Jeg har for ti dage siden underskrevet en købsaftale på en lejlighed. Igår havde jeg så en elektriker i lejligheden for at lave et EL-tjek. I den forbindelse fandt han flere ulovlige el-installationer.
Dette er der ikke taget forbehold for i købsaftalen. Jeg forventer naturligvis at overtage lejligheden med iorden og lovlige el-installationer. Derfor vil jeg gå til sælger med et krav om, at han får gjort el-installationerne i lejligheden lovlige. Elektrikeren mente det ville koste ca. 20.000 kr.
Jeg har dags dato naturligvis kontaktet en advokat for at høre, hvad jeg kan gøre for at få sælger til at udbedre ulovlighederne.
Jeg vil dog stadig MEGET gerne høre fra PN'ere, som kan hjælpe på alle tænke lige måder, da jeg er helt på bar bund her!
Ulovlige El-Installationer i nykøbt Lejlighed
Ifm. køb kan du angive anmærkninger. Jeg mener fristen er 14 dage. Få fat i bolig administration / mægler i morgen.
Plejer sælger ikke at fraskriver sig alle krav når det er ejerlejlighed. Mener jeg da var normalt den gang jeg solgte min. Men er ikke sikker.
Man bruger normalt ikke ejerskifteforsikringer, når der handles lejligheder, selvom loven giver mulighed for det. Det skyldes, at tilstandsrapport+forsikring også skal omfatte fælles bygningsdele, og så bliver det hele dyrt.
Det er et lidt giftigt retsområde, og det er godt, at du har advokat. Jeg er ikke ekspert, og mange af de afgørende vurderinger er meget konkrete og bundet op på retspraksis.
Der er i øvrigt kommet nye regler vedr. udarbejdelse af elinstallationsrapporter for at undgå netop det her, men så vidt jeg ved er de kun relevante, når der tegnes ejerskifteforsikring (dvs. når der handles huse).
Principielt er der to muligheder for at du kan få penge ud af det.
1) Sælger kan have tilsidesat sin oplysningspligt. Så kan du få erstatning. Det kræver, at han har handlet culpøst (=kan bebrejdes), når han ikke har oplyst om manglerne ved el-installationerne. Dette er bestemt ikke på forhånd givet. Det må man vurdere ud fra alle de konkrete omstændigheder.
Erstatningen bortfalder, hvis det er et forhold, som du selv burde have set under din gennemgang. Lyder det dog nok ikke til, men kan være.
2) Manglerne kan give anledning til et forholdsmæssigt afslag. Det kræver ikke, at man kan bebrejde sælger noget som sådan. Problemet er blot, at der i praksis opereres med en bagatelgrænse. Og den kommer du formentlig ikke over, hvis det drejer sig om 20.000 kr. Men er ikke helt sikker.
Der er ikke nogen afhjælpningspligt/afhjælpningsret for sælger, forstået sådan, at han selv skal/kan komme ud og lave det. Men I kan selvfølgelig sagtens aftale det sådan, hvis begge parter synes.
Sagen er ikke oplagt ud fra det oplyste.
@ larsbue
Jo, det er meget normalt, at man skriver noget sådan i købskontrakten. Problemet er bare, at en generel ansvarsfraskrivelse for mangler ved fast ejendom ikke har nogen retskraft overhovedet! Man fortolker ansvarsfraskrivelsen væk ved at sige, at den kun peger på de forhold, som sælger oplyser om og som køber selv kan se. Skjulte mangler hæfter sælger stadig for, hvis han burde havde oplyst om dem, ligesom forholdsmæssigt afslag kan komme på tale ved store mangler.
@ SørenMatias
Hvad betyder det? Det har jeg ikke hørt om før. Er det noget, som blev aftalt i en konkret situation?
Sælger underskriver nedenstående i forbindelse med salg af ejerlejligheder uden tilstandsrapport- Tilbud på ejerskifteforsikring - Eltjek.
at jeg af den medvirkende ejendomsmægler er gjort bekendt med reglerne om tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., hvor jeg som sælger har mulighed for ved fremlæggelse af en tilstandsrapport og elinstallationsrapport efter huseftersynsordningen, tilbud på ejerskifteforsikring samt erklæring på at ville
betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien, kan frigøre mig for det 10-årige ansvar for bygningens fysiske mangler, samt ansvar for bygningens el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter.
at jeg ikke har ønsket at lade udarbejde en tilstandsrapport og elinstallationsrapport for den solgte ejendom,
at jeg i den forbindelse er gjort bekendt med, at konsekvensen af, at jeg ikke udleverer en tilstandsrapport, elinstallationsrapport, oplysning om forsikring til køber og tilbud om at betale halvdelen af forsikringspræmien, er den, at jeg overfor køber og evt. senere erhververe ved dom kan blive pålagt at skulle udrede erstatning eller forholdsmæssigt afslag for evt. fysiske fejl, f.eks. skjulte fejl, der måtte være ved ejendommen på handelstidspunktet. Dette gælder også skjulte fejl, som jeg ikke er bekendt med, men som siden måtte vise sig at være til stede på handelstidspunktet.