Strategi over for ejendomsmægler

nåh er blevet frisk efter gårsdagens deling af et par rammer øl i det gode vejr.....

jeg har et byhus og rækkehus hvor byhus har været udlejet. lejer fraflytter og jeg gider ikke længere rode med udlejning  så skal have solgt den ene af husene. 

de ligger begge centralt med 1 km imellem den og jeg er nærmest ligeglad hvilken af dem jeg skal bo i  så jeg overvejer at sætte begge to til salg og så se hvad der bliver solgt først og den der er tilbage flytter jeg ind i. hvordan skal sådan en aftale skrues sammen. for jeg vil ikke ende op med at skulle betale sælger salær for det andet hus som jeg jo så trækker tilbage fra markedet. fair nok at jeg skal betale de reelle udgifter til fotos osv for den  og det samme med markedsføring. kan man sige at han får et lidt forhøjet nomalt salær for et hus for at arbejde med to boliger 

Er det ikke nemmest bare at gå ind og høre din ejendomsmægler? Det må de ha prøvet før:)

Spørg AI... 

jeg har faktisk googlet for at se om andre har været i lignende situation uden god at finde noget- regner da også med at ringe til en af mæglerne i området

NanoQ skrev:

Spørg AI... 

 Google + Al

Hawkeye skrev:

 

 Google + Al

 

Dette svar er bare lidt misvisende, idet det blot siger, at du kan få rabat på salær ved salg af flere boliger - nærmest en kvantum rabat :-) 

For øvrigt er salær altid til forhandling ved indgåelse af formidlingsaftale, også hvis det "kun" drejer sig om en enkelt bolig.

dankjar skrev:

 

Dette svar er bare lidt misvisende, idet det blot siger, at du kan få rabat på salær ved salg af flere boliger - nærmest en kvantum rabat :-) 

For øvrigt er salær altid til forhandling ved indgåelse af formidlingsaftale, også hvis det "kun" drejer sig om en enkelt bolig.

 

 Ok, var nu mere at det er muligt at forhandle med ejendomsmæglerne om diverse tilbud, og gerne flere ejendomsmæglere i spil. 

Du bør naturligvis vælge den samme ejendomsmægler til salg af begge boliger, men det burde også være indlysende :-)Ved indgåelse af formidlingsaftale, der typisk løber 6 måneder, er der typisk nedenstående betingelser (kan naturligvis variere)

Det nemmeste vil vel blot være at få indført, at når den ene bolig er solgt skal du kunne hæve formidlingsaftalen på den anden bolig, men ikke "straffes" som ved "opsigelse af formidlingsaftale", men i stedet betale omkostningerne der er anført under "udløb af formidlingsaftalen".

Hawkeye skrev:

 Ok, var nu mere at det er muligt at forhandle med ejendomsmæglerne om diverse tilbud, og gerne flere ejendomsmæglere i spil. 

Enig, der bør altid presses på salæret og man bør kontakte ca. 3 ejendomsmæglere.

Udover pris på bolig og salær er det også et spørgsmål om kemi og tillid. 

Endelig er det ikke altid bedst bare at vælge den ejendomsmægler, der vil sætte den højeste salgspris. Det er bedre at have en realistisk pris, så ejendommen ikke får for lang liggetid og man alligevel ender med at skulle sætte prisen ned.

For 1 år siden var det de stenhårde nødder at eje to ejendomme og udleje den ene og bo i den anden? Hvad har dog ændret sig?

dphengineer skrev:

For 1 år siden var det de stenhårde nødder at eje to ejendomme og udleje den ene og bo i den anden? Hvad har dog ændret sig?

Det kan åbenbart godt lade sig gøre. Vi har en veninde der ejer et hus og hun har for 8 måneder siden købt et andet hus, som de lige er flyttet ind i, men hun har valgt at beholde det oprindelige hus og i stedet udleje huset. 

Har du beboet det hus der har været udlejet?
Ellers bliver du som udgangspunkt omfattet af reglerne for ejendomsavancebeskatning, og så er det ikke ligeså attraktivt at sælge det tidligere udlejede hus, som det du selv bebor, hvor gevinsten som udgangspunkt vil være skattefri.

De fleste mæglere ville du godt kunne lave en aftale med, hvor du får mulighed for at opsige formidlingsaftale og trække salget tilbage af den bolig der ikke bliver solgt, og alene skulle betale for mæglers omkostninger til fotos/udlæg/markedsføring, men ikke salær, alternativt lade det ene hus ligge som skuffesalg så der ikke påløber markedsføringsomkostninger, men at det alligevel kan foreslås købere ifm henvendelser på det andet.
Så risikerer mægleren heller ikke at deres statistik lider skade ved at få et retursag, der som udgangspunkt skulle være deres eneste anke ved at lave sådan en aftale, da deres salgsrate falder når hus nr2 går retur.

Bare gå med ærlighed. Ejendomsmæglen er sælgers mand, og kan strikke noget sammen til dig. 

