Omlægning af lån i lejlighed

Gode økonomiske råd søges

Jeg er i dialog om omlægning af mit f3 lån med afdrag hos RD.

Som udgangspunkt er banken/RD med på en omlægning til afdragsfrihed. 
Fakta om lån: Restgæld: 1.550.000

Vurdering 3.500.000 

Bidragssats 1,05

Rente tom april 2027: 2,99%

Ydelse: 8800.
Ønsker ikke at opspare mere i mursten.Men hvis øvelsen bliver alt for dyr, er det ikke relevant.
Ud fra tidligere tråde kan jeg se at afdragsfriheden er dyr. Men begynder det at kunne svare sig når belåningen er relativt lav?Bare den nye bidragssats vil æde nogen af omkostningerne

De 1,05 virker højt - mon det ikke kun er den del over 40 procent?

Kan du få et tilbud på F5 uden afdrag? Der er lavere bidragssats normalt på F5 ift. F3

Hvis marginal værdistigning kommende år, så kommer du nok under 40 procent til næste gang.

Personligt ville jeg nok gå efter F5 uden afdrag

Jeg er sikker på de 1,05. Lånet blev optaget til grænsen på 80% for 11 år siden. 
Afdragsfrihed er udløbet på det gamle lån

Jeg har fået et tilbud på et nyt f5 lån uden afdrag, her er bidragssats 0,5296

Slotsg skrev:

Jeg er sikker på de 1,05. Lånet blev optaget til grænsen på 80% for 11 år siden. 
Afdragsfrihed er udløbet på det gamle lån

 

Jeg har fået et tilbud på et nyt f5 lån uden afdrag, her er bidragssats 0,5296

Jeg ville undersøge hvilke muligheder der er for at få belåningsgraden ned og dermed bidragssatsen. Jeg kan ikke på stående fod huske hvordan. Men tror sidste afsnit af podcasten Boligejørne fra Børsen gennemgår det.

Du skriver vurdering på 3,5 mio.

Er det en ny vurdering eller er det den oprindelige bank vurdering der nu er 11 år gammel? Hvis det er tilfældet og du ved boligen er (væsentlig) mere værd, så skal du som minimum have en ny og frisk vurdering.

Nu ved jeg ikke hvor boligen ligger, men hvis det er i nærheden af en større by, så synes jeg det er en no-brainer med afdragsfrihed. Belåningsgraden med de angivne tal er lidt over 44%. Måske du med en frisk vurdering kan få den under 40%.

Hvis du ikke er en old school trofast bank kunde, så er det måske et oplagt tidspunkt at kigge efter ny bank/realkredit …

Din restgæld er så tilpas lille, at jeg ikke ville gå efter fast rente, da der er begrænset upside i en konvertering. Da du/I har hatt F-lån, hvorfor så iike gå efter den helt korte model? 

Herhjemme er vi meget tilfredse med Jyske Banks prioritets lån baseret på 3M Cibor. Kvartalsvise tilpasninger, men vigtigst af alt overskuds likviditet modregnes i restgælden.

Spørg efter danske bolig fri. Identisk med lån Rickrick nævner. Prioritetslån med 3m cibor rente.

Kongs skrev:

Spørg efter danske bolig fri. Identisk med lån Rickrick nævner. Prioritetslån med 3m cibor rente.

Ahh, har Danske Bank også fået det på hylden? Synes ikke det var der, da vi skiftede bank for 2’ish år siden?

Bedste produkt når man har lav restgæld som man vil kombinere med afdragsfrihed i min optik.

 
Men jeg/vi er sikkert ikke en “standard” kunde 🤷‍♂️

Hvad med at optage et 30 årige med afdrag? Nu er jeg med på at du siger at du ikke som sådan vil spare mere op i mursten, men det bliver så heller ikke til alverden med den løsning. 
Du får samtidig en noget billigere bidragssats. Og vil med garanti sidde en del billigere end du gør idag. 

