Hej PN!
Jeg har købt hus med overtagelse om et godt stykke tid, og søger gode råd til planlægning af, hvordan pengene skal prioriteres, når det overtages.
Der er tale om et 70’er hus på cirka 200m2 med fjernvarme, som ikke ligger på Sjælland (ift. håndværkerpriser).
Umiddelbart skal hele huset have turen på sigt, men nogle af de ting, som gerne skal klares indenfor relativt få år er:
- Nyt tag
- Nye vinduer
- Nye lofter
- Nye gulve
- Nyt køkken
- 2 nye badeværelser
Huset fejler ikke noget udover badeværelserne og taget, som har røde anmærkninger i tilstandsrapporten. Det er dog generelt slidt, hvorfor vi forventer at skulle hele møllen igennem (undtagen ydermure) over den næste årrække.
Vi har i første omgang cirka 1-1,5 mio. at renovere for, og kan ikke lave meget selv (udover groft arbejde med nedrivning og den slags).
Vi vil gerne lave tingene i en ordentlig kvalitet, men da der ikke følger et pengetræ med i handlen, handler det om at tage kloge beslutninger. Her tænker jeg, at nogle af I kloge PN’er kan byde ind.
Hvordan prioriterer man i et sådan et projekt? Hvad er i glade for at have gjort og hvad har i fortrudt ikke at bruge lidt ekstra penge på?
ALT er velkomment. Skyd løs :-)
Husrenovering
Boligdebatten.dk har, på trods af PNVA, nok bedre styr på det :-) held og lykke med projektet!
telum skrev:Boligdebatten.dk har, på trods af PNVA, nok bedre styr på det :-) held og lykke med projektet!
Vil du have mig til at være forum-utro?
Mikrape skrev:
Vil du have mig til at være forum-utro?
Altså en tilstandsrapport kan jo give en ret fin indikator på hvor der bør prioriteres.
Personligt havde jeg altid fået tjekket taget, og vinduerne først. Badeværelse og køkken er jo ikke noget som altid er nødvendigt, men selvfølgelig kan trænge stand mæssigt.
Gulve ville jeg vente med til Køkken var planlagt og få lagt det samtidig.
Så tag-vindue og lofter men få nogle fagfolk ud og lad dem give deres mening og tilbud på det.
Ift. røde markeringer i en tilstandsrapport, er ikke nødvendig kritisk. Vi har f.eks. også lige købt hus hvor der en rød markering fordi der ikke er nok udluftning til loftsrum, men der er ingen fugt og alt pænt lavet deroppe.
Men bortset fra det står vi lidt i samme situation, med et undertag der kan holde 5-6 år endnu og nogle vinduer der er punkteret.
Nu skal jeg lige have nogle fagfolk ud men jeg tror vores plan bliver - skift vinduer og døre. Få malet og renset taget (koster væsentligt mindre end at skifte det) så kan det måske holde lidt længere.
Men med 1-1,5 mio kr. burde i virkelig kunne komme langt afhængig af størrelsen på huset naturligvis og hvor meget der skal bruges indvendigt.
Vi har kun 600 tkr., men skal så heller ikke skifte noget indvendigt.
1-1,5 mio er pludselig ikke så meget, når alt skal laves.
De ting du nævner indenfor relativt få år er jo hele huset.
Der mangler en masse informationer og meget kommer an på krav og forventninger.
Tag, døre, vinduer, køkken og 2 badeværelser i "ordentlig kvalitet" med håndværkere på, har nok slugt hele budgettet.
Når du ikke kan noget selv, så bliver det dyrt.
Det eneste rigtige er at få håndværkere i området til at give tilbud på de forskellige dele, så I kan tage dialog om krav og budgetter.
Husk at holde renoveringsomkostningerne op mod prisen for at rive ned og bygge nyt.
“Vi” har netop renoveret for ca 2 mio alt i alt.
Vi har ingen forstand på den slags, men den bedste beslutning vi tog i hele processen var at starte med en arkitekt som tog ca 70.000kr for at beskrive hele projektet ned til mindste detalje.
beskrivelsen røg herefter i budrunde hos flere entreprænører. Selvom det kan virke som trælse penge, så har det været fantastisk at have. Der var over én mio kr forskel mellem billigste og dyreste tilbud og efter vi havde valgt entreprænør har vi hele tiden kunne forholde os til det skrevne produkt eller spørge arkitekten. På den måde har vi undgået en masse ekstra omkostninger undervejs men har faktisk fået det vi aftalte for næsten 6 måneder siden.
