Har kig på et hus med krybekælder, hvor sælger ikke kan finde adgangslem. Den er sikkert begravet under gulve/fliser i tidernes morgen. Krybekælderen er derfor ikke besigtiget i tilstandsrapporten.
Min frygt er selvfølgelig at der kan være råd/svamp under bygningen, og at forsikringen ikke dækker, hvis der en dag opstår noget. Ville PN købe et hus uden mulighed for at besigtige krybekælder? Findes der nogen måder, hvor man kan måle fugtniveau m.m. uden at rive gulv op?
Her står lidt om det......
https://www.gjensidige.dk/privat/tema/mit-hjem/bolig-aar-paa-bagen
Sælger kunne heller ikke finde det i vores hus - men vi fandt nedgang i et skab. FYI
Hvis det ikke er besigtiget i tilstandsrapporten, vil du være dækket af en ejerskifteforsikring, hvis forholdene ikke er kendt ved overtagelse.
Edit: og nævnt i tilstandsrapporten.
pkr_8r3n03 skrev:Hvis det ikke er besigtiget i tilstandsrapporten, vil du være dækket af en ejerskifteforsikring, hvis forholdene ikke er kendt ved overtagelse.
Er du sikker på det? Jeg mener netop at det er omvendt.
Stamford skrev:
Er du sikker på det? Jeg mener netop at det er omvendt.
Ja. Jeg har købt hus per 1 Maj, og er lige ved at købe en ejerskifteforsikring. Der står specifikt:
-Vi dækker ikke forhold, der står i tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten med mindre forholdet er klart forkert beskrevet i rapporten.
Ydermere:
-Vi dækker udbedring af eventuelle skader, samt fysiske forhold ved bygninger[...] som var tilstede ved tilstandsrapportens udarbejdelse, eller er opstået efter disse rapporters udarbejdelse, men inden du overtog ejendommen.
pkr_8r3n03 skrev:
Ja. Jeg har købt hus per 1 Maj, og er lige ved at købe en ejerskifteforsikring. Der står specifikt:
-Vi dækker ikke forhold, der står i tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten med mindre forholdet er klart forkert beskrevet i rapporten.
Ydermere:
-Vi dækker udbedring af eventuelle skader, samt fysiske forhold ved bygninger[...] som var tilstede ved tilstandsrapportens udarbejdelse, eller er opstået efter disse rapporters udarbejdelse, men inden du overtog ejendommen.
Jeg mener bestemt ikke at ovenstående bekræfter din teori. Jeg har altid været af den opfattelse, at de forhold som ikke kunne besigtiges er for købers risiko. Har Pokernet en skadebehandler i et forsikringsselskab?
Stamford skrev:
Jeg mener bestemt ikke at ovenstående bekræfter din teori. Jeg har altid været af den opfattelse, at de forhold som ikke kunne besigtiges er for købers risiko. Har Pokernet en skadebehandler i et forsikringsselskab?
Det er ikke en teori. Det er fakta.
Jeg har vitterligt lige købt hus, og haft advokat til at gå igennem ejerskifteforsikringstilbuddet, men så kan jeg jo ikke hjælpe dig hvis du ikke vil tage imod råd.
Ovenstående er direkte kopieret fra den ejerskifteforsikring vi køber, så må du jo bruge den information som du vil.
Man kan selvfølgelig sige at du har ret i ovenstående, men det er præcis derfor du skal have en ejerskifteforsikring. Det er hele pointen med forsikringen.
Edit: Det er her der skelnes mellem kendte og ukendte fejl. Deraf dét der er korrekt nævnt i tilstandsrapport er du ikke dækket for. Du skal se det som en dækning på alvorlige fejl/skader der ikke er nævnt/kendte.
pkr_8r3n03 skrev:Det er ikke en teori. Det er fakta.
Jeg har vitterligt lige købt hus, og haft advokat til at gå igennem ejerskifteforsikringstilbuddet, men så kan jeg jo ikke hjælpe dig hvis du ikke vil tage imod råd.
Ovenstående er direkte kopieret fra den ejerskifteforsikring vi køber, så må du jo bruge den information som du vil.
Man kan selvfølgelig sige at du har ret i ovenstående, men det er præcis derfor du skal have en ejerskifteforsikring. Det er hele pointen med forsikringen.
Edit: Det er her der skelnes mellem kendte og ukendte fejl. Deraf dét der er korrekt nævnt i tilstandsrapport er du ikke dækket for. Du skal se det som en dækning på alvorlige fejl/skader der ikke er nævnt/kendte.
