Omlægning af lån

Hej PN

Jeg har et ældre hus, som jeg har rennoveret på i nogle år efterhånden. Jeg rendte ind i en masse problemer jeg ikke vil kede jer med. 

Men nu står jeg i den situation, at jeg gerne vil have lidt mere mellem hænderne, da det meste af min indkomst de seneste 5 år er postet i mursten, og jeg har vendt mulighederne med mig selv, efter en masse gode input.

Jeg har over de seneste måneder vendt muligheden om, at det da kunne være rart, at have lidt mere til sig selv nu, og ikke bare spare op til jeg bliver pensioneret, hvorfor jeg kigger lidt på afdragsfrihed, som jeg ved normalt er enormt dyr.

Lad mig lige skitsere de nøgne tal.

Husets værdi (blev vurderet af en fra Jyske Bank for 2 måneder siden, hvor jeg i mellemtiden har fået lavet min gavl, der var i meget ringe stand): 3.500.000

Jeg får en ny vurdering af en fra RD i weekenden.

Mine nuværende lån er delt op i 3 Realkredit lån:

1. lån: 2% 30 år (med ca 24,75 år igen) på 1.530.000 DKK
2. lån: F3 30 år (med. ca. 25,75 år tilbage) på 438.000 DKK
3. lån: F5 30 år (med ca. 27,75 år tilbage) på 340.000 DKK

I alt skylder jeg: 2.308.000 DKK

I dag betaler jeg ca. 10.700 af om måneden på de 3 lån

Mit rådighedsbeløb efter faste udgifter er omkring 14.000 i dag.

Jeg kigger her lidt på mine muligheder, og RD har netop indført deres FlexLife, som dybest set er et lån, hvor man i en periode arbejder lånet ned til 60% af husets værdi (eller længere ned), hvorefter man i restløbetiden har afdragsfrit lån.

Med dette kan jeg sidde for under halvdelen af hvad jeg sidder for i dag, og derved kan jeg lægge en del mere til side til ting jeg gerne vil lave nu, som jeg sandsynligvis er for gammel til om 25 år.

Alternativerne er et normalt flexlån med eller uden afdragsfrihed (det kunne være 2-lags belåning, hvor afdragsfriheden var under de 60 eller 40% og resten var med afdrag), eller fastforrentet lån med eller uden afdragsfrihed (igen med mulighed for 2 lag).

Men i min givne situation, hvor jeg gerne vil sidde billigt, uden at betale alt for meget for et større rådighedsbeløb, og uden at være helt på røven om 25 eller 30 år, hvad er så PN's anbefalinger til mig mht. lån?

Jeg er især ude efter hvad @henry har af input, da du virker til at have styr på det her. Men alle input modtages og tages til efterretning.

14 er ikke et dårligt rådigheds beløb. 

Normalt siger man at der skal 1,5/2 % point til for at det kan betale sig at lægge om. 

Hvis du lægger om til et 1% fra 2% er det dog 50% fald og det ændre matematikken. Det ville kune give et par 1000kr om måneden nu, og koste lidt på længden. 

Med renoveringer og 5år sidenish du tegnede lån ligner det, kan det væfe du kan få mere af lånet ned i den 1% afdragsfrie, så rente udgofter falder på de dyere lån. Det vil igen koste lidt på denlange bane, men kurserne er gode lige nu. 

Du skal være opmærksom på at serierne løber ud her i septemper, og når nye sdrier starter vil renten typisk stige til at starte med, så kan du ikke nå at komme ind i den nuværende serie, kan det være bedere at vente et års tid eller 2, snak med din rådgiver om den del. 

Personligt har jeg svært ved at "føle" de tal banken printer, du er itmand, jeg kan anbefale at skrive et lille script, der tager din månedelige ydelse som input og regner ud hvor mange måneder du har gælden samt hvor meget totalen bliver, det har jeg brugt til at finde ud af at alt over 9000kr ikke ryllede noget videre og mit sweet spot var 8000kr måned, da det kostede relativt lidt over 30år at bruge de 1000kr på livet nu. 

Serieskiftene foregår som regel i august, vi har lige gjort det her i starten af august og kurserne er hurtigt blevet gode igen.

Kongs skrev:

Serieskiftene foregår som regel i august, vi har lige gjort det her i starten af august og kurserne er hurtigt blevet gode igen.

 

 Oh fedt

Ja, fastrentekursen på 1% uden mulighed for afdrag er (spotpris) 99.020 (nasdaq) - typisk 0,20 lavere i udbudspris, og en del lavere i skæringspris, hvis vi snakker skæring 31/10 og låser. Så optimalt laver jeg omlægning af det fastforrentede lån og låser kurs så tæt på 31/10 som muligt. Dog overvejer jeg, som nævnt, de 2 andre lån også.

14.000 i rådighedsbeløb er fint - mit issue er bare, at jeg de seneste 5 år har brugt størstedelen af mit rådighedsbeløb på huset. Planen er at omlægningen indebærer 150.000 ekstra i hånden, som jeg kan bruge til rennovation - hvorved jeg sandsynligvis vil kunne være færdig med mildest talt alt på selve huset, og have mm. kan vente lidt.

Mi umiddelbare kalkule ved Jyske, er at jeg kan omlægge, og få ca. 100.000 i hånden uden at længde eller de månedlige betalinger bliver væsentligt højere, hvis jeg går fra 2% til 1%. Det vil være ca. 20 kr. mere om måneden.

Dog vil restgælden stige, og hvis jeg solgte i morgen ville det selvfølgelig kunne ses.

Da jeg allerede har hvad der vil svare til omkring 1,5-1,8 mio. i friværdi, når jeg er færdig med rennovering, er det jeg overvejer om et 30 årigt FlexLife (stort set afdragsfrit) lån kan give mening, da min "husleje" så vil være 5-6.000 i stedet for tæt på 11.000. Men jeg kan bare ikke lige gennemskue hvor meget jeg "betaler" i bidrag og andre gebyrer, for at skulle betale de ca. 5-6.000 mindre på lån om måneden, og om jeg ville kunne låne de penge billigere og bedre.

De normale 10 års afdrag er i hvert fald normalt meget dyre - især hvis man er over 60%, betaler man hvad der svarer til +20% for de penge man undlader at betale af på lån, og her ville det ofte kunne betale sig, at låne penge i banken, og betale afdrag på realkreditlån i stedet.