Så det vil jeg helt klart råde jer til. :)
Hvis I er så heldige, at taget er asbest-eternit, kan det vaskes ned, og males med tjæremaling, og kan holde 15 år ekstra - og det samme kan gøres om 15 år igen osv. Men hvis tagplader er revnede, skal de skiftes.
Jeg fik det til en rimelig pris her for nogle år siden. Jeg tror ham der skiftede pladerne der var revnede havde undervurderet omfanget, men det var på fast pris. Til gengæld kan levetiden på de nye plader ikke på samme måde forlænges.
Jeg kan ikke huske den samlede pris, men jeg mener det var under 100.000. Det var dog tilbage i 16 mener jeg.
Et helt nyt tag kan nemt rende op i 250.000-500.000.
Vinduer og døre kan sandsynligvis gøres noget billigere.
Jeg fik skiftet alle vinduer og døre i 2017, hvor den samlede pris for Rationel Auraplus træ/alu vinduer + døre til hele min stueetage var omkring 41.000 - for 7 vinduer i normal størrelse (de er vist altid lavet på mål), 2 facadevinduer, 1 glas altandør og en hoveddør.
Men jeg havde også en god aftale med Optimera dengang, og priserne er nok blevet dyrere i mellemtiden. Tømreren lavede det på timepriser, og jeg kan ikke huske hvor lang tid det tog ham.
Fagligt har jeg ikke meget ballast, men kan da give dig mine erfaringer m.h.t. renovering af et 70'er hus,
Tidligere kunne man sælge sin energireduktion, når man optimerede (isolering, vinduer m.m.). Denne aftale skulle dog være indgået inden arbejdet blev påbegyndt (doh). Undersøg evt. om denne ordning stadig eksisterer.
Priserne på vinduer tror jeg er steget noget siden 2017. Mig bekendt skal der nu 3-lags i. Jeg tror også, dette gælder renovering og ikke kun nybyg.
For et par år siden fik jeg et tilbud på udskiftning af et enkelt standardvindue. 15.000+. Tømreren gik i selvsving, da jeg anfægtede prisen.....Det endte med, jeg selv sammen med en kammerat skiftede det en formiddag til ca. 4.000. Mit bud er dog, at der ikke er helt samme run på håndværkere, som for 2 år siden (det står dog for egen regning).
Overvej genvex hvis i alligevel skal have nyt loft. Det forbedrede indeklimaet gevaldigt hos os. Og mine børns hosten forsvandt :)
Men generelt - få forskellige tilbud. Det er vanvittigt, hvad vi igennem tiden har oplevet af forskelle på vores forskellige projekter. F.eks. fik vi 2 tilbud på indendørs maling af vores sommerhus. Det ene på knap 20k og det andet på 60k. Vi valgte den billige og var ganske tilfreds. På vores tag tror jeg, vi oplevede 25%+
Tak for svarene til jer alle!
GunsPats skrev:“Vi” har netop renoveret for ca 2 mio alt i alt.
Vi har ingen forstand på den slags, men den bedste beslutning vi tog i hele processen var at starte med en arkitekt som tog ca 70.000kr for at beskrive hele projektet ned til mindste detalje.
beskrivelsen røg herefter i budrunde hos flere entreprænører. Selvom det kan virke som trælse penge, så har det været fantastisk at have. Der var over én mio kr forskel mellem billigste og dyreste tilbud og efter vi havde valgt entreprænør har vi hele tiden kunne forholde os til det skrevne produkt eller spørge arkitekten. På den måde har vi undgået en masse ekstra omkostninger undervejs men har faktisk fået det vi aftalte for næsten 6 måneder siden.Så det vil jeg helt klart råde jer til. :)
Jeg havde overvejet noget lignende, men var lidt i tvivl om hvorvidt pengene rent faktisk var givet godt ud. Tak for indspark!
kris_rem skrev:Fagligt har jeg ikke meget ballast, men kan da give dig mine erfaringer m.h.t. renovering af et 70'er hus,
Tidligere kunne man sælge sin energireduktion, når man optimerede (isolering, vinduer m.m.). Denne aftale skulle dog være indgået inden arbejdet blev påbegyndt (doh). Undersøg evt. om denne ordning stadig eksisterer.
Priserne på vinduer tror jeg er steget noget siden 2017. Mig bekendt skal der nu 3-lags i. Jeg tror også, dette gælder renovering og ikke kun nybyg.
