt disse to serier med samme udløb og karakteristika:

0,5RDSD23S53, 0,5RDSD23S53, (DK0004616604) - Nasdaq (nasdaqomxnordic.com)
2NYK01EA53, 2NYK01EA53, (DK0009528507) - Nasdaq (nasdaqomxnordic.com)

Første beregning foretages den 12/7 hvor lukke kurserne er hhv. 65,2 og 80,3:

Jeg kunne også have brugt de officielle kurser fra Totalkredit idag: 67,55 og 82,00, hvilket havde givet 107.937 og 111,483, så det ændrer ikke konklusionen.

Vi ser med det samme, at ydelsen på 2% lånet stiger og dermed kan der ikke være tale om en arbitrage i traditionel forstand.

I andre sammenhænge bruger man til tider betegnelsen statistisk arbitrage, hvor man ikke er nær så hård i definitionen, men i stedet ser på forventningen. Således tillader man tab i visse tilstande og betragter i stedet forventningen/gennemsnittet. 

Dette giver mening, hvis det eksempelvis var tilfældet, at lige præcis 12/7 var V_t negaitv, mens den på alle andre tidspunkter var positiv. Det er dog heller ikke tilfældet. Her er udregninger for samtlinge dage i juli, hvor der er stillet lukkekurser i de to serier (data grundlaget er meget tyndt, indrømmet!):

I alle tilfælde er V_t negativ, der er derfor heller ikke tale om en statistisk arbitrage. 

Omkring den berømte bidragssats (som ikke har nogen som helst betydning for arbitrage betragtningen) og om den skal indgå i annuiteten eller ej (som åbenbart er en kæmpe fejl, der gør, at samtlige mine beregniner er forkerte), så er der tale om bedste tid=0 beregning. Det er korrekt, at forskellige realkredit institutter bruger forskellige regler for om og hvornår bidraget justeres med restgælden. Det er dog ikke noget man kan fange i en tid=0 beregning. Hvis man endelig skulle gøre noget skulle man vise hele cahflowet og løbende nedsætte bidraget - det vil dog igen være produkt afhængigt. Men ja bidragssatsen bliver en smule overvurderet, det har dog i praksis meget lille betydning når man sammenligner lån.

Rentefradrag kan ikke medregnes i en arbitrage af den simple grund, at det kan blive fjernet i morgen. Derfor er man pinedød nødt til at se på brutto ydelsen.

Og en sidste ting: Helt grundlæggende skal man kunne handle instant og simultant i et tlikvidt marked for overhovedet at kunne snakke om en arbitrage mulighed. I praksis så siger du ja til at hjemtage dit nye lån med 1-2 dages varsel. Det lån handler du til en ukendt fremtidig kurs. Når det hjemtages så bruger du provenuet til at tilbagekøbe obligationerne bag dit gamle lån til samme fremtidige ukendte kurs. Så det er på ingen måde risikofrit.

rickrick skrev:

Nu må der sgu være grænser for, hvor meget nonsens der kan lukkes ud i denne tråd. Helt ærligt "Rickroll", hvad er formålet med de her øgenavne, seriøst hvor gammel er du?

 

Den næste del kan blive lidt tung, specielt hvis man tager post #129 i betragtning, hvor man ser den største begynderfejl omkring cashflow. Nemlig hvor man summerer to fremtidige betalingsrækker og sammenligner summen. Det vidner om grundlæggende manglel på forståelse for tidsvædi og diskontering. Hvorfor det er fuldstædig forfejlet kan vises med dette simple eksempel:

 

Hvad vil du helst: 1) Betale 4.000.000 kroner i dag og ingenting de næste 30 år eller 2) Betale 0 kroner de næste 29 år og så 4.050.000 i år 30? I 1) betaler du jo 50.000 kroner mindre ...

 

Nå, men helt generelt så er de definitoner på arbitrage i jeg har brugt i tråden ikke hevet ud af røven, de er taget fra standard finansiel teori og enhver, der har taget et 3. års kursus i matematisk finansiering eller option pricing vil kunne genkende følgende:

 

En arbitrage er en transaktion, der garanterer et ikke-negativt cashflow på noget tidspunkt t med sandsynlighed større end 0; eller i nogen tilstand. Desuden garanteres et strengt positivt cashflow i mindst en tilstand. Mere mundret er det muligheden for en risikofri profit efter transaktions omkostninger.

 

Matematisk beskriver vi det med et cashflow/portefølje V_t, hvorom der gælder:

 

 

Med andre ord, så er værdien af V_t altid kke-negativ og strengt positiv i mindst en tilstand.

 

Hvis vi nu lader V_t være defineret ved forskellen i ydelsen mellem 0,5%/2053 og det samme lån konvertert til 2%/2053, så skal der gælde, at på alle tidspunkter t (det kunne være alle dage i juli måned), så skal cashflowet være ikke-negativt. Omvendt hvis der bare for en dag gælder, at cashflow'er er negativt så er konverteringen ikke en arbitrage.

 

Det her er ret essentielt at forstå: Der er ikke en arbitrage fordi kurserne på ét specifikt tidspunkt giver en positiv V_t, det skal gælde for alle tidspunkter t.

 

Vores udgangspunkt for et eksisterende lån er:

Rente 0,5% p.a.

Bidrag 0% (for simplificering)

Løbetid 30 år (for simplificering)

Hovedstol 3.000.000

Årlig ydelse: 107.937

 

Transaktions omkostninger ved omlægning sættes til 2 x 15 bps kursskæring i forhold til officielle lukke-kurser plus DKK 20.000 i direkte omkostninger.

 

Jeg har brugt disse to serier med samme udløb og karakteristika:

 

0,5RDSD23S53, 0,5RDSD23S53, (DK0004616604) - Nasdaq (nasdaqomxnordic.com)
2NYK01EA53, 2NYK01EA53, (DK0009528507) - Nasdaq (nasdaqomxnordic.com)

Første beregning foretages den 12/7 hvor lukke kurserne er hhv. 65,2 og 80,3:

Jeg kunne også have brugt de officielle kurser fra Totalkredit idag: 67,55 og 82,00, hvilket havde givet 107.937 og 111,483, så det ændrer ikke konklusionen.

 

Vi ser med det samme, at ydelsen på 2% lånet stiger og dermed kan der ikke være tale om en arbitrage i traditionel forstand.

