Muligheder over for problematiske lejere i ejerforening?

Hej PN,

Jeg har brug for jeres input til nedenstående problemstilling.

Lidt baggrund:

Jeg er medlem af en ejerforening i en bygning med seks ejerlejligheder, som er fordelt således:

Person A: 1/6 (bor i bygningen) – OP
Person B: 1/6 (bor i bygningen)
Person C: 3/6 (udlejer sine lejligheder)
Person D: 1/6 (udlejer sin lejlighed)

Vores vedtægter bygger på Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger.

For cirka otte måneder siden udlejede Person D sin lejlighed til en familie, som desværre ikke respekterer hverken husordenen eller de øvrige beboere i ejendommen.

Blandt andet holder de hoveddøren og bagindgangen åbne om natten ved enten at slå smæklåsen fra eller lade dørene stå på vid gab, så uvedkommende frit kan komme ind i ejendommen. I samme periode er der blevet stjålet værktøj fra en af Person C's lejere.

Derudover bliver døren til Person D's lejlighed smækket så hårdt flere gange om natten, at flere beboere er nødt til at sove med ørepropper. Husordensreglerne bliver generelt overtrådt på daglig basis.

Jeg har personligt forsøgt at tale med familien om problemerne og bedt dem overholde husordenen samt dæmpe støjen om natten. Det har desværre ikke haft nogen effekt. Familien er ikke interesseret i dialog og virker ligeglade med de gener, de påfører resten af ejendommen.

Der er gennem længere tid blevet sendt klager til Person D, men han svarer hverken på mails eller telefonopkald. Lejerne i Person C's lejligheder oplever de samme problemer og har ligeledes klaget. Jeg har fået tilsendt deres klager, så der foreligger dokumentation for de gentagne problemer.

Person C er heller ikke til at få kontakt med og reagerer ikke på henvendelser via mail eller telefon.

På nuværende tidspunkt har Person A, Person B og Person C's lejere fået nok. Vi oplever alle den samme adfærd fra lejerne i Person D's lejlighed, og situationen påvirker vores hverdag i en grad, hvor vi mener, at der skal handles.

Hvilke muligheder har vi?

Min umiddelbare tanke er følgende:

1. Indkalde til ekstraordinær generalforsamling. Min opfattelse er, at Person A og B tilsammen opfylder kravene i § 11 i normalvedtægten og derfor kan kræve en sådan indkaldt.
2. Hvis Person C og D ignorerer indkaldelsen, og kun A og B møder op, er min forståelse, at de fremmødte kan træffe beslutninger på generalforsamlingen.
3. Beslutte at:

• Hyre en advokat til at repræsentere ejerforeningen (fakturere ejerforeningen), med henblik på at smide familien ud.
• Opsætte kameraovervågning på fællesarealerne med henblik på dokumentation af forholdene.
• Undersøge mulighederne for at anvende ejerlejlighedsloven § 11, så ejerforeningen kan overtage Person D's beføjelser overfor lejeren.

Er der nogen, der har erfaring med lignende sager eller kan pege på bedre løsninger?

Det ideelle ville naturligvis være at løse sagen i samarbejde med de involverede ejere, men sådan som situationen er nu, virker det som om, at Person A og B er overladt til sig selv.

Jeg er også i tvivl om, hvordan lejelovens beskyttelse af lejere spiller ind her. Min umiddelbare opfattelse er, at lejere er stærkt beskyttede, men det kan vel ikke være rigtigt, at man som lejer kan tilsidesætte husordenen og genere resten af ejendommen uden konsekvenser?

Hvad ville I gøre i denne situation?

Chat gpt sagde dette. Måske det hjælper :) 

