Fastsættelse af husleje af egen ejerbolig

Kære PN.

Jeg overvejer at udleje min egen ejerbolig for et års tid eller to, men skal have en ca. husleje jeg kan tillade mig at tage. Jeg har nu googlet forskellige sider, og hverken Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Huslejenævnet eller andet kan jeg finde en tabel, udregningsværktøj der kan hjælpe mig med en fastansættelse af huslejen.

Er der nogle af Jer, som udlejer, der har erfaringer/tips til hvor jeg kan finde nærmere information. Alt hvad jeg kan læse mig frem til er en hel masse forbehold og forudsætninger, men ikke konkrete tal.

Lejligheden er fra 1930, i Københavns Kommune, 2-værelses på 56 m2, nyt køkken og nyere badeværelse.

Siger man ikke noget i stil med 1000kr/m2 i årlig leje, eller tager jeg helt fejl.

hermod skrev:Siger man ikke noget i stil med 1000kr/m2 i årlig leje, eller tager jeg helt fejl.

Jo det har jeg også læst et sted. Men så var der noget med, at man kunne ligge noget oveni, hvis lejligheden var nyrenoveret/forbedret.

Men jo, så ville huslejen være (56.000/12=4666 kr. pr måned), hvilket vel er et røverkøb for en 2v. i København.. Forstår udmærket godt, at den skal være godkendt osv. Men havde nok selv håbet på omkring de 6.000 kr.

Jeg ved underboen udlejer for 8.000 kr om måneden, men det er måske også ekstremt nok og ikke helt lovligt.

http://www.dr.dk/Nyheder/Indland/2013/05/13/082026...

1000 kr. pr. kvadratmeter er nok et godt bud, og ja tænker umiddelbart at 5.000 er en realistisk pris for hvad du kan tillade dig at tage om måneden, du kan obv. sagtens forlange mere(og få den udlejet uden problemer) og så krydse fingre for de ikke melder dig til LLO, men hvis de gør kommer du med statsgaranti til at betale tilbage.

1000 pr. m2/år i Kbh K? Det er helt forrykt lavt og ikke i sync med virkeligheden, specielt ikke når den er så lille. Omkring -1400-1500 er langt mere rigtigt, når standen er så god, som du skriver. Det er intet problem at få lejet den ud - du kan næsten med statsgaranti vælge og vrage. Hører historier om, hvordan der gives penge under bordet for at få en lejlighed inde i K.

Ved 1500 pr. m2, så koster den 7000 om måneden. Ved 1400 er prisen ca. 6500. Husk det er eksl. forbrug (vand og varme), og så tilmelder lejer sig selv el.

Dalle skrev:1000 pr. m2/år i Kbh K? Det er helt forrykt lavt og ikke i sync med virkeligheden, specielt ikke når den er så lille. Omkring -1400-1500 er langt mere rigtigt, når standen er så god, som du skriver. Det er intet problem at få lejet den ud - du kan næsten med statsgaranti vælge og vrage. Hører historier om, hvordan der gives penge under bordet for at få en lejlighed inde i K.

Ved 1500 pr. m2, så koster den 7000 om måneden. Ved 1400 er prisen ca. 6500. Husk det er eksl. forbrug (vand og varme), og så tilmelder lejer sig selv el.

Jeg tror at pointen er at han ikke vil i huslejenævnet, og ikke hvad markedslejen vil give ham.

Dalle skrev:1000 pr. m2/år i Kbh K? Det er helt forrykt lavt og ikke i sync med virkeligheden, specielt ikke når den er så lille. Omkring -1400-1500 er langt mere rigtigt, når standen er så god, som du skriver. Det er intet problem at få lejet den ud - du kan næsten med statsgaranti vælge og vrage. Hører historier om, hvordan der gives penge under bordet for at få en lejlighed inde i K.

Ved 1500 pr. m2, så koster den 7000 om måneden. Ved 1400 er prisen ca. 6500. Husk det er eksl. forbrug (vand og varme), og så tilmelder lejer sig selv el.

Lejligheden er nu ikke i KBH K, men starten af Amagerbro. Derfor synes jeg stadig at 5000 kr er billigt, og vil nok mere synes at 6500 ville være fair nok. Især hvis det skulle være et par jeg lejer den ud til.

