Optage tillægs lån realkredit tips og tricks?

Hej,

Sagen er den jeg gerne vil optage et tillægsmål i mit hus, for at købe en udlejningslejlighed + ny bil (kommer selv med noget opsparing også).

Jeg vil gerne låne 500k.

Jeg har et hus som blev vurderet til 5 mio dkk for 2 år siden, af min bank, da jeg købte huset.

Jeg bor et attraktivt sted, hvor priserne i snit er steget 20% under corona, og jeg fik mit hus vurderet til 6 mio dkk (af en anden mægler en min bank) for nylig.

Jeg skylder kun 2.4 mio dkk i huset (har arvet).


Mit spørgsmål er hvordan skal jeg spille mine kort ifh. at jeg gerne vil have min bank til også at vurdere det til 6 mio dkk, så jeg får det bedste /billigste lån, ifh. belåningsgrad etc? 

Bør jeg uanset hvad hente tilbud fra andre banker?

Kan jeg insistere på at jeg vil have huset vurderet til 6 mio, ellers skifter jeg bank (mener at huske en anden bruger i en lignende tråd brugte denne), da pris ikke er urealistisk.?

Andre ting jeg skal gøre / være obs på/ tips?

På forhånd tak for råd.

Det er min erfaring, at huse vurderes meget konservativt når vurderingen foretages for banken med henblik på belåning af friværdien.

dankjar skrev:

Det er min erfaring, at huse vurderes meget konservativt når vurderingen foretages for banken med henblik på belåning af friværdien.

 +1 Den ligger noget under.

dankjar skrev:

Det er min erfaring, at huse vurderes meget konservativt når vurderingen foretages for banken med henblik på belåning af friværdien.

 +1. Vi har lige fået vurderet vores hus med henblik på det samme, og der blev vores hus vurderet 7,5% under m2-prisen i området (på solgte boliger). Argumentet var, at det altid vil være en konservativ vurdering, blandt andet for at undgå, at folk lige pludselig står i en situation, hvor de i sidste ende bliver tekniske insolvente. 

dankjar skrev:

Det er min erfaring, at huse vurderes meget konservativt når vurderingen foretages for banken med henblik på belåning af friværdien.

 I know. Men det er der jeg har hørt man kan presse banken, når man har så høj friværdi dom mig?

Ja det er meget normalt at vurderingsprisen ca er 10% under en salgsvurdering.
Det er ikke banken selv der fastsætter prisen, alt efter hvad bank det er så er det en lokal mægler eller deres eget team de bruger til vurderingen, og det er nærmest umuligt st få en vurdering hævet efter den er lavet, de bruger ref ejendomme der er solgt i området for at fastsætte prisen. Så du skal have noget helt særligt for at prisen afviger meget fra det.
Vedr bank så er renten den samme om du får flere tilbud forskellige steder fra hvis det er et realkreditlån du taler om. Der hvor du kan hente noget er på de gebyr de skal betale, tinglysning får du ikke rabat på, de andre ting kan du får ca 50 % rabat på uden de store problemer.

Det er ikke banken der sætter vurderingen. Det sker som udgangspunkt af vurderingskorps eller mægler samarbejdspartnere.

Danske bank har realkredit Danmark, jyske - jyske kredit, Nordea - Nordea kredit mens de resterende bruger Totalkredit. 

Der er ikke forskel på de mindre bankers vurderinger, da Totalkredit ikke konkurrerer indbyrdes.

derfor finder du de 4 muligheder for at få dit hus belånt på forskellig vis. Dog er de nok ikke så interesseret i det lille lån alene.

husk du alene betaler "højt" bidrag af det beløb der ligger over de 40 procent og ikke hele lånet.

dankjar skrev:

Det er min erfaring, at huse vurderes meget konservativt når vurderingen foretages for banken med henblik på belåning af friværdien.

