Omlægning af hus lån

Vi skal have omlagt/fornyet vores hus lån da det udløber i juni 2026. Jeg har ingen forstand på sådan nogle ting, er der noget vi skal være opmærksomme på når vi snakker med banken?

 

Det er et prioritetslånlån i banken, der er ikke noget realkredit lån.

 

rest beløb vi skylder er 2.1 million og huset er vurderet til 3.6 millioner.  Den nuværende rente er på 1.1% og vi betaler ca 8200 i måneden i afdrag. 

 

mvh

Polen skrev:

Vi skal have omlagt/fornyet vores hus lån da det udløber i juni 2026. Jeg har ingen forstand på sådan nogle ting, er der noget vi skal være opmærksomme på når vi snakker med banken?

 

Det er et prioritetslånlån i banken, der er ikke noget realkredit lån.

 

rest beløb vi skylder er 2.1 million og huset er vurderet til 3.6 millioner.  Den nuværende rente er på 1.1% og vi betaler ca 8200 i måneden i afdrag. 

 

mvh

 Overvej om det stadig kan betale sig at afdrage for jeres økonomi. I har en 58% belåning.

 

Det kræver selvfølgelig mere indblik i jeres økonomi, men jeg ville prioritere investeringer, opsparing og pension med den belåningsgrad som udgangspunkt.

 

Ift. valg af lån er det umuligt at sige kommer an på hvad I bliver tilbudt af jeres nuværende bank, men forvent en pæn rentestigning.  

Kongs skrev:

 Overvej om det stadig kan betale sig at afdrage for jeres økonomi. I har en 58% belåning.

 

Det kræver selvfølgelig mere indblik i jeres økonomi, men jeg ville prioritere investeringer, opsparing og pension med den belåningsgrad som udgangspunkt.

 

Ift. valg af lån er det umuligt at sige kommer an på hvad I bliver tilbudt af jeres nuværende bank, men forvent en pæn grim rentestigning.  

 FYP, men ellers enig :)

 

Kongs skrev:

 Overvej om det stadig kan betale sig at afdrage for jeres økonomi. I har en 58% belåning.

 

Det kræver selvfølgelig mere indblik i jeres økonomi, men jeg ville prioritere investeringer, opsparing og pension med den belåningsgrad som udgangspunkt.

 

Ift. valg af lån er det umuligt at sige kommer an på hvad I bliver tilbudt af jeres nuværende bank, men forvent en pæn rentestigning.  

 

 Helt enig! Hvis i kan få banken med på vurderingen så i er under 60%, er der ikke meget fidus i at blive ved med at betale af på restgælden.. invester istedet eller få frigivet flere midler til jeres dagligdag

Hvorfor ser mange ikke den store fidus i at betale af på hus under en hvis belåning? 
Er der en der kan give et overblik over hvorfor det er bedre at investere end at betale af på hus. Er det ikke en fordel at være gældfri i hus?

På forhånd tak.

mvh camo 

De 3.6 millioner er bankens egen vurdering,  de havde en ude og vurdere huset efter vi havde renoveret det for ca 4 år siden.

 

Forslår i at vi ikke afdrager så meget på lånet? Forstår det ikke helt 🙂

 

vi har en ok økonomi og har ikke andet gæld end huset og et billån som er på 120.000 pt tror jeg.

 

vi har  ca 1.5 millioner investeret, jeg har en pensionsopsparing på 1.3 millioner og min kone har en på 500.000 tror jeg den er på, vi er begge omkring 40 år.

 

Forstår bare ikke helt det med at vi skal sætte penge på pension istedet, så får vi aldrig betalt huslånet ud?

Polen skrev:

De 3.6 millioner er bankens egen vurdering,  de havde en ude og vurdere huset efter vi havde renoveret det for ca 4 år siden.

 

Forslår i at vi ikke afdrager så meget på lånet? Forstår det ikke helt

 

 Det fordi forretning af pension og aktie som regel giver større afkast end din rente du betale i banken som så os give dig et fradrag

Switz skrev:

 

 Det fordi forretning af pension og aktie som regel giver større afkast end din rente du betale i banken som så os give dig et fradrag

 

 Ja okay, tak for svar🙂

Polen skrev:

De 3.6 millioner er bankens egen vurdering,  de havde en ude og vurdere huset efter vi havde renoveret det for ca 4 år siden.

 

Forslår i at vi ikke afdrager så meget på lånet? Forstår det ikke helt

 

 Lyder som I har en ret lav pensionsopsparing hvis I vil oprette en nogenlunde samme levestandard som i dag.

 

Ønsker i at gå på pension før tid koster det. Jo før i sparer desto bedre. Bedre skattemæssige vilkår på en pensionsordning fremfor fri opsparing. Og betaler i topskat er der endnu mere at hente især i år.

 

Jeg ville fylde ASK først og så have frit depot som det lyder til i har rigeligt af. Så udfra de sparsomme information så nej ville jeg ikke afdrage mere da jeg ville forvente et højere afkast på mine investeringer end den rente jeg betaler på lånet. Hvis du investerer nogenlunde offensivt, kan du nok forvente 6-7% afkast i snit (historisk) mod 3-4% i rente som du endda får fradrag for.

 

Det er bare en no brainer. Derudover stiger jeres ejendom sandsynligvis i værdi over lang tid= endnu lavere belåning. Og jeres gæld vil også være mindre "værd" om mange år grundet inflationen.

 

Så der er rigtig mange ting der taler for.

 

Jeg ville hvis det var mig der var kvinden i jeres forhold som måske har ofret noget ekstra karrieremæssigt ift. børn føler mig en anelse dårligere stillet end dig. Det kan også skyldes indkomstfaktorer og mange andre ting. Men du har en opsparing på 1.3 mio kr. og hun har en på 500 tkr. Jeg ville starte der om det er rimelig fordeling og om der til at starte med skal sættes ekstra ind på hendes. Og så gå for guds skyld jeres risikoprofil igennem på pension alt for mange investerer ekstremt konservativt med en lang tidshorisont. Man skal selvfølgelig have det godt i maven, men historisk koster det mange 100 tkr. 

 

Til sammenligning er jeg 34 år og har en pensionsopsparing på 750 tkr. og ligger på index 90 dvs. min indtægt med mine andre frie midler forventes at jeg kan have en levestandard på 90% af mit nuværende niveau. Det ønsker jeg også på sigt skal højere op, men det er selvvalgt. Så få et møde med en formue/pensionsrådgiver.

Ikke nødvendigvis uenig, men hvis de fri midler investeres suboptimalt i dyre foreninger, og med 42% skat i gode år og lavere fradrag i dårlige år grundet asymmetri i særligt lagerbeskatning, så er det lige ringe at investere yderligere versus afbetale yderligere Prioritering af pension (og ASK) bør være fornuftigt

djoffer skrev:

 

 Helt enig! Hvis i kan få banken med på vurderingen så i er under 60%, er der ikke meget fidus i at blive ved med at betale af på restgælden.. invester istedet eller få frigivet flere midler til jeres dagligdag

Den holder vist ikke - marginalomkostningen på det beløb der frigives som følge af afdragsfrihed i 40-60% spændt er højere end et forventet realistisk afkast på investeringer.
Undtaget er RD der ikke tager bidragstillæg i 0 60% segmentet.

Tiderne har ændret sig fra de glade nulrentetider. Det betyder at låne annuiteterne er ændret, så startydelsen på et lån idag indeholder betydeligt mindre afdrag og mere rente - og man får derfor langt mindre frigivet ved at vælge afdragsfrihed idag end i nulrentetiderne. Det afspejler sig i ÅOPen på afdragsfrihed (et tal sektoren underligt nok ikke er forpligtet til at oplyse). Alt over 0,1% i tillæg er pt ikke hensigtsmæssigt.

Kongs skrev:

 Overvej om det stadig kan betale sig at afdrage for jeres økonomi. I har en 58% belåning.

 

Det kræver selvfølgelig mere indblik i jeres økonomi, men jeg ville prioritere investeringer, opsparing og pension med den belåningsgrad som udgangspunkt.

 

Ift..... .  

Regn på det. Er uenig med mindre RD er krf.

Polen skrev:

De 3.6 millioner er bankens egen vurdering,  de havde en ude og vurdere huset efter vi havde renoveret det for ca 4 år siden.