Jeg er med på, at jeg snildt ville kunne få de 7000 kr, men risikoen er så at jeg bliver meldt som djoffer også er inde på, og det er jeg selvfølgelig ikk interreseret i

Som andre er inde på - så er en ting, hvad markedet mener den er værd. En anden ting er, hvad huslejenævnet vil fastsætte som husleje, hvis din lejer går gennem LLO. Prøv at kig kendelser igennem på huslejenaevn.dk - det er ikke umuligt du kan komme op i 1100 kr/m² - men det er lidt et lotteri. Lej den ud til underkanten af markedet og bliv bestormet af henvendelser - er du heldig får du din leje punktligt i lejeperioden og ingen problemer. Er du uheldig finder du en, der er bevidst om LLO og det bare er at skrive under og senere få lejen korrigeret. Måske et telefonopkald til huslejenævnet eller LLO kan give dig et spor om niveauet, som vil blive resultatet af en sag. Bare så hvis du kører med for høj leje sætter til side til evt. kendelse ;-)

ipm_1957 skrev: Som andre er inde på - så er en ting, hvad markedet mener den er værd. En anden ting er, hvad huslejenævnet vil fastsætte som husleje, hvis din lejer går gennem LLO. Prøv at kig kendelser igennem på huslejenaevn.dk - det er ikke umuligt du kan komme op i 1100 kr/m² - men det er lidt et lotteri. Lej den ud til underkanten af markedet og bliv bestormet af henvendelser - er du heldig får du din leje punktligt i lejeperioden og ingen problemer. Er du uheldig finder du en, der er bevidst om LLO og det bare er at skrive under og senere få lejen korrigeret. Måske et telefonopkald til huslejenævnet eller LLO kan give dig et spor om niveauet, som vil blive resultatet af en sag. Bare så hvis du kører med for høj leje sætter til side til evt. kendelse ;-)

Lige præcis, og så de overvejelser jeg selv har været inde på. Men god ide med at kontakte huslejenævnet eller LLO for at søge råd. Derudover vil jeg nok forsøge at leje den ud gennem netværk først, så man kan få en eller anden form for garanti.

Jeg er med på hvad I skriver. Jeg kigger på, hvad investeringsejendommene på Oline koster pr. m2, og der er 1400 for Kbh K ikke urimeligt. Disse lejligheder er trodsalt udlejet. Desuden er korrigerer Huslejenævnet kun lejen, hvis den er væsentligt over niveau. Så 10% for meget burde ikke være nok til de skrider ind. Når det er sagt, så har jeg hørt om vanvittige afgørelser fra Huslejenævnets side, hvor nogle lejligheder er blevet fastsat til latterligt lave lejeniveauer, som f.eks. 500 kr. m2, men det har mest været det ydre Kbh, som Vanløse, Brønshøj m.v.

Det er i øvrigt vanvittigt, at der skal være så stor forskel imellem Huslejenævnets niveauer og markedet. Det er lige før, at det kan betale sig at ombygge nogle bygninger eller genopføre, for at kunne tage fri markedspris.

Jeg er enig i dine betragtninger Dalle. Det er selvfølgelig nemt, nu når man sidder med en lejlighed i baghånden, men er det ikke på et eller andet plan også et spørgsmål om udbud og efterspørgsel. Jeg er med på, at ejerne så kan skruepriserne fuldstændig op og det kan blive helt urimeligt. Men jeg har nemlig også hørt historier om ejer, der kun kan få en latterlig lav husleje. Jeg er godt klar over, at denne holdning selvfølgelig skal tages med et gram salt, men stadig - hvis der er nogle der er villige til at betale 10.000 kr om måneden, hvorfor så ikke?
Personligt ville jeg gerne leje en 2v i KBH S for 6500 kr.

Jeg synes du har en meget god pointe i, at finde en, som du kender, eller har bekendte med. Jeg synes det er meget nemt at argumentere for, at de får en super fair pris i f.eks. 6.500, når lejligheden nedenunder koster 8.000. Det med de rigtige lejere, sørger også for en god stand og mulighed for du kan flytte ind igen, uden de sætter sig på tværs.

Jeg vil mene, at hvis du sætter den til 6000, så burde du ikke komme i problemer, men desværre har jeg ikke meget erfaring med de ting i Kbh. Udlejede min tidligere lejlighed på Frb (Porcelænshaven) til omkring 1650 m2. Men det var ren luksus, og en lejlighed til over 4m (nu næsten 5m) og kun 93m2. Det var desuden nybyggeri, så der var fri leje. Kunne have hævet den til 1800-1900 m2 til sidst, men solgte i stedet.