 Det er nok en erfaring hentet udenfor attraktive områder.

i områder med omsætning er valuarerne skarpe nok på prisen.

i forhold til at optage tillægsbelåning:

Vigtigt er det at det er afstemt med nuværende belåning. Hvis nuværende belåning er med afdrag er tillægslån tåbeligt, og du skal i stedet søge helt ny belåning.

hostrup skrev:

 

 Det er no.k en erfaring hentet udenfor attraktive områder.

 

i områder med omsætning er valuarerne skarpe nok på prisen.

  

He he, "udenfor attraktive områder" - nu ligger mit hus altså ikke på Lolland hvor omsætningen er lav, men centralt på Sjælland.

For øvrigt er min påstand ikke noget jeg selv "digter", men noget jeg har fået oplyst af vurderingsmanden.

dankjar skrev:

 

He he, "udenfor attraktive områder" - nu ligger mit hus altså ikke på Lolland hvor omsætningen er lav, men centralt på Sjælland.

 

For øvrigt er min påstand ikke noget jeg selv "digter", men noget jeg har fået oplyst af vurderingsmanden.

 

 Jeg aner ikke noget som helst om dit hus.

Vurderingsmanden kan nok også oplyse dig om reglerne for hans arbejde - nemlig at han skal sætte en pris det som det realistisk kan sælges for på et halvt år, og ikke en ejd mægler vurdering.

i første indlæg skriver du det er erfaring, nu skriver du det er noget du har fået oplyst af vurderingsmanden. Kan du selv finde ud af hvad der er sandheden ?

Din bankmand kan altid bestille vurderingen udfra en forventet værdi. Så bede ham skrive til mægleren at du forventer en vurdering på min. 6 mio.

Jeg undrer mig dog lidt hvorfor har du startet ud med at snakke med en anden bank end din egen først? Det virker lidt som spild af tid for en af parterne, medmindre du reelt overvejer at skifte bank.

hostrup skrev:

 

 Jeg aner ikke noget som helst om dit hus.

 

Vurderingsmanden kan nok også oplyse dig om reglerne for hans arbejde - nemlig at han skal sætte en pris det som det realistisk kan sælges for på et halvt år, og ikke en ejd mægler vurdering.

 

i første indlæg skriver du det er erfaring, nu skriver du det er noget du har fået oplyst af vurderingsmanden. Kan du selv finde ud af hvad der er sandheden ?

Hold kæft hvor er du en kæmpe nar, der bare altid skal skabe en dårlig stemning på PN med alt det galde du lukker ud. 

Hvor er modsætningen i det jeg skriver, som åbenbart får dig til at mene at det jeg skriver ikke er sandt?

Jeg har flere ejendomme på Sjælland og ved flere lejligheder er disse ved låneomlægning blevet vurderet, hvilket har givet mig den erfaring at ejendommene vurderes konservativt.

Jeg spurgte derfor vurderingsmanden om hans vurdering ikke var lidt lav og fik oplyst, at deres vurderinger var på den konservative side.

Med andre ord kan man sagtens både have erfaringer og fået noget oplyst.

Påvis gerne det usande og modsætning i det jeg skriver, ellers luk røven din fede abe. 

dankjar skrev:

 

Hold kæft hvor er du en kæmpe nar, der bare altid skal skabe en dårlig stemning på PN med alt det galde du lukker ud. 

 

Hvor er modsætningen i det jeg skriver, som åbenbart får dig til at mene at det jeg skriver ikke er sandt?

 

Jeg har flere ejendomme på Sjælland og ved flere lejligheder er disse ved låneomlægning blevet vurderet, hvilket har givet mig den erfaring at ejendommene vurderes konservativt.

Jeg spurgte derfor vurderingsmanden om hans vurdering ikke var lidt lav og fik oplyst, at deres vurderinger var på den konservative side.

Med andre ord kan man sagtens både have erfaringer og fået noget oplyst.

 

Påvis gerne det usande og modsætning i det jeg skriver, ellers luk røven din fede abe. 