 

Forslår i at vi ikke afdrager så meget på lånet? Forstår det ikke helt

3,6 er det "gammel" eller ny vurdeing

Polen skrev:

Vi skal have omlagt/fornyet vores hus lån da det udløber i juni 2026. Jeg har ingen forstand på sådan nogle ting, er der noget vi skal være opmærksomme på når vi snakker med banken?

 

Det er et prioritetslånlån i banken, der er ikke noget realkredit lån.

 

rest beløb vi skylder er 2.1 million og huset er vurderet til 3.6 millioner.  Den nuværende rente er på 1.1% og vi betaler ca 8200 i måneden i afdrag. 

 

mvh

Afdragsfrihed er kæmpe "oversolgt" af branchen og dens ansatte, der desværre oftest ikke forstår matematikken bag og skal kun bruges hvis bidragstillæg er på 0,1 eller mindre. Ellers er en del af gælden forrentet så højt at det ikke giver mening.
Branchen tjener på begge sider (investeringerne og gælden) hvis de kan overtale en kunde til afdragsfrihed, og derfor han man skubbet det salg meget op, og nærmest ingen - journalister eller finansuddanede har på noget som helst tidspunkt lavet beregningen på hvor dyrt det er - nok fordi de fleste af dem ikke rigtigt forstår det.

Og det er egentligt fair nok, stoffet er ret avanceret


Samtidig gør afdragsfrihed at du forbliver i højere gæld og til højere omkostning, så det er en dobbelt betaling for afdragsfriheden.

Kan du få afdragsfrit til 0,1% tillæg pg bruge det sparede afdrag til betaling af den dyrere gæld, giber det god mening. Og DU kan præcis afdrage dyrere gæld.

Derfor
Totalkredit 40% fleks afdragsfrit og på toppen enten fleks lån, fastforrentet 10 årigt eller prioritetslåm på toppen.
De andre kreditforeninger:
Skift til totalkredit.

ElMalo skrev:

Ikke nødvendigvis uenig, men hvis de fri midler investeres suboptimalt i dyre foreninger, og med 42% skat i gode år og lavere fradrag i dårlige år grundet asymmetri i særligt lagerbeskatning, så er det lige ringe at investere yderligere versus afbetale yderligere Prioritering af pension (og ASK) bør være fornuftigt

JA - ask er også kæmpe oversolgt af branchen, solgt med "billig beskatning" uden information om at de 17%? der er i ejerbeskatning ikke inkluderer evt kildeskat på udbytte i udlandet og ulempen ved lagerbeskatning er undervurderet kraftigt. Alm åbent depot med 27/42% er langt mere hensigtsmæssigt skattemæssigt hvis ejer forstår at barbere skatten (eks salg og genkøb af positioner med tab ) Desværre er divercificering enormt svært at købe sig til med åbent depot med enkeltaktier

BimboDk skrev:

3,6 er det "gammel" eller ny vurdeing

 

 Det er den vurdering vi fik bankens vurderingsmand i forbindelse med at vi total renoverede huset for 4 år siden.

 

Det skal nævnes at vi bor på landet, så vurderingen er kun af huset, vi har også 10 hektar jord til ejendommen som ikke var med i bankens vurdering. 

 

Kongs skrev:

 

 Lyder som I har en ret lav pensionsopsparing hvis I vil oprette en nogenlunde samme levestandard som i dag.

 

Ønsker i at gå på pension før tid koster det. Jo før i sparer desto bedre. Bedre skattemæssige vilkår på en pensionsordning fremfor fri opsparing. Og betaler i topskat er der endnu mere at hente især i år.

 

Jeg ville fylde ASK først og så have frit depot som det lyder til i har rigeligt af. Så udfra de sparsomme information så nej ville jeg ikke afdrage mere da jeg ville forvente et højere afkast på mine investeringer end den rente jeg betaler på lånet. Hvis du investerer nogenlunde offensivt, kan du nok forvente 6-7% afkast i snit (historisk) mod 3-4% i rente som du endda får fradrag for.

 

Det er bare en no brainer. Derudover stiger jeres ejendom sandsynligvis i værdi over lang tid= endnu lavere belåning. Og jeres gæld vil også være mindre "værd" om mange år grundet inflationen.

 

Så der er rigtig mange ting der taler for.

 

Jeg ville hvis det var mig der var kvinden i jeres forhold som måske har ofret noget ekstra karrieremæssigt ift. børn føler mig en anelse dårligere stillet end dig. Det kan også skyldes indkomstfaktorer og mange andre ting. Men du har en opsparing på 1.3 mio kr. og hun har en på 500 tkr. Jeg ville starte der om det er rimelig fordeling og om der til at starte med skal sættes ekstra ind på hendes. Og så gå for guds skyld jeres risikoprofil igennem på pension alt for mange investerer ekstremt konservativt med en lang tidshorisont. Man skal selvfølgelig have det godt i maven, men historisk koster det mange 100 tkr. 

 

Til sammenligning er jeg 34 år og har en pensionsopsparing på 750 tkr. og ligger på index 90 dvs. min indtægt med mine andre frie midler forventes at jeg kan have en levestandard på 90% af mit nuværende niveau. Det ønsker jeg også på sigt skal højere op, men det er selvvalgt. Så få et møde med en formue/pensionsrådgiver.

 

 Umiddelbart troede jeg at vores pensionsopsparinger er ok? Vi har ikke en vanvittig indkomst, jeg får omkring de 36.000 før skat og min kone får lidt mere som offentlig ansat med en god pension, hun blev uddannet for få år siden og har ikke rigtigt haft nogen pensionsindbetalinger inden da,hvorimod jeg har arbejdet siden jeg var 16 og har altid haft pensionsordninger de steder jeg har arbejdet. 

Polen skrev:

 

 Det er den vurdering vi fik bankens vurderingsmand i forbindelse med at vi total renoverede huset for 4 år siden.

 

Det skal nævnes at vi bor på landet, så vurderingen er kun af huset, vi har også 10 hektar jord til ejendommen som ikke var med i bankens vurdering. 

 

 

Tak for svar.
Du har en opgave foran dig så:
At få afklaret med kreditforeningen om du kan få lån optaget på baggrund af begge matrikler, og om det kan ske til privat vilkår i stedet for erhvervsvilkår på jorden

Og er det totalkredit ?

Og du skal have ny vurdering af begge matrikler for at du kan få optimal rådgivning

Hvad ville dit eget gæt være på værdi af hus og værdi af jord idag - bare i gætteri og upræcist ?

BimboDk skrev:

Tak for svar.
Du har en opgave foran dig så:
At få afklaret med kreditforeningen om du kan få lån optaget på baggrund af begge matrikler, og om det kan ske til privat vilkår i stedet for erhvervsvilkår på jorden

Og er det totalkredit ?

Og du skal have ny vurdering af begge matrikler for at du kan få optimal rådgivning

Hvad ville dit eget gæt være på værdi af hus og værdi af jord idag - bare i gætteri og upræcist ?

 

 Det er et prioritetslån,  dvs at hele beløbet er et banklån.

 

Det hele er på samme matrikkel, banken vurderede bare værdien på huset og tog ikke grunden med i vurderingen hvis det giver mening?

Polen skrev:

 

 Det er et prioritetslån,  dvs at hele beløbet er et banklån.

 

Det hele er på samme matrikkel, banken vurderede bare værdien på huset og tog ikke grunden med i vurderingen hvis det giver mening?

Giver god mening.

Hvad tror du værdi er af de to idag ?

BimboDk skrev:


Afdragsfrihed er kæmpe "oversolgt" af branchen og dens ansatte, der desværre oftest ikke forstår matematikken bag og skal kun bruges hvis bidragstillæg er på 0,1 eller mindre. Ellers er en del af gælden forrentet så højt at det ikke giver mening.

Branchen tjener på begge sider (investeringerne og gælden) hvis de kan overtale en kunde til afdragsfrihed, og derfor han man skubbet det salg meget op, og nærmest ingen - journalister eller finansuddanede har på noget som helst tidspunkt lavet beregningen på hvor dyrt det er - nok fordi de fleste af dem ikke rigtigt forstår det.



Og det er egentligt fair nok, stoffet er ret avanceret






Samtidig gør afdragsfrihed at du forbliver i højere gæld og til højere omkostning, så det er en dobbelt betaling for afdragsfriheden.


Kan du få afdragsfrit til 0,1% tillæg pg bruge det sparede afdrag til betaling af den dyrere gæld, giber det god mening. Og DU kan præcis afdrage dyrere gæld.