 

I andre sammenhænge bruger man til tider betegnelsen statistisk arbitrage, hvor man ikke er nær så hård i definitionen, men i stedet ser på forventningen. Således tillader man tab i visse tilstande og betragter i stedet forventningen/gennemsnittet. 

 

Dette giver mening, hvis det eksempelvis var tilfældet, at lige præcis 12/7 var V_t negaitv, mens den på alle andre tidspunkter var positiv. Det er dog heller ikke tilfældet. Her er udregninger for samtlinge dage i juli, hvor der er stillet lukkekurser i de to serier (data grundlaget er meget tyndt, indrømmet!):

 

 

I alle tilfælde er V_t negativ, der er derfor heller ikke tale om en statistisk arbitrage. 

 

Omkring den berømte bidragssats (som ikke har nogen som helst betydning for arbitrage betragtningen) og om den skal indgå i annuiteten eller ej (som åbenbart er en kæmpe fejl, der gør, at samtlige mine beregniner er forkerte), så er der tale om bedste tid=0 beregning. Det er korrekt, at forskellige realkredit institutter bruger forskellige regler for om og hvornår bidraget justeres med restgælden. Det er dog ikke noget man kan fange i en tid=0 beregning. Hvis man endelig skulle gøre noget skulle man vise hele cahflowet og løbende nedsætte bidraget - det vil dog igen være produkt afhængigt. Men ja bidragssatsen bliver en smule overvurderet, det har dog i praksis meget lille betydning når man sammenligner lån.

 

Rentefradrag kan ikke medregnes i en arbitrage af den simple grund, at det kan blive fjernet i morgen. Derfor er man pinedød nødt til at se på brutto ydelsen.

 

Og en sidste ting: Helt grundlæggende skal man kunne handle instant og simultant i et tlikvidt marked for overhovedet at kunne snakke om en arbitrage mulighed. I praksis så siger du ja til at hjemtage dit nye lån med 1-2 dages varsel. Det lån handler du til en ukendt fremtidig kurs. Når det hjemtages så bruger du provenuet til at tilbagekøbe obligationerne bag dit gamle lån til samme fremtidige ukendte kurs. Så det er på ingen måde risikofrit.

 Og du fejler igen ved at opsætte en fiktiv virkelighed hvor ingen låntagere er I - alle omkostninger afholdt og ingen automatiske og uundgåelige fordele indregnet.

Arbitragen er der både på en aktuarmæssig beregning, på en obligationsejers handling og på en låntahgers omlægning.

Den verden du ønsker at afgøre "free lunch" eller ej findes ikke.

Useriøst

rickrick skrev:

Nu må der sgu være grænser for, hvor meget nonsens der kan lukkes ud i denne tråd. Helt ærligt "Rickroll", hvad er formålet med de her øgenavne, seriøst hvor gammel er du?

 

Den næste del kan blive lidt tung, specielt hvis man tager post #129 i betragtning, hvor man ser den største begynderfejl omkring cashflow. Nemlig hvor man summerer to fremtidige betalingsrækker og sammenligner summen. Det vidner om grundlæggende manglel på forståelse for tidsvædi og diskontering. Hvorfor det er fuldstædig forfejlet kan vises med dette simple eksempel:

 

Hvad vil du helst: 1) Betale 4.000.000 kroner i dag og ingenting de næste 30 år eller 2) Betale 0 kroner de næste 29 år og så 4.050.000 i år 30? I 1) betaler du jo 50.000 kroner mindre ...

 

Nå, men helt generelt så er de definitoner på arbitrage i jeg har brugt i tråden ikke hevet ud af røven, de er taget fra standard finansiel teori og enhver, der har taget et 3. års kursus i matematisk finansiering eller option pricing vil kunne genkende følgende:

 

En arbitrage er en transaktion, der garanterer et ikke-negativt cashflow på noget tidspunkt t med sandsynlighed større end 0; eller i nogen tilstand. Desuden garanteres et strengt positivt cashflow i mindst en tilstand. Mere mundret er det muligheden for en risikofri profit efter transaktions omkostninger.

 

Matematisk beskriver vi det med et cashflow/portefølje V_t, hvorom der gælder:

 

 

Med andre ord, så er værdien af V_t altid kke-negativ og strengt positiv i mindst en tilstand.

 

Hvis vi nu lader V_t være defineret ved forskellen i ydelsen mellem 0,5%/2053 og det samme lån konvertert til 2%/2053, så skal der gælde, at på alle tidspunkter t (det kunne være alle dage i juli måned), så skal cashflowet være ikke-negativt. Omvendt hvis der bare for en dag gælder, at cashflow'er er negativt så er konverteringen ikke en arbitrage.

 

Det her er ret essentielt at forstå: Der er ikke en arbitrage fordi kurserne på ét specifikt tidspunkt giver en positiv V_t, det skal gælde for alle tidspunkter t.

 

Vores udgangspunkt for et eksisterende lån er:

Rente 0,5% p.a.

Bidrag 0% (for simplificering)

Løbetid 30 år (for simplificering)

Hovedstol 3.000.000

Årlig ydelse: 107.937

 

Transaktions omkostninger ved omlægning sættes til 2 x 15 bps kursskæring i forhold til officielle lukke-kurser plus DKK 20.000 i direkte omkostninger.

 

Jeg har brugt disse to serier med samme udløb og karakteristika:

 

0,5RDSD23S53, 0,5RDSD23S53, (DK0004616604) - Nasdaq (nasdaqomxnordic.com)
2NYK01EA53, 2NYK01EA53, (DK0009528507) - Nasdaq (nasdaqomxnordic.com)

Første beregning foretages den 12/7 hvor lukke kurserne er hhv. 65,2 og 80,3:

Jeg kunne også have brugt de officielle kurser fra Totalkredit idag: 67,55 og 82,00, hvilket havde givet 107.937 og 111,483, så det ændrer ikke konklusionen.

 

Vi ser med det samme, at ydelsen på 2% lånet stiger og dermed kan der ikke være tale om en arbitrage i traditionel forstand.

 

I andre sammenhænge bruger man til tider betegnelsen statistisk arbitrage, hvor man ikke er nær så hård i definitionen, men i stedet ser på forventningen. Således tillader man tab i visse tilstande og betragter i stedet forventningen/gennemsnittet. 

