Valuebetting ved hussalg

Hvordan ville I skrue en aftale sammen med en ejendomsmægler i vores situation:

For nogle år siden flyttede vi fra vores hus i Odense og har siden lejet det ud. Lejer har nu opsagt lejemålet, og vi overvejer om ikke det er tid til at skippe huset af sted.

Huset er en charmerende, moderniseret murermestervilla, ligger i et attraktivt kvarter og udmærker sig ved at være noget større end de fleste andre huse, man kan finde (205 kvm. + 100 gode kælder-kvm. inkl. toilet med bad).

Da vi i sin tid fraflyttede huset, havde vi en enkelt mægler på besøg, som berettede, at han til netop vores side af vejen (have mod park) havde mere end 25 interesserede i køberkartoteket. Vi ved, at der pt. er et relativt lavt udbud af boliger i byen (ca. 1000 mod ca. 1400 inden Corona).

Vi går på den baggrund rundt med en forventning, om at der faktisk vil være en del interesse for huset og vil HADE hvis ender med en et salg i løbet af en uge og en nagende mistanke om, at det det har været prissat for lavt. Valuebetting er en kunst!

Omvendt er det ikke helt lige gyldigt, hvor længe salget trækker ud OG hvad overtagelsesperioden er, da vi i så fald risikerer at stå uden husleje en periode (15.000 kr./md). Lejer har sagt op pr. 1. november, men har ikke noget andet på hånden og vil formentlig være glad for at forlænge for en begrænset periode.

For at få disse to ender til at mødes har vi overvejet, om man mon kan lave en aftale med mægler i stil med:

• Fast salær for et salg til op til xxx kroner
  
• Bonus (altså oveni salæret) på eksempelvis 25 pct. af den del af salgsprisen, som overstiger xxx kroner. Dette skulle gerne give incitament til eksempelvis at lave en budrunde fremfor at slå op i banen ved første bud til prisen.
• Nedsat salær for salg efter en given periode.

Det er naturligvis ret væsentligt at fastsætte salgsprisen XXX ”korrekt”. Foreløbig har vi aftale med tre forskellige mæglere om et første kig på huset, og en nærliggende mulighed var at tage gennemsnittet af deres bud - eller hvad synes I?

Det næste er selvfølgelig, hvad basis-salæret skal være, også dér er vi noget usikre og spændt på, hvor deres udspil ligger. Forventeligt ender vi med en salgspris på 5,5 til 6,5 mio. kr. - giver det jer en idé om en ”fornuftig” størrelse på salæret?

Endelig er der muligheden for, at huset aldrig kommer i offentligt udbud, men sælges til en fra køberkartoteket. Er der nogen, der har et godt bud på, hvordan man laver en mægleraftale, som afspejler alt det arbejde, som mægler i givet fald slipper for (fotograf, markedsføring mv.)?

Jeg har på forhånd set en del interessante boligtråde herinde og derigennem indset, at aftaler kan skrues sammen på mange måder. Spørgsmålet er, om ovenstående bud virker optimalt og om det overhovedet er realistisk. HVAD SIGER POKERNET?

Om du er garvet mand i branchen eller blot selv har været på markedet er lige gyldigt - alle indspark er højt værdsat!

På forhånd tak

Du overtænker voldsomt - du er ved at sælge en ejendom til syvcifret beløb og tager med i overvejelserne om du får 15k ind i leje i november.

Du kan stille et hav af forudsætninger op, og forsøge at øge mæglers incitament - det ændrer ikke ved at betingelsen for et salg er en underskrift fra en køber.

hostrup skrev:

Du overtænker voldsomt - du er ved at sælge en ejendom til syvcifret beløb og tager med i overvejelserne om du får 15k ind i leje i november.

 

Du kan stille et hav af forudsætninger op, og forsøge at øge mæglers incitament - det ændrer ikke ved at betingelsen for et salg er en underskrift fra en køber.

 

 

Du har jo nok ret.  For så vidt angår bekymringen om ledige måneder, gør det vel bare overvejelsen lidt mere simpel: Er en model som den skitserede nok / behjælpelig ift. at holde mægleren på tæerne og skaffe den bedste pris? Eller er der bedre måder at gøre det på?