Derfor

Totalkredit 40% fleks afdragsfrit og på toppen enten fleks lån, fastforrentet 10 årigt eller prioritetslåm på toppen.

De andre kreditforeninger:

Skift til totalkredit.



JA - ask er også kæmpe oversolgt af branchen, solgt med "billig beskatning" uden information om at de 17%? der er i ejerbeskatning ikke inkluderer evt kildeskat på udbytte i udlandet og ulempen ved lagerbeskatning er undervurderet kraftigt.

Alm åbent depot med 27/42% er langt mere hensigtsmæssigt skattemæssigt hvis ejer forstår at barbere skatten (eks salg og genkøb af positioner med tab
)
Desværre er divercificering enormt svært at købe sig til med åbent depot med enkeltaktier

Ja, jeg har også konkluderet, at for "småsparer" er eventuelt udskudt 27% beskatning - typisk med modregning af kildeskat - hurtigt at foretrække.
Jeg står selv i den situation at skulle have investeret et par millioner udenfor pensionsdystemet fra bunden - tilbageflytning til DK. Og skal derfor ellers regne med 42% skat (vil dog realisere op til progressionsgrænse i gode og dårlige år og udskyde eventuelt overskydende gevinster). Jeg hader (også) kildeskat, der ikke kan modregnes.

Hvad siger du egentlig til at fylde en ASK op med en britisk all-cap etf?

0.03% direkte åop , ingen kildeskat i UK så vidt jeg forstår, og en diversification, der ellers er dyr grundet 0.5% stempelafgift i UK ved køb.

Derudover lægger jeg fri midler i US, DK, Sverige og eventuelt Canada og Finland, hvor kildeskat kan refunderes hos Saxo/Nordnet. Disse er så enkeltaktier , der stort set replikere indeks. Hader selvfølgelig også lagerskat på fri midler

Fik måske citeret et forkert indlæg Bimbo, men det lyder jo til, du eventuelt kunne have god indsigt vedrørende ASK *"Refunderes" skal naturligvis forestås som "modregnes"

BimboDk skrev:

Giver god mening.

Hvad tror du værdi er af de to idag ?

 

 Det er svært at sige, men et forsigtigt bud er ca 100.000 pr hektar, så 1 million for jorden Og 3.6 for huset

Polen skrev:

 

 Det er svært at sige, men et forsigtigt bud er ca 100.000 pr hektar, så 1 million for jorden Og 3.6 for huset

Tak..hvis du kan få det samlet som belåning er der slet ingen tvivl hos mig.

40% dvs 1.840.000 som fleks afdragsfrit hos totalkredit, og resten som en kassekredit/prioritetskredit på toppen.
Om det skal være flekskort eller F5 afhænger helt af om i er rentenervøse (irationelt i jeres tilfælde)


Og lige så snart du har det på plads, flytter du bank til Coop bank hvis du vil presse de sidste dråber ud af finanssektoren - de giver rabat i form af bonus til butikkerne modsvarende 21%+ af jeres kommende bidragsbetaling.

Polen skrev:

 

 Umiddelbart troede jeg at vores pensionsopsparinger er ok? Vi har ikke en vanvittig indkomst, jeg får omkring de 36.000 før skat og min kone får lidt mere som offentlig ansat med en god pension, hun blev uddannet for få år siden og har ikke rigtigt haft nogen pensionsindbetalinger inden da,hvorimod jeg har arbejdet siden jeg var 16 og har altid haft pensionsordninger de steder jeg har arbejdet. 

 

 Jeg troede også jeres pension var ganske ok. Jeg har lidt mere end jer men er også 48. Og har haft min egen rådgiver og 2 uvildige til at kigge det igennem og de siger alle at det ser fint ud 🤔

Finanssektoren minder meget om herre frisørbranchen.

De vil meget gerne både klippe og barbere dig, og også gerne sælge dig "produkter" oveni. Gør en frisør det er der plus i karakterbogen og provision oveni.
På helt samme måde er salget af afdragsfrihed en trippel vinder for branchen, firmaet og sælgeren. Man øger indtægten gennem.afdragsfriheden, holder kunden i højere og dyrere gæld -og får solgt produkter på toppen

Derfor er det ret nemt at håndtere branchen - foreslår de noget skal al skepsis være fremme. Ligesom når frisøren foreslår en shampoo eller andet til en literpris på 100-1000. For langt hovedpartens vedkommende er virkningen helt identisk med produktet til en brøkdel af prisen

BimboDk skrev:


Afdragsfrihed er kæmpe "oversolgt" af branchen og dens ansatte, der desværre oftest ikke forstår matematikken bag og skal kun bruges hvis bidragstillæg er på 0,1 eller mindre. Ellers er en del af gælden forrentet så højt at det ikke giver mening.

Branchen tjener på begge sider (investeringerne og gælden) hvis de kan overtale en kunde til afdragsfrihed, og derfor han man skubbet det salg meget op, og nærmest ingen - journalister eller finansuddanede har på noget som helst tidspunkt lavet beregningen på hvor dyrt det er - nok fordi de fleste af dem ikke rigtigt forstår det.



Og det er egentligt fair nok, stoffet er ret avanceret






Samtidig gør afdragsfrihed at du forbliver i højere gæld og til højere omkostning, så det er en dobbelt betaling for afdragsfriheden.


Kan du få afdragsfrit til 0,1% tillæg pg bruge det sparede afdrag til betaling af den dyrere gæld, giber det god mening. Og DU kan præcis afdrage dyrere gæld.


Derfor

Totalkredit 40% fleks afdragsfrit og på toppen enten fleks lån, fastforrentet 10 årigt eller prioritetslåm på toppen.

De andre kreditforeninger:

Skift til totalkredit.



JA - ask er også kæmpe oversolgt af branchen, solgt med "billig beskatning" uden information om at de 17%? der er i ejerbeskatning ikke inkluderer evt kildeskat på udbytte i udlandet og ulempen ved lagerbeskatning er undervurderet kraftigt.

Alm åbent depot med 27/42% er langt mere hensigtsmæssigt skattemæssigt hvis ejer forstår at barbere skatten (eks salg og genkøb af positioner med tab
)
Desværre er divercificering enormt svært at købe sig til med åbent depot med enkeltaktier

Største missmatch mellem bruger og brugernavn, jeg nogensinde har set.

BimboDk skrev:

Finanssektoren minder meget om herre frisørbranchen.

De vil meget gerne både klippe og barbere dig, og også gerne sælge dig "produkter" oveni. Gør en frisør det er der plus i karakterbogen og provision oveni.
På helt samme måde er salget af afdragsfrihed en trippel vinder for branchen, firmaet og sælgeren. Man øger indtægten gennem.afdragsfriheden, holder kunden i højere og dyrere gæld -og får solgt produkter på toppen

Derfor er det ret nemt at håndtere branchen - foreslår de noget skal al skepsis være fremme. Ligesom når frisøren foreslår en shampoo eller andet til en literpris på 100-1000. For langt hovedpartens vedkommende er virkningen helt identisk med produktet til en brøkdel af prisen

Jeg er langt fra enig men interessant vinkel. Fordi banken tilbyder afdragsfrihed står det jo kunden frit for selv at investere pengene, så synes ikke helt det argument holder. Hvad er modargumenter for at have en 60% belåning hvis man forventer at investere til et højere afkast end den øgede bidragssats. Derudover tager du umiddelbart ikke højde for rentefradraget. Men jaja agree to disagree. 

 

Banker er selvfølgelig sat i verden for at tjene penge det er jo ingen hemmelighed, men ligefrem at mistro ens rådgiver giver en dårlig rådgivning bevidst er lidt søgt ingen rådgiver sidder til provision det er decideret ulovligt og ingen bliver målt på flere afdragsfrie lån desuden er mange banker kommet med, hvor der lave omkostninger for investering i forskellige fonde og investeringsforeninger ned til 0.25-0.50% ÅOP med forholdvis høj risiko det kan ikke gøres meget billigere.

 

Der er selvfølgelig forskellige niveauer af kompetencer. Derudover vil jeg også mene folks behov er meget forskelligt. For nogle kan det sagtens betale sig at have en fast rådgiver, betale lidt ekstra fremfor COOP som sandsynligvis aldrig kontakter dig. Omvendt er der selvfølgelig en stor kundegruppe som også kan leve ingen form for kontakt og være total selvstyrende.

