PNVA: Pris for leje af lejl.

Hey PN,

Lejer lidt med tanken om at købe lidt ejendom og leje ud, men for at kunne regne lidt på hvor rentabelt det kan blive, er jeg obv nødt til at have en husleje at kunne gå ud fra. Er der nogle kloge hoveder der har et godt bud på en husleje for nedenstående?

www.skbolig.dk/hjem.aspx?AutoId=67073&DID=140

På forhånd tak.

jeg vil gætte på du max kan køre den for en 4k. det ville ihvertfald være max prisen folk tager i århus c. også selvom der er stor boligmangel jo.

NB: dette er et gæt, kender ikke priserne i KBH K

Du er vel bekendt med huslejenævnets afgørelser, så du ved hvad du kan gå efter?

Hvis ikke du er, så gør dig selv en KÆMPE tjeneste og lad være med at investere i ejendomme. Det er en jungle hvor lejer (praktisk talt) altid har ret og hvor man virkelig kan få fingrene i klemme.

DTM,

Nej det er jeg ikke. Tanken er ny for mig og jeg har ingen erfaring indenfor området. Kan du uddybe lidt hvordan du mener jeg kan få fingrene i klemme?

4K er for meget. Den æder huslejenævnet ikke i København (de sætter dog højere priser i Århus, hvorfor den måske kunne gå for de priser derovre). Det er meget sjældent, at nævnet i København tillader priser på over kr. 1.000 pr. m2 pr. år og jeg tror faktisk også de ville placere denne lejlighed lavere.

/Mikael

@DTM

Er helt enig i at det nok ifølge huslejenævnet er for meget, men sådan fungerer det sjældent i praksis.

For at du bliver pålagt at sætte huslejen ned eller tilbage betale husleje til lejer, kræver det jo at lejer klager til huslejenævnet.

Men det er vel ikke særlig fedt at basere ens investering på at folk ikke klager?

@ThomasJJ

Det siger jeg heller ikke, ville bare påpege at der er en grund til at et enkelt værelse typisk koster 3-4 K i København.

Lad vær - Beskidt måde at tabe eller tjene penge på. Ejerlejligheder er et forfærdeligt og kapitalistisk påfund! Alle ejerlejligheder burde blive inddraget og tilknyttet andelsboligforeninger i stedet imo.

Dumt spørgsmål, er reglerne vedr. kmv pris de samme i Århus som i Kbh?

@Thoter

Det er ved at blive mere udbredt. Huslejenævnet bliver mere og mere kendt og flere og flere benytter sig af det. Specielt i relation til de sager der kommer flere og flere af hver år med studielejligheder i København.

@ThomasJJ

Jeg vil anbefale dig at undersøge tingene meget grundigt. Søg en helt masse på nettet og når du helt igennem har forstået hvad det vil sige, at investere i boliger til udlejning, så kan vi tage en debat mere.

Men du skal vide, at du har lang vej endnu og kaster du dig bare ud i det uden at vide mere, så er der virkelig god chance for, at du får store problemer.

/Mikael

Pokerdonky: Og det er andelslejligheder ikke???? Hvad med alle de gamle andelsforeninger hvor de i de gode tider opjustede andelskronen. Så de pludselig kunne sælge deres andele med kæmpe fortjenester. Så at være i mod ejerlejligheder er sgu en underlig ting. skal alle huse så også være andels?

DTM,

Tak for heads up, jeg kigger mere på det.

Hvad ville du i øvrigt selv bruge dine penge på, hvis du havde en ordentlig luns der bare stod i banken?

@pokerdonkey

Det var da en syg holdning. For det første er andelsboliger stadig "ejer". Der er det bare en forening der ejer boligerne (og så ejer man sin bolig igennem et delvist ejerskab af foreningen) i stedet for en enkelt person. Denne ide er efter den er blevet "givet fri" ikke meget anderledes end ejerboliger. For det andet så er det et direkte åndsvagt system, fordi det ikke er muligt at optimere på den enkelte bolig.

Du kan f.eks. have to helt identiske andelsforeninger i København med samme kvalitet og stand, men hvor den ene bare koster 30-50% mere end den anden i boligafgift. Dette skyldes selvfølgelig, at foreningen har valgt at afdrage på deres gæld og have ansvarlige lån, mens den anden har for mange boligejere der er på røven og derfor har hele gælder ligget i afdragsfrie flexlån.