Hvis jeg vurderer dette som en ejendomsadvokat med speciale i ejerforeninger, så er den vigtigste pointe:
Problemet er ikke primært lejelovgivningen. Problemet er, at ejerforeningen endnu ikke har brugt de beføjelser, som ejerlejlighedsloven og normalvedtægten giver over for en ejer, hvis lejere misligholder husordenen.
Der er dog én meget væsentlig udfordring i jeres sag:
A og B har kun 2/6 af fordelingstallene. C og D har tilsammen 4/6.
Det betyder, at jeres handlemuligheder afhænger af, hvad der præcist står i vedtægterne om stemmeret, beslutningskompetence og valg af bestyrelse.
1. Kan A og B indkalde til ekstraordinær generalforsamling?
Ja, sandsynligvis.
I normalvedtægten kan ejere, der repræsenterer en vis del af stemmerne (typisk 1/4), kræve en ekstraordinær generalforsamling.
A + B repræsenterer 2/6 = 33,3 %.
Hvis jeres vedtægt følger normalvedtægten, vil det normalt være tilstrækkeligt.
2. Kan A og B træffe beslutninger alene, hvis C og D udebliver?
Her skal man være forsigtig.
Mange tror fejlagtigt, at "de fremmødte bestemmer alt".
Det gør de ikke nødvendigvis.
Hvis vedtægten siger, at almindelige beslutninger træffes ved simpelt flertal efter fordelingstal, så vil A og B kun repræsentere 2/6 af stemmerne.
Man skal derfor læse jeres konkrete vedtægt meget nøje.
I mange ejerforeninger vil udeblivelse betyde, at de fremmødte kan stemme, men de fremmødtes stemmer tæller stadig kun deres egne fordelingstal.
Det er derfor ikke sikkert, at A og B alene kan vedtage større dispositioner.
Jeg ville starte med at få afklaret dette punkt, før der indkaldes.
3. Kan ejerforeningen gøre noget mod D's lejere?
Ja.
Og det er efter min vurdering her, sagen skal angribes.
Normalvedtægten indeholder typisk bestemmelser om:


god orden

overholdelse af husorden

ejerens ansvar for lejere

mulighed for påbud


En ejer hæfter i praksis for sine lejeres adfærd.
Hvis lejeren gentagne gange overtræder husordenen, kan ejerforeningen rette krav mod ejeren.
4. Dokumentation er altafgørende
Før I bruger penge på advokat, ville jeg samle dokumentation systematisk:


dato

klokkeslæt

hændelse

vidner

eventuelle billeder/video

kopi af alle klager


Lav én samlet log.
Ikke 20 løse mails.
Hvis sagen senere skal i fogedret eller boligret, er dokumentationen afgørende.
5. Kan ejerforeningen kræve lejeren fjernet?
Ja, i visse tilfælde.
Der findes regler i ejerlejlighedsloven om, at ejerforeningen under særlige omstændigheder kan overtage ejerens beføjelser over for lejeren.
Det er netop lavet til situationer, hvor en ejer ikke reagerer på alvorlige og vedvarende problemer.
Men:


der skal normalt foreligge væsentlige overtrædelser

dokumentationen skal være solid

proceduren skal følges meget nøje


Derfor er advokatbistand ofte nødvendig på dette tidspunkt.
6. Kameraovervågning
Jeg ville ikke starte her.
Der er GDPR-regler og regler om tv-overvågning.
Selv hvis overvågning kan etableres lovligt, løser det ikke problemet med støj.
Hvis I ønsker overvågning, bør det ske efter konkret juridisk rådgivning og en formel beslutning i ejerforeningen.
7. Det største problem i jeres sag
Efter min vurdering er problemet faktisk ikke lejeren.
Det er ejer D.
Lejeren har ingen kontrakt med ejerforeningen.
Ejer D har.
Derfor bør ejerforeningen fokusere på:


Skriftligt påkrav til D.

Dokumentation for misligholdelse.

Frist til at bringe forholdene i orden.

Varsel om, at ejerforeningen vil gøre brug af sine beføjelser efter vedtægt og ejerlejlighedslov.

Herefter advokat.


8. Hvad ville jeg konkret gøre?
Jeg ville gøre følgende i rækkefølge:
Fase 1


Samle al dokumentation.

Få skriftlige erklæringer fra B og C's lejere.

Føre hændelseslog i 4-6 uger.


Fase 2


Sende anbefalet brev og mail til D.

Beskrive alle hændelser.

Give kort frist til handling.


Fase 3


Indkalde ekstraordinær generalforsamling.

Vedtage at ejerforeningen antager advokat.

Vedtage at bestyrelsen bemyndiges til at forfølge sagen.


Fase 4


Advokat vurderer brug af ejerlejlighedslovens regler om overtagelse af udlejers beføjelser samt eventuelle påbud over for ejeren.

Mit umiddelbare indtryk er, at I sandsynligvis allerede har nok til at starte en formel sag, men jeg ville gerne se:

Den konkrete vedtægt.

