Vi overvejer at konvertere og har fået følgende vejledende beregning:
Dvs 18.254 kroner.
Hvis nu renten fortsætter sin tur opad og vi skal til at konvertere igen ved højere rente - så vil det altså koste os 18.254 kroner en ekstra gang?
Jeg synes det virker meget lavt i forhold til hvad jeg har hørt - overser jeg noget?
Risikoen for at renten falder og vi går glip af pæn kurs-gevinst er da til stede :/
Junior skrev:Vi overvejer at konvertere og har fået følgende vejledende beregning:
Dvs 18.254 kroner.
Hvis nu renten fortsætter sin tur opad og vi skal til at konvertere igen ved højere rente - så vil det altså koste os 18.254 kroner en ekstra gang?
Jeg synes det virker meget lavt i forhold til hvad jeg har hørt - overser jeg noget?
Risikoen for at renten falder og vi går glip af pæn kurs-gevinst er da til stede :/
Har du overvejet at skifte bank - nogle banker (sidste år havde RD muligheden, ved ikke om det stadig er en mulighed ved dem) laver konverteringen gratis, hvis du skifter til dem, og derved skal du kun betale statens tinglysningsgebyr og indfrielsesomkostningerne.
Et par kommentarer:
1) Som Torstens: Overvej at skifte jeres totale engagement til anden side både bank og realkredit. Det har vi personligt gjort to gange og fået banken til at betale alle omkostninger. Det er selvfølgelig lidt besværligt.
2) Omkostningerne kan som regel smides oven i den nye hovedstol, så det er ikke 18.000 kroner upfront, men 18.000 betalt af over 30 år (=et lille beløb hver måned på ydelsen).
3) Lad være med at låse kursen! Hav et lånetilbud på 2,5% ligge åbent og opsig jeres eksisterende lån til termin. I vores tilfælde opsiger vi inden 1. april til termin 1. juli. Lige nu har vi et 2,5% tilbud liggende åbent, men hvis 3,0% åbner så beder vi bare om et lånetilbud i den - eller 3,5% hvis det skulle ske :-). Vi hjemtager altså bare det nye lån der er til rådighed inden 30. juni.
Husk på det er fuldstændig ligegyldigt med at låse kursen hvis du samtidig indfrier et andet lån, da et evt. kurstab på den nye lån (stort set) modsvares af en tilsvarende gevinst på det lån du opsiger.
Ovenstående er selvfølgelig under forudsætning af, at jeres nye lån er ca. af samme størrelsesorden som det I opsiger.
rickrick skrev:Et par kommentarer:
1) Som Torstens: Overvej at skifte jeres totale engagement til anden side både bank og realkredit. Det har vi personligt gjort to gange og fået banken til at betale alle omkostninger. Det er selvfølgelig lidt besværligt.
2) Omkostningerne kan som regel smides oven i den nye hovedstol, så det er ikke 18.000 kroner upfront, men 18.000 betalt af over 30 år (=et lille beløb hver måned på ydelsen).
3) Lad være med at låse kursen! Hav et lånetilbud på 2,5% ligge åbent og opsig jeres eksisterende lån til termin. I vores tilfælde opsiger vi inden 1. april til termin 1. juli. Lige nu har vi et 2,5% tilbud liggende åbent, men hvis 3,0% åbner så beder vi bare om et lånetilbud i den - eller 3,5% hvis det skulle ske :-). Vi hjemtager altså bare det nye lån der er til rådighed inden 30. juni.
Husk på det er fuldstændig ligegyldigt med at låse kursen hvis du samtidig indfrier et andet lån, da et evt. kurstab på den nye lån (stort set) modsvares af en tilsvarende gevinst på det lån du opsiger.
Ovenstående er selvfølgelig under forudsætning af, at jeres nye lån er ca. af samme størrelsesorden som det I opsiger.
Det er selvfølgelig kun, hvis du optager et nyt fastforrentet lån, at det er irrelevant at låse kursen. Hvis du tager et kort rente lån, er det ikke ligegyldigt.
Junior skrev:Vi overvejer at konvertere og har fået følgende vejledende beregning:
Dvs 18.254 kroner.
Hvis nu renten fortsætter sin tur opad og vi skal til at konvertere igen ved højere rente - så vil det altså koste os 18.254 kroner en ekstra gang?
Jeg synes det virker meget lavt i forhold til hvad jeg har hørt - overser jeg noget?