Ikke vil tage imod råd? Jeg beder jo om hjælp, men du svarer på noget ved at henvise til en tekst som ikke underbygger din påstand. Måske har du også kastet penge efter en lidt for billig advokat eller også har du bare misforstået. Under alle omstændigheder synes jeg din tone er mærkværdig og jeg mener fortsat du er galt på den. Se fx her: https://boligraadgiver.dk/tilstandsrapport/ “Dette punkt oplyser, om der er bygningsdele, som den byggesagkyndige ikke har besigtiget. Hvis den byggesagkyndige ikke har besigtiget eksempelvis taget eller krybekælderen, så dækker ejerskifteforsikringen IKKE disse forhold.”
Jeg søger derfor fortsat sagkyndig hjælp. Det faktum at du netop har købt hus gør dig ikke sagkyndig. God aften og held og lykke med dit hus.
pkr_8r3n03 skrev:Det er ikke en teori. Det er fakta.
Jeg har vitterligt lige købt hus, og haft advokat til at gå igennem ejerskifteforsikringstilbuddet, men så kan jeg jo ikke hjælpe dig hvis du ikke vil tage imod råd.
Ovenstående er direkte kopieret fra den ejerskifteforsikring vi køber, så må du jo bruge den information som du vil.
Man kan selvfølgelig sige at du har ret i ovenstående, men det er præcis derfor du skal have en ejerskifteforsikring. Det er hele pointen med forsikringen.
Edit: Det er her der skelnes mellem kendte og ukendte fejl. Deraf dét der er korrekt nævnt i tilstandsrapport er du ikke dækket for. Du skal se det som en dækning på alvorlige fejl/skader der ikke er nævnt/kendte.
Der er forskel på ejerskifteforsikringer.
Gjensidige har feks ikke dette forbehold, de dækker.
Stamford skrev:
Ikke vil tage imod råd? Jeg beder jo om hjælp, men du svarer på noget ved at henvise til en tekst som ikke underbygger din påstand. Måske har du også kastet penge efter en lidt for billig advokat eller også har du bare misforstået. Under alle omstændigheder synes jeg din tone er mærkværdig og jeg mener fortsat du er galt på den. Se fx her: https://boligraadgiver.dk/tilstandsrapport/ “Dette punkt oplyser, om der er bygningsdele, som den byggesagkyndige ikke har besigtiget. Hvis den byggesagkyndige ikke har besigtiget eksempelvis taget eller krybekælderen, så dækker ejerskifteforsikringen IKKE disse forhold.”
Jeg søger derfor fortsat sagkyndig hjælp. Det faktum at du netop har købt hus gør dig ikke sagkyndig. God aften og held og lykke med dit hus.
Det kommer da an på hvor du køber den henne. Et link til en generisk boligrådgiver er da ikke sandheden. Hvis sagkyndig er lig med en der arbejder specifikt med ejerskifteforsikringer til dagligt, er det et lille segment :)
Jeg forsøgte. God aften.
pkr_8r3n03 skrev:Det kommer da an på hvor du køber den henne. Et link til en generisk boligrådgiver er da ikke sandheden. Hvis sagkyndig er lig med en der arbejder specifikt med ejerskifteforsikringer til dagligt, er det et lille segment :)
Jeg forsøgte. God aften.
Stærkt at være så arrogant i sin argumentation og så ikke have ret..
Hvis du mener du har ret fordi du købte hus i maj, så har jeg mere ret end dig fordi jeg købte i december? Du og din advokat har sikkert 100% styr på din ejerskifteforsikring, men i 3/4 som vi kiggede på, stod der meget præcis at ting som der var nævnt i rapporten, men ikke besigtiget af den ene eller anden grund var på købers regning.
OP - Jeg ville helt sikkert snakke med den ejerskifteforsikring du har tænkt dig at tegne. Vi gjorde det samme og vores forsikring sendte en mand ud og gennemgik huset for at sikre at de kunne stå inde for det.
Tak for svar i tråden. Jeg tager den direkte med forsikringsselskab.
Piilen skrev:Stærkt at være så arrogant i sin argumentation og så ikke have ret..
Hvis du mener du har ret fordi du købte hus i maj, så har jeg mere ret end dig fordi jeg købte i december? Du og din advokat har sikkert 100% styr på din ejerskifteforsikring, men i 3/4 som vi kiggede på, stod der meget præcis at ting som der var nævnt i rapporten, men ikke besigtiget af den ene eller anden grund var på købers regning.
