Står og skal have finansieret godt 2 millioner til boligkøb, og tænkte der må være nogle skarpe hoveder der kan komme med en analyse af de forskellige låntyper, og hvad man bør vælge.
Mine overvejelser er indtil videre følgende:
4 % fastforrentet lån: Kursen er attraktiv, og du får en sikkerhed for ydelsens størrelse resten af løbetiden. Samtidig er din firværdi sikret mod rentestigninger. Ulempen er at ydelsen pt er høj iforhold til et variabelt lån, og din nedbringelse af restgælden er pt ikke så stor som ved samme ydelse ved et variabelt lån. Ydermere er der mulighed for evt. nedbringelse af restgælden ved omlægning ved rentestigning.
Variabelt lån X1-X5: Kursen er ednu bedre, og renten er meget attraktiv for tiden. Ydelsen er pt ca. 3000kr mindre om måneden. Ulempen er selvfølgelig usikkerheden, og friværdien er ikke sikret.
Jeg er virkelig i tvivl, umiddelbart kunne det være fristende med de variable lån, men det er svært og vurdere hvad lønner sig bedst. Umiddelbart tænker jeg at ens indkomst højst sandsynligt stiger med årene, og at kæresten og jeg derfor kunne have godt at lidt flere penge mellem hænderne idag, og at en evt. rentestigning om 5 år måske ikke betyder så meget.
Hvad siger pokernet, er det noget jeg har overset?
Boliglån, hvad bør man vælge
Er det ikke noget med genforhandler sit lån efter et vist antal år, ved ikke om det er 3-4-5 år cirka. Hvis du kan det kan det vel være smart at tage det lån hvor renten er lavest lige nu også genoverveje når du skal forhandle igen.
Du må komme med mere info på bordet.
Hvad koster boligen.
Har du selv noget til udbetaling.
Hvor lang tid forventer du at blive boende.
MichaelS, problemet er så at du jo ikke ved hvad renten er om f.eks. 5 år når lånet skal lægges om.
Skal låne 1.600.000kr i realkredit plus 400.000 kr i bank
Har 50.000kr til udbetaling
Planen er at blive boende der for good.
Er med på lytter-er i ca samme situation
skal låne 1.8 i realkredit--betaler selv resten
@OP
Du har egentlig selv beskrevet det meget godt, men har da et par indspark.
Først omkring den overordnede finansiering. Overvej kraftigt at få afdragsfrit kreditforeningslån og så brug besparelsen på at afbetale banklånet hurtigere. Gælder jo overordnet om at minimerer de samlede renter I skal betale og på den måde afdrager I mest muligt på det lån med den højste rente.
Valg af kreditforeningslån:
Der er et par helt afgørende overvejelser I bør gøre jer, før I inddrager overvejelsen om et variabelt forrentet lån:
1. Hvormeget må renten stige før I egentlig kan have svært ved at sidde i huset. Det er især afgørende når vi p.t. ser så ekstremt lav en variabel rente, da der jo så heller ikke skal meget til, før ydelsen 2, 3 eller 4 dobler ved næste refinansiering. En situation som bestemt ikke er urealistisk, hvis vi ser 2-4 år frem i tiden (altså der er kortere fra 1% til 4% end der er fra eks. 3% til 12%).
Nu skriver du intet om hvad dig og fruen laver i dag (job, uddannelse mv.), så umuligt for os andre at vurderer, men hvis det var mig, ville jeg prøve at lave en beregning hvor renten på kreditforeningslånet hedder min. 6% p.a. og så se om I mener, at I kan sidde for det om eks. 3 år. Hvis nej eller hvis det bliver for surt, så ville jeg holde mig fra afdragsfrie lån.
2. Har I det mentalt ok med ikke at vide hvad jeres husleje er 1, 3, 5 år ud i fremtiden, herunder vide at den højst sandsynligt vil stige en del (urealistisk at vi får meget lavere renter end i dag). Måske har I ok luft i økonomien, men man kan hurtigt vænne sig til at bruge flere penge, hvorimod det omvendte er meget svært (kan opvejes ved eks. at tvinge sig selv til at afdrage ekstra på boliglånet i banken her i starten mv.)
