Kan simpelthen ikke beslutte mig, så hvem bedre at spørge end PN :-)
Baggrund:
- Har 2 TK-lån hvor af det ene på tkr. 2.340 skal refinansieres nu her
- Har fin luft i økonomien til at modstå væsentlige rentestigninger
- Ingen planer om at sælge huset eller lign. de kommende år
- Ingen dyr gæld ved siden af
Valg:
Står og kan ikke vælge mellem nedenstående 2 muligheder:
1. Omlægge til 3% fast afdragsfri nu her. Klar over kurstabet, hvilket dog ikke bekymre mig, herunder er det 100% spekulativ årsag jeg vælger lånet = maximer kursfølsomheden, med henblik på fremtidig konvertering til variabel rente og dermed ikke uvæsentlig nedbringelse af restgælden.
2. Tage F1 nu = spare tkr. 45 efter skat på ydelsen det næste år sammenlignet med 3%-fast, og så satse på, at de lange renter ikke er steget nævneværdigt (max. +0,2-0,4% point) ultimo 2014, således 3 eller 3,5% stadig er attraktiv.
Hvad ville du vælge? :-)
F1 eller 3%?
Hvis du har likviditeten til at modstå renteudsving, er flexlån EV maksimerende, da de teoretisk er billigst. Flexlånenes prisbillighed, kombineret med muligheden for at lægge afdragene når det passer ind med likviditeten gør det til en vinder.
Overvejelser omkring boligbelåning skal naturligvis ses i en større sammenhænng, og privatøkonomi, fremtidsplaner, pension osv osv skal ind over.
krabbefar skrev:
@ Laur
Hvor finder du et 3% afdragsfrit lån pt?
Totalkredit har dem til en skidt kurs (92,11)
F1 fordi det er ren gavebod for tiden. Bliver højst sandsynligt ved med at være det ind til der er mere stabilitet, hvilket lige så godt kan tage 10 år endnu.
@c_hope
Enig, omvendt mener jeg nuværende renteniveauer giver en ret attraktiv mulighed ift. fremtidig konvertering, men det er jo lidt et troes spørgsmål, da der jo teoretisk ikke findes arbitrage.
@krabbefar
Alle kreditforeningerne har vel 3%, det er bare fordi kursen er nede omkring 92, hvor man normalt ikke råder folk til at optage under kurs 95 grundet risiko ifb. kurstabet. Når vi er så langt nede, bekymre det mig dog ikke.
@laur.
Enig, men kan den arbitrage ikke købes billigere alene ved at købe en put option på lange rentepapirer ? Ja jeg er klar over skatteforholdet.
Det du vil er egentligt bare et roullette udstik :-) på den lange rente, og der må en option være bedre end at komme boligøkonomien ind over ?
@c_hope
Enig, men ja der er noget SKAT og så er der den umulige....... forklar og overtal fruen :-)
Så nej, tror vi holder os til valget mellem en af de 2 muligheder jeg har opstillet.
@zero
Enig i at prisen lokker på F1 og der ikke er udsigt til væsentlige stigninger på kort eller mellemlang sigt. Omvendt så er det satme ikke meget en 3% med kursfølsomhed omkring 9 skal stige før restgældsreduktionen overhaler besparelsen på ydelsen (F1 vs. 3% fast). Altså stigning i den lange rente på 1%-point får restgælden på lånet til at falde omkring tkr. 200...... det er også penge, herunder er min vurdering, at den lange rente nok stiger mere og hurtigere end den korte de kommende år. Tror dog ikke stigningen på den lange rente rigtig tager fart før tidligst primo 2015, hvorfor det gyldne spørgsmål netop er om man skal springe på nu eller vente og cashe den "sikre" besparelse der vil være det næste år.
Groft sat op, vil de 2 alternative være præcis lige "billige" hvis den lange rente stiger 0,25%-point det næste år = jeg har sparet ca. tkr. 45 på ydelsen ved at vælge F1, men restgælden på 3%-lånet vil være faldet med samme beløb.
@Laur
Ny lånetype på markedet!!!
Jeg har ikke indgående kendskab til den endnu, men jeg ville da høre min rådgiver ad.
Den hedder "Kort rente" - tilpasses 2 gange årligt og følger CITA.
Det skal ses som et alternativ til F1.
Der er ikke meget info at finde på google endnu, men der er dog noget.
@manofire
Ja ville jeg faktisk også gerne, men det har TK og Nykredit så vidt jeg ved ikke p.t., og dem er jeg p.t. bundet til, da vi har 2. lån i ejendommen og det ene vil være en dyr fornøjelse at hoppe ud af p.t.