OP - Jeg ville helt sikkert snakke med den ejerskifteforsikring du har tænkt dig at tegne. Vi gjorde det samme og vores forsikring sendte en mand ud og gennemgik huset for at sikre at de kunne stå inde for det.
Okay rolig nu. Det var ikke et argument, men en information om hvorfor jeg mente jeg kunne komme med et svar, som jeg underbygger med en specifik citeret skrift fra en ejerskifteforsikring. Er det arrogant at underbygge postulater fra et faktisk forsikringsskrift? Så bliver det godt nok svært at underbygge noget som helst :)
Og nej, per Maj 2020 må jo være senere end December 2019.... men ikke et argument.
Jeg skulle have været mere præcis i mit første indlæg og tilføjet ordet 'nævnt' sammen med besigtiget.
pkr_8r3n03 skrev:
Okay rolig nu. Det var ikke et argument, men en information om hvorfor jeg mente jeg kunne komme med et svar, som jeg underbygger med en specifik citeret skrift fra en ejerskifteforsikring. Er det arrogant at underbygge postulater fra et faktisk forsikringsskrift? Så bliver det godt nok svært at underbygge noget som helst :)
Og nej, per Maj 2020 må jo være senere end December 2019.... men ikke et argument.
Jeg skulle have været mere præcis i mit første indlæg og tilføjet ordet 'nævnt' sammen med besigtiget.
Jeg synes bare vi skal stoppe den her. Problemet er at du har citeret skrift, som ikke omhandler forhold, der ikke er besigtiget. Dermed har du heller ikke underbygget noget. Derfor må jeg give Piilen ret i, at det er arrogant af dig at påstå, at jeg ikke ønsker hjælp, når din "hjælp" og din "fakta" kunne have kostet mig millioner af kroner. Jeg har ikke yderligere at tilføje.
Stamford skrev:
Jeg synes bare vi skal stoppe den her. Problemet er at du har citeret skrift, som ikke omhandler forhold, der ikke er besigtiget. Dermed har du heller ikke underbygget noget. Derfor må jeg give Piilen ret i, at det er arrogant af dig at påstå, at jeg ikke ønsker hjælp, når din "hjælp" og din "fakta" kunne have kostet mig millioner af kroner. Jeg har ikke yderligere at tilføje.
Helt fint.
Den sidste linje er godt nok en fin stråmandsfejlslutning.
Held og lykke med et fremtidigt huskøb.
Ro på, venner!
Jeg ville ikke købe det, eller jeg ville forvente et stort afslag i prisen, eller at sælger får fundet adgang samt at forholdet undersøges.
Kommentar til jeres lille "tvist": Min opfattelse fra mit huskøb er som linket til: Er et forhold bemærket (eller bemærket som umuligt at besigtige) er det købers problem og forsikringen dækker ikke.
Skader i skjulte/lukkede konstruktioner dækkes. Man kan vel sige, at det er ejerskifteforsikringens kerneområde. Eksempler ud over krybekælder kunne være lukkede tagkonstruktioner, etageadskillelser, strøgulve, trækonstruktioner under fliser i vådrum, indervægge bag forsatsvægge osv. Der er f.eks. også dækning for ulovlige og væsentlig nedsat funktion af vvs-installationer under bygningerne.
Man skal altid være meget opmærksom på, om selskabet tager særlige, individuelle forbehold i policen. Det må selskaberne kun, hvis det er velbegrundet i tilstandsrapporten, og rigtig mange forbehold er blevet erklæret ugyldige i ankenævnssager. Min anbefaling vil dog være at gå uden om ejerskiftetilbud med hidsige forbehold.
Interessant er f.eks. kendelse 85996 fra Ankenævnet.
Resume fra ankeforsikring.dk:
"Klager over afvisning af dækning for et forhold ved isoleringen mellem fundament og stueetage. Det fremgik af tilstandsrapporten, at krybekælderen ikke var tilgængelig og derfor ikke var besigtiget. Selskabet havde derfor i policen taget forbehold for skader herfra. Krybekælderen havde en højde på 20 cm. Nævnet fandt, at der var tale om skjult konstruktion, hvilket var normalt for denne type af konstruktion. Normale, skjulte konstruktioner var netop den risiko, som ejerskifteforsikringsselskabet måtte påtage sig. Nævnet fandt, at forbeholdet vedrørende krybekælderen ikke var tilstrækkeligt konkret begrundet i tilstandsrapporten og af sådan generel karakter, at det ikke var i overensstemmelse med § 1 i bekendtgørelse om dækningsomfang for ejerskifteforsikringer. Nævnet fandt, at forbeholdet derfor ikke var gyldigt. Klager medhold."
henry skrev:Skader i skjulte/lukkede konstruktioner dækkes. Man kan vel sige, at det er ejerskifteforsikringens kerneområde. Eksempler ud over krybekælder kunne være lukkede tagkonstruktioner, etageadskillelser, strøgulve, trækonstruktioner under fliser i vådrum, indervægge bag forsatsvægge osv. Der er f.eks. også dækning for ulovlige og væsentlig nedsat funktion af vvs-installationer under bygningerne.