De to modeller kan passe godt til forskellige mennesker, men ikke til alle - og det er min største anke imod "andels-tanken". Majoriteten i foreningen bestemmer og det er langt fra sikkert, at deres beslutninger gavner alle.

Sidst, men ikke mindst, så er der låneproblematikken. Man kan ikke få realkredit lån til en andel og den er derfor dyrere og mere besværlig at finansiere.

Derudover så er udlejningsboliger et helt normalt fænomen og har været det i mange år. Det er altså ikke kun KAB og Lejerbo der lejer boliger ud i København. Pensionsselskaber, større selskaber og private mennesker udlejer også boliger og de er en væsentlig del af lejebolig markedet. Der er intet "beskidt" ved dette.

Hvis du endelig ønsker en ræverød tilgang til boligmarkedet, så burde du kræve, at alle lejligheder burde høre ind under det almene, men helt ærligt, det er sgu latterligt. Privat ejendomsret er en af hjørnestenene i vores samfund.

Det er dog en meget svær branche at arbejde indenfor, hvorfor OP skal være meget påpasselig.

@ThomasJJ

Reglerne er som udgangspunkt ens, men der er nogle vurderingssagen og i Århus er der bare tradition for, at tillade lidt højere priser end i Købenahvn.

/Mikael

Så længe de store ledende indikatorer er faldende tror jeg ikke på rentestigninger og vil derfor fortsat anbefale lange statsobligationer (7% 2024), som jeg i øvrigt har gjort de sidste mange år, men den er nu oppe i et niveau, hvor der er lidt timing issues på købet. Jeg tror derfor jeg ville ligge kontant og vente på en mulighed for at komme ind i denne obligation.

/Mikael

lyder umiddelbart grotesk dyrt at betale 1.3 for en 1-værelses..

@DTM

" Det var da en syg holdning. For det første er andelsboliger stadig "ejer". Der er det bare en forening der ejer boligerne (og så ejer man sin bolig igennem et delvist ejerskab af foreningen) i stedet for en enkelt person. Denne ide er efter den er blevet "givet fri" ikke meget anderledes end ejerboliger. For det andet så er det et direkte åndsvagt system, fordi det ikke er muligt at optimere på den enkelte bolig."

Andelsboliger er ikke ejer, men fællesejer. Det er rigtigt at andelsboligforeningerne har skøderne og administrere dem ligeså, men da det er alle andelshaverne der i fællesskab ejer andelsboligforeningen er det selvfølgelig også fællesskabet heri som "ejer" skøderne. Du skriver man ejer sin bolig igennem et delvist ejerskab af foreningen, men dette er ikke rigtigt - Da man ikke har ejendomsretten til den enkelte bolig, men i stedet brugsretten. Din argumentation hvorfor det er et "åndssvagt" system kan jeg ikke følge, da der selvfølgelig løbende sker optimering af boligen i henhold til andelen i foreningens formue og dennes varetagelse. Derudover har en andelshaver selvfølgelig ret til selv at foretage de fleste slags forandringer/optimeringer i boligen. Disse skal dog drøftes med bestyrelsen. Bestyrelsen må ikke blankt nægte tilladelse til iværksættelse, men kun stille krav til forsvarlig og normal udførelse af arbejdet.

"Du kan f.eks. have to helt identiske andelsforeninger i København med samme kvalitet og stand, men hvor den ene bare koster 30-50% mere end den anden i boligafgift. Dette skyldes selvfølgelig, at foreningen har valgt at afdrage på deres gæld og have ansvarlige lån, mens den anden har for mange boligejere der er på røven og derfor har hele gælder ligget i afdragsfrie flexlån."

Du roder en smule rundt i det. Andelsforeninger der tilbyder en lav boligafgift er selvfølgelig dem der har taget de ansvarlige lån eller er helt gældsfrie. Disse har dog som oftest et noget højere indskud. Dem der tilbyder en høj boligafgift og ofte et noget lavere indskud kan have gældsat sig i nogle uansvarlige afdragsfrie flexlån. Dette er ofte de private andelsboligforeninger der har skullet finansiere de 80% af anskaffelsessummen og derfor taget nogle farlige rentetilpasnings lån. Dette er dybt uansvarligt og når jeg siger at ejerlejligheder burde inddrages og tilknyttes andelsboligforeninger, så mener jeg selvfølgelig efter bestemmelserne for almene andelsboligforeninger. Det betyder blandt andet at der ikke er nogen som kan tjene på, at folk bor der. Regnskab skal gå op, så udgifter og indtægter balancere.