 

Dette giver mening, hvis det eksempelvis var tilfældet, at lige præcis 12/7 var V_t negaitv, mens den på alle andre tidspunkter var positiv. Det er dog heller ikke tilfældet. Her er udregninger for samtlinge dage i juli, hvor der er stillet lukkekurser i de to serier (data grundlaget er meget tyndt, indrømmet!):

 

 

I alle tilfælde er V_t negativ, der er derfor heller ikke tale om en statistisk arbitrage. 

 

Omkring den berømte bidragssats (som ikke har nogen som helst betydning for arbitrage betragtningen) og om den skal indgå i annuiteten eller ej (som åbenbart er en kæmpe fejl, der gør, at samtlige mine beregniner er forkerte), så er der tale om bedste tid=0 beregning. Det er korrekt, at forskellige realkredit institutter bruger forskellige regler for om og hvornår bidraget justeres med restgælden. Det er dog ikke noget man kan fange i en tid=0 beregning. Hvis man endelig skulle gøre noget skulle man vise hele cahflowet og løbende nedsætte bidraget - det vil dog igen være produkt afhængigt. Men ja bidragssatsen bliver en smule overvurderet, det har dog i praksis meget lille betydning når man sammenligner lån.

 

Rentefradrag kan ikke medregnes i en arbitrage af den simple grund, at det kan blive fjernet i morgen. Derfor er man pinedød nødt til at se på brutto ydelsen.

 

Og en sidste ting: Helt grundlæggende skal man kunne handle instant og simultant i et tlikvidt marked for overhovedet at kunne snakke om en arbitrage mulighed. I praksis så siger du ja til at hjemtage dit nye lån med 1-2 dages varsel. Det lån handler du til en ukendt fremtidig kurs. Når det hjemtages så bruger du provenuet til at tilbagekøbe obligationerne bag dit gamle lån til samme fremtidige ukendte kurs. Så det er på ingen måde risikofrit.

 Basalt set:

Er der en aktuarmæssig skævhed i markedet - ja

Er der en free lunch situation for obligationsejer - ja

Er der en free lunch situation for låntager - ja

Kan Rickroll finde en virtuel betragtning hvor han kan lave fejlberegninger der viser der ikke er free lunch - ja

Jeg gider ikke diskutere med dig hostrup, der er formålsløst. Min #156 var udelukkende for at tilbagevise de mange påstande du har slynget om dig med (om mig i tråden). 

Det paradoksale er, at det kunne være mægtig spændende at finde det rigtige lån og omlægningen, hvor der inklusive rentefradrag helt sikkert er en "i praksis arbitrage" - eller i hvert fald meget tæt på! Specielt hvis man kan finde en hovedstol der giver meget tæt på 100.000 i fremtidige årlige renteudgifter, men min lyst til at bidrage til sådanne beregninger ligger bare på et meget lille sted ...

Jeg tænker du bare kan bidrage i tråden med dine råd som folk generelt er glade for - og jeg tager også gerne hatten af for din iver til at hjælpe - og dine råd er jo super fine og jeg er generelt tæt på fuldstædig enig. 

rickrick skrev:

Jeg gider ikke diskutere med dig hostrup, der er formålsløst. Min #156 var udelukkende for at tilbagevise de mange påstande du har slynget om dig med (om mig i tråden). 

 

Det paradoksale er, at det kunne være mægtig spændende at finde det rigtige lån og omlægningen, hvor der inklusive rentefradrag helt sikkert er en "i praksis arbitrage" - eller i hvert fald meget tæt på! Specielt hvis man kan finde en hovedstol der giver meget tæt på 100.000 i fremtidige årlige renteudgifter, men min lyst til at bidrage til sådanne beregninger ligger bare på et meget lille sted ...

 

Jeg tænker du bare kan bidrage i tråden med dine råd som folk generelt er glade for - og jeg tager også gerne hatten af for din iver til at hjælpe - og dine råd er jo super fine og jeg er generelt tæt på fuldstædig enig. 

 Nej du gider ikke debattere, kun fejlagtige påstande omkring der ikke findes free lunch.

Ja mit valg af omtale af dig er respektløs - helt i tråd med din debatform

Du kan endnu ikke finde ud af at finde en virkelighed hvorfra free lunch skal vurderes.

Og nok bedst du ikke laver beregninger - du har med al tydelighed vist at du ikke ved hvordan ydelsen på et realkreditlån beregnes:

ann(hovedstol, pålydende rente + bidragssats, terminer) er ikke lig ann(hovedstol, pålydende rente, terminer) plus bidragssats gange restgæld - Det har du stadig ikke fundet ud af

@rickrick

Bare lige lidt respons på din teoretiske del:

Nej du behøver ikke 3 års kursus i matematisk finansiering for at forstå dette:

Første års lineær algebra er det faglige redskab der er tilstrækkeligt 

Og her det du glemmer at læse i 129:

"Jeg er selvfølgelig opmærksom på at det ikke rammer definitionen på free lunch, idet der skiftes produkt, men at bruge betegnelsen her er ikke mindre forkert end en andens debattørs opfattelse af hvad der er free lunch."

hostrup skrev:

 Og utroligt i 2023 du vil have en profil med det navn. Mobning er i følge dig forkert, men racisme ok ?

Vild holdning 

 

 Du glemte at læse.

Nej Rickroll har bestemt ikke været saglig hele vejen igennem.

Han har - indtil nu - på intet tidspunkt lavet en korrekt beregning - på trods af hans viden om det han regner er forkert og at han høfligt bliver gjort opmærksom på det.

Og det handler ikke om at "være enig" med mig - det handler om fakta.

 

Ridkrolls første indlæg:

"arbitrage i markedet. I #4 er djoffer inde på hvad en arbitrage er, meget forsimplet, så er det muligheden for, at du ved samme løbetid kan konvertere dit nuværende lån til et nyt lån hvor, hvor en af følgende er opfyldt:

1) Ved samme restgæld kan du opnå en lavere ydelse på dit nye lån

2) Med samme ydelse kan du opnå en lavere restgæld på dit nye lån

Det er på ingen måde tilfældet"

 

En mand, der uden skyggen af indsigt eller beregning (på trods af viden er tilstede) afviser fejlagtigt. Helt blankt.

Sobert sprogbrug ? Bestemt. Sober debatform ? Slet ikke

 

Jo.man indfrier præcis lavtforrentede 2053 lån.