Laur skrev:
@manofire
Ja ville jeg faktisk også gerne, men det har TK og Nykredit så vidt jeg ved ikke p.t., og dem er jeg p.t. bundet til, da vi har 2. lån i ejendommen og det ene vil være en dyr fornøjelse at hoppe ud af p.t.
OK, det kan jeg godt se.
Personligt napper jeg F1 og afventer udviklingen i den lange rente.
Husk konverteringsgevinsten ved fastrente kun kapitaliseres for dig hvis du på et senere tidspunkt kan konvertere "ned" igen, du sælger eller selv kan afbetale en stor del af hovedstolen efterfølgende. Ellers ædes gevinsten bare af den højere rente.
@Asso
Enig, men nu er jeg som udgangspunkt til variabel rente, så der vil givet vis være tale om at lægge om i noget F3-agtigt, herunder som udgangspunkt blive i variabel rente fremadrettet. Overvejer det alene fordi jeg set over de næste år tror, at de lange renter stiger mere og hurtigere end de korte og der reelt er en arbitrage-mulighed. Naturligvis farligt at tro man er klogere end markedet, men hvis man ikke tror på sig selv hvem gør så :-)
C-hope says it.
Må du ikke "kun" belåne 60% som flexlån/variabel rente?
Staten hjælper nok også, hvis kursen stiger til 1980'er-niveau ved næste refinansiering :-)
Jeg arbejder selv i Nordea.
Så vidt jeg er orienteret er det kun Nordea Kredit og Realkredit Danmark der tilbyder "kort rente".
Kort rente er bundet på CITA-renten og renten vil blive refinansieret hvert halve år, mens obligationen kun sælges og købes hvert 3. år. Det betyder for dig, at din bidragssats falder, da kreditforeningerne har lavere omkostninger.
Det bliver dyrere og dyrere at have F1, fordi kreditforeningerne ikke tjener nok i forhold til den risiko de tager. Jeg tror at bidragssatsen bliver så høj, at det lån ikke er attraktivt nok, og så må kunderne se på andre muligheder.
Hvis du går fastforrentet, ville jeg klart anbefale dig 3,5% obl. lån i stedet for de 3% grundet det store kurstab.
Det der taler for det fastforrentede lån er at du kender din ydelse "husleje" de næste mange år. Samtidig har du muligheden for at op/nedkonverterer og derfor barbere på din restgæld. Hvis du tror på rentestigninger, skal du vælge dette lån nu.
Tror du til gengæld ikke at renten ændrer sig så meget, så hold dig til rentetilpasningslånene eller "kort rente" hvis det er en mulighed for dig.
Man siger som regel, at har man forventninger om rentestigninger skal man gå fastforrentet, har man forventninger om rentefald skal man gå i rentetilpasningslånene.
Normalt ville jeg også vurderer på, om du har den rette mavefornemmelse. Men i det her tilfælde har du luft i økonomien og plads til rentestigninger, så alt afhængig af din forventning til renten, så er det mine anbefalinger herfra.
/Z
Du skal absolut ikke tage 3%'eren, men den som er tættest på kurs 100. Den eneste fordel ved den lave er en lidt højere rentefølsomhed, men det er absolut ikke de de ca 8 kurspoint værd hvis økonomien tilter igen.
Hvorfor vil du have afdragsfrihed på det lange lån, og er det kun på dette lån at det skal være gældende?
Er planen at konvertere inden 1/10 hvor Nykredits bidragssatser stiger?
Altså jeg kan stadig ikke se pointen i de variabelt forrentede lån. Tommelfingerreglen er at man tager fast forrentede lån når man forventer renten stiger, og variabelt forrentede lån når renten forventes at falde. Selvom historikken ikke siger noget om fremtiden, så har vi ca en 30 årig rente, som er på samme niveau som den den gennemsnitlige 1 årige rente har været historisk. Det kunne indikere et lavt renteniveau, og at den dermed skal op. Desuden kan man jo kigge på markederne, og se at der er ved at være gang i væksten, og omend det stadig er skrøbeligt, så er Europa kommet et godt stykke vej.
Nu har jeg haft diskussionen med Hostrup før ♥ men, jeg mener absolut ikke at det korte lån er EV maksimerende. Begge typer lån er renten fastsat i et efficient marked, men man betaler ca 0.25% mere i bidragssats på det variabelt forrentede samt 0.1% i kursskæring ved hver refinansiering (mon ikke den også stiger hos Nykredit nu Danske og Nordea tager 0.20%). Dvs minimum 0.35% betaler du over markedsrenten på det variabelt forrentede lån i forhold til det fastforrentede.
Med andre ord, jeg ville klart tage den lange lån.