 

Jeg kan nævne for dig der hvor jeg sidder vil min. 90% af alle kunder sige de ikke selv kan overskue at investere pengene. Så man skal heller ikke undervurdere hvor mange der beder om hjælp til det velvidende, at hvis de brugte lidt ekstra tid på det kunne se spare 1-1.5% i ÅOP minimum.

cains skrev:

 

 Jeg troede også jeres pension var ganske ok. Jeg har lidt mere end jer men er også 48. Og har haft min egen rådgiver og 2 uvildige til at kigge det igennem og de siger alle at det ser fint ud

 

 Kommer helt an på ens indtægt i dag, hvornår man vil gå på pension og hvordan man vil leve i pensionsalderen. Langt de fleste har alt for lidt i pension. De fleste jeg ser fylder ingen gang deres ratepension fuldt op, og for langt de fleste er det ikke nok med en Ratepension da vi levere længere og længere så er livrente blevet mere aktuelt.

 

Hvis man vil leve for 70-80% af ens indtægt skal man have ca. 10 gange ens årlige indtægt i pensionsopsparing, uden man tager højde for andre midler som friværdi osv. hvis man går på pension ved folkepensionsalderen.

 

Man skal også overveje afhængig af ens alder om man forventer folkepensionstillæg stadig eksisterer om 20-40 år.

ElMalo skrev:


Ja, jeg har også konkluderet, at for "småsparer" er eventuelt udskudt 27% beskatning - typisk med modregning af kildeskat - hurtigt at foretrække.

Jeg står selv i den situation at skulle have investeret et par millioner udenfor pensionsdystemet fra bunden - tilbageflytning til DK. Og skal derfor ellers regne med 42% skat (vil dog realisere op til progressionsgrænse i gode og dårlige år og udskyde eventuelt overskydende gevinster). Jeg hader (også) kildeskat, der ikke kan modregnes.


Hvad siger du egentlig til at fylde en ASK op med en britisk all-cap etf?


0.03% direkte åop , ingen kildeskat i UK så vidt jeg forstår, og en diversification, der ellers er dyr grundet 0.5% stempelafgift i UK ved køb.


Derudover lægger jeg fri midler i US, DK, Sverige og eventuelt Canada og Finland, hvor kildeskat kan refunderes hos Saxo/Nordnet. Disse er så enkeltaktier , der stort set replikere indeks. Hader selvfølgelig også lagerskat på fri midler

Kan godt lide nærmest det hele, specielt alm depot og enkeltaktier med fokus på at replikere indeks.

Et par bemærkninger dog:
1. "Realisere op til progressionsgrænsen"
Nej da. 42% i skat om 15-30 år er bedre end 27% nu.
Og husk undlader du at realisere tager skattefar en hel del risiko ud af din portefølje


2. undlader du at realisere bliver den sparede skat en forøgelse af dit depot, hvilket blot øger din belåningsmuligjed med eks en aktiekredit hos Nordnet. Ideelt set sælger du intet i din levetid, men belåner når du har brug for likviditet i pensionsalderen. Når du dør kan dine arvinger overtage dine aktier til kursværdi fratrukket en hensættelse til udskudt skat, dvs de overtager til rabat, og indtræder i positionerne og overtager aktierne til din anskaffelseskurs skattemæssigt.

3. Det eneste du skal realisere i åbent depot er poster med tab, og genkøb en uge senere. Så udskyder du også skat du måtte pådrage dig som følge af udbytter.

4. I forhold til UK. Hvis det er rent UK indeks der sigtes efter, så fint nok. Er det udover UKs grænse, ligger der nok en kildeskat i nogle af landene der spiser afkast.

ElMalo skrev:


Ja, jeg har også konkluderet, at for "småsparer" er eventuelt udskudt 27% beskatning - typisk med modregning af kildeskat - hurtigt at foretrække.

Jeg står selv i den situation at skulle have investeret et par millioner udenfor pensionsdystemet fra bunden - tilbageflytning til DK. Og skal derfor ellers regne med 42% skat (vil dog realisere op til progressionsgrænse i gode og dårlige år og udskyde eventuelt overskydende gevinster). Jeg hader (også) kildeskat, der ikke kan modregnes.


Hvad siger du egentlig til at fylde en ASK op med en britisk all-cap etf?


0.03% direkte åop , ingen kildeskat i UK så vidt jeg forstår, og en diversification, der ellers er dyr grundet 0.5% stempelafgift i UK ved køb.


Derudover lægger jeg fri midler i US, DK, Sverige og eventuelt Canada og Finland, hvor kildeskat kan refunderes hos Saxo/Nordnet. Disse er så enkeltaktier , der stort set replikere indeks. Hader selvfølgelig også lagerskat på fri midler

Kan godt lide nærmest det hele, specielt alm depot og enkeltaktier med fokus på at replikere indeks.

Et par bemærkninger dog:
1. "Realisere op til progressionsgrænsen"
Nej da. 42% i skat om 15-30 år er bedre end 27% nu.
Og husk undlader du at realisere tager skattefar en hel del risiko ud af din portefølje


2. undlader du at realisere bliver den sparede skat en forøgelse af dit depot, hvilket blot øger din belåningsmuligjed med eks en aktiekredit hos Nordnet. Ideelt set sælger du intet i din levetid, men belåner når du har brug for likviditet i pensionsalderen. Når du dør kan dine arvinger overtage dine aktier til kursværdi fratrukket en hensættelse til udskudt skat, dvs de overtager til rabat, og indtræder i positionerne og overtager aktierne til din anskaffelseskurs skattemæssigt.

3. Det eneste du skal realisere i åbent depot er poster med tab, og genkøb en uge senere. Så udskyder du også skat du måtte pådrage dig som følge af udbytter.

4. I forhold til UK. Hvis det er rent UK indeks der sigtes efter, så fint nok. Er det udover UKs grænse, ligger der nok en kildeskat i nogle af landene der spiser afkast.

Kongs skrev:

Jeg er langt fra enig men interessant vinkel. Fordi banken tilbyder afdragsfrihed står det jo kunden frit for selv at investere pengene, så synes ikke helt det argument holder. Hvad er modargumenter for at have en 60% belåning hvis man forventer at investere til et højere afkast end den øgede bidragssats. Derudover tager du umiddelbart ikke højde for rentefradraget. Men jaja agree to disagree. 

 

Banker er selvfølgelig sat i verden for at tjene penge det er jo ingen hemmelighed, men ligefrem at mistro ens rådgiver giver en dårlig rådgivning bevidst er lidt søgt ingen rådgiver sidder til provision det er decideret ulovligt og ingen bliver målt på flere afdragsfrie lån desuden er mange banker kommet med, hvor der lave omkostninger for investering i forskellige fonde og investeringsforeninger ned til 0.25-0.50% ÅOP med forholdvis høj risiko det kan ikke gøres meget billigere. Nej branchen giver ikke provision efter afdragsfrie lån, enig. Men du kommer ikke langt i branchen hvis du ikke producerer balamceforøgelse til din arbejdsgiver, men arbejder på at mindske den både på aktiv og passivsiden

 

Der er selvfølgelig forskellige niveauer af kompetencer. Derudover vil jeg også mene folks behov er meget forskelligt. For nogle kan det sagtens betale sig at have en fast rådgiver, betale lidt ekstra fremfor COOP som sandsynligvis aldrig kontakter dig. Omvendt er der selvfølgelig en stor kundegruppe som også kan leve ingen form for kontakt og være total selvstyrende.

 

Jeg kan nævne for dig der hvor jeg sidder vil min. 90% af alle kunder sige de ikke selv kan overskue at investere pengene. Så man skal heller ikke undervurdere hvor mange der beder om hjælp til det velvidende, at hvis de brugte lidt ekstra tid på det kunne se spare 1-1.5% i ÅOP minimum.

Sorry to say, men lugter af salgsgas. Og ja jeg tager ikke højde for rentefradrag, ligesom jeg heller ikke fradrager beskatning i det brutto afkast man måtte budgettere. Tog man begge dele med ville afdragsfrihed være endnu værre.
Og ja jeg er hel klar over at man i branchen ikke aflønner efter afdragsfrihed. Men sandheden er også at du ikke kommer langt i branchen hvor du ikke producerer balamceforøgelse på aktiv og passivsiden men i stedet rådgiver kunderne til balance minimering, og balancen på ens kunder falder kraftigt.
I forhold til COOP - det er for langt hovedparten af kunderne mest givtigt ikke at have produkter hvor banken behøver kontakte kunden. Mit forslag til OP er præcis derhen af Dette fordi hovedparten af de ansatte i branchen ikke har den nødvendige forståelse og indsigt i de produkter de sælger. Eksempelvis vil jeg gætte på det er under 1% af bankrådgivere i danmark der har beregnet ÅOP på afdragsfrihed. Hovedparten aner ikke hvordan de skulle beregne det.
Jeg gider egentligt ikke debat om "synes og mener", men kan rigtig godt lide facts

Facts er at afdragsfrihed over 40% er dyrt, Lad mig spørge dig direkte - har du nogensinde beregnet ÅOP'en på afdragsfrihed på et tillægslån i 40-60% intervallet ved nuværende renteforhold ? Please svar ærligt.

