Hejsa,
Har overvejet at investere i fast ejendom(andelsbolig/ejerlejlighed eller rækkehus) mhb. På udlejning og på sigt, så ungerne havde noget at bo i når de skal læse.
Hvad er fordele/ulemper i de 3 typer boliger?
Har ingen erfaring vedrørende økonomien i dette. Ville skulle låne 80% til finansiering.
Følgende spørgsmål dukker op:
Hvordan fastsættes en husleje? (Sammenligner man på boligportalen?)
Skal man udleje i tidsbegrænset perioder eller satse på en evt. Lejer flytter ud om 10 år når børnene skal bruge lejligheden?
Hvilken ordning giver mening ift. Beskatning af lejeindtægt mv. (Alm. Indkomst ordning, virksomhedsordningen, kapitalafkastordning) - ved ikke meget om det, nogen ser kan belyse forskellene?
Hvad er dækningsgrad ca. (Udgifter v. 80% finansiering kontra lejeindtægt)
Er der nogen der har en indikation eller vil dele ud af deres erfaringer?
Jeg kigger i indenfor byzonen i Odense, hvis det har betydning - max 1,5 mil.
Investering i ejendom mhb på udlejning
Andelsboliger kan have vedtægter der siger at du ikke må leje den ud, så første step ved dem, er nok at kigge vedtægterne igennem.
Blund23 skrev:
Har ingen erfaring vedrørende økonomien i dette. Ville skulle låne 80% til finansiering.
Husk også at få forventningsafstemt med banken. Ikke at jeg har nogle personlige erfaringer, men det er ikke mit indtryk, at man generelt modtages med stående ovationer, hvis man præsenterer en plan om at købe til ren udlejning/investering med 80 % finansiering.
Lån til udlejning er generelt blevet ekstremt svært og regn med du skal komme med mere end 20% udbetaling medmindre det er et aktuel forældrekøb.
Det skyldes bl.a. bankernes mangel på villighed til at løbe risiko samt nogle regler indenfor området. Derudover regn med værdien af lejligheden bliver værdisat væsentlig lavere da man som regel vurderer udfra en rentabilitetsvurdering og ikke den reelle markedsværdi. Derfor også forvent krav om højere udbetaling.
De mest aktuelle eksempler jeg kan huske har kunderne lagt mellem 50-60% i udbetaling. Nu kan jeg jo selvfølgelig ikke snakke på alle bankers vegne, men mere generelle tendenser der hvor jeg arbejder.
Husk også, at der kan være en del bøvl ved at være udlejer, samt at en evt. gevinst ved salg af ejendommen i det opstillede scenario vil være skattepligtig.
Giv evt. podcasten Ejendomsinvestorer et lyt - nedenstående er primært mine tanker ud fra hvad jeg har hørt derigennem eller har læst rundt omkring (har ikke selv en udlejningsejendom endnu, men på sigt vil jeg måske gerne) 😊
Hvad er fordele/ulemper i de 3 typer boliger?
Hører sjældent om andelsboliger, der udlejes i mere end korte perioder grundet vedtægter meget sjældent tillader dette. Lejlighed vs. rækkehus afhænger af mange ting og er nok mere relateret til dit formål, strategi og den konkrete bolig, vil jeg tro. Eksempelvis kan der jo være en fordel i at eje en hel opgang af lejligheder, hvis det du tænker på ikke blot er én ejendom i din portefølje resten af livet.
Har ingen erfaring vedrørende økonomien i dette. Ville skulle låne 80% til finansiering.
Som de andre. Medmindre du kan stille med en hulens masse sikkerhed af en art synes jeg sjældent at man hører om så høj en belåning til direkte udlejning i nyere tid. Så er det typisk hvor man selv har boet i boligen forinden udlejningen forekommer. Back in the days, no problem.
Hvordan fastsættes en husleje? (Sammenligner man på boligportalen?)
Afhænger af hvornår boligen er fra/renoveret, om kommunen er (u)reguleret, antal lejemål, eventuel nuværende lejekontrakt, hvor boligen er placeret og hvad markedet generelt er prissat til i området. Udover størrelsen osv. Det er noget med at få læst loven eller snakket med en rådgiver, hvis du skal være sikker 😊
Du kan evt. få huslejen forhåndsgodkendt hos huslejenævnet mod betaling.
Skal man udleje i tidsbegrænset perioder eller satse på en evt. Lejer flytter ud om 10 år når børnene skal bruge lejligheden?
Det kommer vel an på om målet er noget konkret? Så lidt tomgang som muligt bør være tæt på optimalt. Du kan dog ikke smide lejerne ud, når dine egne børn er klar til at flytte ind en dag (hvis de også selv ønsker det til den tid). Du kan evt. starte med ubegrænset og så begrænset efterhånden som det kommer på tale?
Hvad er dækningsgrad
Afhænger af området, den konkrete bolig og din finansiering.
Som udgangspunkt højere i Udkantsdanmark, lavere i storbyerne. Ofte højere hvis du istandsætte ejendommen til en god pris (gerne selv), lavere hvis den er i tip-top stand fra start. Lavere i højrente-tider, højere i perioder med lav rente (afhængig af lånet, naturligvis).