Skal der ikke laves tilstandsrapport,elrapoort og energi rapport til begge huse når de bliver sat til salg, 

jeg ville flytte over i det hus der har været udlejet og sælge det andet, på den måde er indtægten skattefri.

jeg har tidligere boet i det hus der udlejes. jeg er godt klar over at der skal lavet tilstands og el rapport begge steder  så det er bare 2*10.000 der.....

moniulven skrev:

jeg har tidligere boet i det hus der udlejes. jeg er godt klar over at der skal lavet tilstands og el rapport begge steder  så det er bare 2*10.000 der.....

 

 

 De rapporter skal vel først ligge der når huset bliver handlet. Så vent med at få lavet rapporter til der reelt er nogle interesserede i det ene af husene. 

Hawkeye skrev:

 

 Google + Al

 

 Jeg vil næsten garantere hvis man Burger AI til at planlægge hvordan det skal foregå så ender man med at få betalt alt for meget i det her setup.
Hvis man kan prompte hvad man reelt ønsker så kan man nok også finde ud af at sige til ejedomsmægler

Sådan her ønsker jeg det, kan du det ?

Men OP skal da bruge Estaldo så kan han selv styre det uden faldgrupper vil jeg mene

hermod skrev:

 

 De rapporter skal vel først ligge der når huset bliver handlet. Så vent med at få lavet rapporter til der reelt er nogle interesserede i det ene af husene. 

 Altså rapporterne skal vel foreligge inden et salg bl.a. hvis man skal kunne tilbyde en ejerskifteforsikring som frigør for ansvaret som sælger.

Jeg ville da heller aldrig underskrive en købsaftale uden at have set de 3 rapporter, også selvom underskriften er betinget af at man kan accepterer de 3 rapporter.

men hvis sælger siger GO for at betale 2*10-11.000. for rapporter til 2 huse, så er det da bare at sætte til salg, tror bare hurtigt at man kommer op i 15.000 - 20.000 pr. hus i omkostninger til bl.a. billeder, boligsiden opslag osv.

præcis  2*20.000 + et forhøjet normalt salær for at bruge ekstra tid på fremvisning og arbejdet omkring at gøre 2 huse klar til salg.  jeg vil skyde på at normalt salær er 60.000 inkl moms i byen, så det vil nok være 80.000 inklusiv moms jeg skal ryste op med. så ca 120.000 for at sætte to huse til salg og kun skyde den ene af- det vil nok være mit udgangspunkt når jeg kontakter en mægler

en lidt alternativ løsning kunne være estaldo.  sætte det mindre rækkehus som er det simpleste at sælge og det som jeg faktisk helst vil sælge hvis jeg skulle vælge. det har jeg også ejet kortest tid så energimærke er gyldig  og tilstandsrapporten og elrapporten er stadig et godt udgsngspunkt for en køber. ved en mere seriøs interesseret køber kan gyldige tilstandsrapporter laves. det koster 7000 for at være kørende til salg på boligsiden og boliga  med deres markedsføringspakke(inkl billeder og plantegning samt video)  som jeg ikke vil kunne få tilbage mens det kun koster 17.000 ved et salg

meningen med ideen er at der går noget tid før lejer skal  være ude af byhuset, så kan jeg her til at starte med prøve dette  og så hvis det ikke gør gå til en rigtig mægler med begge huse, det vil så kun koste de 7000 hos estaldo hvis den ikke bliver solgt

Forsøg at sælge det selv.

Jeg solgte selv udlejnings hus , til 1.1 mio i 2020,  måske jeg var heldig , men ringede blot rundt og der var hurtigt bid.

RammePik skrev:

Bare gå med ærlighed. Ejendomsmæglen er sælgers mand, og kan strikke noget sammen til dig. 

 Nej, ejendomsmægleren er sin egen mand. 

Lilbabs skrev:

 

 Nej, ejendomsmægleren er sin egen mand. 

 Han er klart sælgers mand. Måske forstår du bare ikke, hvad der menes med udtrykket. 

Mælger er altid købers og sin egen mand, at tro andet er ligesom at tro at en bankrådgiver er sat i verden for dit eget bedste og ikke bankens.

Det er ligemeget om du snakker små villahuse i provinsen, erhvervsejendomme i hele landet eller ejerlejligheder i en top5 by, mælger vil altid gøre alt for at presse sælger så langt ned som muligt efter aftalen er indgået og give så meget info til køber som muligt så salget kan gå igennem og han kan få sit salær.

Det er ærgeligt det er sådan men er nu engang sådan det er. 

(Jeg har handlet ejendomme i hele landet sidste 10 år og kender 20+ mælgere personligt spredt over alle typer af ejendomme og budgetter)

AlexKP skrev:

Mælger er altid købers og sin egen mand, at tro andet er ligesom at tro at en bankrådgiver er sat i verden for dit eget bedste og ikke bankens.

 

Det er ligemeget om du snakker små villahuse i provinsen, erhvervsejendomme i hele landet eller ejerlejligheder i en top5 by, mælger vil altid gøre alt for at presse sælger så langt ned som muligt efter aftalen er indgået og give så meget info til køber som muligt så salget kan gå igennem og han kan få sit salær.