Hvem der er formand/bestyrelse.

Om C og D faktisk er blevet indkaldt korrekt til generalforsamlinger tidligere.

Om klagerne er skriftlige og daterede.

De oplysninger kan være afgørende for, hvor stærkt I står juridisk.

håber det hjælper :D

Ikke helt det samme, men da jeg var ung, havde jeg nogle kammerater der havde en lejlighed i København sammen. De brugte den nærmest som en bodega fra torsdag-lørdag og der blevet lavet hvad jeg i dag vil kalde ret grove drengestreger og meget larm. De fik vil jeg skyde på 4-5 advokatklager, over 1 års tid, men der skete aldrig noget og det var endda en andelsboligforening, hvor de åbenlyst var i stærkt undertal.

Det er ikke fordi du skal tabe modet, det er bare rigtig svært, når man forsøger at løse det igennem nogle der ikke er lydhøre.

BrianJ skrev:

Chat gpt sagde dette. Måske det hjælper :) 

Hvis jeg vurderer dette som en ejendomsadvokat med speciale i ejerforeninger, så er den vigtigste pointe:
Problemet er ikke primært lejelovgivningen. Problemet er, at ejerforeningen endnu ikke har brugt de beføjelser, som ejerlejlighedsloven og normalvedtægten giver over for en ejer, hvis lejere misligholder husordenen.
Der er dog én meget væsentlig udfordring i jeres sag:
A og B har kun 2/6 af fordelingstallene. C og D har tilsammen 4/6.
Det betyder, at jeres handlemuligheder afhænger af, hvad der præcist står i vedtægterne om stemmeret, beslutningskompetence og valg af bestyrelse.
1. Kan A og B indkalde til ekstraordinær generalforsamling?
Ja, sandsynligvis.
I normalvedtægten kan ejere, der repræsenterer en vis del af stemmerne (typisk 1/4), kræve en ekstraordinær generalforsamling.
A + B repræsenterer 2/6 = 33,3 %.
Hvis jeres vedtægt følger normalvedtægten, vil det normalt være tilstrækkeligt.
2. Kan A og B træffe beslutninger alene, hvis C og D udebliver?
Her skal man være forsigtig.
Mange tror fejlagtigt, at "de fremmødte bestemmer alt".
Det gør de ikke nødvendigvis.
Hvis vedtægten siger, at almindelige beslutninger træffes ved simpelt flertal efter fordelingstal, så vil A og B kun repræsentere 2/6 af stemmerne.
Man skal derfor læse jeres konkrete vedtægt meget nøje.
I mange ejerforeninger vil udeblivelse betyde, at de fremmødte kan stemme, men de fremmødtes stemmer tæller stadig kun deres egne fordelingstal.
Det er derfor ikke sikkert, at A og B alene kan vedtage større dispositioner.
Jeg ville starte med at få afklaret dette punkt, før der indkaldes.
3. Kan ejerforeningen gøre noget mod D's lejere?
Ja.
Og det er efter min vurdering her, sagen skal angribes.
Normalvedtægten indeholder typisk bestemmelser om:


god orden

overholdelse af husorden

ejerens ansvar for lejere

mulighed for påbud


En ejer hæfter i praksis for sine lejeres adfærd.
Hvis lejeren gentagne gange overtræder husordenen, kan ejerforeningen rette krav mod ejeren.
4. Dokumentation er altafgørende
Før I bruger penge på advokat, ville jeg samle dokumentation systematisk:


dato

klokkeslæt

hændelse

vidner

eventuelle billeder/video

kopi af alle klager


Lav én samlet log.
Ikke 20 løse mails.
Hvis sagen senere skal i fogedret eller boligret, er dokumentationen afgørende.
5. Kan ejerforeningen kræve lejeren fjernet?
Ja, i visse tilfælde.
Der findes regler i ejerlejlighedsloven om, at ejerforeningen under særlige omstændigheder kan overtage ejerens beføjelser over for lejeren.
Det er netop lavet til situationer, hvor en ejer ikke reagerer på alvorlige og vedvarende problemer.
Men:


der skal normalt foreligge væsentlige overtrædelser

dokumentationen skal være solid

proceduren skal følges meget nøje


Derfor er advokatbistand ofte nødvendig på dette tidspunkt.
6. Kameraovervågning
Jeg ville ikke starte her.
Der er GDPR-regler og regler om tv-overvågning.
Selv hvis overvågning kan etableres lovligt, løser det ikke problemet med støj.
Hvis I ønsker overvågning, bør det ske efter konkret juridisk rådgivning og en formel beslutning i ejerforeningen.
7. Det største problem i jeres sag
Efter min vurdering er problemet faktisk ikke lejeren.
Det er ejer D.
Lejeren har ingen kontrakt med ejerforeningen.
Ejer D har.
Derfor bør ejerforeningen fokusere på:


Skriftligt påkrav til D.