Du ville aldrig plædere for afdragsfrihed over 40% hvis du havde lavet beregningen.



Fakta er at det er dyrt, så dyrt at et realistisk afkast på investeringer slet ikke kan følge med, og slet slet ikke følge med hvis ikke låntager holder lånet i alle ti år. Holder man kun et afdragsfrit lån i eks 5 år er det tæt på at være billigere med et overtræk/norwegian lån til ågerer rente.

Beklager jeg er hård, men ærligt talt tror jeg aldrig du har sat dig ind i hvor dyrt den afdragsfrihed er.

"hvis man forventer at investere til et højere afkast end den øgede bidragssats." Det er jo præcis det man ikke kan

" Fordi banken tilbyder afdragsfrihed står det jo kunden frit for selv at investere pengene, så synes ikke helt det argument holder."
Når hele branchen gør det, vinder alle i branchen. Det er nærmest essensen af hvad der er galt - hele branchen og mange der ikke regner på det konkluderer 0,3% i bidragstillæg - det er da billigt. Nej, det er hundedyrt.

Vi har desværre en situation hvor branchen også har væsentlig politisk indflydelse, hvilket eksempelvis afspejler sig i politikere der stolt proklamere "aktiesparekonto" og branchen klapper med.

Fakta er nærmest at det er pelsning af borgerne, hvis vi får en lang periode med meget begrænset udvikling i aktiekursern.

Og det kan sagtens ske - hvis eksempelvis amerikaneren beslutter sig til samme hovedløse politik som Danmark - gud forbyde det - med balanceret budget langsigtet og budget lov.

Kongs skrev:

 

Hvis man vil leve for 70-80% af ens indtægt skal man have ca. 10 gange ens årlige indtægt i pensionsopsparing, uden man tager højde for andre midler som friværdi osv. hvis man går på pension ved folkepensionsalderen.  

 

Jeg forstår ikke den ensidige fokus på pensionsopsparing - hvorfor man ikke kan medregne andre midler som friværdi osv.?

Vi har en ganske fornuftig pensionsopsparing og endvidere samlet friværdi i hus/sommerhus på 5-6 mio. Endvidere privatejede aktier på 1,5 mio.

På et tidspunkt i vores pensionstilværelse vil vi formentlig sælge sommerhuset og den friværdi bliver jo et tilskud til vores pensionsudbetalinger.

Vores børn er endvidere selv økonomisk velstillet, så det er ikke en prioritet at sikre de får en væsentlig arv. Jeg kunne derfor forestille mig, at vi på et tidspunkt også ville sælge huset for at frigøre husets friværdie, og i stedet flytte ind i en lejet bolig. Når arv til børnene ikke er en prioritet, så er det jo ikke nødvendig at gå i graven med et hus der har X mio i friværdi :-) 

dankjar skrev:

 

Jeg forstår ikke den ensidige fokus på pensionsopsparing - hvorfor man ikke kan medregne andre midler som friværdi osv.?

 

Vi har en ganske fornuftig pensionsopsparing og endvidere samlet friværdi i hus/sommerhus på 5-6 mio. Endvidere privatejede aktier på 1,5 mio.

På et tidspunkt i vores pensionstilværelse vil vi formentlig sælge sommerhuset og den friværdi bliver jo et tilskud til vores pensionsudbetalinger.

 

Vores børn er endvidere selv økonomisk velstillet, så det er ikke en prioritet at sikre de får en væsentlig arv. Jeg kunne derfor forestille mig, at vi på et tidspunkt også ville sælge huset for at frigøre husets friværdie, og i stedet flytte ind i en lejet bolig. Når arv til børnene ikke er en prioritet, så er det jo ikke nødvendig at gå i graven med et hus der har X mio i friværdi :-) 

En årsag i forhold til jeres situation er ret klar - I bliver pelset hvis en "velmenende"! politisk bliver realitet - der eksempelvis barberer rentefradrag og forbyder afdragsfrihed. Så kommer jeres manglende balancering af formuen til at koste voldsomt dyrt.
Hvis boligen samtidig ligger udenfor vælstområde bliver det en fattig alderdom, og boomergenerationens pensionering og død kan forværre situationen Med andre ord - pension for ikke at ligge i så stor risiko

BimboDk skrev:

En årsag i forhold til jeres situation er ret klar - I bliver pelset hvis en "velmenende"! politisk bliver realitet - der eksempelvis barberer rentefradrag og forbyder afdragsfrihed. Så kommer jeres manglende balancering af formuen til at koste voldsomt dyrt.
Hvis boligen samtidig ligger udenfor vælstområde bliver det en fattig alderdom, og boomergenerationens pensionering og død kan forværre situationen Med andre ord - pension for ikke at ligge i så stor risiko

 

Jeg tror du overså, at vi også har en ganske fornuftig pensionsopsparing :-)

 

Min spørgsmål gik på, hvorfor man ikke vil medtage friværdi, frie midler etc. i vurderingen af den samlede opsparede "pensionsformue", men udelukkende kikke på de midler der ligger i den "officielle pensionsopsparing"? 

dankjar skrev:

 

Jeg tror du overså, at vi også har en ganske fornuftig pensionsopsparing :-)

 

Min spørgsmål gik på, hvorfor man ikke vil medtage friværdi, frie midler etc. i vurderingen af den samlede opsparede "pensionsformue", men udelukkende kikke på de midler der ligger i den "officielle pensionsopsparing"? 

Jeg overså ikke jeres pensionsopaparing. Men den er nok ikke så stor som jeres friværdi, og opgjort brutto, så jeres formue er nok meget ensidigt fordelt. (Så havde I ikke behov for at sælge sommerhuset i oensionsalderen

Han skriver blot en kalkulation.
Og den er baseret på en ret almindelig betragtning - at man lever samme liv men med en smule lavere indkomst. Han har lært hvad man gør i branchen (for at sælge flere hårprodukter ?) Branchens balancepumpning og indtjeningen bliver jo væsentligt begrænset hvis ikke man kan få befolkningen til at øge balance, men befolkningen i stedet betaler gæld af.
I har også en "hæverækkefølge" udfordring. Med balancen som beskrevet kommer i nok til at skulle mimdske balance i en ikke optimal rækkefølge - aktier pg pension før fast ejendom - og det er dyrt i afkast perspektiv og i perspektiv af offentlige pensioner og tilskud.

BimboDk skrev:
Jeg overså ikke jeres pensionsopaparing. Men den er nok ikke så stor som jeres friværdi, og opgjort brutto, så jeres formue er nok meget ensidigt fordelt.
 

 

Nu kender du vel ikke størrelsen på vores pensionsopsparing og det ændrer stadig ikke på mit spørgsmpl, hvorfor man ikke vil medregne andre værdier end selve pensionsopsparingen i vurderingen af midler der er afsat til pensionstilværelsen.

 

Sat på spidsen kunne man vel have en beskeden pensionsopsparing, men derudover 10 mio i friværdi, 10 mio i aktier og 10 mio i guld - så vil jeg mene, at man har en ganske solid pensionskapital, på trods af den beskedne direkte pensionsopsparing :-)

dankjar skrev:

 

Nu kender du vel ikke størrelsen på vores pensionsopsparing og det ændrer stadig ikke på mit spørgsmpl, hvorfor man ikke vil medregne andre værdier end selve pensionsopsparingen i vurderingen af midler der er afsat til pensionstilværelsen.

 

Sat på spidsen kunne man vel have en beskeden pensionsopsparing, men derudover 10 mio i friværdi, 10 mio i aktier og 10 mio i guld - så vil jeg mene, at man har en ganske solid pensionskapital, på trods af den beskedne direkte pensionsopsparing :-)

 

 Helt enig men du har med al sandsynlighed ikke optimeret din økonomi ift. skattebetaling så skattefar er glad ;)

dankjar skrev:

 

Nu kender du vel ikke størrelsen på vores pensionsopsparing og det ændrer stadig ikke på mit spørgsmpl, hvorfor man ikke vil medregne andre værdier end selve pensionsopsparingen i vurderingen af midler der er afsat til pensionstilværelsen.

