Skat ved boligudlejning

Hej, 

 

Vi er i den situation, at vi skal til at udleje vores bolig, når vi flytter i vores nye hus. 

 

I den forbindelse er der et skatteteknisk spørgsmål, som jeg håber I kloge hoveder herinde kan svare på.

 

Hvornår skal man betale skat af afdrag i sin udlejningsejendom? 

 

Jeg har lavet en opstilling, som jeg tror det er? Men skal man betale FULD skat af afdrag fra start, eller kan man udskyde skatten som opsparet overskud i VSO og dermed vente med at betale skat, udover de 22%, på sine afdrag, til man trækker pengene ud til sin privatkonto?

 

Jeg håber spørgsmålet giver mening? 

 

På forhånd tak for hjælpen :)

 

Lundbro22 skrev:

Hej, 

 

Vi er i den situation, at vi skal til at udleje vores bolig, når vi flytter i vores nye hus. 

 

I den forbindelse er der et skatteteknisk spørgsmål, som jeg håber I kloge hoveder herinde kan svare på.

 

Hvornår skal man betale skat af afdrag i sin udlejningsejendom? 

 

Jeg har lavet en opstilling, som jeg tror det er? Men skal man betale FULD skat af afdrag fra start, eller kan man udskyde skatten som opsparet overskud i VSO og dermed vente med at betale skat, udover de 22%, på sine afdrag, til man trækker pengene ud til sin privatkonto?

 

Jeg håber spørgsmålet giver mening? 

 

På forhånd tak for hjælpen :)

 

 

 

 Nu er jeg slet ikke VSO ekspert.
Men dine afdrag kan da aldrig påvirke resultate som du gør det.
Afdrag er jo bare betaling a gæld, og jeg tvivler på du afskriver på dit lejemål.

Så afdragene skal ud af dette og din EK stiger med 67.387,32 det år... 

https://sapu.dk/p/skat-og-udlejning

Jeg har faktisk været med til at leje et hus ud i 2009-2013 i VSO ordninger ser jeg nu, din opstilling er helt forkert.
Læs linket ovenover så kan det nok svare på en del af dine spørgsmål

Enig med Panther. Dit afdrag påvirker alt andet lige din EK positivt, ved uændret ejendomspris.

Du har lavet et fint lilviditetsbudget tilgengæld ;-)
Og til dit spørgsmål, er svaret ja. Du kan godt spare op i virksomheden og på den måde skubbe skatten. Du styrer selv (med hjælp fra revisor formentlig) dine udtræk/opsparing i VSO’en årligt.

Afdrag må i denne sammehæng vist betegnes som udtræk, så det er fuld personlig skat.

Det gør konstruktionen skidt

 

Søg rådgivning

hostrup skrev:

Afdrag må i denne sammehæng vist betegnes som udtræk, så det er fuld personlig skat.

Det gør konstruktionen skidt

 

Søg rådgivning

Vel ikke hvis aktivet handles over i VSO ordningen skattemæssigt?

Men enig, en revisor på, så er det klaret.

Afdrag har intet med dit (skattemæssige) overskud at gøre. Du "beriger" dig selv og skal derfor betale skat. Ved et hurtigt øjekast bemærker jeg endvidere, at du har forbrugsudgifter med. Disse er også regnskabet uvedkommende medmindre du altså betaler dine lejeres forbrug, hvilket vil være noget aparte. Det samme for administration medmindre du altså betaler nogen for at ordne det for dig, f.eks. en revisor eller advokat. Hvad du selv bruger af tid er skatteregnskabet helt uvedkommende.

 

Og vedligehold kan du kun trække fra for dokumenterede udgifter, som du lovligt kan trække fra i regnskabet. F.eks. kan du som udgangspunkt ikke trække udskiftning af hvidevarer fra i regnskabet, men derimod vedligeholdelses/reperationsudgifter. Igen, hvad du selv bruger af tid er regnskabet helt uvedkommende.

 

Så umiddelbart kan du roligt afsætte mindst 14k mere til skat om året, hvis du ellers lader overskuddet stå i VSO. Hvis ikke kan du gange det med 2. 

ALL IN INC skrev:

Afdrag har intet med dit (skattemæssige) overskud at gøre. Du "beriger" dig selv og skal derfor betale skat. Ved et hurtigt øjekast bemærker jeg endvidere, at du har forbrugsudgifter med. Disse er også regnskabet uvedkommende medmindre du altså betaler dine lejeres forbrug, hvilket vil være noget aparte. Det samme for administration medmindre du altså betaler nogen for at ordne det for dig, f.eks. en revisor eller advokat. Hvad du selv bruger af tid er skatteregnskabet helt uvedkommende.