Dokumentation for misligholdelse.

Frist til at bringe forholdene i orden.

Varsel om, at ejerforeningen vil gøre brug af sine beføjelser efter vedtægt og ejerlejlighedslov.

Herefter advokat.


8. Hvad ville jeg konkret gøre?
Jeg ville gøre følgende i rækkefølge:
Fase 1


Samle al dokumentation.

Få skriftlige erklæringer fra B og C's lejere.

Føre hændelseslog i 4-6 uger.


Fase 2


Sende anbefalet brev og mail til D.

Beskrive alle hændelser.

Give kort frist til handling.


Fase 3


Indkalde ekstraordinær generalforsamling.

Vedtage at ejerforeningen antager advokat.

Vedtage at bestyrelsen bemyndiges til at forfølge sagen.


Fase 4


Advokat vurderer brug af ejerlejlighedslovens regler om overtagelse af udlejers beføjelser samt eventuelle påbud over for ejeren.

Mit umiddelbare indtryk er, at I sandsynligvis allerede har nok til at starte en formel sag, men jeg ville gerne se:

Den konkrete vedtægt.

Hvem der er formand/bestyrelse.

Om C og D faktisk er blevet indkaldt korrekt til generalforsamlinger tidligere.

Om klagerne er skriftlige og daterede.

De oplysninger kan være afgørende for, hvor stærkt I står juridisk.

håber det hjælper :D

 Har siddet og chattet lidt med ChatGPT. Vi har været igennem Fase 1 og 2. Jeg har også været i dialog med en advokat som mener vi kan indkalde til ekstraordinær generalforsamling, men jeg er i tvivl om hvad vi reelt kan beslutte på sådan en, hvis vi ender med kun at sidde Person A og B.

Derudover har Person B været i kontakt med en boligadvokat som desværre fortæller at hvis vi tager den hele vejen, så vil det falde ud til lejers fordel, da det blot vil være ord mod ord, selvom vi har en hel bygning som observerer den samme adfærd. Det er derfor jeg meget gerne vil have videoovervågning op på de fællesarealer, så vi har "the smoking gun" at kunne skyde med.

Jeg er så sur og harm over, at man som lejer kan opføre sig på sådan en måde, velvidende at det bliver en lang sej kamp for ejerne at få dem ud.

Er C og D privatpersoner eller et ejendomsfirma?

Det virker underligt at især D skulle være så ligeglad med sin lejer.

Det er svært at se en juridisk vej ud af det, når 66% af de stemmeberettigede virker så ligeglade.

Kongs skrev:

Ikke helt det samme, men da jeg var ung, havde jeg nogle kammerater der havde en lejlighed i København sammen. De brugte den nærmest som en bodega fra torsdag-lørdag og der blevet lavet hvad jeg i dag vil kalde ret grove drengestreger og meget larm. De fik vil jeg skyde på 4-5 advokatklager, over 1 års tid, men der skete aldrig noget og det var endda en andelsboligforening, hvor de åbenlyst var i stærkt undertal.

 

Det er ikke fordi du skal tabe modet, det er bare rigtig svært, når man forsøger at løse det igennem nogle der ikke er lydhøre.

 Jeg har været sød ved min beskrivelse af Person D's lejere. For 3 uger siden havde vi 15-20 unge drenge stående ude foran vores bygning, hvor jeg igennem mit soveværelsesvindue kunne høre de snakkede om at de skyldte dem penge. Og de drenge lignede ikke typerne som var i gang med at tage en uddannelse. Jeg har en mistanke om at der bliver solgt/opbevaret narkotika i vores bygning, og har også kontaktet politiet herom, men uden beviser kan jeg ikke rigtig gøre noget.