 

Sat på spidsen kunne man vel have en beskeden pensionsopsparing, men derudover 10 mio i friværdi, 10 mio i aktier og 10 mio i guld - så vil jeg mene, at man har en ganske solid pensionskapital, på trods af den beskedne direkte pensionsopsparing :-)

Jeg kender en del til størrelsen på jeres pension når du interesseret dig for hvorfor man ikke medtager fast ejendom i pensionsplanlægningen.

Var din pension 90% af din formue var spørgsmålet helt irrelevant.

Kongs skrev:

 

 Helt enig men du har med al sandsynlighed ikke optimeret din økonomi ift. skattebetaling så skattefar er glad ;)

Jeps og også på ydelsesfronten er det offentlige glad.

Jeg prikker lige til dig og gentager mit spørgsmål- har du nogensinde beregnet hvad ÅOPen er på afdragsfrihed over 40% ?

Kongs skrev:

 

 Helt enig men du har med al sandsynlighed ikke optimeret din økonomi ift. skattebetaling så skattefar er glad ;)

 

 Nu bliver jeg nysgerrig - den må du meget gerne uddybe Kongs?

BimboDk skrev:

Jeg kender en del til størrelsen på jeres pension når du interesseret dig for hvorfor man ikke medtager gast ejendom i pensionsplanlægningen.

Var din pension 90% af din formue var spørgsmålet helt irrelevant.

 

 Ok, jeg bider på - hvad mener du så er ca. størrelsen på vores pensionsopsparing? :-) 

dankjar skrev:

 

 Nu bliver jeg nysgerrig - den må du meget gerne uddybe Kongs?

Ingen folkepensionstillæg og eller boligydelse fordi i med jeres balance er i en situation hvor aktier og pension skal påbegyndes udbetalt så snart arbejdsindtægten ophører

dankjar skrev:

 

 Ok, jeg bider på - hvad mener du så er ca. størrelsen på vores pensionsopsparing? :-) 

"Bider på"
Hvad er det for en facon.

Jeres pension er med stor stor sandsynlighed netto mindre end jeres friværdi.

@BimboDk

 

Har du nogensinde kigget på afkast på aktier de sidste 30 år. Selv med et højt forrentet lån havde det været en god forretning at låne penge og investere også fra 40-60% belåning og selv med en højere bidragssats. Vi er helt enige det billigst fra 0-40% men jeg er ikke enig i dine argumenter om at man ikke bør belåne huset med afdragsfrihed fra 40-60% det kommer helt an på ens økonomi og plan.

 

Du forudindtager også at aktiemarkedet på den lange bane nærmest crasher og boliger i ikke vækstområder stagnerer. Intet er umuligt i denne verden men alt historik viser det modsatte.

 

Jeg tror på en langsigtet strategi er det mest økonomisk forsvarlige både i gode og dårlige tider. Og det her med at forudse fremtiden er umuligt ligesom jeg mener man skal fastholde sin strategi min. 10-15 år gerne mere for den er holdbar.

BimboDk skrev:

"Bider på"
Hvad er det for en facon.

Jeres pension er med stor stor sandsynlighed netto mindre end jeres friværdi.

 

 Forkert

dankjar skrev:

 

 Forkert

Så i har over 10 mill på ordningerne ?
Så ville i ikke skulle sælge sommerhuset og medregne i pensionsformien
I call BS

Kongs skrev:

@BimboDk

 

Har du nogensinde kigget på afkast på aktier de sidste 30 år. Selv med et højt forrentet lån havde det været en god forretning at låne penge og investere også fra 40-60% belåning og selv med en højere bidragssats. Vi er helt enige det billigst fra 0-40% men jeg er ikke enig i dine argumenter om at man ikke bør belåne huset med afdragsfrihed fra 40-60% det kommer helt an på ens økonomi og plan.

 

Du forudindtager også at aktiemarkedet på den lange bane nærmest crasher og boliger i ikke vækstområder stagnerer. Intet er umuligt i denne verden men alt historik viser det modsatte.

Du aner stadig ikke om det afkast du snakker om er større end ÅOPen på afdragsfrihed over 40% - for du har aldrig beregnet det, eller haft en betegning i hånden der viser det. For branchen beregner det ikke Og nej jeg forudsætter ikke noget som helst crash

Og du rådgiver kunder til at tage afdragsfrihed over 40%. Ret rystende og præcis som beskrevet. Og ja selvfølgelig har jeg sat mig ind i aktivers historiske afkast Du forstår bare ikke pointen, hvilket dit indlæg viser

BimboDk skrev:

Så i har over 10 mill på ordningerne ?
Så ville i ikke skulle sælge sommerhuset og medregne i pensionsformien
I call BS

 

Ja ja - du kan jo tro hvad du vil.

 

Vi er tilknyttet Nordeas Private Banking program med kompetent formuerådgivning og de mener nu vi har en ganske solid pensionsopsparing :-)

Jeg har for øvrigt aldrig sagt, at vores pensionstilværelse skal baseres på, at vi er nødsaget til at sælge vores ejendomme og flytter ind på Himmelekspressen, men blot undret mig over at Kongs ikke ville medtage midler placeret andre steder i vurdering af pensionsformue.

dankjar skrev:

 

Ja ja - du kan jo tro hvad du vil.

 

Vi er tilknyttet Nordeas Private Banking program med kompetent formuerådgivning og de mener nu vi har en ganske solid pensionsopsparing :-)

 

Jeg har for øvrigt aldrig sagt, at vores pensionstilværelse skal baseres på, at vi er nødsaget til at sælge vores ejendomme og flytter ind på Himmelekspressen, men blot undret mig over at Kongs ikke ville medtage midler placeret andre steder i vurdering af pensionsformue.

I har sikkert en solid pension.
Men jeres netto formue er stadig ikke balanceret. Og nej til over 10-15 mill brutto, hvilket er hvad den skulle være hvis fast ejendom ikke skulle være overvægtet. Og tillykke til jer med private banking.

BimboDk skrev:

I har sikkert en solid pension.
Men jeres netto formue er stadig ikke balanceret.

 

 Det har du naturligvis ret i, men vi vil helt bevidst gerne have midler udenfor egentlig pensionsopsparing.

dankjar skrev:

 

 Det har du naturligvis ret i, men vi vil helt bevidst gerne have midler udenfor egentlig pensionsopsparing.

Og det ønske koster på den fremtidige indtægt og hæverækkefølgen bliver suboptimal

Hvis I - som kongs plæderer for øger balamcen ved at belåne husene og placerer provenue i aktier i frit depot kan I udskyde pensionsudbetaling en del ved at tage aktiekredit som indtægt i de år hvor pensionen er udskudt. Eksempel: 6 millioner i friværdi giver fin plads til 3,6 mill i belåning. 3,6 millioner i aktiedepot giver billig belåning på 1,44 mill der kan trækkes ud uden beskatning og nok udskyde oensionen en del år.

BimboDk skrev:

I har sikkert en solid pension.
Men jeres netto formue er stadig ikke balanceret. Og nej til over 10-15 mill brutto, hvilket er hvad den skulle være hvis fast ejendom ikke skulle være overvægtet. Og tillykke til jer med private banking.

 

Kan se du opdaterede dit indlæg efter jeg postede - hvorfor "tillykke til jer med private banking"? 

Er det med henvisning til omkostningerne ved ordningen?

dankjar skrev:

 

Kan se du opdaterede dit indlæg efter jeg postede - hvorfor "tillykke til jer med private banking"? 

Er det med henvisning til omkostningerne ved ordningen?

Fordi det kræver en vis balance for at være PB kunde

Evt omkostninger ved det tager jeg ikke stilling til

, konstaterer blot lidt tørt inde i eget hoved at branchens rådgivning også på PB er en del mangelfuld.

Mit gæt er stadig at også i PB afdelingerne er det ikke 1% af de ansatte der beregner hvad ÅOPen er på afdragsfrihed - alligevel er de ikke blege for at anbefale det.

Kongs manglende besvarelse af spørgsmålet er en solid streg under min pointe - I branchen anbefaler man produkter iden at kende deres reelle pris.

