Endnu en tråd om realkredit

PN ved jo som bekendt alt, så jeg tænker dette er stedet at få lidt råd og vejledning om realkredit :-) 

Jeg har en lejlighed, hvor lånet er opsagt til termin (31/12), som jeg skal have fundet en ny finansieringsmodel til:

Ejendomsværdi: 2.6M
Ønsket belåning: 80%

Umiddelbart hælder jeg til, at 0-60% skal være fast rente med afdragsfrihed, men jeg er i tvivl om, hvad de yderste 20% skal være. Måske noget med kort løbetid med henblik på hurtig nedbringelse. Har PN nogen gode forslag til/tanker om det?

Jeg skal derudover finansiere en anden lejlighed ultimo marts 2021:

Ejendomsværdi: 3.3M
Ønsket belåning: 60%

Her tænker jeg, at enten det hele eller i hvert fald de 0-40% skal være fastforrentet afdragsfrit, men overvejer også at afdrage på 40-60% med henblik på at få dette lån ned i et niveau, hvor bidraget er til at leve med. Har PN nogle tanker om det, herunder hvad den yderste del kunne bestå af?

Sig til hvis der mangler oplysninger :-)

Hvad tænker du selv om renten siden du konsekvent vælger fast rente? Ikke at der er noget galt i det, men har du overvejet andre løsninger eller fast besluttet på det?

Derudover synes jeg det er lidt mærkeligt at lånet i din bolig allerede er opsagt uden du har fundet/valgt finansiering, det ville jeg aldrig råde mine kunder til. Medmindre man har en solid økonomi og kan tåle eventuelle tab og hjemtager tilbud med henblik på kursstigninger for at få udbetalt lånet til en højere kurs og få et pænt provenu, men det er jo kurspekulation. Ellers nævner du jo selv de finansieringsmuligheder som giver god mening hvis du vil beholde lånene i et pæn stykke tid.

Hmm, hvad tænker jeg om renten... Jeg tænker nok mest, at jeg ikke kan spå særligt begavet om den (har prøvet ;) ) og at den er så lav nu (jeg har tidligere haft fast 5%), at den variable rente ikke er så attraktiv. Jeg har kørt med F1 i 10 år, men synes ikke rigtigt at det er så attraktivt længere. Jeg har det sådan, at hvis man skal køre variabelt, så er det fuld damp (f1) eller ingenting, og med de bidrag der hører til f1 pt, synes jeg ikke rigtigt, det er attraktivt. Desuden er jeg faktisk ikke sikker på, at jeg kan vælge det længere med den nye lejlighed, da jeg får en ret høj gældsfaktor. Så på de inderste lån er jeg ret fast i kødet på at det skal være fast. Vi kan så godt diskutere om det skal være med eller uden afdrag.

Der er nogle skattetekniske årsager til at jeg har opsagt lånet allerede, men jeg har selvfølgelig tilsagn fra min nuværende bank om ny finansiering.

Det jeg nok mest ønsker input til, er hvad de(t) ydre lån på den første lejlighed skal være (kan nok godt være variabelt), og om det ift. den nye lejlighed giver mening at lave 2-lagsbelåning, samt hvad der i så fald skal være fra 40-60%.

Tak for dit input btw :) 

Hvis du ønsker fastforrentning, synes jeg du som minimum bør går ud og få nogle tilbud ASAP - 1% 30år uden mulighed for afdragsfrihed ligger lige på vippen til at lukke (kurs 99,8) - men hvis du har tilbud i den, har du 6 måneder til at lukke den.

Det er gratis at få tilbud (bortset fra hvis du har 1 i forvejen i nogle banker - Jyske tager f.eks. 500 kr. for at lave et nyt tilbud, hvis du har et åbent tilbud ved dem).

Forstår jeg dig korrekt, hvis du ønsker at belåne den ene til 80 % og den anden til 60 %?

Min umiddelbare tanke er, at det nok bedst kan betale sig at ramme samme belåningsgrad på begge i forhold til at få den mest attraktive bidragssats. Det giver hvertfald i mine øjne ingen mening at afdrage på 40-60 % imens du stadig har RD belåningpå 80 % i lejlighed 1.

Derudover ville jeg personligt ikke afdrage på boliglånet fra 0-60 %, når man har så relativ stor en friværdi som du har samlet. Du bør kunne få bedre forrentning i markedet end ved at nedbringe din lån - det afhænger dog meget af din risikovillighed og hvor du er i livet.

Tak for jeres inputs indtil videre :)

Lejlighed 1 bliver brugt til udlejning og renterne har derfor en bedre skattemæssig værdi end dem jeg skal betale i min privatbolig. Jeg ønsker derfor at placere den største andel af gælden der.