For et par år siden fik jeg et tilbud på udskiftning af et enkelt standardvindue. 15.000+. Tømreren gik i selvsving, da jeg anfægtede prisen.....Det endte med, jeg selv sammen med en kammerat skiftede det en formiddag til ca. 4.000. Mit bud er dog, at der ikke er helt samme run på håndværkere, som for 2 år siden (det står dog for egen regning).
Overvej genvex hvis i alligevel skal have nyt loft. Det forbedrede indeklimaet gevaldigt hos os. Og mine børns hosten forsvandt :)
Men generelt - få forskellige tilbud. Det er vanvittigt, hvad vi igennem tiden har oplevet af forskelle på vores forskellige projekter. F.eks. fik vi 2 tilbud på indendørs maling af vores sommerhus. Det ene på knap 20k og det andet på 60k. Vi valgte den billige og var ganske tilfreds. På vores tag tror jeg, vi oplevede 25%+
Tak for svar. Jeg har egentlig også Genvex og afkalkningsanlæg på listen over ting, der måske giver mening, når man alligevel er i gang.
Men som flere har pointeret, så kan vi løbe tør for budget, før vi er i mål. Så enten skal renovering laves over flere omgange/år eller også skal vi lave nogle lidt ærgerlige fravalg.
GunsPats skrev:“Vi” har netop renoveret for ca 2 mio alt i alt.
Vi har ingen forstand på den slags, men den bedste beslutning vi tog i hele processen var at starte med en arkitekt som tog ca 70.000kr for at beskrive hele projektet ned til mindste detalje.
beskrivelsen røg herefter i budrunde hos flere entreprænører. Selvom det kan virke som trælse penge, så har det været fantastisk at have. Der var over én mio kr forskel mellem billigste og dyreste tilbud og efter vi havde valgt entreprænør har vi hele tiden kunne forholde os til det skrevne produkt eller spørge arkitekten. På den måde har vi undgået en masse ekstra omkostninger undervejs men har faktisk fået det vi aftalte for næsten 6 måneder siden.Så det vil jeg helt klart råde jer til. :)
Da vi skulle bygge til, tog vi fat på en arkitekt. For en mindre formue, kom han med 3 løsningsforslag. Det ene var værre end det andet. Mærkelige træ og aluting på en gammel landejendom, der overhovedet ikke bevarede det, vi finder charmerende ved huset. Det endte med, at vi tegnede selv og tog fat på en dygtig entreprenør.
De penge kunne have betalt det meste af køkkenet....
telum skrev:Boligdebatten.dk har, på trods af PNVA, nok bedre styr på det :-) held og lykke med projektet!
Pjat med dig, PNVA, har tidligere vist at alle håndværksbrancher er repræsenteret :)
Hvad er grunden til de røde anmærkninger på badeværelset? vådrumsmembran?
Skulle jeg påbegynde det projekt ville jeg klart begynde med følgende i første omgang. Fokus på husets ydre skal samt de røde anmærkninger. Det sparer penge på energiregningen i det lange løb og et forbedret indeklima
Udskiftning af taget samt isolering.
Udskiftning af vindue.
Hulrumsisolering hvis det ikke er gjort.
Badeværelserne.
Genvex?
Tvivler på det æder hele budgettet, men som oftest ved renovering er der en masse uforudsete udgifter.
Anden omgang er vi over i det kosmetiske, hvis tingene som de er nu funktionelle
Nye lofter, hvid eller lys loftmaling kommer man langt med, hvis der er tale om et meget mørkt loft. Kunne jeg godt forestille mig i et 70er hus.
Nye gulve
Nyt køkken
Måske afkalkningsanlæg, men altså ikke sikkert det er nødvendigt afhænger af vandet i det område. Kan oftest ses på blandingsbatterier, elkedel etc. Bestemt ikke en dårlig investering, men nok det sidste jeg ville kaste penge efter.
Ikke sikkert en langhåret ville være enig med at skulle leve i 70'er design interior i et par år :P
Held og lykke med det !
NanoQ skrev:
Da vi skulle bygge til, tog vi fat på en arkitekt. For en mindre formue, kom han med 3 løsningsforslag. Det ene var værre end det andet. Mærkelige træ og aluting på en gammel landejendom, der overhovedet ikke bevarede det, vi finder charmerende ved huset. Det endte med, at vi tegnede selv og tog fat på en dygtig entreprenør.
