Lejeregulering ikke opkrævet?

Håber der sidder nogle jurister derude, som kan komme med lidt afklaring her.

Efter at have boet i samme lejlighed i 3 år og 9 måneder får jeg lige taget et kig på vores lejekontrakt og undre mig over et punkt under særlige vilkår (det skal siges, at vi bor i en ejendom der ejes af en butiksejer i kvarteret (altså ikke et advokatfirma, boligfirma m.m), hvorfor lejekontraktning ikke ser 100% prof ud:

Her står lejen til at stige 160,- pr år, hvilket betyder at lejen fra indflytning var på 5900 og den nu pr. 01.01.2016 hedder 6540.

Problematikker er at vi har indbetalt/betalt 5900 + forbrug hver måned siden indflytning og intet har hørt. Vi har altså ikke betalt den stigning der her været for hvert år vi har boet her og vi ikke blevet opkrævet stigningen eller blevet gjort opmærksom på manglende betaling. Er det lejer eller ejers ansvar at det indbetalte beløb stemmer overens med dette særlige vilkår?

Jeg ønsker ikke at handle i ond tro, men gider omvendt ikke betale bagud, hvis det er fordi ejer ikke har styr på sine opkrævninger.

På forhånd, tak for svar/hjælp.

Udlejer har stadig krav på den fulde aftalte leje, kun underlagt den almindelige forældelseslov (3 år). Så hvis han kommer, skal I efterbetale for indtil 3 år tilbage. Han har ikke andre beføjelser umiddelbart end at sende et påkrav om pengene.

Noget andet er, at et sådan vilkår om trappeleje KAN være ugyldigt efter lejelovens bestemmelser.

henry skrev:Noget andet er, at et sådan vilkår om trappeleje KAN være ugyldigt efter lejelovens bestemmelser.

Er det ikke standard at lejen stiger x antal kroner hvert år?

RasmusKelm skrev:Er det ikke standard at lejen stiger x antal kroner hvert år?

Ikke standard men heller ikke usædvanligt. Skal ikke kunne sige nærmere, hvor udbredt det er. Med den nye lejelov er trappeleje forbudt, undt selvfølgelig for lejemål med fri huslejefastsættelse. Man kan i stedet aftale indeksreguleret leje.

henry skrev:
Ikke standard men heller ikke usædvanligt. Skal ikke kunne sige nærmere, hvor udbredt det er. Med den nye lejelov er trappeleje forbudt, undt selvfølgelig for lejemål med fri huslejefastsættelse. Man kan i stedet aftale indeksreguleret leje.

med den "gamle" lejelov - før 1/7-2015 var indeksregulering forbudt, og trappeleje tilladt.

Det ser således ud til at den del er i orden.

Men trappelejen skal være skematiseret, så lejer kan se præcis hvad lejen er de enkelte år. Det er således ikke nok som beskrevet i OP.

Tjek §11 i lejekontrakten

er der ikke fastsat nogen slutdato for trappelejen, så er bestemmelsen ugyldig. Står der således " den stiger 160kr om året" er den ugyldig, og du kan se helt bort fra det.

Står der "den stiger 160kr om året indtil 1.1. 2025" så er den gyldig

Som de andre også skriver, så er der pænt strenge formelle krav til udlejers udarbejdelse af trappelejeklausulen efter den gamle lejelov.

Derudover er jeg ikke nødvendigvis enig i, at udlejer har krav på den fulde husleje for indtil 3 år tilbage. Jeg førte en sag for en lejer i Huslejenævnet, hvor lejer udflyttede 01.10.14. Ved flytteopgørelsen krævede udlejer huslejestigning for perioden 01.01.14 - 01.07.14, som han ikke havde fået opkrævet, hvorfor han nu krævede den ved lejers udflytning. Jeg husker ikke det præcise nummer, men med reference til en T:BB-afgørelse fra 2003-2004ish, fik vi medhold i, at udlejer er nærmest til at sikre sig, at den leje, udlejer opkræver, er korrekt. Jeg mener at det var med denne begrundelse, og ikke retsfortabende passivitet, at vi fik medhold i denne del af sagen.

Så OP, hvis det bliver aktuelt, ville jeg i hvert fald anfægte den forhøjede huslejestigning, som udlejer pludselig måtte opkræve. Eksempelvis står der anført i min egen lejekontrakts § 11, at "pr. 1/1 stiger huslejen med 150 kr." I 2016 betaler jeg stadigvæk det samme som i 2015, da jeg endnu ikke har hørt noget fra udlejer. Dette bekymrer mig ikke, da jeg mener at denne bestemmelse af lejekontrakten er ugyldig samt at T:BB-afgørelsen viser, at udlejer er nærmest til at sikre sig, at den opkrævede leje er korrekt.