"De to modeller kan passe godt til forskellige mennesker, men ikke til alle - og det er min største anke imod "andels-tanken". Majoriteten i foreningen bestemmer og det er langt fra sikkert, at deres beslutninger gavner alle."

Hvordan kan det nogensinde være et minus, at majoriteten i hvilken som helst henseende bestemmer? Beslutningerne gavner flertallet - Derved majoritet, et flertal over et mindretal.

"Derudover så er udlejningsboliger et helt normalt fænomen og har været det i mange år. Det er altså ikke kun KAB og Lejerbo der lejer boliger ud i København. Pensionsselskaber, større selskaber og private mennesker udlejer også boliger og de er en væsentlig del af lejebolig markedet. Der er intet "beskidt" ved dette."

Men så længe udlejningen foregår med ret og lov til, at tjene penge på denne udlejning, ser jeg det som "beskidt". Derudover er det et mindre faktum, at det overophedede private boligmarked har haft sin medskyld i den nuværende krise.

"Privat ejendomsret er en af hjørnestenene i vores samfund."

Og ødelæggelsen af samme! :)

Jeg var tæt på at betale 5,5k i husleje for 34m2 1v på Amager (tæt ved Lergravsparken Metro). Den var ikke i nær så god stand som den du linker til - og naturligvis ikke med så lækker en placering. Valgte dog et andet sted, men det er meget svært at finde noget under 5k i KBH.

@Lilleclown

Kig efter en god og sund andelsboligforening. Jeg flytter selv ind i en på Amager (tæt ved lergravsparken Metro) d. 1 September. Husleje 3400 (inklusiv renteudgifter & forbrug) for 48 m2 1v. Perfekt stand med nyere badeværelse og køkken ;)

Gå kun efter lejligheder opført efter 1992 af hensyn til reglerne i huslejereguleringsloven.

Mvh Simon

@OP

Læs hvad ST skriver. Han har ret. Hvis lejligheden er opført efter 92, så er nævnet sat ud af spillet.

@pokerdonkey

Jeg tror nu at du misforstår en masse.

Andelsboliger er ikke ejer, men fællesejer. Det er rigtigt at andelsboligforeningerne har skøderne og administrere dem ligeså, men da det er alle andelshaverne der i fællesskab ejer andelsboligforeningen er det selvfølgelig også fællesskabet heri som "ejer" skøderne. Du skriver man ejer sin bolig igennem et delvist ejerskab af foreningen, men dette er ikke rigtigt - Da man ikke har ejendomsretten til den enkelte bolig, men i stedet brugsretten. Din argumentation hvorfor det er et "åndssvagt" system kan jeg ikke følge, da der selvfølgelig løbende sker optimering af boligen i henhold til andelen i foreningens formue og dennes varetagelse. Derudover har en andelshaver selvfølgelig ret til selv at foretage de fleste slags forandringer/optimeringer i boligen. Disse skal dog drøftes med bestyrelsen. Bestyrelsen må ikke blankt nægte tilladelse til iværksættelse, men kun stille krav til forsvarlig og normal udførelse af arbejdet.

Ja, man har ikke skødet, men et andelsbevis og det er det samme som at sidde med skødet i praksis, fordi det styrer brugsretten. Så andelsforeninger i dag er PRÆCIS det samme som ejer efter at prisfastsættelsen blev givet praktisk talt frit. I stedet for at hver mand køber en lejlighed hver, så går 10 mand sammen, køber 10 lejligheder og betaler af på gælden sammen. Resultatet er præcis det samme, men der er dårligere lån (det må du da kunne se er negativt?), der kan være problemer med bestyrelser osv..

Hvorfor tror du at andele i snit handles ca. 20% under værdien af ejerboliger af tilsvarende stand?