Risikoen for at renten falder og vi går glip af pæn kurs-gevinst er da til stede :/
Korrekt.
Har lige konverteret i dag, men reelt set havde jeg været bedre tjent (25.000) med at konvertere for en uge siden, hvor forskellen mellem mine to lån var større. Det sagt, så havde jeg det fint med at se om 3% kunne åbne. Nu er den lukket ned, og det er fint. Falder den 0.5% så konverterer jeg ned, og stiger den 1% så konverterer jeg op igen.
Jensen skrev:
Korrekt.
Har lige konverteret i dag, men reelt set havde jeg været bedre tjent (25.000) med at konvertere for en uge siden, hvor forskellen mellem mine to lån var større. Det sagt, så havde jeg det fint med at se om 3% kunne åbne. Nu er den lukket ned, og det er fint. Falder den 0.5% så konverterer jeg ned, og stiger den 1% så konverterer jeg op igen.
Har selv møde omkring konvertering og hælder mest til kort, da vi om cirka fem år enten køber nyt hus/bygger selv eller smider et par millioner i vores eget hus, så tænker alligevel der skal nyt lån til, til den tid!
djoffer skrev:Har selv møde omkring konvertering og hælder mest til kort, da vi om cirka fem år enten køber nyt hus/bygger selv eller smider et par millioner i vores eget hus, så tænker alligevel der skal nyt lån til, til den tid!
Personligt havde jeg any day i det nuværende marked valgt F-kort som stadig har holdt et fornuftigt niveau.
djoffer skrev:
Hvorfor egentlig fast rente istedet for kort?
Hvorfor mener du kort er bedre….inden jeg svarer?
djoffer skrev:
Hvorfor egentlig fast rente istedet for kort?
Du kan altid indfri fastforrentede lån til kurs 100. Jeg tænker det er derfor, hvis man vil nedkonvertere.
Jeg mener ikke det er muligt at indfri flexlån udenfor termin uden at skulle betale for det - men det kan folk der ved bedre end jeg nok fortælle mere om.
Torstens skrev:
Har du overvejet at skifte bank - nogle banker (sidste år havde RD muligheden, ved ikke om det stadig er en mulighed ved dem) laver konverteringen gratis, hvis du skifter til dem, og derved skal du kun betale statens tinglysningsgebyr og indfrielsesomkostningerne.
Ja - det gør vi næste konvertering ;)
Jensen skrev:
Korrekt.
Har lige konverteret i dag, men reelt set havde jeg været bedre tjent (25.000) med at konvertere for en uge siden, hvor forskellen mellem mine to lån var større. Det sagt, så havde jeg det fint med at se om 3% kunne åbne. Nu er den lukket ned, og det er fint. Falder den 0.5% så konverterer jeg ned, og stiger den 1% så konverterer jeg op igen.
Var det fordi du i sidste uge kunne få 3% med 30 års afdragsfrihed?
Det var ikke stor forskel du kræver før du omkonverterer! Hvis den falder 1,5% når du at konvertere 3 gange?!
Kongs skrev:
Personligt havde jeg any day i det nuværende marked valgt F-kort som stadig har holdt et fornuftigt niveau.
Har du set de CIBOR3 lånene - de virker billigere end F1 og kan altid (del-)indløses til kurs 100 uden gebyrer
rickrick skrev:Et par kommentarer:
1) Som Torstens: Overvej at skifte jeres totale engagement til anden side både bank og realkredit. Det har vi personligt gjort to gange og fået banken til at betale alle omkostninger. Det er selvfølgelig lidt besværligt.
2) Omkostningerne kan som regel smides oven i den nye hovedstol, så det er ikke 18.000 kroner upfront, men 18.000 betalt af over 30 år (=et lille beløb hver måned på ydelsen).
3) Lad være med at låse kursen! Hav et lånetilbud på 2,5% ligge åbent og opsig jeres eksisterende lån til termin. I vores tilfælde opsiger vi inden 1. april til termin 1. juli. Lige nu har vi et 2,5% tilbud liggende åbent, men hvis 3,0% åbner så beder vi bare om et lånetilbud i den - eller 3,5% hvis det skulle ske :-). Vi hjemtager altså bare det nye lån der er til rådighed inden 30. juni.