 

 

 Den negative indstilling lægger du selv for dagen.

ja de skal give en vurdering baseret på 6 mdrs salg, så den er selvfølgelig ikke lige så optimistisk som en ejd mæglere gæt på hvad en ejendom kan sælges for.

Du bekræfter at erfaringen er hentet i et område hvor omsætningshastigeden ikke er enormt høj.

hostrup skrev:

 

 Den negative indstilling lægger du selv for dagen.

 

ja de skal give en vurdering baseret på 6 mdrs salg, så den er selvfølgelig ikke lige så optimistisk som en ejd mæglere gæt på hvad en ejendom kan sælges for.

 

Du bekræfter at erfaringen er hentet i et område hvor omsætningshastigeden ikke er enormt høj.

 Vrøvl, jeg bekræfter ikke en skid - vi snakker om Solrød Strand, Ølsemagle og Ejby ved Køge - ikke ligefrem udkantsdanmark.

dankjar skrev:

 

 Vrøvl, jeg bekræfter ikke en skid - vi snakker om Solrød Strand, Ølsemagle og Ejby ved Køge - ikke ligefrem udkantsdanmark.

 Hvem har nævnt udkantsdanmark - kun dig.

hostrup skrev:

 

 Hvem har nævnt udkantsdanmark - kun dig.

 

 

Det er dig der skriver: Du bekræfter at erfaringen er hentet i et område hvor omsætningshastigeden ikke er enormt høj.

Eller du mener måske at omsætningshastigheden er lav i Solrød Strand og Køge området?

dankjar skrev:

 

Det er dig der skriver: Du bekræfter at erfaringen er hentet i et område hvor omsætningshastigeden ikke er enormt høj.

Eller du mener måske at omsætningshastigheden er lav i Solrød Strand og Køge området?

 Ja i forhold til storbyerne. Bestemt.

Præcis derfor skal valuarernes vurdering også være til den lave side.

Har du en mere omsættelige vare (2v i kbh eks) kan de gå langt skarpere på prisen.

Stop dog derail

Før alt krudtet er brugt på at skaffe en god ejendomsvurdering (i stedet for at finde gode lån), så vær opmærksom på, at 1/2 million mindre i ejendomsvurdering i din situation kun vil betyde en forøget bidragssats på ca. 0,00-0,04 afh. af lånevalg.

Kongs skrev:

Din bankmand kan altid bestille vurderingen udfra en forventet værdi. Så bede ham skrive til mægleren at du forventer en vurdering på min. 6 mio.

 

Jeg undrer mig dog lidt hvorfor har du startet ud med at snakke med en anden bank end din egen først? Det virker lidt som spild af tid for en af parterne, medmindre du reelt overvejer at skifte bank.

 Har jeg heller ikke gjort endnu, var et af mine spørgsmål ? 

Vil først snakke med egen bank 😊

gucciboyman skrev:

 

 Har jeg heller ikke gjort endnu, var et af mine spørgsmål ? 

Vil først snakke med egen bank

 Er dit nuværende realkredit med afdrag ?

I bekræftende fald, er tillægslån nok ikke den rette vej at gå, men mere hensigtsmæssigt med helt ny belåning 

Den lejlighed du overvejer at købe må vel koste mere end 500k ?

Har ikke styr på ejendomsmarkedet, men kender da også et par stykker, der har fået "presset" vurderingen op. I begge tilfælde talte de med banken efter første vurdering og blev enige om, at der skulle en vurdering mere til, som "tilfældigvis" ramte noget højere.  

Begge var attraktive Vesterbro-lejligheder.

hostrup skrev:

 

 Er dit nuværende realkredit med afdrag ?

 

I bekræftende fald, er tillægslån nok ikke den rette vej at gå, men mere hensigtsmæssigt med helt ny belåning 

 

Den lejlighed du overvejer at købe må vel koste mere end 500k ?

 Uden afdrag.

Den lejlighed jeg køber kommer til at koste 2-2.5 mio dkk, det er til udbetaling self.

gucciboyman skrev:

 Uden afdrag.