 

 Nu kommer mit nick fra et norsk punkrock band og er noget jeg har brugt i over 15år men det skal da nok fornærme nogen. Jeg forstår dog ikke hvad det har og gøre i relation til din opførsel. 
Det er noget af en stråmand.

Den eneste der debattere og opfører sig usobert her, er dig.
får du det bedre af at nedgøre og mobbe andre mennesker? 

Det er utroligt du igen får lov at sidde og kalde rickrick diverse øgenavne. 
gør du også det overfor konen når i debattere noget? 

Turbonegeren skrev:

 Nu kommer mit nick fra et norsk punkrock band og er noget jeg har brugt i over 15år men det skal da nok fornærme nogen. Jeg forstår dog ikke hvad det har og gøre i relation til din opførsel. 
Det er noget af en stråmand.

Den eneste der debattere og opfører sig usobert her, er dig.
får du det bedre af at nedgøre og mobbe andre mennesker? 

Det er utroligt du igen får lov at sidde og kalde rickrick diverse øgenavne. 
gør du også det overfor konen når i debattere noget? 

 

 Og det er utroligt du beholder et nickname der indeholder racistisk sprogbrug - uanset oprindelsen.

Er det sobert ? Nej.

Får du det bedre af racistisk sprogbrug?

hostrup skrev:

 

 Ja. Lidt mere info om dit lån - årgang, kreditforening, bidragssats, værdi af ejendom osv. Og lidt om ønsker.

Sådan ser lånet ud. Kan skære 1,8ish af afhængig af valgt lån men har ikke gjort det, da det giver en stor stigning i ydelsen, hvilket vi ikke er super begejstrede for med nuværende lønninger. Huset står til 17-18 mio.

hostrup, fair nok hvis vi kan holde tonen her, så vil jeg gerne lege med ... mit nick herinde er dog stadig rickrick :-)

Omkring bidraget, så synes jeg tredje sidste afanit i min #156 præcis tager fat i din pointe omkring annuiteten, for præcis på tid=0 (og ikke på andre tidspunkter), da er hovedstol = restgæld og derfor kan jeg trække bidraget ind i annuiteten. Jeg synes også jeg prøver at forklare hvorfor denne beregning er lidt skæv og man defor overvurderer bidragssatsen over tid. 

I forhold til sammenligning af lån synes jeg dog det er en fair betragning selv om den ikke er spot on.

Spørgsmål: Hvordan kan jeg lave en bedre tid=0 beregning? Jeg synes hurtigt det bliver noget hø, hvor jeg i stedet skal ud i en NPV beregning af et cashflow ... men tja ok, det kunne jeg vel godt, hvis jeg bruger samme diskonterings rente? Jeg tænker bare folk oftest er interesseret i tid=0 ydelsen ... jeg skal dog ærligt indrømme, at jeg ikke ved om realkredit institutterne har en udjævnings mekanisme inlejret - og om de i givet fald bruger den samme?

Gisp lineær algebra, jeg husker med gru mit første kursus (Mat1AL), hvor jeg synes der var noget mere fokus på tal- og gruppe-teori. Nu er det godt nok mange år siden efterhånden, men var er det ikke snarere analyse-delen af Mat1, der ligger de fleste grundsten for matematisk finansiering?   

rickrick skrev:

hostrup, fair nok hvis vi kan holde tonen her, så vil jeg gerne lege med ... mit nick herinde er dog stadig rickrick :-)

 

Omkring bidraget, så synes jeg tredje sidste afanit i min #156 præcis tager fat i din pointe omkring annuiteten, for præcis på tid=0 (og ikke på andre tidspunkter), da er hovedstol = restgæld og derfor kan jeg trække bidraget ind i annuiteten. Jeg synes også jeg prøver at forklare hvorfor denne beregning er lidt skæv og man defor overvurderer bidragssatsen over tid. 

I forhold til sammenligning af lån synes jeg dog det er en fair betragning selv om den ikke er spot on.

 

Spørgsmål: Hvordan kan jeg lave en bedre tid=0 beregning? Jeg synes hurtigt det bliver noget hø, hvor jeg i stedet skal ud i en NPV beregning af et cashflow ... men tja ok, det kunne jeg vel godt, hvis jeg bruger samme diskonterings rente? Jeg tænker bare folk oftest er interesseret i tid=0 ydelsen ... jeg skal dog ærligt indrømme, at jeg ikke ved om realkredit institutterne har en udjævnings mekanisme inlejret - og om de i givet fald bruger den samme?

 

Gisp lineær algebra, jeg husker med gru mit første kursus (Mat1AL), hvor jeg synes der var noget mere fokus på tal- og gruppe-teori. Nu er det godt nok mange år siden efterhånden, men var er det ikke snarere analyse-delen af Mat1, der ligger de fleste grundsten for matematisk finansiering?   

Den aktuarmæssige vurdering af om der er skævheder I markedet:

Simpel matrix regning med 3 rækker og n+1 søjler

Række 1 er betalingsrækken for eksisterende obligation

Række 2 er betalingsrækken for den obligation der skal vurderes mod eksisterende

Række 3 er forskellen i de to rækker

Første søjle er børsprisen på obligationen

Søjle 2 til n+1 er terminsydelserne.

Den aktuarmæssige betingelse for skævhed i markedet er at alle tal i række tre er nul eller positive

Med blot 0,01% i forskel på intern rente er der skævhed i markedet

0,21% var forskellen da jeg lavede indlægget

Obligationsejerens vurdering:

Identisk, dog er første søjle reguleret for handelsomkostninger.

Det kræver et salg og et køb, hvilket spiser sig ind, men det er begrænset til at en forskel i rente på ca 0,05% gør at obligationsejeren har en arbitrage - Free Lunch

Låntagers vurdering:

Som obligationsejerens, dog er låntager nød til at medtage automatiske og uundgåelige påvirkninger fra eksterne faktorer - skattefradrag og bidrag. Låntagers udtrædelse og gentrædelsesomkostninger er væsent større end obligationsejer.

Det koster, nok i størrelsesorden 0,1-0,15%

Er der free lunch ved 0,21% - ja. Marginalt fra ændring i annuiteten, pænt fra bidragsbesparelsen og pænt fra skattebesparelse.

Og så kommer vi tilbage til det igen:

Ja der er arbitrage I aktuar betragtningen

Ja der er arbitrage i obligationsejer betragtningen

Ja der er arbitrage I låntager betragtningen.