Ligesom frisøren der anbefaler "pridukter" til 100-1000 kroner literen

BimboDk skrev:

Og det ønske koster på den fremtidige indtægt og hæverækkefølgen bliver suboptimal

Hvis I - som kongs plæderer for øger balamcen ved at belåne husene og placerer provenue i aktier i frit depot kan I udskyde pensionsudbetaling en del ved at tage aktiekredit som indtægt i de år hvor pensionen er udskudt.

 

Enig, men nu har jeg en kone som faktisk gerne så, at vi havde 0 kr i gæld i ejendommene. Hun hører godt vores formuerådgiver fraråde dette, men intuativt så hun gerne at lån i ejendommene var betalt ud inden vi går på pension (selvom det ikke er økonomisk optimalt).

  

Vi har derfor tilstræbt at opnå en "ægteskabelig" balance, hvor der stadig er noget belåning i ejendommene.

dankjar skrev:

 

Enig, men nu har jeg en kone som faktisk gerne så, at vi havde 0 kr i gæld i ejendommene. Hun hører godt vores formuerådgiver fraråde dette, men intuativt så hun gerne at lån i ejendommene var betalt ud inden vi går på pension (selvom det ikke er økonomisk optimalt).

  

Vi har derfor tilstræbt at opnå en "ægteskabelig" balance, hvor der stadig er noget belåning i ejendommene.

Og med det giver du mig fuldstændig ret I at jeres planlægning ikke er økonomisk optimal - egentligt et ret solidt udtryk for at PB fejler (de jar ikke formået at få jer til at udnytte jeres potentiale.

BimboDk skrev:

Og med det giver du mig fuldstændig ret I at jeres planlægning ikke er økonomisk optimal

 

Det har jeg vel heller aldrig påstået.

 

Der er mange ting der ikke er økonomiske optimale, men alligevel vælges af andre grunde - min kone har holdt hest i 45 år og det aktuelle udgiftsniveau til denne hobby ligge på knap 200K om året, hvilket er sygt mange penge, men igen - ægteskabelig balance har også værdi :-)

Jeg vil smutte i seng, men tak for interessante indlæg.

BimboDk skrev:

Du aner stadig ikke om det afkast du snakker om er større end ÅOPen på afdragsfrihed over 40% - for du har aldrig beregnet det, eller haft en betegning i hånden der viser det. For branchen beregner det ikke Og nej jeg forudsætter ikke noget som helst crash

Og du rådgiver kunder til at tage afdragsfrihed over 40%. Ret rystende og præcis som beskrevet. Og ja selvfølgelig har jeg sat mig ind i aktivers historiske afkast Du forstår bare ikke pointen, hvilket dit indlæg viser

 Afkast på aktier har generelt hvis du investeret globalt givet et min. afkast på 6-7% i snit årligt. Vil du mene en 60% belåning gennemsnitligt har en højere ÅOP efter skat.

 

Du siger du vil holde dig til facts. Så læg dem selv på bordet hvis det er usandt ovenstående.

 

Du siger basically at en hel branche laver avancerede uddannelser til rådgivere, alene med det formål at sælge produkter og ikke opdatere kundernes økonomi og det hele er et stort scam. 

Kongs skrev:

 

 Afkast på aktier har generelt hvis du investeret globalt giver et min. 6-7% i snit årligt. Vil du mene en 60% belåning gennemsnitligt har en højere ÅOP efter skat.

 

Du siger du vil holde dig til facts. Så læg dem selv på bordet.

1. Globalt afkast er lidt irrelevant da pengene skal bruges i DK.
2. Hvis vi ser bort fra 1 er 6-7% mindre end hvad afdragsfrihed ÅOP'en for 40-60% er.

Du forstår slet slet ikke at jeg ikke er imod belåning op til 60%

Min anke er at du og branchen anbefaler afdragsfrihed over 40% da det præcis ikke er en god forretning.

Basalt set har du aldrig beregnet hvad afdragsfrihed koster i ÅOP - og anbefaler det alligevel.
Ret rystende.

Jeg håber mit projekt med forbrugerrådet Tænk og finanstilsynet bliver succesfuldt og branchen får en ørefigen for dårlig rådgivning.
Det vil 2026/2027 vise

1. hvorfor er global afkast irrelevant? Du kan da sagtens investere i globale aktier i DK??

 

2. Hvorfor skal vi se bort fra det da det jo netop er hele formålet med belåne op i boligen at reinvestere pengene til et højere forventeligt afkast end ÅOP ved ens lån. ÅOP'en er 5,49% på et fastforrentet lån uden afdrag før skat fratrukket kunde kroner yderligere 0,25% for belåning 40-60% det er facts, du har vidst ikke SELV regnet på det.

 

3. Min anke er at du og branchen anbefaler affragsfrihed over 10% da det præcis ikke er en god forretning.

hvad mener du?

 

Jeg har aldrig beregnet hvad afdragsfrihed koster? Vi laver da ikke andet når vi snakker med kunder og de får det altid oplyst inden der evt. sendes et lånetilbud til dem, hvor det står dem frit for at lad være med at underskrive. Det giver 0 mening det du skriver.

 

Held og lykke med det sidste.

Kongs skrev:

1. hvorfor er global afkast irrelevant?

 

2. Hvorfor skal vi se bort fra det da det jo netop er hele formålet med belåne op i boligen at reinvestere pengene til et højere forventeligt afkast end ÅOP ved ens lån

 

3. Min anke er at du og branchen anbefaler affragsfrihed over 10% da det præcis ikke er en god forretning.

hvad mener du?

 

Held og lykke med det sidste.

1. Fordi oengene skal udbetales i dkk
2. Læs og forstå - det er ÅOPen på afdragsfriheden du intet aner om, men anbefaler alligevel afdragsfriheden
3. Skrivefejl herfra der skulle stå 40%
Men dit spørgsmål er igen udpensling af du simpelthen ikke forstår det.

Jeg prøver at uddybe
Ren eksempel;
ÅOP på et 30 årigt F5 med afdrag i 40-60% intervallet er 3,5%.
ÅOP på et 30 årigt F5 uden afdrag i samme interval er 3,7%, sammensat af 10 år med en ÅOP på 4% og 20 år med 3,5%

Det betyder - hvis du laver en difference betalingsrækle, bliver ÅOP'en for afdragsfrihed oppe omkring 8%. Tager man kun eks 5 års afdragsfrihed er ÅOP'en over 10% Og det er disse procenter der skal slås hvis man skal anbefale afdragsfrihed for investering

Vi er dybt uenige men held og lykke med forbrugerrådet tænk og dine lommeteorier.

Kongs skrev:

Vi er dybt uenige men held og lykke med forbrugsforeningen og dine lommeteorier.

Ja vi er uenige fodi du simpelthen ikke forstår matematikken.
Du bør undlade at anbefale produkter du ikke forstår

Når du rammer en arbejdsterminal, så prøv at udtrække to betalingsrækker:
En for et tillægslån 40-60% F5 med afdrag
En for et tillægslån 40-60% F5 uden afdrag.


Derefter tager du de to betalingsrækker i de første 10 år og restgælden efter år 10. Prop dem i excel og beregn differencen hver termin - og slutter af med at beregne den interne rente.

Du bliver rystet

Og hvis du har moral får du dårlig samvittighed over din rådgivning

men held og lykke med forbrugerrådet tænk og dine lommeteorier.

Det mest interesseante part i den sammenhæng er selvfølgelig finanstilsynet der deltager

Det forekommer stupidt at kalde matematikken bag ting man ikke forstår lommeteorier.

BimboDk skrev:

Det mest interesseante part i den sammenhæng er selvfølgelig finanstilsynet der deltager

Det forekommer stupidt at kalde matematikken bag ting man ikke forstår lommeteorier.

  Jamen jeg glæder mig allerede til at se dig lykkes med det. Du mener jo heller ikke man kan regne med aktieafkast fra globale aktier og meget andet. Du er en mand af mange holdninger.

 

Jeg har sagt det jeg mener og har ikke behov at forsætte debatten med dig held og lykke med det endnu engang.

Kongs skrev:

1. hvorfor er global afkast irrelevant? Du kan da sagtens investere i globale aktier i DK??

 

2. Hvorfor skal vi se bort fra det da det jo netop er hele formålet med belåne op i boligen at reinvestere pengene til et højere forventeligt afkast end ÅOP ved ens lån. ÅOP'en er 5,49% på et fastforrentet lån uden afdrag før skat fratrukket kunde kroner yderligere 0,25% for belåning 40-60% det er facts, du har vidst ikke SELV regnet på det.