Den lejlighed jeg køber kommer til at koste 2-2.5 mio dkk, det er til udbetaling self.

 

 Hvis du har afdrag på dit nuværende lån, vil du - med et tillægslån komme i den underlige situation, at din bidragssats bliver for høj, idet du med årene, idet du afdrager inderst og evt også yderst. 

henry skrev:

Før alt krudtet er brugt på at skaffe en god ejendomsvurdering (i stedet for at finde gode lån), så vær opmærksom på, at 1/2 million mindre i ejendomsvurdering i din situation kun vil betyde en forøget bidragssats på ca. 0,00-0,04 afh. af lånevalg.

 This! Må være vigtigste pointe i tråden. 

prangstar skrev:

Har ikke styr på ejendomsmarkedet, men kender da også et par stykker, der har fået "presset" vurderingen op. I begge tilfælde talte de med banken efter første vurdering og blev enige om, at der skulle en vurdering mere til, som "tilfældigvis" ramte noget højere.  

 

Begge var attraktive Vesterbro-lejligheder.

 Jeg har lavet den samme i forrige uge på en lejlighed inde i K. De er ret arbejdsvillige lige pt og med en god relation kan visse lejligheder godt vurderes ambitiøst.. 

Jeg kigger også på mine muligheder for tiden. En ting du skal  være opmærksom på. 

Nu har du en lav belåningsprocent. Flere realkredit institutter differencerer bidragssatsen efter belåningsprocent. Ergo hvis du hæver din samlede belåning uden at have styr på disse regler, kan det betyde at bidragssatsen for din primære hovedstol ændrer sig  i værste tilfælde med en pæn afdragsforøgelse. Ikke sikkert det er sådan på dit realkreditlån men tjek lige op på det. 

Hvis du har en plan om at fortsætte med et afdragsfrit lån i en årrække, kan det give mening at omlægge hele lånet, da du så kan få 10 års afdragsfrihed igen. Det har selvfølgelig en større omkostning men her kan dialogen med andre banker være værdifuld. 

gucciboyman skrev:

 Uden afdrag.

Den lejlighed jeg køber kommer til at koste 2-2.5 mio dkk, det er til udbetaling self.

 

 Uden st kende de nærmere detaljer, så lyder det til, at du vil låne 500k til udbetaling på en ny ejerlejlighed (belåningsinterval 75-80 %), som du ikke har beboet eller agter at bebo, mhp. udlejning.

I det tilfælde vil jeg råde dig til at fokusere en hel del mere på at opbygge og dokumentere din case end om du kan få 100-200k højere vurdering på din nuværende lejlighed. 

Det er super forskelligt, men for rigtig mange (læs: de fleste) strander casen lang tid før de når til belåning af deres nuværende ejendom. 

Edit: ud fra OP lyder det som om du kan finansiere størstedelen af udlejningsejendommen med din friværdi og så er det naturligvis en anden sag. Det sagt, så er det naturligvis mest fordelagtigt at få mest muligt gæld lagt i udlejningsejendommen, hvilket du muligvis selv er opmærksom på. 

ALL IN INC skrev:

 

Edit: ud fra OP lyder det som om du kan finansiere størstedelen af udlejningsejendommen med din friværdi og så er det naturligvis en anden sag. Det sagt, så er det naturligvis mest fordelagtigt at få mest muligt gæld lagt i udlejningsejendommen, hvilket du muligvis selv er opmærksom på. 

 Hvad mener du med det? Hvad vil dit råd være?

Jeg mente bare, at der er en bedre skattemæssig værdi af renterne, hvis du anvender virksomhedsordningen til udlejningen. Derfor er det mest fordelagtigt at have gælden i udlejningsejendommen i stedet for din private bolig. 
Men det skal selvfølgelig undersøges grundigt ud fra dine forhold, inden du kaster dig ud i det, og renteniveauet er jo meget lavt, så fordelen er ikke astronomisk.