Du roder en smule rundt i det. Andelsforeninger der tilbyder en lav boligafgift er selvfølgelig dem der har taget de ansvarlige lån eller er helt gældsfrie. Disse har dog som oftest et noget højere indskud. Dem der tilbyder en høj boligafgift og ofte et noget lavere indskud kan have gældsat sig i nogle uansvarlige afdragsfrie flexlån. Dette er ofte de private andelsboligforeninger der har skullet finansiere de 80% af anskaffelsessummen og derfor taget nogle farlige rentetilpasnings lån. Dette er dybt uansvarligt og når jeg siger at ejerlejligheder burde inddrages og tilknyttes andelsboligforeninger, så mener jeg selvfølgelig efter bestemmelserne for almene andelsboligforeninger. Det betyder blandt andet at der ikke er nogen som kan tjene på, at folk bor der. Regnskab skal gå op, så udgifter og indtægter balancere.

Hvis to boligforeninger begge har 100.000.000 i gæld og samme antal m2 og andelshavere, så vil foreningen med hele lortet i afdragsfri flex have en lavere boligafgift end den ansvarlige forening med solide lån.

Det værste som vi begynder at se nu er foreninger, som praktisk talt går konkurs. Lejlighederne er købt ALT for dyrt til boble priser og folk har ikke råd til at bo i dem. Andelshaverne kan dog ikke sælge andelsbeviset for lejligheden er mindre værd end den forholdsvise gæld. Så mens du sidder med rigeligt luft i økonomien i din lejlighed, så går hele din forening konkurs, fordi andre ikke kan betale.

Det er faktisk netop sket og der kommer mere hvis renten stiger, fordi så mange kun lige kan holde styr i budgettet med flex lån grundet den lave rente.


Hvordan kan det nogensinde være et minus, at majoriteten i hvilken som helst henseende bestemmer? Beslutningerne gavner flertallet - Derved majoritet, et flertal over et mindretal.

Det er da negativt, når du overvejer alternativet. Nemlig at alle køber deres ejen lejlighed og så kan ALLE gøre det, som de finder bedst. Så er ingen nødt til at få trukket noget ned over hovedet, som de ikke ønsker.

Andelstanken var smuk engang, men i dag er den fucked. Helt fucked og det er i andelsforeninger man ser mange af de RIGTIG dårlige køb. Jeg håber for dig at den forening du har købt i har en sund tilgang til lån, hensættelser, renovation og bestyrelsesarbejde.

/Mikael

jah det er fail at køb den 1 værlses til 1,2 for at udleje til 4klik

f.eks. har jeg en m8 der lige har købt en 2½ værelses for 600k + andel skal have 1800 mnd ca = ville du ku leje ud for 2,5k-3k pr værelses for 2 personer som ikke kender hinanden = $$$$

@Pokerdonkey

Din husleje er ligegyldig. Det du skal vide er:

1) Hvor meget af foreningens gæld er "min" ((samlet gæld / samlet antal m2) * 48)

2) Hvor meget koster beviset

De to ting lagt sammen skal være minimum 20% under kontantprisen for en tilsvarende ejer før du har gjort en god handel.

/Mikael

@UTG

Igen, pas på med de andele. For det første kan de næsten aldrig fremlejes, men lad os nu glemme det for en stund.

Der er følgende problemer:

1) Du kender ikke lånene i foreningen. Hvis hele foreningens gæld er finansieret med afdragsfri flex, så er den lave boligydelse altså et "røgslør".

2) Du kunne købe ejerlejligheden på afdragsfri flex og have en netto ydelse på nok under kr. 3.000 månedligt, som tingene er i øjeblikket. Det er altså ikke engang det dobbelt af huslejen i andelsforeningen, hvor man vil siden af huslejen skal finansiere et 600K lån via banken over 10 år - og DET koster kassen.

/Mikael

Mange steder kan man fremleje sin andels-lejlighed.... men kun til den månedlige andelsafgift.

Så renter på lån til andelen, bidrager man selv med. Forældet system... andele burde laves til ejere.

Har også en smule ondt i røven over at en kontanthjælpsmodtager kan få 50% større lejlighed end jeg har for de samme penge. Jeg kan ikke få bolighenvisning. Så jeg skulle have haft 30 års medlemsskab af en boligforening.

Boet i Kbh hele mit liv og eneste almennyttige boligforening jeg er medlem i, ligger i Århus! HVORFOR? FML....

Eksplicit

@HVis prisen er 3-4k tror jeg sq gerne være lejer

@Eksplicit

Har du undersøgt de fleksible udlejningskriterier? Hvis man bor og har arbejde/studerer i en bestemt by, så kan man springe ret meget over.

/Mikael

At købe ejerlejligheder som investeringsobjekt - med løbende afkast i form af overskud ved udlejning, og værdistigning på sigt, lyder meget meget tillokkende, men det er en vej fyldt med farer.