Man skal altid være meget opmærksom på, om selskabet tager særlige, individuelle forbehold i policen. Det må selskaberne kun, hvis det er velbegrundet i tilstandsrapporten, og rigtig mange forbehold er blevet erklæret ugyldige i ankenævnssager. Min anbefaling vil dog være at gå uden om ejerskiftetilbud med hidsige forbehold.
Interessant er f.eks. kendelse 85996 fra Ankenævnet.
Resume fra ankeforsikring.dk:
"Klager over afvisning af dækning for et forhold ved isoleringen mellem fundament og stueetage. Det fremgik af tilstandsrapporten, at krybekælderen ikke var tilgængelig og derfor ikke var besigtiget. Selskabet havde derfor i policen taget forbehold for skader herfra. Krybekælderen havde en højde på 20 cm. Nævnet fandt, at der var tale om skjult konstruktion, hvilket var normalt for denne type af konstruktion. Normale, skjulte konstruktioner var netop den risiko, som ejerskifteforsikringsselskabet måtte påtage sig. Nævnet fandt, at forbeholdet vedrørende krybekælderen ikke var tilstrækkeligt konkret begrundet i tilstandsrapporten og af sådan generel karakter, at det ikke var i overensstemmelse med § 1 i bekendtgørelse om dækningsomfang for ejerskifteforsikringer. Nævnet fandt, at forbeholdet derfor ikke var gyldigt. Klager medhold."
Solid post, muligt jeg husker galt eller der er forskel på forsikringerne. Det ændrer dog ikke på, at risikoen for at stå med et stort problem, som man enten selv skal betale eller skal slås med et forsikringsselskab om, som udgangspunkt bør undgås, hvis muligt.
Stamford skrev:
Ikke vil tage imod råd? Jeg beder jo om hjælp, men du svarer på noget ved at henvise til en tekst som ikke underbygger din påstand. Måske har du også kastet penge efter en lidt for billig advokat eller også har du bare misforstået. Under alle omstændigheder synes jeg din tone er mærkværdig og jeg mener fortsat du er galt på den. Se fx her: https://boligraadgiver.dk/tilstandsrapport/ “Dette punkt oplyser, om der er bygningsdele, som den byggesagkyndige ikke har besigtiget. Hvis den byggesagkyndige ikke har besigtiget eksempelvis taget eller krybekælderen, så dækker ejerskifteforsikringen IKKE disse forhold.”
Jeg søger derfor fortsat sagkyndig hjælp. Det faktum at du netop har købt hus gør dig ikke sagkyndig. God aften og held og lykke med dit hus.
Det boligrådgiver.dk skriver angående punkt 2 på side 6 (som du citerer) er desværre forkert.
Det fremgår tydeligt af kendelse 85996, hvor klager fik medhold, selvom der i tilstandsrapporten var skrevet "Der er ikke adgang til besigtigelse i krybekælderen", og selvom selskabet havde taget et individuelt forbehold for krybekælderen.
Man kan i øvrigt også forvisse sig ved at gennemgå undtagelserne i forsikringsbetingelserne. Alle basis-ejerskifteforsikringer har samme forsikringsbetingelser.
Konstruktioner nævnt i punkt 2 på side 6 dækkes som alle andre. Selskabet kan dog tage et individuelt forbehold i forsikringstilbuddet ved konstruktioner, der ekstraordinært ikke kunne besigtiges, f.eks. ved sne på taget. Har selskabet ikke taget individuelt forbehold, hæfter de for alle skader under sneen.
Det er f.eks. standard at skrive i tilstandsrapporten, at gulve under gulvtæpper ikke er besigtiget. Gulvene er stadig omfattet af dækningen ved skade på disse.
Boligrådgiver.dk's beskrivelse af punkt 5 på side 6 er også forkert. Her angives afvigelser i forhold til BBR, og det betyder ikke, at bygningen er ulovlig. Typisk er BBR bare ikke opdateret korrekt.