WoodyMK skrev:

 

Du har jo nok ret.  For så vidt angår bekymringen om ledige måneder, gør det vel bare overvejelsen lidt mere simpel: Er en model som den skitserede nok / behjælpelig ift. at holde mægleren på tæerne og skaffe den bedste pris? Eller er der bedre måder at gøre det på?

Synes en helt standard kontrakt virker fint.

Du skal finde en køber.

Hvor i Odense snakker vi om? Blot sådan af ren interesse 

Nitrrrrrram skrev:

Hvor i Odense snakker vi om? Blot sådan af ren interesse 

 Dalum, tæt ved Zoo.

Udover det sidste af dine tre punkter (nedsat salær efter en periode) så vil jeg tro de andre ting er ret standard, og kan ikke forestille mig de vil være svære at få ind i kontrakten. Derudover så er det som regel indskrevet i kontrakten, at såfremt der sker salg via deres køber kartotek, så sparer du x antal kroner på fotograf etc.

Hvis du vil optimere prisen og liggetid, så kan det anbefales at få møbleret huset. Især i den prisklasse. 

Hvis mægleren sælger på en uge, er det så fordi mægler er super dygtig, den helt rigtige køber stod klar med det samme eller huset var sat for billigt? 

Det kan anskues på flere måder :) 

Hvis der er mange interesseret, så kommer de nok i budkrig. 

For nogle år siden solgte vi ikke til højeste bud, men i stedet til dem som ikke havde betinget af ejet salg. 

Hvordan kan det i øvrigt være tilladt at vælge at gå i budrunde, hvis der er flere købere? 

Vi gav selv et overbud i tidernes morgen, men har stadig ikke helt forstået, hvorfor huskøb skiller sig ud fra alle andre køb hvor prisen er fast

kris_rem skrev:

Hvordan kan det i øvrigt være tilladt at vælge at gå i budrunde, hvis der er flere købere? 

 

 

Vi gav selv et overbud i tidernes morgen, men har stadig ikke helt forstået, hvorfor huskøb skiller sig ud fra alle andre køb hvor prisen er fast

 Hvilke køb tænker du det ikke er tilladt at justere prisen til den efterspørgsel der er i markedet?

kris_rem skrev:

Hvordan kan det i øvrigt være tilladt at vælge at gå i budrunde, hvis der er flere købere? 

 

 

Vi gav selv et overbud i tidernes morgen, men har stadig ikke helt forstået, hvorfor huskøb skiller sig ud fra alle andre køb hvor prisen er fast

 Prisen er ikke fast.

Det er en indikativ udbudspris, og kan ligesom øvrige forhold i en købsaftale aftales individuelt.

Udbudsrunde er for at sikre at der ikke sker en ikke etisk pressen på købere.

mathias1 skrev:

 

 Hvilke køb tænker du det ikke er tilladt at justere prisen til den efterspørgsel der er i markedet?

 En liter mælk i rema? 

kris_rem skrev:

 

 En liter mælk i rema? 

 Prisen på mælk er da steget flere gange det sidste år.

kris_rem skrev:

 

 En liter mælk i rema? 

Sammenligner du regler for prisfastsættelse på en bolig med mælk ?

Så kan niveauet vist ikke kravle lavere 

mathias1 skrev:

 

 Prisen på mælk er da steget flere gange det sidste år.

 Ja, men den bliver udbudt til en pris i ugens tilbudsreklame og den holder da i det mindste ugen ud og er ikke afhængig af efterspørgslen. Den sidste liter de måtte have er stadig til samme prid

hostrup skrev:

 

Sammenligner du regler for prisfastsættelse på en bolig med mælk ?

 

Så kan niveauet vist ikke kravle lavere 

 Det er muligt.

Men udelukker mit lave niveau (formoder det er min intelligens du stikker til) mig retten til at deltage i tråden uden at blive udskammet? 

kris_rem skrev:

 

 Det er muligt.

 

Men udelukker mit lave niveau (formoder det er min intelligens du stikker til) mig retten til at deltage i tråden uden at blive udskammet? 

Jeg har hverken nævnt din intelligens eller lavet nogen udskamning af dig, alene nævnt at sammenligning med prisfastsættelse af mælk er et lavt niveau.

hostrup skrev:

 

Sammenligner du regler for prisfastsættelse på en bolig med mælk ?