Allerførst - Når du skriver en lejekontrakt på en lejlighed, er du nærmest altid i risiko for at denne er evigt løbende, idet lejligheden jo ikke er købt med beboelse for øje, og udstationering el lign som begrundelse for en tidsbegrænset udleje.

Denne risiko er latent i hovedparten af alle ejendomme, også nybyggeri, men der giver den fri huslejefastsættelse udlejer mulighed for at forhøje lejer ud. Der ses derfor tidsbegrænsede kontrakter i nybyggeri, hvor der på trods af tidsbegrænsningen, er fremskrevet leje i 10 år, med groteske stigninger dagen efter udløbet af den indgåede tidsbegrænsning. Dette viser med al tydelighed hvor alvorligt professionelle udlejer tager denne risiko for forlængelse, og det bør du have for øje.

Dernæst: For gamle lejligheder, vil du altid være i risiko for at huslejen sættes af huslejenævnet i stedet for den indgåede leje, og det begrænser afkastet væsentligt. Hvis der stadig er udlejningslejligheder i ejendommen, vil det være nemt for en lejer at finde sammenligningslejemål.

At købe med udlejning for øje kan ende i den ulykkelige situation, at du får en lav evigtløbende leje, hvor det tager tid at få den op på acceptabelt niveau.

Sker dette, vil vurderingen af lejligheden falde, og det vil belaste din finansielle situation – eventuelle afdragsfri lån kan ikke forlænges osv osv.

Det var advarslerne – Den positive side er passivsiden – De danske kreditforeninger tilbyder vel nok verdens bedste lån, og du kan tage præcis den risiko du vil. Prisen er også fantastiske – der findes vel ikke et system i verden der producerer så billig boligfinansiering, og tjener styrtende på at gøre det.

P.T. er rentesituationen meget påvirket af, at den vestlige verdens nationalbanker pumper billige penge ud, og det giver rekordlave priser, både i den korte og den lange ende. Det gør de bl.a. for at holde aktivpriserne oppe, og du kan derfor ved at finansiere dig godt få fat i en del af disse penge – en balanceret kort finansiering med 40% F10 og 40% F1 giver en rente på under 2,25% + bidrag

Den billige finansieringsomkostning gør at investeringen ser fin ud, og et køb, hvor du ikke får problemer med lejefastsættelsen, og løbetiden, vil give et afkast der gør at du kan gnave pænt af gælden allerede fra dag 1 – en usædvanlig situation, som sjældent ses i markedet og som selvfølgelig frister.

Lejlighedens beskedne størrelse og deraf følgende lave pris gør også at det er en risiko der økonomiisk er til at overskue, og en udmærket start som ejendomsinvestor.

Du skal nok være instillet på at lægge de 20% i udbetaling kontant, og samtidig gøre dig klart, at de første 5 år nok vil være uden likviditetsoverskud, da likviditeten bør spares op til at nedbringe belåningsprocenten.

Der kan ske ting i dit liv der gør at investeringen bliver kortere end ventet, og er du jinxet nok, sker det naturligvis når markedet er i bund.

Prisen på lejligheden vurderer jeg egentlig som fin - en beboelseslejlighed i centrum af københavn havde allerede i begyndelsen af årtusindet en bundpris omkring en mill.

Den private ejendomsret er satans ondeste påfund. Er skyld i krige, nød, menneskelig fornedrelse og uhomogene samfund. Desværre er den kommet for at blive, på samme måde som jyder i kbh, insekter på en smuk sommerdag osv.
Den private ejendomsret er årsagen til utallige kriser, herunder den nuværende.
Den private ejendomsret kvæler dynamikken i vores samfund. Folk bruger jo nærmest alle deres penge på den skide termin, og tilbage står detailhandelen og spejder forgæves efter kunder.
Desværre tror folk lykken hænger sammen med om de ejer de mursten der står rundt om deres seng, ynkeligt og mere end sørgeligt.
Åndelig indsigt og fordybelse er blevet et fremmedord, eller snarere et skældsord. Hvis du ikke er med i Paradise Hotel, eller tager røven på din næste som Fetterlein og andre ignoranter, er du en taber. Hvornår stopper folk op og spørger sig selv om lykken er at arbejde 50 år for derefter at gå i graven med 20 millioner på bankbogen?