Blund23 skrev:Hejsa,
Har overvejet at investere i fast ejendom(andelsbolig/ejerlejlighed eller rækkehus) mhb. På udlejning og på sigt, så ungerne havde noget at bo i når de skal læse.
Hvad er fordele/ulemper i de 3 typer boliger?
Har ingen erfaring vedrørende økonomien i dette. Ville skulle låne 80% til finansiering.
Følgende spørgsmål dukker op:
Hvordan fastsættes en husleje? (Sammenligner man på boligportalen?)
Skal man udleje i tidsbegrænset perioder eller satse på en evt. Lejer flytter ud om 10 år når børnene skal bruge lejligheden?
Hvilken ordning giver mening ift. Beskatning af lejeindtægt mv. (Alm. Indkomst ordning, virksomhedsordningen, kapitalafkastordning) - ved ikke meget om det, nogen ser kan belyse forskellene?
Hvad er dækningsgrad ca. (Udgifter v. 80% finansiering kontra lejeindtægt)
Er der nogen der har en indikation eller vil dele ud af deres erfaringer?
Jeg kigger i indenfor byzonen i Odense, hvis det har betydning - max 1,5 mil.
Så du har besluttet hvor dine børn skal studere om 10 år?
Har du også valgt hvad de skal studere allerede?
Hvorfor ikke bare købe nogle solide REITs? Så slipper du for alt det administrative…
Husk at man som udgangspunkt ikke kan tidsbegrænse udlejningsperioden, medmindre man opfylder særlige krav. Det vil derfor ikke være sikkert at dine børn vil kunne komme til at bo i lejligheden, når dette behov engang opstår. I de fleste tilfælde ender lejeperioden først når lejeren vælger at flytte.
Tak for svar alle.
Der er et par gode overvejelser vedrørende det faktum at være udlejer, lejeperiode ift. Det konkrete formål og finansiering.
Og kan godt se/forstå dækningsgrad rent faktisk bliver højere i Udkantsdanmark grundet boligpriser.
Måske man bare skal vente til de rent faktisk skal bruge ejendommen. Min frygt er bare at til den tid, har jeg ikke råd.
Føler gearingen på ejendomme er højere i byerne end andre investeringer?
Jeg vil vove at påstå at jeg ikke har råd til at købe mit
eget hus om 10 år.
Den erfaring gjorde jeg mig i vores første hus, hvor vi ville have større hus i samme område men faktisk ikke rigtig længere havde råd til at finde et større i samme område.
wombart skrev:
Så du har besluttet hvor dine børn skal studere om 10 år?
Har du også valgt hvad de skal studere allerede?
😂 Ja gu fanden skal de studere noget, om de vil slå sig over fingrene med en hammer eller læse matematik er jeg ligeglad med.
Ved godt det er moderne tider og man skal have lov til at sidde og drille hinanden på Snapchat, men det behøver man jo ikke dyrke resten af livet.
Blund23 skrev:
Jeg tror du missede spørgsmålet. Han undrede sig over, hvordan du kunne vide, at dine børn ønskede at studere i Odense - og ikke i Aarhus, København, Sydney eller Mumbai.
Kalashnikov skrev:Jeg tror du missede spørgsmålet. Han undrede sig over, hvordan du kunne vide, at dine børn ønskede at studere i Odense - og ikke i Aarhus, København, Sydney eller Mumbai.
Ah ja det ser jeg nu 😂
Du kan finde markedsrapporter online der kan hjælpe med estimering af leje pr m2, afkastkrav o.lign.
jeg tror jeg ville køre det i selskabsform via et aps til ejendommen, men tænker nogle timer hos en rådgiver er godt givet ud, hvis/når du har mere specifikke oplysninger til projektet.
GL!!
arigold skrev:Du kan finde markedsrapporter online der kan hjælpe med estimering af leje pr m2, afkastkrav o.lign.
jeg tror jeg ville køre det i selskabsform via et aps til ejendommen, men tænker nogle timer hos en rådgiver er godt givet ud, hvis/når du har mere specifikke oplysninger til projektet.
GL!!
- man kan ikke bare tage udgangspunkt i markedet - som andre også nævner, kommer lejeniveauet an på hvilken type ejendom der købes.
- Som hovedaktionær i ApS er det oftest ikke skattemæssigt en god idé at leje til sig selv eller nærtstående. - her er der krav om hvad man skal tage i leje. Ofte, især ved dyrere lejligheder, vil det ikke give mening.
Lidt OT:
Kig eventuelt på ferie/sommerhuse til udlejning, hvis du ikke vil lægge så mange penge til at starte med.
For eksempel på Bornholm, hvor du i de mange byer er sikker på fuld belægning i sæsonen.
De først tjene cirka 46.000 kr. er skattefrie. Øvrige skatteregler i den forbindelse, er også særdeles gunstige.
Du vil kunne få en forrentning af dine penge på cirka 10-12 % per år.