 

Så kan niveauet vist ikke kravle lavere 

 Du ligger i øvrigt ord i min mund og kalder derefter mit niveau lavt. 

Usympatisk, da jeg blot svarede på mathias1' spørgsmål. 

Men jeg fik et fint og lødigt svar fra dig fra start og det er det jeg vil huske dig for. 

kris_rem skrev:

 

 Du ligger i øvrigt ord i min mund og kalder derefter mit niveau lavt. 

 

Usympatisk, da jeg blot svarede på mathias1' spørgsmål. 

 

 

Men jeg fik et fint og lødigt svar fra dig fra start og det er det jeg vil huske dig for. 

 Nej jeg lægger ikke ord i din mund - dit eksempel er præcis en liter mælk - et eksempel på en vare at sammenligne med

Hvad spørger mathias1 om og hvad er der forkert i mit svar? 

kris_rem skrev:

Hvad spørger mathias1 om og hvad er der forkert i mit svar? 

 

 

 At det er en sammenligning uden mening

Den sammenligning er vist kun i dit hoved. 

kris_rem skrev:

Den sammenligning er vist kun i dit hoved. 

 

 

Præcis. Ingen steder sammenligner jeg huskøb med køb af mælk.

Anyway. Tak for snakken hostrup. Haven luger ikke sig selv.... 

kris_rem skrev:

Præcis. Ingen steder sammenligner jeg huskøb med køb af mælk.

 

 

Anyway. Tak for snakken hostrup. Haven luger ikke sig selv.... 

 Lige så præcis som at jeg ikke nævner din intelligens eller udskammet dig.

Du eksemplificerer bare bolig prisfastsættelse med mælk

Uden at kende reglerne for skattepligt - men bliver man ikke beskattet af gevinsten hvis man ikke har haft boligen som bopæl op til salget. Og kunne det evt give mening for jer at flytte tilbage til huset for en stund for at slippe for den eventuelle skattepligt?

hermod skrev:

Uden at kende reglerne for skattepligt - men bliver man ikke beskattet af gevinsten hvis man ikke har haft boligen som bopæl op til salget. Og kunne det evt give mening for jer at flytte tilbage til huset for en stund for at slippe for den eventuelle skattepligt?

 Nej man skal blot i ejertiden have haft bopæl i den for skattefrihed 

Liger skrev:

Hvis mægleren sælger på en uge, er det så fordi mægler er super dygtig, den helt rigtige køber stod klar med det samme eller huset var sat for billigt? 

 

Det kan anskues på flere måder :) 

 

Hvis der er mange interesseret, så kommer de nok i budkrig. 

 

Elegant formuleret 😊 og helt sikkert også et relevant spørgsmål et langt stykke af vejen. Jeg tror jeg ser det sådan, at der alt andet lige må være en sammenhæng mellem pris og liggetid. Er det billigt nok, skal det nok blive solgt (hurtigt). Er det alt for dyrt er ingen interesserede. Så prisen må have en betydning.

Optimalt set går man vel efter en situation som sælger, hvor kun én køber er villig til at give et givent beløb. Når jeg stejler over salg på blot en uge – noget jeg har hørt ejendomsmæglere ”prale” med – så er det fordi jeg simpelthen tænker det er for kort tid til, at alle som rent faktisk kunne være interesserede, har kunnet nå at melde sig på banen. I perioder, hvor vi selv har kigget efter hus, kunne der i hvert fald godt gå længere end dét, før vi blev opmærksom på muligheden. Og længere endnu, før vi nåede at reagere.

Mht. budrunde er jeg ret blank ift. hvilken indsats det kræver for ejendomsmægleren (?). Men jeg tænker, at der vel trods alt er noget ekstra arbejde ift. et standard salg, og at der vel så også bør være en gulerod for mægler ved at lave det ekstra arbejde. Det er derfor jeg spekulerer i muligheden for at give mægleren del i de ”ekstra” penge, som evt. kunne komme ind, for jeg tør ikke helt tro på, at mægler nødvendigvis tænker i bud-baner. Er der nogen som har et bud på, om de nævnte 25 pct. er helt hen i vejret?


@ kris_rem & Hostrup: godt ord igen, fedt i vil bidrage (og jeg er selv tilsvarende forundret både over hvordan ejendomsmarkedet er en størrelse for sig  og hvorfor mælk skal være så dyrt 😊)

@ hermod: Hostrup kom mig i forkøbet med svaret, men tak for tanken.