Andet er sikkert en bedre løsning, og jeg glæder mig til at lære hvorfor 😁

rickrick skrev:

Ahh, har Danske Bank også fået det på hylden? Synes ikke det var der, da vi skiftede bank for 2’ish år siden?

Bedste produkt når man har lav restgæld som man vil kombinere med afdragsfrihed i min optik.

 
Men jeg/vi er sikkert ikke en “standard” kunde

 

 Ja det giver god fleksibilitet. Mulighed for at bruge pengene som man skal bruge dem. Indlånskonto med modregning dog med provisionsrente på 0,5% det ubrugte, men jo stadig langt billigere end alternativerne.

 

Hvis man belåner fuldt op og ikke har noget indestående er det billigere at vælge klassisk realkreditlån, medmindre man ved man får nogle ekstraordinære arv/løn ind de kommende år.

rickrick skrev:

Du skriver vurdering på 3,5 mio.

Er det en ny vurdering eller er det den oprindelige bank vurdering der nu er 11 år gammel? Hvis det er tilfældet og du ved boligen er (væsentlig) mere værd, så skal du som minimum have en ny og frisk vurdering.

Nu ved jeg ikke hvor boligen ligger, men hvis det er i nærheden af en større by, så synes jeg det er en no-brainer med afdragsfrihed. Belåningsgraden med de angivne tal er lidt over 44%. Måske du med en frisk vurdering kan få den under 40%.

Hvis du ikke er en old school trofast bank kunde, så er det måske et oplagt tidspunkt at kigge efter ny bank/realkredit …

 

Din restgæld er så tilpas lille, at jeg ikke ville gå efter fast rente, da der er begrænset upside i en konvertering. Da du/I har hatt F-lån, hvorfor så iike gå efter den helt korte model? 

Herhjemme er vi meget tilfredse med Jyske Banks prioritets lån baseret på 3M Cibor. Kvartalsvise tilpasninger, men vigtigst af alt overskuds likviditet modregnes i restgælden.

 

 Banken har levet en vejledende beregning. Det gav en bidragssats på 0,5296 ved f5 og afdragsfrihed. Så deres foreløbige vurdering må være i den boldgade. Go pointe at gå efter de 40%

Det er ikke København, men i et fornuftigt område. 

 

Er ikke gift med banken, men tror ikke jeg er specielt attraktiv for andre banker, Skylder ‘for lidt’.

 

Nitrrrrrram skrev:

Hvad med at optage et 30 årige med afdrag? Nu er jeg med på at du siger at du ikke som sådan vil spare mere op i mursten, men det bliver så heller ikke til alverden med den løsning. 
Du får samtidig en noget billigere bidragssats. Og vil med garanti sidde en del billigere end du gør idag. 

Andet er sikkert en bedre løsning, og jeg glæder mig til at lære hvorfor

 

 Hos RD er bidragstillægget for afdragsfrihed 0, når belåningen er <60%.

rickrick skrev:

Ahh, har Danske Bank også fået det på hylden? Synes ikke det var der, da vi skiftede bank for 2’ish år siden?

Bedste produkt når man har lav restgæld som man vil kombinere med afdragsfrihed i min optik.

 
Men jeg/vi er sikkert ikke en “standard” kunde

 

 Om det er bedste produkt, må vel afhænge af renten (rentetillægget), man skal betale 

henry skrev:

 

 Om det er bedste produkt, må vel afhænge af renten (rentetillægget), man skal betale 

 

Jeg synes det betyder ret lidt om rentetillægget er 0,4%, 0,5% eller 0,7%.

 

Jeg synes produktet er overlegent fordi man forholdsvis billigt kan fremrykke forbrug.

 

Når man (vores husstand som eksempel) har en stor friværdi (et hus lige uden for København) og en mere end fornuftig pensionsopsparing, så giver det simpelthen ikke mening at spare mere op til senere forbrug. Vi har langt større nytte af 1 krone i dag frem for den samme krone fremdiskonteret 20 år.