@ Proletaren

Interessant, og rigtig god pointe at få det prøvet ved huslejenævnet, i givet fald.

Vedrørte din sag også en trappeleje, hvor lejer direkte i lejekontrakten kunne læse, hvad den korrekte husleje er?

Jeg kunne forestille mig, at en sådan "der er synd for lejeren"-afgørelse er mindre tillokkende, jo klarere det må have stået for ham, hvad den korrekte leje er. Ond tro fortrænger jo som bekendt ikke ret.

@henry

Ja, for at det ikke skal være løgn, så var trappelejeklausulen og lejekontrakten i sin helhed meget udførlig - formentlig udarbejdet af en advokat. Der var således ingen tvivl om, hvorvidt trappeklausulen var gyldig - det var alene et spørgsmål om, hvorvidt retten til at opkræve den ekstra leje var fortabt eller ej.

Jeg må således ærligt erkende, at jeg er overrasket over, at lejeren i den konkrete sag blev beskyttet i et sådant omfang, at lejer fik 100 % medhold i dette krav. Jeg skal ikke kunne sige, om resultatet ville blive anderledes, hvis sagen var blevet indbragt for boligretten.

Helt generelt mener jeg, at man som lejer har (for) meget at komme efter i huslejenævnet, hvor lejer ofte bliver beskyttet som den svage part. Især når det kun koster 200 kr. eller lignende at indbringe sagen for nævnet, er det i hvert fald en billig mulighed for at få sin sag prøvet.

henry skrev:

Ikke standard men heller ikke usædvanligt. Skal ikke kunne sige nærmere, hvor udbredt det er. Med den nye lejelov er trappeleje forbudt, undt selvfølgelig for lejemål med fri huslejefastsættelse. Man kan i stedet aftale indeksreguleret leje.

Det vil sige, at hvis man udlejer lejligheder opført efter 1992 så vil man stadig kunne have trappeleje i lejekontrakten efter den nyeste lejelov? Jeg var af en anden opfattelse så jeg har bare indeksreguleret husleje i de lejligheder jeg pt. udlejer.

Vanvid skrev:
Det vil sige, at hvis man udlejer lejligheder opført efter 1992 så vil man stadig kunne have trappeleje i lejekontrakten efter den nyeste lejelov? Jeg var af en anden opfattelse så jeg har bare indeksreguleret husleje i de lejligheder jeg pt. udlejer.

Jeg har nu kigget på det, og jeg er enig med dig: Nej man kan heller ikke for nye lejligheder aftale trappeleje efter ikrafttrædelsen af den nye lejelov. Det fremgår klart af lovforslaget, at sådan er det. Mit indlæg skulle heller ikke forstås som om jeg sagde det modsatte - kun at der var en (for mig) uafklarethed for så vidt angår de nye lejligheder (efter 1992).

henry skrev:

Jeg har nu kigget på det, og jeg er enig med dig: Nej man kan heller ikke for nye lejligheder aftale trappeleje efter ikrafttrædelsen af den nye lejelov. Det fremgår klart af lovforslaget, at sådan er det. Mit indlæg skulle heller ikke forstås som om jeg sagde det modsatte - kun at der var en (for mig) uafklarethed for så vidt angår de nye lejligheder (efter 1992).

Oki. Tak for svar.

Tak for alle svarene! Lader til at der ikke er helt 100% enighed om emnet, hvilket kun er en fordel som jeg ser det :)

Kjerstein skrev:Tak for alle svarene! Lader til at der ikke er helt 100% enighed om emnet, hvilket kun er en fordel som jeg ser det :)

Selv tak. Snarere end uenighed vil jeg sige, at situationen ikke er så sort/hvid. De små konkrete nuancer kan have stor betydning, sådan er det ofte i jura. Det er bl.a. derfor jura kun holde så mange beskæftiget.

Der er ingen tvivl om, at udgangspunktet er det, jeg skrev. I har en aftale, du har fået din ydelse og er pligtig til at betale den aftalte leje ved påkrav (indtil forældelse er indtrådt 3 år efter).

Men herudover svæver en række retsprincipper, bl.a. den lejeretlige beskyttelse af lejer, beskyttelsen af den der har sit livsunderhold på spil, passivitetsbetragtninger, berettigede forventninger, hvem er nærmest til at bære ansvar for manglende betaling, osv. osv. Hvornår alle disse luftige ting er nok til at få drejet situationen væk fra udgangspunktet, bliver en konkret og samlet vurdering, hvis det kommer til en nævnssag/retssag.

Desuden er der spørgsmålet om, hvorvidt trappelejeklausulen overhovedet er gyldig. Der skal man bl.a. se på formuleringen af vilkåret.