RammePik skrev:Lidt OT:
Kig eventuelt på ferie/sommerhuse til udlejning, hvis du ikke vil lægge så mange penge til at starte med.
For eksempel på Bornholm, hvor du i de mange byer er sikker på fuld belægning i sæsonen.
De først tjene cirka 46.000 kr. er skattefrie. Øvrige skatteregler i den forbindelse, er også særdeles gunstige.
Du vil kunne få en forrentning af dine penge på cirka 10-12 % per år.
Har set fuldt udlejede huse i sæsonen (dog anden beliggenhed), og det gik ca i 0. Derudover så er et sommerhus et pænt illikvidt aktiv, så der skal også være et “højere” afkast.
Jensen skrev:Har set fuldt udlejede huse i sæsonen (dog anden beliggenhed), og det gik ca i 0. Derudover så er et sommerhus et pænt illikvidt aktiv, så der skal også være et “højere” afkast.
At have udlejningssommerhus på Bornholm er en glimrende forretning. Ved ikke noget om andre bellgenheder, ud over *the usual suspects".
kabk skrev:
- man kan ikke bare tage udgangspunkt i markedet - som andre også nævner, kommer lejeniveauet an på hvilken type ejendom der købes.
- Som hovedaktionær i ApS er det oftest ikke skattemæssigt en god idé at leje til sig selv eller nærtstående. - her er der krav om hvad man skal tage i leje. Ofte, især ved dyrere lejligheder, vil det ikke give mening.
1. Hvor skriver jeg han skal fastsætte sin leje ud fra markedsleje? Jeg skriver blot det kan hjælpe med estimater og at han skal hyre en rådgiver, når han har flere specifikke informationer.
2. Jeg vil mene fordelene ved at holde det adskilt fra sin fysiske person stadig er en relevant overvejelse, men hvis han vil udleje til lavere end markedsleje til børn har du en pointe 🙂
RammePik skrev:
At have udlejningssommerhus på Bornholm er en glimrende forretning. Ved ikke noget om andre bellgenheder, ud over *the usual suspects".
Jeg har boet på Bornholm og har venner, der har udlejet sommerhus. Det var ikke nogen speciel god forretning.
Ville aldrig købe et sommerhus som ren investering. Historisk - også på Bornholm - er det et svært marked, hvis økonomien går ned.
arigold skrev:
1. Hvor skriver jeg han skal fastsætte sin leje ud fra markedsleje? Jeg skriver blot det kan hjælpe med estimater og at han skal hyre en rådgiver, når han har flere specifikke informationer.
2. Jeg vil mene fordelene ved at holde det adskilt fra sin fysiske person stadig er en relevant overvejelse, men hvis han vil udleje til lavere end markedsleje til børn har du en pointe
Enhver finansieringskilde vil forlange selvskyldnerkaution uanset om der er skudt et ApS ind over ejerskabet eller ej.
Inkog92 skrev:
Enhver finansieringskilde vil forlange selvskyldnerkaution uanset om der er skudt et ApS ind over ejerskabet eller ej.
No shit :))
stadig fordele
prangstar skrev:
Jeg har boet på Bornholm og har venner, der har udlejet sommerhus. Det var ikke nogen speciel god forretning.
Ville aldrig købe et sommerhus som ren investering. Historisk - også på Bornholm - er det et svært marked, hvis økonomien går ned.
Jeg har købt huset kontant.
Når Novasol har fået deres, har jeg en forrentning af min investering på 10-12% p.a.
Der er altid fuld belægning.
Ejendom på Bornholm har været en glimrende investeringscase i 15 år, og intet tyder på, at vinden vender.
7-9-13 :-)
RammePik skrev:
Jeg har købt huset kontant.
Når Novasol har fået deres, har jeg en forrentning af min investering på 10-12% p.a.
Der er altid fuld belægning.
Ejendom på Bornholm har været en glimrende investeringscase i 15 år, og intet tyder på, at vinden vender.
7-9-13 :-)
Somerhuspriserne på Bornholm har taget et ret stort dyk sidste år, men kom også fra et meget højt leje. 1. kvartal 2023 var kvm-prisen 29.335 i 3. kvartal 2023 var prisen 24.511. Kilde, Bolius. Så rent umiddelbart er vinden vendt, men om vinden fortsætter med at blæse den vej er der ingen som ved.
prangstar skrev:Somerhuspriserne på Bornholm har taget et ret stort dyk sidste år, men kom også fra et meget højt leje. 1. kvartal 2023 var kvm-prisen 29.335 i 3. kvartal 2023 var prisen 24.511. Kilde, Bolius. Så rent umiddelbart er vinden vendt, men om vinden fortsætter med at blæse den vej er der ingen som ved.
Som meget desto bedre, hvis man vil købe ejendom.
Udlejningsmæssigt går det upåklageligt.
RammePik skrev:
Bornholm har været en glimrende investeringscase i 15 år, og intet tyder på, at vinden vender.
7-9-13 :-)
Du købte under finanskrisen til en god pris? Vel svært at time for andre.