 

Det giver mulighed for at vi kan max's ud på ASK samtidig med, at vi kan tage en nogle dyrere ferier med ungerne (mens de stadig gider). Om et par år vil der også være plads til at lægge 20% til en ejerlejlighed, hvis vi tænker forældreløb.

 

Alt sammen uden at skulle tænke i omlægnings tanker eller skulle involvere banken (specielt meget).

 

Måske det også svarer lidt på din #8 Nitrrrrram? 

Slotsg skrev:

 

 Banken har levet en vejledende beregning. Det gav en bidragssats på 0,5296 ved f5 og afdragsfrihed. Så deres foreløbige vurdering må være i den boldgade. Go pointe at gå efter de 40%

Det er ikke København, men i et fornuftigt område. 

 

Er ikke gift med banken, men tror ikke jeg er specielt attraktiv for andre banker, Skylder ‘for lidt’.

 

 

Jeg var mere interesseret i, om de 3,5 mio. i vurdering var en ny vurdering i forbindelse med en mulig omlægning - eller om er samme vurdering som dit nuværende lån er baseret på?

Banker er altså til at tale med - jeg tænkte heller ikke, at vi var "interessante kunder", men jeg tror altid lav risiko kunder er i rimelig høj kurs? Det ved Kongs eller henry nok bedre end mig ...

rickrick skrev:

 

Jeg synes det betyder ret lidt om rentetillægget er 0,4%, 0,5% eller 0,7%.  

Jeg mente renten på lånet (og med rentetillægget det tillæg, man betaler oven i Cibor3M).

Hvis renten på prioritetslånet er for høj i forhold til et realkreditlån, er det ikke optimalt, især ikke med en stærk økonomi.

 

 

henry skrev:

Jeg mente renten på lånet (og med rentetillægget det tillæg, man betaler oven i Cibor3M).

Hvis renten på prioritetslånet er for høj i forhold til et realkreditlån, er det ikke optimalt, især ikke med en stærk økonomi.

 

 

 

Yes, den var jeg med på ... vores rentetillæg er 0,75%. 

 

Det synes jeg er en fin pris for fleksibiliteten. Det betyder stort set ingenting for mig/os at skulle optimere 0,1%-0,2% på bidraget på vores bolig/realkredit lån.

 

Specielt når man får mulighed for at ligge i det kortest  mulige lån, hvor renten i gennemsnit (og historisk) vil være lavere end både F1, F3, F5 og alle fastrente typer.

 

For mig er det ikke kun et spørgsmål om at optimere omkostninger på kort sigt, det er større betragtning omkring fleksibilitet og indkomst/forbrugs udjævning på langt sigt.

rickrick skrev:

 

Yes, den var jeg med på ... vores rentetillæg er 0,75%. 

 

Det synes jeg er en fin pris for fleksibiliteten. Det betyder stort set ingenting for mig/os at skulle optimere 0,1%-0,2% på bidraget på vores bolig/realkredit lån.

 

Specielt når man får mulighed for at ligge i det kortest  mulige lån, hvor renten i gennemsnit (og historisk) vil være lavere end både F1, F3, F5 og alle fastrente typer.

 

For mig er det ikke kun et spørgsmål om at optimere omkostninger på kort sigt, det er større betragtning omkring fleksibilitet og indkomst/forbrugs udjævning på langt sigt.

 

 Som jeg forstår det, har I så en stor kontantbuffer stående på indlånskontoen, der trækker samme rente som prioritetslånet minus 0,5%.

 

Vi har vores kontantbuffer i investeringer med tilknyttet aktiekredit, hvilket giver fleksibilitet og håb om at kunne slå realkreditrenten på investeringerne.

henry skrev:

 

 Som jeg forstår det, har I så en stor kontantbuffer stående på indlånskontoen, der trækker samme rente som prioritetslånet minus 0,5%.

 

Vi har vores kontantbuffer i investeringer med tilknyttet aktiekredit, hvilket giver fleksibilitet og håb om at kunne slå realkreditrenten på investeringerne.

 

Stor og stor? I forhold til hvad?