De penge kunne have betalt det meste af køkkenet....
Fair - vi brugte slet ikke vores arkitekt til at “tegne”, men alene lave de tekniske beskrivelser. Han tilbød dog også det andet.
Grunden til vi tog fat i en arkitekt (ud over at vi havde fået det anbefalet af familie), var at vi netop havde en entreprænør (bedste vi kunne finde online) ude og gennemgå. Her kunne alt lade sig gøre for ingen penge og det virkede bare ret hustler-agtigt. Det firma fik så også buddet om at give et tilbud. Det afstod de fra som de eneste af dem vi sendte ud til. Vi er i hvert fald enormt glade for at have valgt en “fastpris” løsning med klare aftaler og en ordentlig kontrakt. Vi har oplevet at selvom menneskerne er rigtig flinke og rare, så holder de sig bestemt ikke tilbage så snart de kan fifle lidt.
Start med taget.
Her ryger den første halve million.
Døre og vinduer skal selvfølgeligt være tætte(ikke skæve og pakninger intakt) for vind og regn. Er de det? Hvis ja så handler udskiftning om design eller energi renovering. Kan det vente ?
Nogle originale vinduer er af god kvalitet og kan renoveres (selv).
Har selv mahogni i hele huset fra dengang og de står som et suttet bolsje efter renovering.
Køkken vælg ikea eller en af de mange online..
Har selv haft svane, Ikea og kitchn.dk
Alt er samme gode kvalitet,.du betaler bare mere hos dem der har fysiske butikker..
Overvej vvs og hvad du vil med dine rør og afløb..
Skal de skiftes under renovering og hvis ja hvor meget af det. Du bliver overrasket over priser på vvs. Det er dyrt
Hvis du har brug for hjælp til køkken, bad ,entre og garderober er du velkommen til at kontakte mig.
har 13 års erfaring og nok de bedste priser til kvaliteten inden for dette.
Jeg kan også hjælpe med håndværkere til det meste, afhængig af hvor i landet du befinder dig.
Når du skal renovere køkken/bad, så tjek evt. om nogle af kæderne sælger deres gamle demo udstillinger. Der kan du nogle gange spare en hel del. Du kan ofte også finde dem på deres hjemmeside.
Blund23 skrev:
Start med taget.
Her ryger den første halve million.
Ingen tvivl om, at OP med de penge der er afsat til en total renovering af huset formentlig bliver nødt til at skære lidt hjørner og prioritere opgaverne.
Angående taget kom jeg til at tænke på, om OP muligvis kunne benytte samme model som min bror, der også har begrænsede midler til udskiftning af hans tag.
Min brors hus har bølgeeternit og desværre af den dårlige type, der blev udviklet lige efter man droppede asbest i tagpladerne. Tagpladerne er nu nedbrudt og skal snarest skiftes.
Min brors hus har en sund spærkonstruktion og lægterne fejler heller ikke noget. Endvidere er loftet rigeligt isoleret, så ingen behov for yderligere isolering.
For at spare penge vil min bror derfor kun udskifte tagpladerne og selv stå for udførelse af arbejdet. Han vil skifte tagpladerne i mindre etaper, hvor han tager en sektion på nogle meters bredde gående fra tagryg til tagfod. Mellem hver etape afdækkes mellemrummet mellem de gamle og nye tagplader med en pressenning.
Ved at lave arbejdet i "lodrette" etaper medfører det desværre, at taglægterne ikke kan blive opgraderet til de stærkere T1-taglægter (38X73 mm)
Vedrørende tag.
Der er selvfølgeligt mange løsninger. Nogle er dyrere end andre. Men hvis du har 200m2 hus må det være en stor tagflade.
Hvis du vil spare noget her, kan du måske kigge på ståltag. Holdbarheden er høj og udseendet er blevet pænere med årene. Jeg kunne forestille mig det støjer mere end tegl.
Man kan endda få ståltag i plader som ligner tegl. Kig ved Karl molin. Deccra er også en mulighed. Det skulle tage noget af prisen.
Du kan i samme omgang få skiftet tagrender(større) og flere nedløb. Her kan du med fordel søge om nye (ekstra ). nedløb til faskiner. Det er overkommelig gør det selv arbejde.
Hej
Jeg går og laver en del af disse renoveringer.
Hurtigt budget i prioriteret rækkefølge på hus på 200 m2:
Nedrivning står du selv for bortset fra med tagbelægning.
