Realkredit lån. F5 ny rente til sommer. What to do

Mit F5 får ny rente 30/6. Så det giver mig også muligheden for at kigge på om jeg evt. skal noget andet istedet for. 

Plejer at komme mange råd herinde i forhold til realkreditten, kunne jeg godt tænke mig at høre i forhold til min situation også :) 

 

 

Jeg har et F5 lån der blev stiftet for 5år siden med 10års afdragsfrihed. Sidder pt i 0,19%
Og der skal beregnes ny rente 30/6. Jeg har til 30/4 hvis jeg skal have et andet lån istedet.

Huset er sidst vurderet i Q2-2023 til 2,3mill ved hurtigt salg. (Jeg overtog 100% efter skilsmisse)
Totalkredits beregner skønner boligen til 2,7mill.
Gæld er 2mill.

Jeg har et boliglån på 40K, som er betalt helt af 30/6, så der er råd til rente stigningen.
Men er selvfølgelig ude efter at optimere det hele bedst muligt.

Jeg er 48, bor alene og har et job lige under top skatte grænsen.
Vil gerne optimere min økonomi mest muligt i forhold til pensionen, men også at have mest muligt til mig selv nu.

Har selv følgende muligheder i tankerne, uden at vide om det kan lade sig gøre.

Fortsætte med F5 og den nye rente, bør frigive cirka 4k/mdr i forhold til idag. Indbetale det ovenskydende på en ASK (som pt er på 0.-)

Få en ny vurdering og:
F-kort ?
Fast ?
2-delt (hvis muligt)
Hvis der er friværdi, så låne dem også, så jeg kan fylde op på ASK. Samt ligge lidt til side til uforudsete udgifter. 
Jeg har levet på et meget stramt budget de sidste 3år for at få det til at hænge sammen, så der er ingen opsparing gemt.

Andre muligheder? Eller nogle tanker jeg bør tage mig først :)

Jeg har haft løbende dialog med banken, og de har ikke umiddelbart nej hatten på. Jeg skal bare finde ud af hvad der giver mening for mig selv :) 

På forhånd tak for alle inputs.

 

Du skal selvfølgelig overveje om de penge du kan spare ved et F1 fremfor F5 (vil tro det ligger omkring 15.000 om året før fradrag hvis renteprognoserne holder) er det værd i forhold til mere sikkerhed i F5.

 

Udover det så ville jeg nok gå helt væk fra F5 og i stedet vælge et F3 - forskellen pt. mellem Kort og F3 er minimal, mens der er et lille spring mellem F5 og F3.

 

Jeg forstår i øvrigt nada af dette i dit indlæg:

 

Sidder pt i 0,19%

Fortsætte med F5 og den nye rente, bør frigive cirka 4k/mdr i forhold til idag

 

Ny vurdering, 0-40 procent afdragsfri F5, 40-80 procent afdrag F5

prangstar skrev:

 

Jeg forstår i øvrigt nada af dette i dit indlæg:

 

Sidder pt i 0,19%

Fortsætte med F5 og den nye rente, bør frigive cirka 4k/mdr i forhold til idag

 

 Tak for input. Og ja det forstår jeg godt. :)

Det er taget ud fra at mit boliglån er udbetalt 30/6 hvor jeg har betalt 7500.- mdr. 

Idag betaler jeg cirka 5500.- i kvartalet på realkredit så det gir 28.000 i kvartalet.

 

Med kun F5 og en rente omkring 2.5% så vil jeg skulle betale cirka 16.000.- i kvartalet fremover. Og på den baggrund vil det frigive 4k/mdr i forhold til idag. 

 

cains skrev:

 Tak for input. Og ja det forstår jeg godt. :)

Det er taget ud fra at mit boliglån er udbetalt 30/6 hvor jeg har betalt 7500.- mdr. 

Idag betaler jeg cirka 5500.- i kvartalet på realkredit så det gir 28.000 i kvartalet.

 

Med kun F5 og en rente omkring 2.5% så vil jeg skulle betale cirka 16.000.- i kvartalet fremover. Og på den baggrund vil det frigive 4k/mdr i forhold til idag. 

 

 

 De 2,5 pct. er renten, men uden bidragssats, så du skal lægge væsentligt mere end det.

prangstar skrev:

 

 De 2,5 pct. er renten, men uden bidragssats, så du skal lægge væsentligt mere end det.