 

Og vedligehold kan du kun trække fra for dokumenterede udgifter, som du lovligt kan trække fra i regnskabet. F.eks. kan du som udgangspunkt ikke trække udskiftning af hvidevarer fra i regnskabet, men derimod vedligeholdelses/reperationsudgifter. Igen, hvad du selv bruger af tid er regnskabet helt uvedkommende.

 

Så umiddelbart kan du roligt afsætte mindst 14k mere til skat om året, hvis du ellers lader overskuddet stå i VSO. Hvis ikke kan du gange det med 2. 

 

 Vand/Varme/EL går jo i nul i hans regnestykke
Administration er vel okay hvis han bruger en af de der online løsninger der findes til at administreret regningen på lejemålet ?
Jeg kan ikke se hvordan du kommer frem til skatten 14K mere om året ?
Det eneste der kommer mere til indtægt er jo at man som udgangspunkt ikke betaler ejendomsværdiskat af boliger der er elejet ud, men man betalers vist stadig grundskyld ?

.

pantherdk skrev:

 

 Vand/Varme/EL går jo i nul i hans regnestykke

Jeg har ikke siddet og detaljeret regnet på de forskellige posteringer,
men bare bidt mærke i at disse posteringer fremgik af budgettet. Og
forbrugsudgifter har som udgangspunkt ikke noget at gøre i et
skattemæssigt regnskab.

Administration er vel okay hvis han bruger en af de der online løsninger der findes til at administreret regningen på lejemålet ?

Det er jo sådan set også det jeg skriver.

Jeg kan ikke se hvordan du kommer frem til skatten 14K mere om året ? 

De 14k kommer af et hurtigt overslag (22%) over, at der er medtaget
udgifter til afdrag og vedligehold (som jeg antager bare er en aconto
postering idet budgettet er for næste år og altså intet har at gøre med
faktisk afholdte udgifter).

Det eneste der kommer mere til indtægt er jo at man som udgangspunkt ikke betaler ejendomsværdiskat af boliger der er elejet ud, men man betalers vist stadig grundskyld ?

Ja, man betaler ikke ejendomsværdiskat mens ejendomsskat betales som på alle andre ejendomme.

 

 

 

ALL IN INC skrev:

Jeg har ikke siddet og detaljeret regnet på de forskellige posteringer, men bare bidt mærke i at disse posteringer fremgik af budgettet. Og forbrugsudgifter har som udgangspunkt ikke noget at gøre i et skattemæssigt regnskab. Det 14k kommer af et hurtigt overslag (22%) over, at der er medtaget udgifter til afdrag og vedligehold (som jeg antager bare er en aconto postering idet budgettet er for næste år og altså intet har at gøre med faktisk afholdte udgifter).

 

Ja, man betaler ikke ejendomsværdiskat mens ejendomsskat betales som på alle andre ejendomme.

 

 Afdrag har han sat ind efter Skatten er beregnet, og så trykket afdraget fra i EK stigningen.
Det fundementalt forkert på så mange punkter men beskatningen bør kun stige marginalt som jeg ser det, men det bliver meget tæt på 0 I likviditet men det vel også fint hvis man ser det som en opsparing

 

 

pantherdk skrev:

 

 Afdrag har han sat ind efter Skatten er beregnet, og så trykket afdraget fra i EK stigningen.
Det fundementalt forkert på så mange punkter men beskatningen bør kun stige marginalt som jeg ser det, men det bliver meget tæt på 0 I likviditet men det vel også fint hvis man ser det som en opsparing

 

 

 

 

Det har du ret i. Det havde jeg ikke lagt mærke til. Der mangler så lige at blive betalt almindelig indkomstskat, dvs. de resterende 15-20% fra selsskabsskattesatsen, før afdragene for at det giver et korrekt billede likviditetsmæssigt.

ALL IN INC skrev:

 

 

Det har du ret i. Det havde jeg ikke lagt mærke til. Der mangler så lige at blive betalt almindelig indkomstskat, dvs. de resterende 15-20% fra selsskabsskattesatsen, før afdragene for at det giver et korrekt billede likviditetsmæssigt.