 

Jeg er (ikke overraskende) enig i jeres startegi der del-optimerer i forhold til realkredit vs. aktier 
 

Jeg anser vores kontant buffer som en (lille) risiko aftrapning. Og jeg synes det er nice, at man samtidig kan off-sette renten på 30%’ish af sit bolig lån (minus 0,75%) uanset om Cibor3M er 2% eller 4%.

Det er sikkert aktuaren der kommer op i mig, men jeg er ikke meget for alle æg i samme kurv 🤷‍♂️😉

rickrick skrev:

 

Stor og stor? I forhold til hvad?

 

Jeg er (ikke overraskende) enig i jeres startegi der del-optimerer i forhold til realkredit vs. aktier 
 

Jeg anser vores kontant buffer som en (lille) risiko aftrapning. Og jeg synes det er nice, at man samtidig kan off-sette renten på 30%’ish af sit bolig lån (minus 0,75%) uanset om Cibor3M er 2% eller 4%.

Det er sikkert aktuaren der kommer op i mig, men jeg er ikke meget for alle æg i samme kurv

 

Stor i forhold til den fleksibilitet, I efterspørger :)

Om buffer-pengene står kontant på en modkonto eller om der er en yderligere kredit på boliglånet, betyder i den forbindelse ikke noget.

Enten arbejder pengene i forhold til boligrenteudgiften, eller også arbejder de andetsteds.

 

Overordnet enig i, at det er vigtigt at få valgt i forhold til sin risikoappetit. Også i den sammenhæng er jeg relativt sulten :)

Kongs skrev:

 

 Ja det giver god fleksibilitet. Mulighed for at bruge pengene som man skal bruge dem. Indlånskonto med modregning dog med provisionsrente på 0,5% det ubrugte, men jo stadig langt billigere end alternativerne.

 

Hvis man belåner fuldt op og ikke har noget indestående er det billigere at vælge klassisk realkreditlån, medmindre man ved man får nogle ekstraordinære arv/løn ind de kommende år.

Kongs, er indlånskonto med modregning (og  provisionsrente) et standardprodukt ved optagelse af danske bolig fri? Har i sommers optaget et danske bolig fri lån med et større provenu til kommende renovering, men direkte adspurgt om netop en indlånskonto med modregning var beskeden, at Danske Bank ikke tilbød det. Kun alm indlånskonto. 

rickrick skrev:

 

Jeg var mere interesseret i, om de 3,5 mio. i vurdering var en ny vurdering i forbindelse med en mulig omlægning - eller om er samme vurdering som dit nuværende lån er baseret på?

 

Banker er altså til at tale med - jeg tænkte heller ikke, at vi var "interessante kunder", men jeg tror altid lav risiko kunder er i rimelig høj kurs? Det ved Kongs eller henry nok bedre end mig ...

 

 

 Det oprindelige lån var baseret på 2 mio, 

Jeg hælder til nyt lån med f3.
Alternativt flexlife. 

mino skrev:

Kongs, er indlånskonto med modregning (og  provisionsrente) et standardprodukt ved optagelse af danske bolig fri? Har i sommers optaget et danske bolig fri lån med et større provenu til kommende renovering, men direkte adspurgt om netop en indlånskonto med modregning var beskeden, at Danske Bank ikke tilbød det. Kun alm indlånskonto. 

 

 Det er forholdsvist nyt og gælder kun ved valg af cibor 3 renten. Så hvis man låser renten x år er det ikke muligt at tilvælge denne løsning.

 

Snak med jeres rådgiver ret sikker på de kan koble det på efterfølgende. Hvad det koster ved jeg ikke, men værd at undersøge.

Slotsg skrev:

Jeg hælder til nyt lån med f3.
Alternativt flexlife. 

Flexlife koster 0,15% tillæg, så der skal være en grund til at vælge dette i stedet for et alm lån med afdragsfrihed over 10 år.

På 10 år vil I have betalt ca. 23.000 kr. mere i bidrag med flexlife end med et alm afdragsfrit lån.

