Ugyldig erhvervslejekontrakt ?

Baggrunds historie
Jeg har en ven, der har været så dum at skrive under på en erhvervs fremlejekontrakt uden at han har læst og forstået indholdet ordentligt.
(ja, har taget en alvors snak med ham om den slags)

Kort fortalt er har blevet snydt/sweet-talked af en udlejer uden moralske skrupler, og min ven står til at skulle betale ca. dobbelt så meget i leje (+vand, varme og el) som han havde fået at vide, og det har han simpelthen ikke råd til i længden.
Han har allerede indbetalt depositum og de første 3 mdr. husleje.

Min ven vil derfor meget gerne ud af kontrakten, og helst med depositum og forudbetalt husleje tilbage.

Mit spørgsmål
I kontrakten står der...
"Lejemålets begyndelse og ophør
Lejemålet tager sin begyndelse d. 1. august 2014.
Lejemålet kan tidligst opsiges efter 15 år, fra d. 1. august 2014"

(Det er det eneste sted i kontrakten der står noget om opsigelse af lejemålet.)

Kan det virkelig være lovligt!?
Altså at min ven ikke kan opsige lejemålet før om 15år!
(I hans gamle kontrakt skulle han bare give 6 mdr. varsels)

Hvis det ikke er lovligt, kan kontrakten så erklæres ugyldig, og dermed annulleres? så min ven kan få sine penge tilbage og finde et andet sted til sin forretning.
Eller er han bare fucked, og skal acceptere at han har mistet sin opsparing og går konkurs?

Dyrer lærepenge...
Fat i en advokat med det samme er nok et godt råd..

Erhvervslejeloven:

"§ 7. En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36."

"§ 64. Opsigelsesvarslet for lejer og udlejer er 3 måneder til den første i en måned. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for lejeforhold om garager, stalde og lignende."

"§ 68. Reglerne i § 61, stk. 2-6,§ 63, stk. 2 og 3, og §§ 64 og 65 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren. Det samme gælder desuden reglerne i § 62, § 66 og § 67, stk. 1 og 2, for de i § 62 nævnte lejeforhold."

Men fat i en advokat - det kan de sikkert afgøre i løbet af et simpelt telefonopkald.

@Snuxa
Det er et enkeltmands virksomhed :(
Ja det er almindeligt at udlejer ikke kan smide lejer ud i 10-15år (så længe lejer opføre sig ordentligt) men at min ven som lejer ikke kan opsige kontrakten i 15 år, det er vist ikke normalt (tror jeg)

Han troede de var venner og at han kunne stole på udlejer. (Ja, dumt)

Huslejen starter ud som aftalt, men hæves så 3 gange af 2.500kr
Dertil skal der læges yderligere 45.000kr i depositum når huslejen er blevet reguleret de 3 gange
Dertil kommer en inflations regulering på mindst 3% ekstra pr. år
Den regulering gælder også for depositum størrelse.
Dertil kommer at han skal betale vand/varme/el for hele ejendommen, selv om han kun har stuen.

@pantherdk
Dyre lærepenge, jo tak, det kommer i hvertfald til at koste 1.500.000kr mere over de næste 15år end min ven lige havde regnet med.

@Kunz
Ja konklusionen må være at komme til en advokat i morgen og håbe at kontrakten er så grotesk at den er urimeligt eller i strid med redelig handlemåde

Edit:
Et hurtigt Excel ark siger at prisen bliver ca. 2.200.000kr mere end han havde forventet over de 15år, dvs. ca. 12.000 ekstra pr. mdr. i gennemsnit.
Der udover kommer han til at betale alt vand/varme/el for hele ejendommen de næste 15år

Er klar over der er andre spilleregler for erhverv, men kan man godt sige huslejen skal reguleres efter inflationen, og denne vil mindst være 3% om året ??

www.dst.dk/da/Statistik/emner/forbrugerpriser/forbrugerprisindeks.aspx?#prisberegner

Der har den været over 3% lige præcis 1 gang siden 1990, så har jo ingen gang på denne jord der er tale om inflation...