 

 Men bliver bidragssatsen ikke cirka det samme som idag ?

eller troede faktisk den var med i beregningen fra Totalkredit også. :)

cains skrev:

 

 Men bliver bidragssatsen ikke cirka det samme som idag ?

eller troede faktisk den var med i beregningen fra Totalkredit også. :)

Der ikke et lån til 2,5 pct. med bidragssats.

 

Men undrer mig også over, at du ikke får en AOP med i beregningen fra Totalkredit.

 

Men renten består af den rente man betaler til dem som køber lånet (investorerne) + et rentetillæg, hvis du har  på cirka 0,5 pct., den ændres hvert tredje år og er blevet det i sidste halvdel af 2025, såvidt jeg husker. 

 

Udover det betaler du administrationsgebyret til Realkreditinstituttet som er bidragssatsen. Her kan du se Nykredits renteprognose,

 

Bidragssatsen afhænger af type lån, hvor stor en procentdel du skylder i boligen og om det er med eller uden afdrag. Det er ret fornuftigt at få et overslag på hvad det koster i kvartalet med og uden afdrag, fordi bidragssatsen er højere uden afdrag.

 

Her er Nykredits renteprognose, hvor du kan se hvordan lånene er stykket sammen og Totalkredits bidragssatser.

 

 

https://www.totalkredit.dk/siteassets/dokumenter/privat/prisblad/prisblad--privat.pdf

 

EDIT:

Du kan iøvrigt ikke få billigere realkreditlån andre steder pga. kundekroner, men man kan få lån i sin bank der er bedre, hvis man er en rigtig god og solid kunde. Der er dog også nogle faldlemme der, som der ikke er i realkreditten.

 

cains skrev:

 Tak for input. Og ja det forstår jeg godt. :)

Det er taget ud fra at mit boliglån er udbetalt 30/6 hvor jeg har betalt 7500.- mdr. 

Idag betaler jeg cirka 5500.- i kvartalet på realkredit så det gir 28.000 i kvartalet.

 

Med kun F5 og en rente omkring 2.5% så vil jeg skulle betale cirka 16.000.- i kvartalet fremover. Og på den baggrund vil det frigive 4k/mdr i forhold til idag. 

 

 

 Det kan i øvrigt sagtens være at de 16.000 kr. er rente inklusiv bidragssats - det kan jeg af gode grunde ikke vide noget om, da jeg ikke kender din belåning :)

prangstar skrev:

 

 Det kan i øvrigt sagtens være at de 16.000 kr. er rente inklusiv bidragssats - det kan jeg af gode grunde ikke vide noget om, da jeg ikke kender din belåning :)

 

 Tak for gode inputs. ☺️. Jeg har heller ikke fået et officielt tilbud på noget endnu. Har kun kigget deres app og udregnet derfra. Tænker også der mangler noget. 

cains skrev:

 

 Tak for gode inputs. ☺️. Jeg har heller ikke fået et officielt tilbud på noget endnu. Har kun kigget deres app og udregnet derfra. Tænker også der mangler noget. 

 

 Det var så lidt.

 

Da jeg omlagde mit lån til F-kort valgte jeg i øvrigt med afdrag, fordi jeg ikke synes forskellen var så stor med og uden afdrag pga. den forhøjede bidragssats. Jeg kan desværre ikke huske tallene længere. 

prangstar skrev:

 

 Det var så lidt.

 

Da jeg omlagde mit lån til F-kort valgte jeg i øvrigt med afdrag, fordi jeg ikke synes forskellen var så stor med og uden afdrag pga. den forhøjede bidragssats. Jeg kan desværre ikke huske tallene længere. 

 

 Det er også en af de ting jeg har lagt mærke til. At forskellen ikke var kæmpe. Og vil da også gerne afdrage lidt for at belåningen ikke ligger så tæt på 80% som den nok gør lige nu. Dog ønsker jeg ikke at sidde lige så stramt i det som jeg har gjort hidtil, så det en fin balancegang ☺️. 

Bliver du i F5-lånet uden afdrag, vil ydelsen pr. kvartal nok snarere være 18.000 og ikke 16.000. Den gode nyhed er dog, at dit rentefradrag stiger en del.