Som sagt havde jeg diskussionen her på PN sidste år da jeg optog mit fastforrentede lån, og det er ca breakeven i forhold til det variabelt forrentede, da kursen er faldet ca det samme om jeg har betalt mere (BoE beregning). Bevares, gevinsten er ikke realiseret, men hvis man ikke mener at renten skal stige nu, og den trods alt er steget nok til at det er breakeven det seneste år, til trods for at vi sandsynligvis bevæger os hurtigere ud af krisen de kommende 12 måneder end de foregående 12, så taler det netop for at man også skal vælge det fastforrentede.
zipex skrev:
Samtidig har du muligheden for at op/nedkonverterer og derfor barbere på din restgæld. Hvis du tror på rentestigninger, skal du vælge dette lån nu.
/Z
Det her argument hører man allevegne.
En lavere restgæld mod en tilsvarende højere rente. Er det overhovedet en fordel, såfremt man ønsker at beholde sit lån/ejendom?
@Jensen
3 vs. 3,5 er naturligvis lidt spekulativt, men den lidt højere kursfølsomhed på 3% vægter i mit tilfælde højere end risikoen for at skulle ud af lånet med realiseret kurstab.
Meget enig med dig omkring kursskæring mv. det gør jo også, at der har været perioder det sidste år, hvor F3 faktisk var billigere end F1 set over 3 år, selv hvis man forudsatte, at renten ikke ændrede sig de 3 år. Læg dertil at bidragssatsen er ikke uvæsentlig billigere på fast rente, så....
Omkring tommelfingerregler osv. så er jeg dog ikke helt med længere, for udgangspunktet er jo, at der i et marked ikke er arbitrage-muligheder, så priserne må forventes at afspejle den gennemsnitlige forventning til økonomien. Renterne afspejler jo kun i meget ringe grad hvordan økonomien reelt er d.d. men LANGT mere hvordan forventningen er til økonomiens udvikling på lidt længere sigt. Stigningen i de lange renter sidst på sommeren, skyldes jo primært at markedet tolkede FED´s udmeldinger som om de nærmerede sig en opbremsning i deres ekstremt lempelige pengepolitik. Altså skal ens vurdering tages ud fra om man forventer økonomien udvikler sig BEDRE/DÅRLIGERE end markedet gør, hvilket er en hel det vanskeligere :-)
Mit udgangspunkt for valget mellem de 2, er derfor:
- Forventer JEG, at økonomi/optimisme i USA stiger mere end markedets forventninger det kommende år = den lange rente stiger mere end 0,3%-point det næste år. I så fald vil det være mest profitabelt at omlægge til fastrente allerede nu (kursfaldet på 3% overstiger sparet ydelse på F1)
- Omkostninger/besvær/tidsforbrug F1 vs. 3% trækker ned, omvendt er det trods alt sjovere at betale mindre om måneden vs. at have teknisk faldende restgæld, hvilket trækker modsat retning
Laur skrev:
Omkring tommelfingerregler osv. så er jeg dog ikke helt med længere, for udgangspunktet er jo, at der i et marked ikke er arbitrage-muligheder, så priserne må forventes at afspejle den gennemsnitlige forventning til økonomien.
Slet ikke enig, nationalbankerne verden over stiller uanede mængder kortfristet likviditet til rådighed, men bankerne kan ikke påtage sig risikoen ved at binde pengene for langt, hvilket presser de korte renter meget langt ned.
Det er således - i min optik - tale om at Nationalbankerne giver en væsentlig forskubbelse af rentemarkedet, og "forærer" enorme mængder likviditet til markedet hvilket du som boligejer kan drage fordel af.
At skifte til fastrente på et tidspunkt hvor rentekurven er så stejl som den er p.t. virker forkert.
@c_hope
Men det ved resten af markedet jo også godt, hvorfor det vel også påvirker prisfastsættelsen på de lange rente?
Udgangspunktet er dog, at den lange rente i mit tilfælde (incl. ekstra bidrag osv.) "kun" skal stige 0,22%-point det næste år, for at 3% har præcis sammen pris som F1 (ydelse + evt. fald i restgæld)...... Det er ikke meget. Ikke sikkert du har samme forventninger, men jeg tænker, at:
1. Den lange rente er trods alt lavere end jeg vil forvente den gennemsnitligt vil ligge set over længere årrække
2. Når (hvis) renterne begynder at stige, vil kurven blive stejlere i starten = den lange rente vil stigere hurtigere end den korte. Taler også for at satse på en konverteringsgevinst. Spørgsmålet er bare om man skal gøre det nu, eller satse på at de lange renter første begynder at stige i 2015 og frem.
Havde vi haft renteniveauer på 5%+ ville jeg med min risikoprofil og økonomi slet ikke have overvejet fast rente, men med så høj kursfølsomhed som lange rente i nuværende niveau har, mener jeg man kraftigt bør overveje.