Der er desværre rigtig meget dårlig høker-rådgivning derude om ejerskifteforsikring. Ikke mindst, når man står med en konkret skade.
moktar skrev:
Solid post, muligt jeg husker galt eller der er forskel på forsikringerne. Det ændrer dog ikke på, at risikoen for at stå med et stort problem, som man enten selv skal betale eller skal slås med et forsikringsselskab om, som udgangspunkt bør undgås, hvis muligt.
Der er bare rigtig mange faktorer i spil, når man vælger/køber hus, og man kommer til at prioritere mellem plusser og minusser.
Stamford skrev:Har kig på et hus med krybekælder, hvor sælger ikke kan finde adgangslem. Den er sikkert begravet under gulve/fliser i tidernes morgen. Krybekælderen er derfor ikke besigtiget i tilstandsrapporten.
Min frygt er selvfølgelig at der kan være råd/svamp under bygningen, og at forsikringen ikke dækker, hvis der en dag opstår noget. Ville PN købe et hus uden mulighed for at besigtige krybekælder? Findes der nogen måder, hvor man kan måle fugtniveau m.m. uden at rive gulv op?
Er du sikker på den ikke er under køkkenskabene ... det plejer de at være. Hvilket type hus er det? Unica?
Schaffen85 skrev:
Er du sikker på den ikke er under køkkenskabene ... det plejer de at være. Hvilket type hus er det? Unica?
60’er hus med tilbygning fra 80`erne. Det oprindelige køkken var derfor placeret et helt andet sted.
henry skrev:Skader i skjulte/lukkede konstruktioner dækkes. Man kan vel sige, at det er ejerskifteforsikringens kerneområde. Eksempler ud over krybekælder kunne være lukkede tagkonstruktioner, etageadskillelser, strøgulve, trækonstruktioner under fliser i vådrum, indervægge bag forsatsvægge osv. Der er f.eks. også dækning for ulovlige og væsentlig nedsat funktion af vvs-installationer under bygningerne.
Man skal altid være meget opmærksom på, om selskabet tager særlige, individuelle forbehold i policen. Det må selskaberne kun, hvis det er velbegrundet i tilstandsrapporten, og rigtig mange forbehold er blevet erklæret ugyldige i ankenævnssager. Min anbefaling vil dog være at gå uden om ejerskiftetilbud med hidsige forbehold.
Interessant er f.eks. kendelse 85996 fra Ankenævnet.
Resume fra ankeforsikring.dk:
"Klager over afvisning af dækning for et forhold ved isoleringen mellem fundament og stueetage. Det fremgik af tilstandsrapporten, at krybekælderen ikke var tilgængelig og derfor ikke var besigtiget. Selskabet havde derfor i policen taget forbehold for skader herfra. Krybekælderen havde en højde på 20 cm. Nævnet fandt, at der var tale om skjult konstruktion, hvilket var normalt for denne type af konstruktion. Normale, skjulte konstruktioner var netop den risiko, som ejerskifteforsikringsselskabet måtte påtage sig. Nævnet fandt, at forbeholdet vedrørende krybekælderen ikke var tilstrækkeligt konkret begrundet i tilstandsrapporten og af sådan generel karakter, at det ikke var i overensstemmelse med § 1 i bekendtgørelse om dækningsomfang for ejerskifteforsikringer. Nævnet fandt, at forbeholdet derfor ikke var gyldigt. Klager medhold."
Henry i afgørelsen skriver ankenævnet, at der er 2 øvrige lignende sager, som er blevet henvist til domstolene grundet sagens principielle karakter. Ved du om der er faldet endelig afgørelse i disse?
Stamford skrev:
Henry i afgørelsen skriver ankenævnet, at der er 2 øvrige lignende sager, som er blevet henvist til domstolene grundet sagens principielle karakter. Ved du om der er faldet endelig afgørelse i disse?
Nej, jeg kender ikke disse sagers skæbne, herunder om forbrugeren overhovedet fik anlagt retssag.
Jeg er heller ikke i øvrigt bekendt med, at domstolene har taget stilling til sager angående individuelle forbehold i ejerskifteforsikring.
Bemærk at ankenævnets tidligere praksis med henvisning til domstolene alene angik spørgsmålet om, hvorvidt selskabet gyldigt kan tage et individuelt forbehold angående lukkede konstruktioner som krybekælder. Der er ikke tvivl i ankenævnspraksis om, at krybekældre som udgangspunkt er omfattet af forsikringen, uanset om den bygningssagkyndige har valgt eller ej at notere i tilstandsrapporten, at krybekælderen ikke kunne besigtiges.
Som sagt vil jeg råde folk til at være på vagt over for forsikringstilbud med hidsige individuelle forbehold.