Anyway, så har jeg været til møde i banken i dag og det jeg umiddelbart er kommet frem til er følgende:

Lejlighed 1 belånes med 80% fordelt på 0-60% 30-årigt fast 1% uden afdrag i 10 år og 60-80% F5 med 10 års løbetid og afdrag. Jeg ved godt det strider lidt mod det jeg skrev indledningsvist, men min erfaring siger mig, at banker bare er nemmere at snakke med, når man kommer under 60%. Herudover går det mig imod - skatteværdi eller ej - at betale så høje bidrag, så det skal bare nedbringes så hurtigt som muligt. Der skulle gerne ligge lånetilbud i min netbank på disse lån allerede nu. 

For min nye lejlighed var bankens forslag 30-årigt fast 1% uden afdrag i hele løbetiden.

Lånet i den nye kan jeg sagtens finde på at ændre, hvis renten/kursen bliver mere attraktiv på et andet 30-årigt lån med "kun" 10 års afdragsfrihed, da jeg som udgangspunkt ikke tror at lånet løber til udløbstid alligevel.

Hvad siger I til den sammensætning?

Ift. Fantomets indspark skal jeg måske lige nævne, at tanken med at køre afdragsfrit på de 60% på begge lejligheder er at opbygge likviditet til investering. Formentlig i index da jeg ærligt talt ikke har kompetencer ud i stockpicking og heller ikke gider bruge energi/tid på det. 

@OP

Nu har jeg fulgt med i flere af de her tråde, hvor der snakkes om optimering indenfor 0-40%, 40%-60%, 60%-80% osv. osv.

I min optik er det pebernødder der snakkes om - og vigtigst af alt kombinationer af fastforrentet, flex, forskellig løbetid osv. giver utrolig lidt fleksibilitet i forhold til hvor der virkelig er penge at tjene: Konvertering og skift af realkredit institut.

Nu er jeg gift med en bankuddannet, hvilket fra tid til anden gør tingene lidt lettere, men stadigvæk ...

Vi købte hus i 2012 til 3,2 mio. (vi havde selv 600.000, som vi skulle bruge til ombygning og diverse), så vores start på bolig markedet blev en vurdering på 3,5 mio. og et afdragsfrit realkreditlån F1 på 2,8 mio., dvs. en belåning på 80%. Overskud likviditet blev brugt til at betale bolig lånet lynhurtigt ud. Alt sammen hos Nordea.

I 2014 kørte Sydbank noget kampagne for at få kunder og vi hoppede på. De betalte stort set alle omkostninger for at skifte til Sydbank/Totalkredit. Nu med en vurdering på 3,8 mio. og samme restgæld, så en belåning på 73,7%., stadig F1 uden afdrag.

Omkring 2016 fik jeg via mit arbejde mulighed for at skifte til Saxo Privatbank. Igen betalte de stort set alle omkostninger. Ny vurdering på 4,25 mio. Vi skiftede samtidig F1 lånet ud med et 2% med fast rente og afdrag. Vi øgede restgælden lidt, da vi skulle have skiftet døre og vinduer, så nu havde vi en hovedstol på ca. 3,0, dvs. en belåning på 70,5%.

I 2019 udnyttede vi shitstormen i Danske Bank og skiftede til dem og Realkredit Danmark. Vi bad om en vurdering på 4,7 mio, hvilket der blev sagt ok til. Samtidig kunne vi komme ned i et 1% fast rente lån med afdrag - og nu med en belåning på ca. 2,85/4,7 = 60,6%

Som man kan se opnås de store gevinster, når man via bank/realkredit skift får taget et ordentligt hug ned på forholdet mellem restgæld og vurdering - og samtidig kan man sørge for at ligge i "det rigtige" fast rente lån (hvis man er til det). Bliver man "for længe" i det samme lån det samme sted, så rykker din bidragssats sig ikke med udviklingen i restgæld/vurdering. Hvis vi eksempelvis var blevet hos Nordea i 7 år, så havde vi stadig betalt ud fra en belåningsgrad på 80%.

Derfor er det i min optik mindre vigtigt om man optimerer sin bidragssats til tid=0 med et par procenter. Specielt hvis det betyder, at man mister fleksibilitet i forhold til at opsige lån, som det er tilfældet ved specielt et F3/F5 lån (eller længere), hvor man betaler en uhørt høj fast "exit-fee". Og hvis den korte rente tilmed er faldet, så bliver det først for alvor dyrt at komme ud.

@op 

Hvilken bank har du fået de vilkår handlet hjem? 

Nullepigen skrev:

@op 

Hvilken bank har du fået de vilkår handlet hjem? 

Jeg tænker ikke, det er så vigtigt, hvilken bankforbindelse jeg anvender, så det vil jeg gerne holde for mig selv.