Held og lykke med det!

Ja det tænker jeg nemlig også. Jeg har egentlig ikke en vild stor interesse i at skulle tjene på den, men det vil da være dejligt at have lidt ekstra med videre. Jeg skal selv ud og leje i anden by (dog væsentlig billigere), men vil nødig stå i en situation, hvor jeg betaler for at andre lejer min lejlighed i KBH, mens jeg fx selv bor i Odense. Og ja rigtige lejere er ultimativt det vigtigste, især hvis jeg skal tilbage til den.

Tak for dit input!

Dalle skrev:Jeg er med på hvad I skriver. Jeg kigger på, hvad investeringsejendommene på Oline koster pr. m2, og der er 1400 for Kbh K ikke urimeligt. Disse lejligheder er trodsalt udlejet. Desuden er korrigerer Huslejenævnet kun lejen, hvis den er væsentligt over niveau. Så 10% for meget burde ikke være nok til de skrider ind. Når det er sagt, så har jeg hørt om vanvittige afgørelser fra Huslejenævnets side, hvor nogle lejligheder er blevet fastsat til latterligt lave lejeniveauer, som f.eks. 500 kr. m2, men det har mest været det ydre Kbh, som Vanløse, Brønshøj m.v.

Det er i øvrigt vanvittigt, at der skal være så stor forskel imellem Huslejenævnets niveauer og markedet. Det er lige før, at det kan betale sig at ombygge nogle bygninger eller genopføre, for at kunne tage fri markedspris.

Først og fremmest fedt at du altid gider deltage i de her tråde.

Måske du kan svare på dette - hvor meget skal der til før en lejlighed er ombygget tilstrækkeligt til at falder udenfor huslejenævnets rækkevidde? (Lejelov anno 1991)

"Er lejemålet omfattet af reglerne om "markedslejen", kan udlejer i princippet frit fastsætte lejens størrelse ,som han ønsker og som udgangspunkt uden at risikere en nedsættelse af lejen i husleje-nævnet eller domstolene.

De lejemål hvor lejen kan fastsættes efter markedslejen, er lejemål beliggende i en såkaldt "nyopført" ejendom. Hermed menes ejendomme som er taget i brug efter 31/12-1991. Det samme gør sig gældende for lejemål, som senest forinden samme dato lovligt var benyttende udelukkende til er-hvervsformål. Endvidere gælder det også for nyindrettede beboelseslejligheder eller enkeltværelser, som d. 1/9-2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Slutteligt gælder det for beboel-seslejligheder og enkeltværelser i nypåbyggende etager, hvortil der er givet bygge tilladelse efter d. 1/7-2004.
Muligheden for at udleje lejemål til markedslejen er gældende for hele landet, og er således ikke afhængig af om boligreguleringsloven - i den pågældende kommune hvori lejemålet er beliggende - er vedtaget eller ej.
Lejen i lejemål udlejet efter markedslejen vil dog i særlige tilfælde kunne nedsættes af huslejenævnet og domstolene, såfremt lejens størrelse er i strid med aftalelovens § 36 og vil være urimelig eller i strid med redelig handlemåde at gøre gældende. Dog kræves der i praksis et særdeles højt lejeni-veau for, at lejen vil kunne nedsættes under henvisning til aftalelovens § 36.
Ønsker man at investere i boligudlejningsejendomme er det således værd, at overveje at købe en ejendom med lejemål som kan udlejes efter reglerne om markedsleje."

Sakset fra Ret-raad.dk.

Det typiske er, at man renoverer en kontorbygning og ombygger til privatbeboelse. Det er nok til at sætte lejen fri. Efterhånden som flere bygninger ældes, kontor- som privatbeboelsesbygninger, må det som udgangspunkt være interessant at kigge på sådanne istandsættelser/nedrivninger, Kbh K eller andre steder, hvor markedslejen ikke bliver justeret tilstrækkeligt op. Hvis gappet stiger mere, så burde der snart ske noget. Efterspørgsel efter nybyg i Kbh-området er kæmpestor. Hvis det skal blive aktuelt i fremtiden, skal man nok håbe den fortsatte dominans af rødpolitik i Hovedstaden.

pas nu på, har du ikke retsgyldig grund til tidsbegrænset lejekontrakt kan du risikere aldrig at kunne opsige lejeren

c_hope skrev:pas nu på, har du ikke retsgyldig grund til tidsbegrænset lejekontrakt kan du risikere aldrig at kunne opsige lejeren

Ja jo, han skal passe på men primært kun hvis han udlejer kun for at få en højere salgspris, men så ville jeg hellere sige at OP burde sælge med det samme - jeg ville ikke selv købe i i Kbh til de priser der tages idag, de er meget tæt på 2007 niveau.