 

 Ja det har du da ret I, den havde jeg da slet ikke i tankerne..
Det ender umildbart som jeg kan regne det ud til at man skal have penge op af lommen selv hver måned, men til gengæld så har man jo et hus der umildbart stiger i værdi og samtidig betaler man af på gælden.

Men igen det kræver jo at man har den likvidtet hver måned indtil man har betalt alt gælden (eller omlagt lån til afdragsfrie)

Anyway, overordnet konklusion er imo at det ikke er et retvisende budget/regnskab  - slet ikke likviditetsmæssigt. Jeg vil endvidere anbefale OP at tænke over, at der skal kun én dårlig lejer til at vælte det ønskede scenarie fuldstændigt. En lejer skal ødelægge ufatteligt lidt i en ejendom før det koster mange måneders husleje. Ja, man har muligvis krav på erstatning, men retssager er dyre og man kan ikke pille håret af en skaldet.

 

Derudover vil jeg meget kraftigt opfordre til, at långivere(bank og realkredit) tages med på råd. Det vil undre mig, hvis de synes det er en god idé med en udlejningsforretning, navnlig henset til - antager jeg pba. banklånet - at ejendommen er mere end 80% belånt. Men jeg ved det af gode grunde ikke med sikkerhed. Derudover kan der være betingelser for belåningen, herunder at man ikke må udleje ejendommen, hvilket så vidt jeg ved kan være opsigelsesgrund for belåningen. 

Jeg låner lige din tråd til et enkelt spørgsmål :) 

Hvis man har udlejet et hus i ca 5 år til 3 forskellige lejere, som har boet der på skift, men intet har opgivet til skat.
I hvor mange år kan skat så komme efter én?

@Mokai SKAT er ikke klar over kravets eksistens og derfor er tidsfrist for forældelse slet ikke påbegyndt. Jeg håber i øvrigt de læser med, så du også kan bidrage til statsfinanserne.

 

@OP: Vær opmærksom på at der er kommet nye komplicerede regler udlejere, hvor man kan blive lagerbeskattet af værdistigninger på ejendommen. Jeg er lidt i tvivl om det kun gælder i selskabsform.

Stamford skrev:

@Mokai SKAT er ikke klar over kravets eksistens og derfor er tidsfrist for forældelse slet ikke påbegyndt. Jeg håber i øvrigt de læser med, så du også kan bidrage til statsfinanserne.

 

@OP: Vær opmærksom på at der er kommet nye komplicerede regler udlejere, hvor man kan blive lagerbeskattet af værdistigninger på ejendommen. Jeg er lidt i tvivl om det kun gælder i selskabsform.

 

 Lagerbeskatning bliver ikke aktuelt for udlejere med under 100 mio balancesum. 

Stamford skrev:

@Mokai SKAT er ikke klar over kravets eksistens og derfor er tidsfrist for forældelse slet ikke påbegyndt. Jeg håber i øvrigt de læser med, så du også kan bidrage til statsfinanserne.

 

@OP: Vær opmærksom på at der er kommet nye komplicerede regler udlejere, hvor man kan blive lagerbeskattet af værdistigninger på ejendommen. Jeg er lidt i tvivl om det kun gælder i selskabsform.

 

 Det håber jeg også ;) 

Forstår ikke man opretter en tråd, for at få hjælp, for ikke at reagere på folks beskeder.

Nå gl med projektet

ALL IN INC skrev:

 

 

Det har du ret i. Det havde jeg ikke lagt mærke til. Der mangler så lige at blive betalt almindelig indkomstskat, dvs. de resterende 15-20% fra selsskabsskattesatsen, før afdragene for at det giver et korrekt billede likviditetsmæssigt.

 

 Hvad mener du? Ideen med VSO er jo at du kan spare op til selskabsskatteprocent på 22% og derved udskyde personbeskatning.

Palle89 skrev:

 

 Hvad mener du? Ideen med VSO er jo at du kan spare op til selskabsskatteprocent på 22% og derved udskyde personbeskatning.

 

De afdrag du betaler på boligen skal du betale med beskattede midler personligt for at holde boligen personlig.
VSO som jeg ser det er en god måde hvis man har minimale afdrag på lån

pantherdk skrev:

 

De afdrag du betaler på boligen skal du betale med beskattede midler personligt for at holde boligen personlig.
VSO som jeg ser det er en god måde hvis man har minimale afdrag på lån

 

 Er det ikke registeret som en udlejningsejendom?