@hamdenlange
jo det er heller ikke de 3% der slår ham ihjel, men de 3 reguleringer af 2.500kr hver (dvs. 90.000kr mere pr. år), samt 45.000 mere i depositum, plus at han skal betale vand/varme/el for hele ejendommen, og så selvfølgelig det at kontrakten ikke kan ophæves de næste 15år

Edit:
De 3% gør bare ondt værre

Edit edit:
Læste dit indlæg som om at 3% var den inflation vi havde haft.
I kontrakten hedder det ikke inflation men nettoprisindekset.

[udover de 3 * 2.500kr] reguleringen sker i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset fra oktober måned et år før til oktober måned samme år [...] dog minimum 3%

Ham udlejer har vidst været træls igennem en længere periode.

Det er eddermame vildt at et lille enkeltmandsfirma præsenteres for en 15-årig bindingsperiode!
Det plejer at være store lejemål, der kan være svære at genudleje i sin helhed, og lejer så samtidigt får en god aftale, netop fordi udlejer ikke har tomme lokaler stående.

Jeg har ikke haft om erhvervslejeloven, men at tolke ud fra de § som kunz skriver så er mit gæt.

Han får nok svært ved at bevise, at han har fået oplyst en anden pris. Om prisen og/eller lejemålets længde er nok til at gøre brug § 7 er nok tvivlsomt, specielt når han allerede har indbetalt depositum og første 3 måneders husleje, det må anses som en form for accept af prisen. Hvis han så får længden tilsidesat, så står han stadig med en 3 måneders opsigelsesperiode.

Det som kunz skriver er desværre slet ikke fyldstgørende.

§ 63. Det kan aftales, at en lejeaftale skal være tidsbestemt, således at lejeforholdet ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte lejetid. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Dog skal denne være sagligt begrundet jf. § 63 stk. 3

Stk. 3. Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, hvis den på tidspunktet for aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Sag herom skal være anlagt senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Er den tidsbestemte lejeaftale indgået for et kortere tidsrum end 6 måneder, skal retssag være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse.

Endvidere *skal* udlejer bestræbe sig på at genudleje det fraflyttede, hvis lejer fraflytter. Så den chance kan man jo tage;

§ 64 Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning efter fradrag af rimelige omkostninger, skal fragå i udlejers krav over for lejeren.

Todo:
- Kontakt advokat og få gennemgået om begrundelsen for tidsbegræsningen er "saglig" og efterfølgende anlæggelse af sag der anfægter tidsbegræsningen på femten år, hvis advokaten ikke finder den sagligt begrundet.
- Få altid en advokat til at kigge fremtidige erhvevslejekontrakter igennem, det er fucking peanuts det koster altså.

Jeg har personligt svært ved at se at 15 år kan være sagligt begrundet på nogen måde, jeg kender ikke til tidligere retsager omkring dette, men jeg har heller ikke ledt efter sådanne.

Dette er iøvrigt et meget godt eksempel på hvorfor privat udlejning ikke bør liberaliseres mere end hvad det allerede er.

Hvis udlejer indretter lokalerne specielt med henblik på lejerens virksomhed, så kan bindingsperioden godt være lang. Har flere gange set 8-10 år men dog aldrig 15.

Derudover så kan lejen nedsættes, hvis tilsvarende erhvervslejemål i samme område har en anden kvadratmeterpris. Har i hvert fald hørt om nogle sager i butikslejemål i København.

@Ohep1
Udlejer har ikke lavet nogen speciel indretning af lokaler mht. lejers virksomhed.

Kvm prisen er ca. 27% højere end nabo erhvervslejemålet, der lige er blevet ledigt, ved ikke om det er nok (ca. samme stand).

@HestenTonny
§63 stk. 3 for the win

@frostbolt
Hvordan med §7 når det er at lejer skal betale vand/varme/el for hele ejendommen.
(Der er intet teknisk der forhindre at opsætte separate målere)
Kunne det ikke være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde? (det håber jeg)

@knutergrum
Ja, mit indtryk er at udlejer er fuldstændig ligeglad med alt og alle andre.

Mange tak for alle de gode svar, input og ideer.

Har været ved gratis retshjælp i dag og fået kontakt oplysninger til en advokat med speciale i Erhvervs- og selskabsforhold, erhvervsejendomme og lejeret.
Han bliver kontaktet i morgen.
De sagde også at man skulle slå på det urimelige i at lejer skal betale forbruget for hele ejendommen