 

Fuld afdragsfrihed er en meget dyr kredit, fordi tillægget for afdragsfrihed er ret stort, når man sætter det i forhold til de afdrag man sparer. Det er måske heller ikke særlig tilfredsstillende slet ikke at afdrage, men det er jo afhængig af din prioritering, og hvis du fortsætter fuld afdragsfrihed, har du bedre mulighed for at opbygge en opsparingsbuffer på f.eks. en aktiesparekonto.

 

Hvis du opsiger afdragsfriheden og kører F5 videre med afdrag, stiger ydelsen til godt 30.000 i kvartalet. Pga. større rentefradrag kommer du til at sidde en lille smule billigere end nu efter skat.

 

En tredje mulighed er at omlægge til tolagsbelåning med 0-40 afdragsfrit og 40-(næsten)80 med afdrag. Der kan du bruge F5, F3 eller flekskort ud fra præferencer. Fordelen er, at du kun betaler for afdragsfrihed i det billige interval og derved sparer ca. 5.000 kr. om året på bidragssatsen før skat. Du får afdragsbetaling på halvdelen af lånet og kommer til at sidde med en ydelse på ca. 21-22.000 i kvartalet før skat. En ulempe er, at du skal betale for en omlægning, hvorfor din restgæld stiger med omlægningsomkostningerne.

 

Så jeg ser umiddelbart 3 anvendelige muligheder, og ikke overraskende giver det de laveste omkostninger (men højere ydelse) at vælge at afdrage (så meget som muligt).

 

henry skrev:

Hvis du opsiger afdragsfriheden og kører F5 videre med afdrag, stiger ydelsen til godt 30.000 i kvartalet. Pga. større rentefradrag kommer du til at sidde en lille smule billigere end nu efter skat.

Denne løsning sparer tillægget for afdragsfrihed på 0,33% (antager 80% belåningsgrad), svarende til 6.600 kr. årligt før rentefradrag (4.950 kr. netto) ved restgæld på 2 mio. kr.

De 30.000 kr. i kvartalet før rentefradrag svarer til ca. 25.000 netto. Din nuværende ydelse på 28.000 vil jeg tro svarer til ca. 26.000 netto.

henry skrev:

Denne løsning sparer tillægget for afdragsfrihed på 0,33% (antager 80% belåningsgrad), svarende til 6.600 kr. årligt før rentefradrag (4.950 kr. netto) ved restgæld på 2 mio. kr.

De 30.000 kr. i kvartalet før rentefradrag svarer til ca. 25.000 netto. Din nuværende ydelse på 28.000 vil jeg tro svarer til ca. 26.000 netto.

 

 Hmm. Gode pointer. Kender ikke vurdering af huset endnu men vil skyde på alt mellem 2.5 og 2.75. og nok tættere på 2.5. så jeg er tæt på de 80% i hvert fald. Kunne godt tænke mig lidt mere luft i økonomien så vil gerne under 25k i kvartalet.  Havde ikke tænkt over rente fradraget også for det har jeg jo nærmest ikke haft noget af i 5år :⁠-⁠D. 

 

kan godt lide ideen med 2 delt. Så jeg trods alt betaler lidt af. ( Har ikke nævnt hvor jeg bor men det er i udkanten af Silkeborg). Så jeg forventer ikke boligen stiger vildt. Men at jeg med 2 delt kan spare lidt på bidrags satsen også. 

 

Der er mange ting at tænke over i hvert fald. 

tænker første skridt er at få vurderet huset på ny og så tage en beslutning derefter. 

 

var heller ikke klar over jeg bare kunne droppe afdragsfriheden nu og så betale af istedet og lade F5 køre som den er. 

 

tak for gode inputs :⁠-⁠)

cains skrev:

 

 Hmm. Gode pointer. Kender ikke vurdering af huset endnu men vil skyde på alt mellem 2.5 og 2.75. og nok tættere på 2.5. så jeg er tæt på de 80% i hvert fald. Kunne godt tænke mig lidt mere luft i økonomien så vil gerne under 25k i kvartalet.  Havde ikke tænkt over rente fradraget også for det har jeg jo nærmest ikke haft noget af i 5år :⁠-⁠D. 