WoodyMK skrev:

 

Elegant formuleret

 25% af beløbet over udbudsprisen er rimelig standard for i branchen (i hvert fald i nogle dele af landet). Så det er slet ikke way off. 

For et hus i din prisklasse, ville jeg dog umiddelbart synes, at 25% er til den høje side. Men det er jo en balance for at holde mægler motiveret til at lave mest muligt arbejde, som du selv skriver.

Hvis du går med 25%-løsningen, så er det jo altafgørende, at du gør de mæglere, der skal vurdere boligen, opmærksom på, at der er flere mæglere i spil. 
Det er før set, at mindre moralske ejendomsmæglere vurdere en bolig urealistisk lavt med 25%-løsningen for at kunne score maksimalt salær i budrunde. Som du selv er inde på tidligere, skal dit mål altså være at finde så retvisende en udbudspris som muligt - specielt ved ekstra bonus til mægler ved overbud.

Mikrape skrev:

 

Det er før set, at mindre moralske ejendomsmæglere vurdere en bolig urealistisk lavt med 25%-løsningen for at kunne score maksimalt salær i budrunde. 

 Noget du har dokumentation på ?

Er det ikke købers marked p.t.? 

Det er vist lidt som man ser på det (kender ikke nogen officiel definition). Grundlæggende er det vel noget med forholdet mellem udbud og efterspørgsel. Stiger udbuddet kraftigt, men efterspørgslen forbliver den samme, vil jeg kalde det købers marked.

I vores situation er efterspørgslen måske nok faldet pga inflationen og højere rente. Omvendt er der, som jeg fik skrevet i starten, også en del færre huse udbudt. Så mon ikke det går nogen lunde lige op.

Er ikke ekspert, men hører rigtig gerne fra nogen der er, for dybest set har det jo betydning ift om det er klogere at finde en ny lejer og vente med et salg. Edit: stavefejl

Mikrape skrev:

 

 25% af beløbet over udbudsprisen er rimelig standard for i branchen (i hvert fald i nogle dele af landet). Så det er slet ikke way off. 

For et hus i din prisklasse, ville jeg dog umiddelbart synes, at 25% er til den høje side. Men det er jo en balance for at holde mægler motiveret til at lave mest muligt arbejde, som du selv skriver.

 

Hvis du går med 25%-løsningen, så er det jo altafgørende, at du gør de mæglere, der skal vurdere boligen, opmærksom på, at der er flere mæglere i spil. 
Det er før set, at mindre moralske ejendomsmæglere vurdere en bolig urealistisk lavt med 25%-løsningen for at kunne score maksimalt salær i budrunde. Som du selv er inde på tidligere, skal dit mål altså være at finde så retvisende en udbudspris som muligt - specielt ved ekstra bonus til mægler ved overbud.

 Det er også set, at mæglere vurderer for højt for at få huset til salg, og så derefter "kæmper" med sælger om at anke prisen til et acceptabelt niveau :) 

WoodyMK skrev:

Det er vist lidt som man ser på det (kender ikke nogen officiel definition). Grundlæggende er det vel noget med forholdet mellem udbud og efterspørgsel. Stiger udbuddet kraftigt, men efterspørgslen forbliver den samme, vil jeg kalde det købers marked.

I vores situation er efterspørgslen måske nok faldet pga inflationen og højere rente. Omvendt er der, som jeg fik skrevet i starten, også en del færre huse udbudt. Så mon ikke det går nogen lunde lige op.

Er ikke ekspert, men hører rigtig gerne fra nogen der er, for dybest set har det jo betydning ift om det er klogere at finde en ny lejer og vente med et salg. Edit: stavefejl

 Rent prismæssigt må du påregne at huse generelt har tabt i omegnen af 10% de sidste 12-18 måneder

" 

@ kris_rem & Hostrup: godt ord igen, fedt i vil bidrage

"

legendarisk:)

SoccerFan skrev:

Er det ikke købers marked p.t.? 

 Det tipper i øjeblikket IMO

dankjar skrev:

 

 Rent prismæssigt må du påregne at huse generelt har tabt i omegnen af 10% de sidste 12-18 måneder