Husk på det er fuldstændig ligegyldigt med at låse kursen hvis du samtidig indfrier et andet lån, da et evt. kurstab på den nye lån (stort set) modsvares af en tilsvarende gevinst på det lån du opsiger.
Ovenstående er selvfølgelig under forudsætning af, at jeres nye lån er ca. af samme størrelsesorden som det I opsiger.
Hvis nu man får tilbuddet uden at låse og kursen den dag er 99 - hvis nu kursen falder til 98 så vil den nye hovedstol bliver lidt større, men til gengæld skal man betale lidt mindre for at indfri det gamle lån (og derfor er lås ikke vigtig - beløbet man skal lægge er cirka det samme)
MEN hvis renten falder og man om et par år og man skal indfri det nye lån (til kurs 100) vil man så ikke tabe noget af det?
(altså man ville have været bedre stillet hvis man havde låst på 99)
Junior skrev:
Hvis nu man får tilbuddet uden at låse og kursen den dag er 99 - hvis nu kursen falder til 98 så vil den nye hovedstol bliver lidt større, men til gengæld skal man betale lidt mindre for at indfri det gamle lån (og derfor er lås ikke vigtig - beløbet man skal lægge er cirka det samme)
MEN hvis renten falder og man om et par år og man skal indfri det nye lån (til kurs 100) vil man så ikke tabe noget af det?
(altså man ville have været bedre stillet hvis man havde låst på 99)
Ny skriver du godt nok indfri det nye lån - jeg tænker du mener optage. Men har du et lånetilbud, kan du godt optage til over kurs 100, hvis kursen i mellemtiden er steget ift. dit tilbud. Ved nedkonvertering skal du prøve at ramme skæring, hvor du betaler mindst muligt i kurssikring - med mindre du har ramt en favorabel kurs du ikke forventer bliver meget højere..
Torstens skrev:
Ny skriver du godt nok indfri det nye lån - jeg tænker du mener optage. Men har du et lånetilbud, kan du godt optage til over kurs 100, hvis kursen i mellemtiden er steget ift. dit tilbud. Ved nedkonvertering skal du prøve at ramme skæring, hvor du betaler mindst muligt i kurssikring - med mindre du har ramt en favorabel kurs du ikke forventer bliver meget højere..
Nej jeg mener indfri!
Antag i grove tal:
Kurs 99 på nyt lån, 94 på gammel.
Låser ikke, kurs falder til 98/93:
Indfrier gammelt billigere, men optager nyt billigere til kurs 98
Låser:
Indfrier gammelt til 94 (æv) men optager nyt til 99.
I begge tilfælde skal man lægge det samme beløb, men ender man ikke med højere hovedstol hvis man ikke låser?
Dvs. ved salg eller nedkonvertering vil man tabe lidt af kursgevinsten.
Men du betaler også for at låse. Og jo længere tid du låser, jo mere koster det.
noxious skrev:Men du betaler også for at låse. Og jo længere tid du låser, jo mere koster det.
Ja - men det er ikke en strategi uden risiko (så vidt jeg lige kan se - jeg er ikke helt sikker på tallene :/ )
Så:
Husk på det er fuldstændig ligegyldigt med at låse kursen hvis du samtidig indfrier et andet lån,
er ikke helt sandt (igen såfremt jeg ikke overser noget)
Junior skrev:
Nej jeg mener indfri!
Antag i grove tal:
Kurs 99 på nyt lån, 94 på gammel.
Låser ikke, kurs falder til 98/93:
Indfrier gammelt billigere, men optager nyt billigere til kurs 98
Låser:
Indfrier gammelt til 94 (æv) men optager nyt til 99.
I begge tilfælde skal man lægge det samme beløb, men ender man ikke med højere hovedstol hvis man ikke låser?
Dvs. ved salg eller nedkonvertering vil man tabe lidt af kursgevinsten.
Det du snakker om er opkonvertering - lad os bare for syns skyld sige du omlægger med en restgæld på 1.000.000 - jeg ved godt det er mere.
ved optagelse i kurs 99 og indfrielse i 94 (for nemheds skyld medtager jeg ikke omkostninger):
indfrielse: du betaler 940.000 for at indfri - derved skal du låne 940.000 i det nye lån
da kursen på den nye obligation er 99, betaler du 100 kr. for at låne 99 kr.