Da jeg fortalte naboen til dem som er en af Person C's lejere at jeg vil gøre alt i min magt for at få dem smidt ud, begyndte hun at græde foran mig, fordi hun er så bange for at opholde sig i bygningen med sine børn. Det er også dyrt og et stort projekt for hende at flytte, så vi er i princippet en hel bygning som bliver holdt fanget i det her mareridt pga. den her ene familie.

Person B har mistet håbet, men vil selvfølgelig gøre alt hun kan for at bakke mig op. Eneste udvej jeg ser nu er at indkalde til en ekstra ordinær generalforsamling, men jeg er usikker på hvad jeg kan gennemføre på sådan en, hvis jeg og Person B er de eneste som møder op. Jeg vil jo gerne hurtigst muligt have en advokat på sagen som kan fakturere ejerforeningen og ikke mig som privat person.

Har lejerne i D's bygninger børn, så bør i uanset hvad overveje anmeldelse til kommunen, det lyder ikke godt jf. din beskrivelse.

Når der er larm og ballade derinde ville jeg også begynde at overveje at ringe til politiet. Det helt rigtige at gøre er den lange proces med udlejer. Men lejer kan også blive så irriteret/chikaneret at de flytter selv muligvis.

Aurvandil skrev:

Er C og D privatpersoner eller et ejendomsfirma?

Det virker underligt at især D skulle være så ligeglad med sin lejer.

 

Det er svært at se en juridisk vej ud af det, når 66% af de stemmeberettigede virker så ligeglade.

Person C og D er privatpersoner.

Person D er en ældre herre, som har været partner i et større dansk revisionshus, hvilket chokerer mig lidt ud fra den måde han håndterer det her på. Person B har været i kontakt med Person D's kone et kort øjeblik, hvor hun fortalte mig at hun er berørt og ked af situationen og har fortalt hendes mand at han skal smide dem ud af deres lejemål. Det ændrer dog ikke på at Person D er helt tavs. Jeg tror inderst inde godt han ved det er noget lort, og er for stolt over at anerkende hans fejl og indgå i et samarbejde med os. Derudover tror jeg også han ved at det er en meget langtrukken proces at få dem smidt ud, og når han ikke har sin daglig gang i bygningen og de betaler huslejen, så tror jeg han lukker øjnene og lever hans liv upåvirket.

Hvor absurd det end lyder, så er Person C helt passiv. Han er vores kasser og gør et godt arbejde, men han er meget konfliktsky, og så længe han stadig har sine lejere siddende som betaler husleje, så tror jeg faktisk han er glad. For mange mennesker er det et stort projekt at opsige sit lejemål og finde et nyt hjem, især når man er familier hvor man har børn boende hjemme, som har etableret et netværk i nærheden med legekammerater, skole mm.

Kongs skrev:

Har lejerne i D's bygninger børn, så bør i uanset hvad overveje anmeldelse til kommunen, det lyder ikke godt jf. din beskrivelse.

 

Når der er larm og ballade derinde ville jeg også begynde at overveje at ringe til politiet. Det helt rigtige at gøre er den lange proces med udlejer. Men lejer kan også blive så irriteret/chikaneret at de flytter selv muligvis.

 Ikke små børn. For 8 måneder siden fik jeg af vide af Person D at der flyttede en dame ind med hendes to store børn som er +18. Jeg spurgte ind til en mand som opholder sig meget i bygningen, og det er åbenbart hendes ex mand, som ikke er en del af lejekontrakten. Der er meget trafik ind og ud af lejligheden i løbet af dagen, og jeg har set børn som er under 18, men om de "officielt" bor der, det ved jeg ikke noget om.

Jeg har også dokumentation på at de har ejet en bil som har kørt med forkerte nummerplader. Det er min egen teori, men jeg tror det er en bil de benytter til at fragte narkotika i. Jeg har i 4 dage i streg været i kontakt med politiet herom.

Familien ved godt jeg er begyndt at "snage", da jeg render rundt og indsamler dokumentation konstant på deres brud på vores husorden. Jeg var nede i haven i sidste uge og spørge ind til deres støjniveau i nattetimerne, og der kom hvad jeg opfatter som truende bemærkninger på at "det er sidste gang jeg kontakter dem" og "de har lagt mærke til jeg holder øje med dem". Lige nu vælger jeg at holde lav profil, da jeg qua episoden fra 3 uger siden, ved at de har forbindelser til hvad jeg antager er en kriminel gruppering.