Og nej - der er nok tæt på et rent nul i rickrick betragtningen med alle omkostninger indregnet og ingen indregning af uundgåelige og automatiske påvirkninger.

Der er bare et problem med dem betragtning - den er teoretisk, og der findes ikke en eneste juridisk person som nogensinde kan være i situationen - det er en ren virtuel betragtning.

DTH havde analyse 1+2+3

KU havde vi Lineær algebra som første semester samtidig med Mat Analyse - jeg havde fornøjelsen af danmarkshistorien tørreste forelæser Tage Gutmann der år efter år hev alle første års studerende gennem mange timers søvndyssende analyse forelæsninger baseret på hans egne undervisningsmateriale - Det var en test af de studerendes evne til at sove på de bageste rækker 😀

Præcis beregning af betalingsrækken er nemt, det ER ann(Pål rente, hovedstol, terminer) og hver termin med tillæg af bidrag gange restgæld

Hvorfor gør RK sådan:

Mange mange grunde:

Hovedårsag: Balanceprincippet - kreditforeningen SKAL have samme annuiteter til gode som de har udstedt obligationer

Biårsager: Obligationsejerens annuitet skal ikke påvirkes af evt bidragsændringer fra udsteder - sætter Nyk i morgen alle bidrag op med et procent point, skal Nykredit ikke have accept eller meddelelse til obligationsejer om at dennes ydelser bliver mindre og udskudt.

Så bidrag og annuitet er helt adskilte størrelser der alene bringes sammen på opkrævningen.

Det bevirker at kreditforeningerme ikke skal.lave nogen som helst beregninger og reguleringer i forhold til mellemværende mellem obligationsejere og lånere - deres annuiteter er identisk.

Det har den påvirkning at et realkreditlån med fast rente - i modsætning til hvad hovedparten tror - IKKE har fast ydelse gennem løbetiden, men falder sammen med bidragsbetalingen. Netto ydelsen er troet til at stige grundet løbende højere afdrag og mindre rente i annuiteten, men det er også forkert - grundet det faldende bidrag.

Anekdote historie: Spies koncernen var den første i dk der brugte lineær algebra på computere i deres obligationsafdeling, og de lykkedes med at øge deres annuiteter uden ændring af risiko.

Jeg håber du - af ovenstående - kan komme til et par erkendelser:

1. At din vurderings vinkel i forhold til "free lunch" er forkert - vi er pinedød nød til at betragte tingene i en virkelighed og ikke i en teoretisk betragtning - en teoretisk betragtning hvor man hiver de størst mulige omkostninger man kan finde i virkeligheden ind i beregningen

2.At dine beregninger hidtil har været forkerte

3. At jeg - modsat dine formodninger - har fuldstændig styr på den teoretiske baggrund for fænomenet.

Fortsættelse:

Der er således - helt uden tvivl - free lunches I markedet.

På aktuar niveau er der nogen

På obligationsejers niveau er der nogen få

På låntagers niveau: mange.

Det gennemhullet fuldstændigt flosklen om at renten skal falde igen for at det giver overskud at omlægge.

En stor del af befolkningen tror på den, og en stor del af de bankansatte tror på den, vel specielt den ældre del, der ikke rigtigt har den matematiske forståelse af hvad eksponentiel fastsættelse af bidragsbetaling betyder for forholdene:

Sænkes gælden eks med 10% kan bidrag godt falde med 20%

Hummer skrev:

Sådan ser lånet ud. Kan skære 1,8ish af afhængig af valgt lån men har ikke gjort det, da det giver en stor stigning i ydelsen, hvilket vi ikke er super begejstrede for med nuværende lønninger. Huset står til 17-18 mio.

Du bidrager med 41.500 - ca 0,9% til jyske Banks kasse årligt for 4,6 mill i kursværdi af din gæld - en gæld der er under 40% af vurderingen.

Det er alt for dyrt.

Du betaler 63.362 - ca 1,37% til obligationsejeren.

Samlet 2,27% i rente af kursværdi af gæld OG en fremtidig forpligtelse til at betale ca 1,75 million mere af end kursværdien.

Lånet er klart omlægningsmodent, og du bør overveje om ikke et prioritetslån (kassekredit) er bedst. Op til 40% belåning. Renten kommer til at stige, men du skal betale 1,8 mill mindre tilbage.

Med så meget viden, er jeg nødt til at spørge om input til vores setup.

Vi har et 30 årig F3 lån (som blev refinansieret i januar 2023) + 1% fastforrentet tillægslån, som vi fik da vores bolig blev vurderet efter to år. Tillægslånet fjernede stort set hele vores boliglån (restgæld på 100K dags dato). Boligen er vurderet til 4.500.000.

Fastforrentet 1%:

Tillægslånet kan omlægges til kurs 78,51 og jeg har et tilbud fra banken på et 3% 10 årig og 5% 20 årig. Se nedenfor.

Tilbud på nuværende 1% fast vs. 3% fast over 10 år.

Tilbud - nuværende 1% fast vs. 5% fast over 20 år. 

Hvad bør vores approach være her fra? Skal vi finde de 1300 kr. ekstra det koster at have et 3% over 10 år, eller skal vi se det hele som én samlet pakke og lave det hele om? Tænker ikke det giver mening, når F3 lige er blevet refinansieret og er forholdsvis dyr at komme ud af midt i lånet. Derudover synes jeg, at jeg kan læse, at du Hostrup er lidt efter bidragssatserne i de forskellige lån. Og der ligger vores vel også til den høje side? 

hostrup skrev:

Jeg håber du - af ovenstående - kan komme til et par erkendelser:

1. At din vurderings vinkel i forhold til "free lunch" er forkert - vi er pinedød nød til at betragte tingene i en virkelighed og ikke i en teoretisk betragtning - en teoretisk betragtning hvor man hiver de størst mulige omkostninger man kan finde i virkeligheden ind i beregningen

2. At dine beregninger hidtil har været forkerte

3.  At jeg - modsat dine formodninger - har fuldstændig styr på den teoretiske baggrund for fænomenet.

Omkring 1: 

Jeg vil nok stædigt holde fast i, at en arbitrage skal vurderes objektivt ud fra kendte definitioner - om end du har fuldstændig ret i, at det er en akedemisk tilgang. Jeg er ret sikker på, at det du kalder en arbitrage er det jeg kalder +EV. For jeg mener bestemt at det er relevant og rimeligt at medtage "automatiske og uundgåelige påvirkninger fra eksterne faktorer - skattefradrag og bidrag" i en forventning. Det er volsomt medvirkende til, at det er kæmpe +EV at omlægge, specielt hvis/når det nye lån næmer sig DKK 100.000 i renteudgifter - herfter mistes en del af upside'en.