Hvis han har tænkt sig selv at flytte ind igen er der ingen problemer.

Det er endvidere vigtigt at råde ham til at huske at forny tidsbegrænsningen. Inden tidsbegrænsningen på f.eks. et år er udløbet skal han kontakte lejer og forny lejekontrakten med en ny tidsbegræsning.

Der er denne her side, som godt nok virker ret konservativ.

http://www.tjekdinleje.dk/45512

Ellers kan du for et gebyr - jeg mener det lige er nedsat til 500-1000 kroner - få forhåndsgodkendt huslejen ved huslejenævnet

c_hope skrev:pas nu på, har du ikke retsgyldig grund til tidsbegrænset lejekontrakt kan du risikere aldrig at kunne opsige lejeren

Ikke korrekt. Ved dødsfald kan du godt :)

zuma86 skrev: Ikke korrekt. Ved dødsfald kan du godt :)

Lejers husstand har ret til at fortsætte lejemålet ...

MIn bedste kammerat bor til leje lige ved amagerbro os, 2 værelses for 4500 eksklusiv forbrug :)

Du kontakter bare huslejenævnet for et bindende svar. Det koster lidt, men så får du aldrig problemer efterfølgende.

HestenTonny skrev:Ja jo, han skal passe på men primært kun hvis han udlejer kun for at få en højere salgspris, men så ville jeg hellere sige at OP burde sælge med det samme - jeg ville ikke selv købe i i Kbh til de priser der tages idag, de er meget tæt på 2007 niveau.
Hvis han har tænkt sig selv at flytte ind igen er der ingen problemer.


Det er endvidere vigtigt at råde ham til at huske at forny tidsbegrænsningen. Inden tidsbegrænsningen på f.eks. et år er udløbet skal han kontakte lejer og forny lejekontrakten med en ny tidsbegræsning.

Sorry, men sikke oget vrøvl. Tidsbegrænsning af lejekontrakter bliver tilsidesat hvis udlejer ikke har retsgyldig grund til tidsbegrænsning (eks udstationering), og fornyede tidsbegrænsede lejekontrakter er bestemt ikke vejen at gå.

c_hope skrev: Sorry, men sikke oget vrøvl. Tidsbegrænsning af lejekontrakter bliver tilsidesat hvis udlejer ikke har retsgyldig grund til tidsbegrænsning (eks udstationering), og fornyede tidsbegrænsede lejekontrakter er bestemt ikke vejen at gå.

"Sorry, men" selv med en "retsgyldig" grund, som du kalder det skal han huske at fornye lejekontrakten hvis lejer skal bo der fx. længere end første lejekontrakt anviser, ellers har lejer nemlig mulighed for at blive boende for bestandigt.

Hvis ejer skal til udlandet i en periode er det praksis at dette er en "gyldig grund".

Ikke gyldige grunde kan være at man skal flytte sammen med kæresten, at man synes det er et dårligt salgstidspunkt (retspraksis hælder dog pt imod det værende en gyldig grund as well, men det har det ikke været hidtil.

Nu har OP ikke oplyst hvorfor han påtænker at udleje, så det er jo svært at vejlede. Jeg forstår dog slet ikke hvorfor du mener det ikke er vejen at gå, overhovedet, det er et decideret must hvis udlejer fx skal blive et år mere i udlandet, at han ikke lader den løbe mere end en måned efter udløb.

Udlejning vil ske i forbindelse med job enten i udlandet eller anden del af Danmark

Det lyder ikke som om du får problemer med at begrunde tidsbegrænsningen. Husk dog at redegøre for årsagen i lejekontraktens § 11 for en sikkerheds skyld. Det skal bemærkes, at det er udlejers forhold på udlejningstidspunktet som er afgørende for om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet.

For såvidt diskussionen om forlængelser af tidsbestemte lejekontrakter, er der i den nye lejelov - som vist gælder fra juli måned - indført en udvidet adgang for udlejere til at opsige lejere. Udlejere af 1 ejer- eller andelsbolig kan nu opsige lejere med 1 års varsel, såfremt udlejer selv skal benytte den.