 

kan godt lide ideen med 2 delt. Så jeg trods alt betaler lidt af. ( Har ikke nævnt hvor jeg bor men det er i udkanten af Silkeborg). Så jeg forventer ikke boligen stiger vildt. Men at jeg med 2 delt kan spare lidt på bidrags satsen også. 

 

Der er mange ting at tænke over i hvert fald. 

tænker første skridt er at få vurderet huset på ny og så tage en beslutning derefter. 

 

var heller ikke klar over jeg bare kunne droppe afdragsfriheden nu og så betale af istedet og lade F5 køre som den er. 

 

tak for gode inputs :⁠-⁠)

Tolagsbelåningen vil være et godt sted at ligge, så undersøg også omkostningerne ved at skifte hertil.

Din betaling for afdragsfrihed vil gå fra 0,33% af 2 mio pt (=6600) til 0,1% af 1 mio (=1000), dvs blive reduceret med 5600 før skat, svarende til 4200 om året efter skat. Så kan du se, hvornår omlægningen til tolagsbelåning er tjent hjem. Hvis du omlægger, er der også den fordel, at du ikke står med et problem igen om 5 år.

 

Alle tal, jeg har skrevet, er ca-tal og skal selvfølgelig bekræftes med nøjagtige beregninger.

Sorry, hvs jeg hijacker, men har samme lån med udløb til sommer. 

 

F5 med afdrag. Restgæld 2.9 mio. Mægler har for nyligt lavet en vurdering på 7 mio. 

 

Forestiller mig at Totalkredits vurdering er lidt mere konservativ, fx 6 mio. 

 

Og så havde jeg egentligt tænkt nyt lån på 3.6 mio. (60%), f-kort med afdragsfrihed. 

 

Men vil være mere fornuftigt at køre noget tolagsbelåning og afdrage på 40-60% intervallet? 

Kan du sige noget om det? @henry

 

0-40 procent afdragsfri F5, 40 procent til 3,6M som F-kort med afdrag med forkortet løbetid, f.eks. 18 år

FlinkFyr skrev:

0-40 procent afdragsfri F5, 40 procent til 3,6M som F-kort med afdrag med forkortet løbetid, f.eks. 18 år

Fordi der er noget væsentlig besparelse på at afdrage på de yderste 40-60%?

Jeg er lidt interesseret i at frigive noget kapital - og eventuelt komme ned i ydelse. 

 

Det sidste kommer kun til at ske med afdragsfrihed pga. rentestigningerne. 

 

Det er kun, hvis det er alt for dyrt i bidrag at undlade at afdrage. 

MrBrown91 skrev:

Fordi der er noget væsentlig besparelse på at afdrage på de yderste 40-60%?

 

Jeg er lidt interesseret i at frigive noget kapital - og eventuelt komme ned i ydelse. 

 

Det sidste kommer kun til at ske med afdragsfrihed pga. rentestigningerne. 

 

Det er kun, hvis det er alt for dyrt i bidrag at undlade at afdrage. 

 

 Hos Totalkredit kan afdragsfrihed >40% normalt ikke svare sig, men det kan være bedste samlede løsning i en konkret situation.

MrBrown91 skrev:

Sorry, hvs jeg hijacker, men har samme lån med udløb til sommer. 

 

F5 med afdrag. Restgæld 2.9 mio. Mægler har for nyligt lavet en vurdering på 7 mio. 

 

Forestiller mig at Totalkredits vurdering er lidt mere konservativ, fx 6 mio. 

 

Og så havde jeg egentligt tænkt nyt lån på 3.6 mio. (60%), f-kort med afdragsfrihed. 

 

Men vil være mere fornuftigt at køre noget tolagsbelåning og afdrage på 40-60% intervallet? 

 

Kan du sige noget om det? @henry

 

 

Husk du måske kan forhandle med Totalkredit om gebyret på vurderingen, når du omlægger dit lån. Jeg ville nok også få et tilbud fra min bank, når friværdien er så høj - bankerne tilbyder bedre lån end realkreditten kan give, i visse tilfælde.

men ellers ser det ud til at du rammer rigtigt med renteudviklingen. den er faldende siden jul og det samme er inflation i US/EURO/DK  så jeg mit bud vil være en F3 til ca 2.1 % til sommer