 

 

henry skrev:

Flexlife koster 0,15% tillæg, så der skal være en grund til at vælge dette i stedet for et alm lån med afdragsfrihed over 10 år.

På 10 år vil I have betalt ca. 23.000 kr. mere i bidrag med flexlife end med et alm afdragsfrit lån.

 

 

 

 En fordel er at jeg så ikke skal omlægge om 10 år

Slotsg skrev:

 

 En fordel er at jeg så ikke skal omlægge om 10 år

 

 Der løber meget vand gennem åen på 10 år. 

@OP

 

Der er en klinisk økonomisk måde at anskue det på, som er gennemgået i tråden, men man skal ikke underkende hvad der mest ro i maven. Jeg vil mene, at en blanding af de to altid vil være det mest optimale.

 

Jeg har f.eks. en kollega der havde en god slat penge stående på kontoen. Han satte dem i aktier og ville dermed sandsynligvis få et langt bedre afkast. Problemet var, at han ikke kunne lade være, at tjekke kurserne dagligt og det gik udover hans humør, når kurserne gik ned. Han endte med at sælge hele baduljen og kunne igen få ro i maven.

Danske Bolig Fri virker oplagt, bør være nogenlunde samme ydelse hvis ikke marginalt lavere. Spørg din rådgiver. 

https://danskebank.dk/privat/produkter/laan/bolig-laan/danske-bolig-fri 

kabasn skrev:

Danske Bolig Fri virker oplagt, bør være nogenlunde samme ydelse hvis ikke marginalt lavere. Spørg din rådgiver. 

https://danskebank.dk/privat/produkter/laan/bolig-laan/danske-bolig-fri 

 Bare mig der ikke kan finde den mindste indikation på hvad en omlægning/reset koster?

Hvis jeg tager et Danske Bolig Fri, og låser renten 5 år, men renten herefter falder 1%, så kan jeg forstå at jeg kan indfri til par, og optage lånet igen på den lavere rente, men intet sted kan jeg se omkostningen på det.

 

Jensen skrev:

 Bare mig der ikke kan finde den mindste indikation på hvad en omlægning/reset koster?

Hvis jeg tager et Danske Bolig Fri, og låser renten 5 år, men renten herefter falder 1%, så kan jeg forstå at jeg kan indfri til par, og optage lånet igen på den lavere rente, men intet sted kan jeg se omkostningen på det.

 

 

Der kommer jo så stiftelsesomkostninger til det nye lån, hvor man kan genbruge den variable tinglysningsafgift.

 

Det kunne være interessant, hvis nogen vidste, hvilket tillæg Danske Bank tager for at låse renten.

Jensen skrev:

 Bare mig der ikke kan finde den mindste indikation på hvad en omlægning/reset koster?

Hvis jeg tager et Danske Bolig Fri, og låser renten 5 år, men renten herefter falder 1%, så kan jeg forstå at jeg kan indfri til par, og optage lånet igen på den lavere rente, men intet sted kan jeg se omkostningen på det.

 

Både hos Nordea og Danske Bank har jeg relativt nemt kunne forhandle alle stiftelsesomkostninger væk ved optagelse af et nyt lån - selvfølgelig undtagen afgifterne til staten. 

Om det samme ville gøre sig gældende ved en “omlægning” kan jeg selvfølgelig ikke udtale mig om. 

 

Til dem der måtte have interesse i indlånskonto med modregning i danske bolig fri cibor 3 kan jeg tilføje, at jeg efter Kongs oplysning om produktet tjekkede op med rådgiver, og det er ganske rigtigt nyt i deres portefølje, men desværre cappet på 300k indskud. Provision på 0,5 procent. 

mino skrev:

Til dem der måtte have interesse i indlånskonto med modregning i danske bolig fri cibor 3 kan jeg tilføje, at jeg efter Kongs oplysning om produktet tjekkede op med rådgiver, og det er ganske rigtigt nyt i deres portefølje, men desværre cappet på 300k indskud. Provision på 0,5 procent. 

 

 Nogen der ved om Nordea har tilsvarende?