1 - Tag (uden ny konstruktion kun udskiftning af belægning til naturskiffer) = 600.000,-
2 - Vinduer (afsat 8000,- pr vindue) = 120.000,-
3 - Køkken (ikea eller lign) = 125.000,-
4 - Lofter, gipslofter (helt nye med ny forskalning) er der trælofter idag kan man bare knalde et lag gips direkte på så vil prisen blive ca 50-60% billigere = 250.000,-.
5 - Badeværelser 2 stk = 350.000,-
6 - Gulve (170m2 blandet fliser og træ) = 120.000,-
Malerarbejde til lofter og vægge spartling og filt = 120.000,-
I alt = 1.685.000,-
Det er et lyn hurtigt budget og indeholder noget usikkerhed, og det er med helt standard materialevalg.
Tænker også der skal sættes noget af til nyt el, eller kan dette genbruges (tvivler)? Skal el laves om i huset, skal man sætte ca. 600-700,- af pr m2.
Udover overstående vil jeg altid anbefale man har en buffer på 15-20% når man begynder at renovere gamle huse.
Hvis taget skal have helt ny konstruktion, undertag mv. så er prisen højere nok nærmere 750-850k. så skal der også indregnes stillads og evt. overdækning.
Hvis I ingen erfaring har med byggeri, så er det en super ide, som flere skriver, at hyre en rådgiver, som kan styre processen for jer.
Ellers ser man desværre ofte entreprenørerne er lidt for kreative.
Jeg vil også anbefale dig at hyre en rådgiver(arkitekt/ingeniøer) til at kortlægge omfang/nødvendighed for udskiftning af de enkelte bygningsdele, lave udbudsmateriale og styre den efterfølgende byggeproces.
Ifm. Tagudskiftning skal du specielt være opmærksom på, at der jf. Bygningsreglementet skal efterisoleres op til 300mm, såfremt det er rentabelt.
hvis der ikke er dampspærre i lofterne(eller dampspærren er meget gammel - eksempelvis alukraft, skal du være ekstra opmærksom når/hvis du efterisolerer.
umiddelbart mener jeg også, at det er lovpligtigt at skifte lægter til T1 - det er jeg dog ikke 100% på.
der kan sagtens være nogle synergieffekter ved at lave det hele på 1 gang, således at den samlede regning bliver mindre. Dog vil jeg umiddelbart mene, at du kan skifte taget uden at tage hensyn til de andre bygningsdele. (Undtagelsen er vel hvis du har 1.sal på med tagvinduer, eller hvis der ikke dampspærre i lofterne)
rådgiver til en relativt ukompliceret opgave til en sådan sag burde ikke koste mere end 10% af entrepriseomkostningerne - og nok nærmere 7%
husk, at det er dit ansvar som bygherre at tingene bliver lavet ordentligt. Du kan derfor ikke være sikker på, at de tilbud du får ind fra håndværkere lever op til alle krav i lovgivningen.
iøvrigt skal du huske at screene for asbest i tagbelægning, fliseklæb samt andre miljøskadelige stoffer (pcb i vinduesfuger osv.)
Nogle der har fået fjernet sådan et asbesttag før og hvad det evt. kostede.
Mit indtryk er at priserne varierer ekstremt meget.
Har huset krybekælder?
hvis ja, så må i endelig ikke lave samme fejl som os. Jeg vil klart anbefale i får fjernet betongulvet og fyldt krybekælderen op med sand og isolering, og derefter installeret gulvvarme. Alle vil have gulvvarme i et hus i dag, så det har merværdi for købere, men derudover er gulvvarme også bare dejligt.
Bemærk også at hvis der er klinker på jeres badeværelser, så kan der godt være asbest blandet i limen af fugen. Det var der i vores. Så pas på med selv at fjerne det med mindre i har det rette udstyr.
Vesper skrev:Har huset krybekælder?
hvis ja, så må i endelig ikke lave samme fejl som os. Jeg vil klart anbefale i får fjernet betongulvet og fyldt krybekælderen op med sand og isolering, og derefter installeret gulvvarme. Alle vil have gulvvarme i et hus i dag, så det har merværdi for købere, men derudover er gulvvarme også bare dejligt.
Bemærk også at hvis der er klinker på jeres badeværelser, så kan der godt være asbest blandet i limen af fugen. Det var der i vores. Så pas på med selv at fjerne det med mindre i har det rette udstyr.
Det vil også minimere eventuel radon