@rickrick

Du får højere vurdering, men ikke fordi du skal bruge den ekstra likviditet? Hvad opnår du ved lavere belåningsgrad og bidragssats?

ALL IN INC skrev:

 

Jeg tænker ikke, det er så vigtigt, hvilken bankforbindelse jeg anvender, så det vil jeg gerne holde for mig selv.

 Jeg er bare imponeret over den bank der giver dig mulighed for afdragsfrihed og 30.års løbetid på udlejningsejendomme. 

Jeg finder det relevant, da jeg ved andre i markedet ikke tilbyder det samme. Men dine tanker m.v. Omkring dine valg af lån virker fornuftige. 

Nullepigen skrev:

 

 Jeg er bare imponeret over den bank der giver dig mulighed for afdragsfrihed og 30.års løbetid på udlejningsejendomme. 

Jeg finder det relevant, da jeg ved andre i markedet ikke tilbyder det samme. Men dine tanker m.v. Omkring dine valg af lån virker fornuftige. 

 Det er ikke en "udlejningsejendom" ift. lovgivningen, men en ejerlejlighed, som jeg (ejeren) tidligere har beboet + nogle yderligere forhold. Det giver nogle andre muligheder end de gængse, men det er rigtigt nok ikke alle banker, der har øje for den mulighed. Men jeg vil helst ikke have at tråden skal handle om det, da det ikke er væsentligt for min hensigt med tråden. 

Palle89 skrev:

@rickrick

Du får højere vurdering, men ikke fordi du skal bruge den ekstra likviditet? Hvad opnår du ved lavere belåningsgrad og bidragssats?

 En besparelse?

Jamen hvor meget rykker det på bidragssats ?

ALL IN INC skrev:

 

 Det er ikke en "udlejningsejendom" ift. lovgivningen, men en ejerlejlighed, som jeg (ejeren) tidligere har beboet + nogle yderligere forhold. Det giver nogle andre muligheder end de gængse, men det er rigtigt nok ikke alle banker, der har øje for den mulighed. Men jeg vil helst ikke have at tråden skal handle om det, da det ikke er væsentligt for min hensigt med tråden. 

Fair, og tak for forklaring. 

Held og lykke med optimeringen.  

Palle89 skrev:

@rickrick

Du får højere vurdering, men ikke fordi du skal bruge den ekstra likviditet? Hvad opnår du ved lavere belåningsgrad og bidragssats?

Du har sådan set selv givet svaret: Man opnår en lavere bidragssats 😉.

Realkredit Danmark arbejder med følgende bidragstrappe:

0-40: 0,2748%
40-60: 0,8248%
60-80: 1,3500%

Det kan man oversætte til en "ekstra rente" som funktion af belåningsgraden:

Belåning: Rente

80%: 0,681%
75%: 0,637%
70%: 0,586%
65%: 0,527%
60%: 0,458%
  
Ved en hovedstol på eksempelvis 3.000.000, så er forskellen på 80% og 60% belåning alligevel næsten 7.000 kroner årligt.

Efter at have tænkt lidt videre over det i weekenden er jeg kommet til at tænke på, at 30 års afdragsfrihed nok ikke er så attraktivt for mig alligevel. Jeg vil sandsynligvis omlægge eller indfri lånet inden for en tidshorisont på 10 år. Så at betale ekstra i form af kurstab (~33k) er vel ret dumt ikke? Er der noget jeg overser?

Ved ikke hvorfor jeg ikke har tænkt på det før, men der var mange muligheder i spil, da jeg talte med banken forleden. Jeg kan desværre ikke få 30 års afdragsfrihed på lånet i den udlejede lejlighed, hvor det ville give mere mening for mig.

rickrick skrev:

 

Du har sådan set selv givet svaret: Man opnår en lavere bidragssats 

 Tak for svar, det Var jeg ikke klar over.

Hvordan er det med omkostninger ved ny vurdering og hvis lån skal omlægges?

Palle89 skrev:

 

 Tak for svar, det Var jeg ikke klar over.

Hvordan er det med omkostninger ved ny vurdering og hvis lån skal omlægges?

Jeg tror du skal regne med ca. 20.000 i omkostninger for at få lagt lån om, hvis du gør det hos din eksisterende bank og dit eksisterende realkredit institut. Men altså det er utrolig individuelt fra bank til bank - konen siger hun har hørt om alt fra 5.000 til 35.000.

Hvis du ikke er kunde hos Danske Bank og ikke har noget forhold til din bank, så prøv at spørge. Det kan det være de stadig kører kampagnen med at omlægge det hele gratis, hvis du flytter hele dit engagement.

Nogle gange kan du også bruge et tilbud til at presse din egen bank, men det er ikke altid de er til at forhandle med,