 

Jeg har aldrig beregnet hvad afdragsfrihed koster? Vi laver da ikke andet når vi snakker med kunder og de får det altid oplyst inden der evt. sendes et lånetilbud til dem, hvor det står dem frit for at lad være med at underskrive. Det giver 0 mening det du skriver.

 

Held og lykke med det sidste.

Nej du har aldrig beregnet hvad affragsfriheden koster, og aldrig fremlagt for dine kunder.
Du har beregnet og fremlagt hvad et lån uden afdrag og hvad et lån med afdrag koster.

Du forstår ikke forskellen

Kongs skrev:

  Jamen jeg glæder mig allerede til at se dig lykkes med det. Du mener jo heller ikke man kan regne med aktieafkast fra globale aktier og meget andet. Du er en mand af mange holdninger.

 

Jeg har sagt det jeg mener og har ikke behov at forsætte debatten med dig held og lykke med det endnu engang.

Jeg mener godt man kan bruge globalt afkast, men man er nød til at tage højde for valutarisikoen

Ja du har sagt hvad du mener og tydeligt illustreret at du ikke forstår hvad afdragsfriheden koster, og end ikke formår at beregne det og fremlægge for dine kunder.

Præcis min anke overfor sektoren, deres sælgere forstår ikke deres produlter særlig godt.

Det er ikke mig der skal få det til at lykkes, men finanstilsynet.

Og de har indtil videre vist at de vil det, ved at koble to mand på projektet - to mand der naturligvis har rigtig mange bolde i luften, og derfor lang projekt tid.

BimboDk skrev:

Jeg mener godt man kan bruge globalt afkast, men man er nød til at tage højde for valutarisikoen Ja du har sagt hvad du mener og tydeligt illustreret at du ikke forstår hvad afdragsfriheden koster, og end ikke formår at beregne dwt og fremlægge for dine kunder.

 

 Ligesom der kan være valuta risiko ved danske aktier der er eksponeret mod udlandske markeder. 

 

Det er meget muligt jeg ikke forstår dine dybe beregninger for hvad afdragsfrihed koster det medgiver jeg gerne. Jeg kigger på det faktum at hvis min ÅOP er væsenligt lavere på et afdragsfrit lån end mit forventede afkast så kan det ikke betale sig at afdrage længere så langt tænker jeg godt vi kan blive enige. Der kan være andre faktorer der gør det fortsat kan betale sig at afdrage, men det kræver jo en nærmere gennemgang af hele økonomien.

 

Desuden anbefaler du en anden en 0-40% belåning med realkredit og så et prioritetslån på toppen fra 40-60% men dette lån betaler du med al sandsynlighed en højere ÅOP for og et højere samlet effektiv rente grundet den indbyggede fleksibilitet. Tillagt det faktum du næsten alle steder i dag betaler provision for uudnyttet kredit på et prioritetslån så det er slet ikke så attraktivt som det engang har været. Og bankerne vil aldrig stille en 500-1000 tkr. eller mere i uudnyttet kredit til rådighed medmindre der er andre forretningsområder i spil.

Kongs skrev:

 

 Ligesom der kan være valuta risiko ved danske aktier der er eksponeret mod udlandske markeder. 

 

Det er meget muligt jeg ikke forstår dine dybe beregninger for hvad afdragsfrihed koster det medgiver jeg gerne. Jeg kigger på det faktum at hvis min ÅOP er væsenligt lavere på et afdragsfrit lån end mit forventede afkast så kan det ikke betale sig at afdrage længere så langt tænker jeg godt vi kan blive enige. Desuden anbefaler du en anden en 0-40% belåning med realkredit og så et prioritetslån på toppen fra 40-60% men dette lån betaler du med al sandsynlighed en højere ÅOP for og et højere samlet effektiv rente grundet den indbyggede fleksibilitet. Tillagt det faktum du næsten alle steder i dag betaler provision for uudnyttet kredit på et prioritetslån så det er slet ikke så attraktivt som det engang har været.

Og nej præcis det kan vi ikke blive enige om.
Det er hele essensen at det er der du tager fejl.

Jeg illustrerer lige med et eksempel igen
40-60% f5 tillægslån med afdrag og indfrielse af restgæld efter 10 år.
ÅOP 3,5%
40-60% f5 tillægslån uden afdrag og indfrielse af restgæld efter 10 år.
ÅOP 3,8%
Så viser en simpel excel beregning at afdragsfriheden koster ca. 8% årligt af den likviditetsfrigivelse som afdragsfriheden giver.

8% ÅOP for at låne afdragene!!!

I forhold til min anbefaling til OP. Du fanger slet ikke at han med afdragsfrihed 0-40% har afbetalt prioritets/kassekreditten på 2 år

Jeg lægger Excel beregning op på de 8% i løbet af et par dage, har lige noget familie tam tam

"Jeg kigger på det faktum at hvis min ÅOP er væsenligt lavere på et afdragsfrit lån end mit forventede afkast så kan det ikke betale sig at afdrage længere"

Fail.

Det kan betale sig fint at afdrage hvis det koster mere at låne afdragene end forventet afkast på pengene fra de sparede afdrag

Kongs skrev:

 

 Ligesom der kan være valuta risiko ved danske aktier der er eksponeret mod udlandske markeder. 

 

Det er meget muligt jeg ikke forstår dine dybe beregninger for hvad afdragsfrihed koster det medgiver jeg gerne. Jeg kigger på det faktum at hvis min ÅOP er væsenligt lavere på et afdragsfrit lån end mit forventede afkast så kan det ikke betale sig at afdrage længere så langt tænker jeg godt vi kan blive enige. Der kan være andre faktorer der gør det fortsat kan betale sig at afdrage, men det kræver jo en nærmere gennemgang af hele økonomien.

 

Desuden anbefaler du en anden en 0-40% belåning med realkredit og så et prioritetslån på toppen fra 40-60% men dette lån betaler du med al sandsynlighed en højere ÅOP for og et højere samlet effektiv rente grundet den indbyggede fleksibilitet. Tillagt det faktum du næsten alle steder i dag betaler provision for uudnyttet kredit på et prioritetslån så det er slet ikke så attraktivt som det engang har været. Og bankerne vil aldrig stille en 500-1000 tkr. eller mere i uudnyttet kredit til rådighed medmindre der er andre forretningsområder i spil.

Nej det er ikke en 500-1000k kredit.

Sæt dig nu ind i tingene - det er en kvart million Og det gør branchen gerne på toppen af 2 mill realkredit hvis kreditvurderinger er i top. Jeg tager slet ikke stilling til om den er realkredit funded, eller ud af bankens egen kasse, ej heller til om den er sikret med pant eller ej. Det interesseante ved den er at den er ultra kort. Dermed bliver omkostningen begrænset og renten på den sekundær

Na

@Kongs

Gemini AI laver beregning og får den interne rente til 7,95% brutto på de penge der frigøres ved at vælge afdragsfrihed på realkreditlån med disse parametre'
F5 rente 2,5%
Bidragssats 1,05%
Tillæg for afdragsfrihed 0,3%
Indfrielse efter 10 år


g.co/gemini/share/b905d1284169

Den skal vist lige gennem et excelark, men det illustrerer ret godt hvor dyrt det er - og alle forbehold herfra for at det er AI.

Hostrup has left the building. Igen...

Uden at have haft mit første realkreditlån endnu, var/er det ellers god læsning. Tak og RIP

Hvis man tager et 1 mio F-kort (Totalkredit) i 40-60%, udgør 1. års afdrag i runde tal 24.000 med renten pt. Afdragsfrihed koster 3.000 (0,3%), dvs 1/8 af afdraget. Med afdragsfrihed får man således 21.000 ud til investering, men har en mer-restgæld på 24.000, der trækker renter.

 

Med fastrente ser regnestykket værre ud, og var man i 60-80%, er det hele 1/3 (0,8% tillæg) af det sparede afdrag, man betaler til banken i bidragstillæg.

 

Det er kompliceret at beregne ÅOP og det afhænger af forudsætninger. Men hvis jeg sad i en rådgivningssamtale om afdragsfrihed, ville jeg forvente, at ovenstående overslagstal var rygradsviden.

@polen
Uden at kommentere yderligere på hele den lange hostrup rant, så er en ret vigtig pointe for ikke at blive gældsfri i huset ihvertfald at hvis man ikke påtænker at sælge, så er friværdien væsentligt sværere at tilgå når man rammer pensionsalderen end frie midler…