Hvad der er sparet nu, er mere værd end hvad der er sparet i morgen. Du har en rigtig god chance for at få nedbragt din gæld imens renteniveauerne tillader store afdrag eller evt. opsparing på højrentekonto, som kan hæves i tilfælde af en større rentestigning og det ikke længere kan holde sig rentabelt.
Synes C_hope siger det. Bliver i F1, hvis der er luft. Hvis du er heldig, så bliver F1-renten nede den næste årrække, som vil give dig et godt fundament fremadrettet. En anden mindre ting, som ikke bliver nævnt så ofte, er at rentefradraget er på vej ned fra lidt over 33% til 25% indtil 2020. Det giver incitamentet til at vælge F-lånene fremfor de faste obligationslån, så længe markedet ligner det nuværende.
@Dalle
Ja gode argumenter, ender sgu nok med at valget bliver truffet ved plat/krone :-)
@Laur.
Overvej hvor dyrt det bliver hvis renten falder i stedet for at stige - Så laver du et gigantisk selvmål - både på kort bane og på lang bane.
Japanske tilstande er vel den bedste beskrivelse af hvor vi står - lav inflation og lav vækst - og det tilsiger lave renter i lang lang tid.
@c_hope
Ja eller der pludselig kommer fuld gas på økonomien igen og så stiger F1 uden du kan nå at gøre noget og så sidder dem med 3% og smiler stort..... Det kan ingen jo sige med sikkerhed. Dog er det jo primært udviklingen i USA der påvirker den lange danske rente, og her ser jeg større sandsynlighed for, at vi er på vej mod fornuftig vækst end Japanske tilstande, men det er jo igen en vurderingssag.
Igen ovenstående der gør, at jeg tror rentekurven vil blive stejlere end i dag, da jeg tror USA kommer hurtigere tilbage på sporet end EU.
Ser du rent på ydelsen, så føler jeg mig ret sikker på, at den vil være lavere hvis man tager F1 vs. fast set over de kommende 4-5 år, men det er bare ikke store rentestigninger der skal til for at den fordel overhales.
Ville tage det fastforrentede lån det er jo sygt billigt pt !
@manonfire
Ja når du opkonvertere så får du en højere rente men en lavere restgæld. Når renten så senere er faldet skifter du over til den billigere rente og har så barberet din gæld af :-)
@ Zipex
Du mener HVIS den falder igen. Det kan jo sagtens være renten bliver hængende et godt stykke tid og så er der intet sparet alligevel - specielt ikke med det faldende rentefradrag. Endvidere er det ikke alle størrelser RK-gæld som bare lige kan omlægges med god gevinst. De mindre er ikke så profitable at spekulere med, hvilket cutter nogle boligejere fra.
Det lyder godt alt sammen når det lykkes, ganske ligesom de gode beretninger fra folk der har vundet en liveturnering. Men modstykket til den historie findes også, og derfor synes jeg man skal være varsom med at vælge FF med formålet at spekulere i omlægninger.
Synes i øvrigt DBs T-lån er noget så kraftigt undervurderet. Bidragsatsen er 0,05% højere end fastforrentet med afdrag, det billigste, og har alle fordelene af F-lånene. Tilmed er din ydelse fast i hele lånets løbetid, men tilgengæld er du ikke sikker på hvornår du er afdragsfri. Hvis man står i dag og skal låne, så tror jeg det er de færreste der synes, at det er vigtigt at have betalt huset ud om 26 år fremfor 28 år eller lignende. T-lån mener jeg kan fås både som F1, 3 og 5.
En del vil jo vælge at konvertere om i et variabelt forrentet lån og så blive der til renterne måske/måske ikke er faldet igen.
Har man skudt rigtigt, så er ens restgæld faldet næsten lige så meget eller mere end det man har betalt mere i ydelse mens man lå i fast rente vs. F1. Samtidig betaler man nu fremadrettet det samme i rente, som den der har ligget i F1 hele vejen, men har lavere ydelse, da man har lavere restgæld.
Har man "skudt" forkert, kan man vælge at blive liggende i fast rente, eller leve med, at man har betalt mere i ydelse det sidste år, end dem der valgte F1.
Det er ikke hokus pokus, men der er for og imod begge valg.
@falle
Ja Flex t låner er rigtigt godt udtænkt, men du skal være opmærksom på at du ikke har garanti for ydelse, stiger renten over din årlige ydelse bliver der opkrævet ekstra.
FLEX T burde videreudvikles som havende en tredjedel afdragsfrit, så bliver nettoydelsen konstant, hvilket må være optimalt i forhold til budgetsikkerhed