Omkring 2:

Altså jeg tror simpelthen ikke jeg kan lave en bedre tid=0 beregning. Og når man sammenligner lån (og dermed laver den samme lille fejl), så synes jeg det er helt fair. Men du har fuldstændig ret i, at jeg i stedet burde lave det fulde cashflow og løbende justere ydelsen med bidraget.

Problemet er, at jeg ikke godt nok inde i de enkelte realkredit institutters regler til at finde ud af om det bare betyder, at ydelsen falder en smule over tid (som næppe er mærkbart på den korte bane) og hvor ofte denne justering fortages, eller om de har en eller anden form for udjævning.

Omkring 3:

Jeg har ingen grund til at betvivle din grundlæggende viden, der er et par småfejl hist og her (det har jeg helt sikkert også) blandt anden i din #129, hvor du kommer til at summere alle bidrag for to betalingsrækker og glemmer at indregne tidsværdien. I eksemplet har det dog marginal (hvis nogen) betydning.

------

Tage Gumann ... jeg kalder og raiser med Flemming Topsøe. Jeg havde på et tidspunkt fået forvildet mig ind til et tredje års matematik kursus i generel topologi, hvor Flemming brugte hovedparten af timerne på at svine sin kollega Chrsitian Berg til. Christian havde skrevet noterne og var faktisk en rigtig hyggelig fætter og pisse dygtig - og en væsentlig bedre underviser/formidler! 

@Katjing7

F3 lånet kan i ikke gøre noget ved, men av! den bidrags sats på næsten 1,4% gør naller bare at se på, flekslån og afdragsfrihed i 60%-80% intervallet er generelt noget man bør holde sig fra i min optik :-) 

Lige nu er jeres belåning 3.120.000/4.500.000 = 69,33%, og dermed er jeres 1% tillægslån ikke jeres største problem.

Hvor presset er I økonomisk? Har I mulighed for at spare noget op løbende? Et tænkt eksempel: Hvis I i løbet af de næste 3 år kan spare ca. 240.000 kroner op, så kan I når jeres F3 lån udløber næste gang få en ny vurdering (I skal muligvis skifte produkt), og så kunne det se sådan her ud:

Ny hovedstol: 3.120.000 - 240.000 = 2.880.000.

Ny vurdering: 4.800.000

Ny belåning: 60%

På den måde kan I (hvis i stadig vil have fleks + afdragsfrihed) fjerne den meget dyre del ad bidraget. 

For hver 100.000 kroner i kan få mere i "mer-vurdering" om 3 år, har I behov for at spare 60.000 mindre op, så ved eksempelvis en vurdering på 5.000.000, så hedder det 3.000.000 og dermed skal I kun spare DKK 120.000 op over de næste 3 år.

rickrick skrev:

 

Omkring 1: 

Jeg vil nok stædigt holde fast i, at en arbitrage skal vurderes objektivt ud fra kendte definitioner - om end du har fuldstændig ret i, at det er en akedemisk tilgang. Jeg er ret sikker på, at det du kalder en arbitrage er det jeg kalder +EV. For jeg mener bestemt at det er relevant og rimeligt at medtage "automatiske og uundgåelige påvirkninger fra eksterne faktorer - skattefradrag og bidrag" i en forventning. Det er volsomt medvirkende til, at det er kæmpe +EV at omlægge, specielt hvis/når det nye lån næmer sig DKK 100.000 i renteudgifter - herfter mistes en del af upside'en.

 

Omkring 2:

Altså jeg tror simpelthen ikke jeg kan lave en bedre tid=0 beregning. Og når man sammenligner lån (og dermed laver den samme lille fejl), så synes jeg det er helt fair. Men du har fuldstændig ret i, at jeg i stedet burde lave det fulde cashflow og løbende justere ydelsen med bidraget.

Problemet er, at jeg ikke godt nok inde i de enkelte realkredit institutters regler til at finde ud af om det bare betyder, at ydelsen falder en smule over tid (som næppe er mærkbart på den korte bane) og hvor ofte denne justering fortages, eller om de har en eller anden form for udjævning.

 

Omkring 3:

Jeg har ingen grund til at betvivle din grundlæggende viden, der er et par småfejl hist og her (det har jeg helt sikkert også) blandt anden i din #129, hvor du kommer til at summere alle bidrag for to betalingsrækker og glemmer at indregne tidsværdien. I eksemplet har det dog marginal (hvis nogen) betydning.

------

 

Tage Gumann ... jeg kalder og raiser med Flemming Topsøe. Jeg havde på et tidspunkt fået forvildet mig ind til et tredje års matematik kursus i generel topologi, hvor Flemming brugte hovedparten af timerne på at svine sin kollega Chrsitian Berg til. Christian havde skrevet noterne og var faktisk en rigtig hyggelig fætter og pisse dygtig - og en væsentlig bedre underviser/formidler! 

 1. Akademisk tilgang men uden realisme 

Den akademiske tilgang er UDEN omkostninger.

Den aktuarmæssige vurdering - helt som.skrevet. Læser du det igennem du bliver svaret?

2. Forstå nu, at realkredit institutterne ikke reguleret ydelserne - annuitet + bidrag er det de opkræver, og annuitet det de sender videre

3. Nej jeg "kommer ikke til" at summere - jeg gør klart opmærksom på det er en ikke valid tilgang.

Interessant observation med den lavere effektive rente på lånet med den højere pålydende rente.

For mig er det mest interessante dog altid den praktiske situation, som låntager befinder sig i.

Her er der ifm. opkonverteringer 3 faktorer, som påvirker låntagers situation, men som ikke er forhold, som direkte har noget med obligationsejer at gøre:

1) Konverteringsomkostninger - taler imod konvertering

2) Nedsættelse af bidragssats - taler for konvertering

3) Øget rentefradrag - taler for konvertering

Rentefradraget er så væsentligt, at jeg ikke synes det giver mening at udelade det. Man veksler ved konverteringen en skattefri kursgevinst til fradragsberettigede renter - kæmpe win.