Det vil sige, at du skal låne (940.000/99)*100 = 949.494,9 - lad os bare sige 950.000 - så her vil den nye hovedstol være 950.000
ved 98/93:
930.000/98*100 = 948979,6 - eller ca. 449.000
det er faktisk i sidste tilfælde du får lavest hovedstol - men reelt set er der bare 500 kr. i forskel, og mon ikke kursdifferencen trods alt ikke er 1:1.
Torstens skrev:
Det du snakker om er opkonvertering - lad os bare for syns skyld sige du omlægger med en restgæld på 1.000.000 - jeg ved godt det er mere.
ved optagelse i kurs 99 og indfrielse i 94 (for nemheds skyld medtager jeg ikke omkostninger):
indfrielse: du betaler 940.000 for at indfri - derved skal du låne 940.000 i det nye lån
da kursen på den nye obligation er 99, betaler du 100 kr. for at låne 99 kr.
Det vil sige, at du skal låne (940.000/99)*100 = 949.494,9 - lad os bare sige 950.000 - så her vil den nye hovedstol være 950.000
ved 98/93:
930.000/98*100 = 948979,6 - eller ca. 449.000
det er faktisk i sidste tilfælde du får lavest hovedstol - men reelt set er der bare 500 kr. i forskel, og mon ikke kursdifferencen trods alt ikke er 1:1.
Ja, det er en opkonvertering der er gang i - jeg tænkte/troede en eventuel senere nedkonvertering ville koste lidt af gevinsten.
Så overså jeg alligevel noget - det forvirrede mig at vi også afdrager (lægger et beløb). Det er bedre/nemmere/mer udførligt med dit eksempel hvor man låner hele det krævede beløb.
Ja kursdifferencen vil nok ikke være 1:1, men antaget at det hele 'går op' er konklusionen så at hovedstolen så ender på det samme (sådan cirka) uanset om kursen falder/stiger undervejs?!
Og så længe man har tilbuddet i hånden er det risikofrit (selv hvis kursen ryger over 100)
Og den evt. gulerod er at der måske åbnes for en højere obligation (3%) der så vil give en lavere hovedstol
Kongs skrev:
Personligt havde jeg any day i det nuværende marked valgt F-kort som stadig har holdt et fornuftigt niveau.
Why ?
cje1234 skrev:
Why ?
Rentekurven er meget stejl pt
Junior skrev:Ja, det er en opkonvertering der er gang i - jeg tænkte/troede en eventuel senere nedkonvertering ville koste lidt af gevinsten.
Det var præcis det jeg skrev til dig i den anden tråd. Just sayin’ ;-)
Jensen skrev:
Det var præcis det jeg skrev til dig i den anden tråd. Just sayin’ ;-)
Ikke helt - der skrev jeg meget kortfattet at jeg nu ventede på et andet produkt - moktar (og forhåbentlig andre læsere var klar hvad jeg mente)
Det var dette der forvirrede dig:
Var der nogen der nåede 2,5% inden den røg under 99?
jeg venter på 30 års afdragsfrie nu
I øvrigt ser det ud til, at man kan handle Nykredits 3%/30 årige obligation (med mulighed for afdragsfrihed) i morgen. Den ligger i hvert fald lige nu i kurs 99,6:
http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite?Instrument=XCSE3NYK01E30DA53
Junior skrev:
Ikke helt - der skrev jeg meget kortfattet at jeg nu ventede på et andet produkt - moktar (og forhåbentlig andre læsere var klar hvad jeg mente)
Det var dette der forvirrede dig:
Var der nogen der nåede 2,5% inden den røg under 99?
jeg venter på 30 års afdragsfrie nu
Nevermind. Men du forstod stadig ikke det jeg prøvede at hjælpe dig med, og som du (stadig) ikke forstod givet Torstens svar :-)
@Junior
Mht dit tidligere spm, så var det ikke pga 3% afdragsfrihed. Det var på samme konvertering. 1% til 2.5%. Begge med afdrag.
Konverterer ikke nødvendigvis tre gange for at komme ned i 1% igen, men om nødvendigt, så ja.
Sry for hijack - men blot en hurtig tak for de mange gode bidrag i div. tråde - i ved hvem I er 😊
Jeg lyttede og tog valget og lavede en strå konverteringen.
16% minere gæld betød at vi ikke længere var bundet i fastrente ;)
Samtidig beklager jeg på forhånd hvis min “held” og karma nu gør, at hele flex rentemarket eksploderer opad og halvdelen af DK må gå fra hus og hjem 🙈