 

Det er ærgeligt det er sådan men er nu engang sådan det er. 

(Jeg har handlet ejendomme i hele landet sidste 10 år og kender 20+ mælgere personligt spredt over alle typer af 

 Jeg kender ditto antal ærlige og reelle mæglere. De er i den grad sælgers mand, og vil rådgive sælger ud fra dennes behov. 

At det skulle være usympatisk for mægler, at tjene penge, og deraf deducere, at mægler er købers og sin egen mand, synes jeg, er forkert.

RammePik skrev:

 

 Han er klart sælgers mand. Måske forstår du bare ikke, hvad der menes med udtrykket. 

 Ha - jeg forstår så ganske udemærket udtrykket. 

Men 99% af de danske ejendomsmæglere er fuldstændig ligeglade med dig som kunde, indtil der er nogen der vil købe dit hus. De laver ikke noget opsøgende arbejde, de tager ejendomme ind i porteføljen til urealtisk høje priser i håbet om at sælger bliver mør, de ved sjældent noget om de ejendomme de sælger men fyrer gerne en løgn af fremfor at være ærlige og deres honorar er latterligt højt i forhold til den beskedne mængde arbejde de reelt udfører.... 

Så nej - mægleren er IKKE sælgers mand selvom han burde være det. Han er kun sin egen og har kun øje for egen profit.

Lilbabs skrev:

 

 Ha - jeg forstår så ganske udemærket udtrykket. 

 

Men 99% af de danske ejendomsmæglere er fuldstændig ligeglade med dig som kunde, indtil der er nogen der vil købe dit hus. De laver ikke noget opsøgende arbejde, de tager ejendomme ind i porteføljen til urealtisk høje priser i håbet om at sælger bliver mør, de ved sjældent noget om de ejendomme de sælger men fyrer gerne en løgn af fremfor at være ærlige og deres honorar er latterligt højt i forhold til den beskedne mængde arbejde de reelt udfører.... 

 

Så nej - mægleren er IKKE sælgers mand selvom han burde være det. Han er kun sin egen og har kun øje for egen profit.

 Jeg er ked af, du har haft de oplevelser. 

nåh det endte med at jeg flytter tilbage til det ældre byhus som der er mere arbejde med i det daglige. rækkehuset er sat til salg på estaldo. jeg vil have en million ellers sælger jeg ikke. men udleje da der ikke er meget arbejde i en nyere række hus på 3 V i fin stand. kan få en 13-14 % forrentning. Fortrækker dog alligevel et salg.

nogle mæglere med et syn på sagen. rækkehuset kom til salg 21-6 til 1.050.000 med tanke på at der skulle gives afslag. Estaldo mægler sagde at en pris vil ligge i lejret omkring en million. nu er der gået en måned- ingen fremvisning men to bud- uden de havde set huset godt nok. seneste bud 895.000  jeg hælder til at justerer prisen ned i 1.030.000 for at skabe lidt opmærksomhed men også signalerer at prisen aldrig kommer ned i 895.000 eller 850.000 som først bud var på. men nu har der været sommerferie så måske kan man ikke regne med stilstanden omkring fremvisninger til noget eller hvad mener i- skal der lige ventes yderligere en måned med en mindre prisreduktion for at se om det hjælper at vi kommer over sommerferie perioden

moniulven skrev:

nogle mæglere med et syn på sagen. rækkehuset kom til salg 21-6 til 1.050.000 med tanke på at der skulle gives afslag. Estaldo mægler sagde at en pris vil ligge i lejret omkring en million. nu er der gået en måned- ingen fremvisning men to bud- uden de havde set huset godt nok. seneste bud 895.000  jeg hælder til at justerer prisen ned i 1.030.000 for at skabe lidt opmærksomhed men også signalerer at prisen aldrig kommer ned i 895.000 eller 850.000 som først bud var på. men nu har der været sommerferie så måske kan man ikke regne med stilstanden omkring fremvisninger til noget eller hvad mener i- skal der lige ventes yderligere en måned med en mindre prisreduktion for at se om det hjælper at vi kommer over sommerferie perioden

 Du overtænker situationen.

En reduktion med 20.000 vil ikke gøre til eller fra.

Dem der har budt har gjort det ud fra ren investeringscase og “går den så går den”. De kommer ikke væsentligt højere op og er ligeglad med hvad du forsøger at signalere med din prisreduktion.

ja ham med 850.000 sagde faktisk direkte at han ville bruge huset til udlejning,så ren investering- så du mener at vi lige så godt bare kan lagde den stå på 1.050.000  og så være parat til pænt afslag(50.000-70.000)

det skal siges at mit er 85 m2 3 V - der er lige før ferien på samme vej 400 meter oppe solgt en 2 V på 64 m2 til 830.000  stand nok det samme med et lille plus til mit  så det er ikke helt skævt med en salgspris omkring en million for min