Man kan se cases, hvor der konverteres fra en helt lav rente til 5% med afdrag, hvor nettoydelsen 1. år efter konverteringen er uændret eller måske endda formindsket. Ikke at der dermed er tale om en free lunch for sådan en konvertering, men konverteringen kan i så fald tages uden spøgelset om ydelsesstigning. 

rickrick skrev:

"Jeg har ingen grund til at betvivle din grundlæggende viden" 

og 

"Det vidner om grundlæggende manglel på forståelse for tidsvædi og diskontering"

I call bullshit - løgner.

Katjing7 skrev:

Med så meget viden, er jeg nødt til at spørge om input til vores setup.

 

Vi har et 30 årig F3 lån (som blev refinansieret i januar 2023) + 1% fastforrentet tillægslån, som vi fik da vores bolig blev vurderet efter to år. Tillægslånet fjernede stort set hele vores boliglån (restgæld på 100K dags dato). Boligen er vurderet til 4.500.000.

 

 

 

Fastforrentet 1%:

 

Tillægslånet kan omlægges til kurs 78,51 og jeg har et tilbud fra banken på et 3% 10 årig og 5% 20 årig. Se nedenfor.

Tilbud på nuværende 1% fast vs. 3% fast over 10 år.

 

 

Tilbud - nuværende 1% fast vs. 5% fast over 20 år. 

 

 

Hvad bør vores approach være her fra? Skal vi finde de 1300 kr. ekstra det koster at have et 3% over 10 år, eller skal vi se det hele som én samlet pakke og lave det hele om? Tænker ikke det giver mening, når F3 lige er blevet refinansieret og er forholdsvis dyr at komme ud af midt i lånet. Derudover synes jeg, at jeg kan læse, at du Hostrup er lidt efter bidragssatserne i de forskellige lån. Og der ligger vores vel også til den høje side? 

 @rickrick Læs med her.

Beklager jeg kommer til at være uenig - der kan gøres noget ved F3

Nuværende F3 er optaget til 3,46% og f3 ligger dags dato i 3,76. Det betyder forholdsvis lav "dummebøde" for at indfri lånet igen, og dem dummebøde ligger pænt indenfor det du kan spare på bidrag.

Men dit nuværende f3 er et udemærket lån - hvis det ikke var for bidragssatsen.

Men bidragssatsen kan der gøres noget ved - vha en ekstraordinær indfrielse, hvor RK genberegnet satsen.

En tilgang kunne derfor være, at få et tilbud hvor du fastholder 0-40% belåning i F3 afdragsfrit, og indfrier den yderste del af F3 og fastforrentet lån.

Nyt 2 prioritet kan så tages som 40%+ enten som fastforrentet eller fleks - med afdrag.

Håber det giver mening 

mvh

henry skrev:

Interessant observation med den lavere effektive rente på lånet med den højere pålydende rente.

 

For mig er det mest interessante dog altid den praktiske situation, som låntager befinder sig i.

 

Her er der ifm. opkonverteringer 3 faktorer, som påvirker låntagers situation, men som ikke er forhold, som direkte har noget med obligationsejer at gøre:

 

1) Konverteringsomkostninger - taler imod konvertering

2) Nedsættelse af bidragssats - taler for konvertering

3) Øget rentefradrag - taler for konvertering

 

Rentefradraget er så væsentligt, at jeg ikke synes det giver mening at udelade det. Man veksler ved konverteringen en skattefri kursgevinst til fradragsberettigede renter - kæmpe win.

 

Man kan se cases, hvor der konverteres fra en helt lav rente til 5% med afdrag, hvor nettoydelsen 1. år efter konverteringen er uændret eller måske endda formindsket. Ikke at der dermed er tale om en free lunch for sådan en konvertering, men konverteringen kan i så fald tages uden spøgelset om ydelsesstigning. 

 100% enig, som næsten altid 😀

Free lunch debatten kan betragtes fra 3 aspekter:

1. Teoretisk

2. Obligationsejer

3. Låntager

4. Rick tilgangen - svarer til 1+ omkostninger - virtuel verden der ikke eksisterer. Ikke valid.

Præcis aspektet om at konvertere til højere pålydende rente og lavere effektive rente er højst usædvanlig, og giver situationer der er svære at forstå hvis man har næsen i teoribogen og ikke forholder sig til situationen

Quiz

Nogen der kan gennemskue hvorfor obligationsmarkedet er irrationelt på dette punkt ?

hostrup skrev:

 

Quiz

Nogen der kan gennemskue hvorfor obligationsmarkedet er irrationelt på dette punkt ?

Næh, har jeg ingen viden om.

Men jeg har læst nogle historier/artikler om japanske pensionskasser, som har trampet lidt rundt i det danske realkreditobligationsmarket uden angiveligt helt at have haft styr på f.eks. reglerne for, at de er konvertible. Og som pludselig har solgt ud i stor stil. Måske er der tale om en ubalance pga. forskellig udbud/efterspørgsel af de forskellige obligationer. Rent gæt.

hostrup skrev:

  

I call bullshit - løgner

Skulle vi prøve at holde os til den gode tone? Jeg skal ikke kunne undsige mig, at have været unødig hård i min tone, ligesom dig.  

Ligesom jeg kan lave småfejl, så pointerer jeg faktisk bare, at du lavet en mindre fejl i din 4 mio. betragtning når du summerer bidragene fra de to ydelsesrækker og sammenligner summen. Det kan man ikke, man skal i stedet bruge en NPV beregning.

Det et på ingen måde det samme som at sige, at du intet forstår om realkredit.

rickrick skrev:

 

Skulle vi prøve at holde os til den gode tone? Jeg skal ikke kunne undsige mig, at have været unødig hård i min tone, ligesom dig.  

 

Ligesom jeg kan lave småfejl, så pointerer jeg faktisk bare, at du lavet en mindre fejl i din 4 mio. betragtning når du summerer bidragene fra de to ydelsesrækker og sammenligner summen. Det kan man ikke, man skal i stedet bruge en NPV beregning.

Det et på ingen måde det samme som at sige, at du intet forstår om realkredit.

Allerførst - jeg har selv anmeldt min post til BK, så kan han se hvad der foregår i den ødelæggende debatform.

Jo den gode tone ville være ønskebar - find den frem i stedet for dit "Det vidner om grundlæggende manglel på forståelse for tidsvædi og diskontering"

Ja du pointerer at jeg får lavet en fejl, som udelukkende er en fejl fordi du ikke læser:  "Jeg er selvfølgelig opmærksom på at det ikke rammer definitionen på free lunch, idet der skiftes produkt, men at bruge betegnelsen her er ikke mindre forkert end en andens debattørs opfattelse af hvad der er free lunch"

Du fanger endda ikke -i din iver efter at finde fejl at låntager får forrentet 0,5 mill mere, og alligevel falder i omkostning.

Jeg er helt klar over at du ikke "siger at du intet forstår om realkredit.", men din tilgang fra første indlæg in mente -"Men først og fremmest, så er der ingen "free lunch" eller arbitrage i markedet." Uden beregninger og uden at kigge på effektive renter viser bare at dine fejlagtige påstande kommer fra forudindtagede holdninger og uden at du sætter dig ind i tingene.

Quiz

Nogen der kan gennemskue hvorfor obligationsmarkedet er irrationelt på dette punkt ?

Fred være med det, du behøver ikke anmelde for min skyld!

Undskyld for den konkrete udtalelse, den var over grænsen og desværre skrevet på et tidspunkt hvor jeg var pænt pissed over dine påstande omkring mig.

I min optik er det nu intet til hinder for at skifte produkt i forhold til at opnå en arbitrage. Det er udelukkende de resulterende cashflow, der er relevante.

Men arbitrage betragtning eller ej, man kan altså ikke bare summere ydelser over løbetiden og bruge summen til at vurdere om der er en besparelse.

@Katjing7

Jeg et for så vidt ikke uenig med hostrup i #175 - og den tolags belåning vil være mere optimal.

Jeg er dog bekymret for, at det bliver vildsomt dyrt, at komme ud af den F3 og jeres andet lån og lægge helt om.

Hvis jeres horisont er 3 år, så er jeg ret sikker på, at det bliver for dyrt i omkostninger. Men tager I det helt lange view, så er det sikkert fint 👍

Mit forslag er sådan et “in between” kortsigtet mini optimering.

rickrick skrev:

 

Undskyld for den konkrete udtalelse, den var over grænsen og desværre skrevet på et tidspunkt hvor jeg var pænt pissed over dine påstande omkring mig.

I min optik er det nu intet til hinder for at skifte produkt i forhold til at opnå en arbitrage. Det er udelukkende de resulterende cashflow, der er relevante.

Men arbitrage betragtning eller ej, man kan altså ikke bare summere ydelser over løbetiden og bruge summen til at vurdere om der er en besparelse.

 Taget til efterretning, mine bemærkninger om dig har desværre vist sig at være helt på sin plads.

Enig, man kan sagtens skifte produkt i forhold til arbitragen - matrik regningens bundlinie skal blot være positiv i alle søjler.

Nej selvfølgelig kan man ikke bare summere ydelse - men det giver i det her tilfælde ret god indikation af besparelse - da afdragsfrihedens udskydelse af betalinger og medfølgende fordyrelse er erstattet af en halv mill i ekstra gæld.

Quiz Nogen der kan gennemskue hvorfor obligationsmarkedet er irrationelt på dette punkt ? 

rickrick skrev:

@Katjing7

 

Jeg et for så vidt ikke uenig med hostrup i #175 - og den tolags belåning vil være mere optimal.

 

Jeg er dog bekymret for, at det bliver vildsomt dyrt, at komme ud af den F3 og jeres andet lån og lægge helt om.

 

Hvis jeres horisont er 3 år, så er jeg ret sikker på, at det bliver for dyrt i omkostninger. Men tager I det helt lange view, så er det sikkert fint

 Du fanger ikke, at han ikke behøver en fuld indfrielse af F3 - bare ned til 40% så får han barberet bidragssatsen.

Enig, hvis ejerskab er kort er det no go

@rickrick og @hostrup - Tak for inputs begge to.

Vores tidshorisont er 10 år+ i den nuværende bolig, så vi har ikke nogen planer om, at flytte lige foreløbig.

Jeg vil prøve bede min bankrådgiver om, at lave et tilbud, hvor vi gør følgende:

- 0-40%: Nyt F3 - afdragsfrit. 

- 41-80%: Fastforrentet 30 år - 5% med afdrag

Korrekt forstået? 

Vil ovenstående gevinst qua lavere bidragssats være større end hvis vi beholder F3 som det er og "bare" omlægger det fastforrentede til et nyt fastforrentet 3% og tager den gevinst?

Katjing7 skrev:

@rickrick og @hostrup - Tak for inputs begge to.

 

Vores tidshorisont er 10 år+ i den nuværende bolig, så vi har ikke nogen planer om, at flytte lige foreløbig.

 

Jeg vil prøve bede min bankrådgiver om, at lave et tilbud, hvor vi gør følgende:

- 0-40%: Nyt F3 - afdragsfrit. 

- 41-80%: Fastforrentet 30 år - 5% med afdrag

 

Korrekt forstået? 

 

Vil ovenstående gevinst qua lavere bidragssats være større end hvis vi beholder F3 som det er og "bare" omlægger det fastforrentede til et nyt fastforrentet 3% og tager den gevinst?

 Ikke helt, og nu bliver det indviklet, så hold ørene stive, og kom med alle spørgsmål

Here goes:

Dit F3 afdragsfrit er et næsten fremragende lån, men bidragssatsen er horribel.

Den kan man få ændret hvis man laver ekstraordinær indfrielse større end 100.000.

Hvis du indfrier "ned til" 40% får du sat bidragssatsen sat ned til 0,8%

Så kommer det udestående spørgsmål - hvilke 40% - 40% af ny vurdering eller 40% af vurdering på optagelsestidspunktet. Kan ikke svare på det på stående fod, men har forespurgt min kontakt i Nykredit, og vender tilbage med det.

Hvis der er i forhold til ny vurdering kan du beholde dit nuværende F3 op til 60% som værende mere optimalt.

Op til refinansiering om 2,5 år skal du kigge på.om du skal profilskifte til F5, hvilket sparer 0,2% på bidragssatsen yderligere.

Toplån kan være mange forskellige, men afhænger en del af svaret på ovenstående. Kan du få fastholdt 60% af ny vurdering i F3 afdragsfrit kunne et godt toplån være 3% tiårigt. Hvis du kun tager 40% af gammel vurdering som afdragsfrit vil et 10 årigt på toppen give samlet ret høj ydelse.