Især punkt 1 er naturligvis meget væsentligt, da det kan medfører I må flytte fra huset, hvis renten skulle stige mere end det I kan klare.
Nu skal det ikke lyde som en skræmme kampange mod variable lån, for der er bestemt også fordele ved disse lån (har det selv). Man påtager sig en højere risiko, men derved får man også en forventet højere "gevinst" i form af en forventet lavere rente set over tid.
Når det er sagt, så er den lange rente dog historisk lav p.t. hvilket jeg mener gør den ret attraktiv, herunder må du også forvente at der indenfor nogle år opstår nogle rigtig gode muligheder for at nedbringe noget af jeres restgæld ved at konverterer lånet (renten stiger = kursen falder bla. bla.)
Variable lån med renteloft osv:
Der er kommet rigtig mange forskellige former for lån, der søger at kombinerer trygheden ved fast-forrentede lån med den lave rente på de rene variable lån. Disse er jeg generelt stor modstander af, da den forsikringspræmie man betaler for at få renteloftet, ofte er for dyr (jo mere kompliceret et bank-/kreditforeningslån bliver, jo bedre kan bankerne tage sig betalt, da det for kunden er vanskeligerer at gennemskue prisen).
Vil du have en mere konkret rådgivning, hvor jeres nuværende økonomi mv. inddrages, så må du hyre mig som coach :-) Dog nok smartere at gå i banken. Med mindre du har et frispark til rådgiver, så er de som ofte gode til at rådgive på dette område og hvad endnu vigtigere er, så er de rimelig uvildige når vi tale boligfinansiering (de har til en vis grænse ikke nogen fordel ud af at sælge dig det ene lån frem for det andet).
Laur +1
Ellers prøv boligdebatten.dk og læg problemstillingen ind der... Der sidder en fyr der hedder Tshv derinde, og han har virkelig styr på det. (Ellers sidder der utrolige mange sortsynede derinde, og lad være med at tage dem seriøse)
Det gælder om at få en fornuftig rente på de sidste 20 %, og der er Nordea umiddelbart de billigste på markedet.
Vi har selv variable lån, og der skal man lige huske på at renten, hed ca 5,60 % sidste år, så der kan kommer kraftige varians der.. Vi har dog plads til det i vores privat økonomi, og det er det der er vigtig ved variable lån
jemogfix "(Ellers sidder der utrolige mange sortsynede derinde, og lad være med at tage dem seriøse)"
"Vi har selv variable lån, og der skal man lige huske på at renten, hed ca 5,60 % sidste år, så der kan kommer kraftige varians der.. Vi har dog plads til det i vores privat økonomi, og det er det der er vigtig ved variable lån"
vi skal ikke mange år tilbage før renten var 20% kan din økonomi holde til det?
@ Rottegift
Nej det holder vores økonomi ikke til, og det er der ingen af de ca 65 % med flexlån der holder til. Vi skal ca 30 år tilbage siden vi havde den rente, og der kunne man trække 72 % fra i skat( Og blev det den 20 % igen, hvor man kunne trække 72% fra, ja så kunne vi holde til det)
Og med en rente på 20 % må vi gå udfra at vi vil have en voldsom inflation, hvormed lønninger ville stige voldsomt, og dermed vil inflationen æde ens gæld - så det er ikke så skidt at det ikke er godt for noget ;-)
Jeg har en variabel med renteloft.
Har en kammerat der lige har købt han har valgt variabel uden renteloft til lidt billigere rente. Men det er selvfølgelig lidt en satsning hvis renten pludselig stiger meget
Bare lad være med at tage afdragsfri lån. Det er at skyde sig selv i foden.
Takker for inputs.
Laur: Jeg arbejder som driftscontroller og er uddannet cand. merc.. Min kæreste er jordemoder. Prøver at regne på hvor meget renten må stige før det begynder at gøre ondt.
@Rotte
20% er selvfølgelig vanvid at prøve at regne med, i så tilfælde vil 50% af alle dem med variable lån vel gå på tvangsauktion. Herunder er det næppe realistisk vi igen vil opleve disse renteniveauer over en længere periode, da det var helt specielle forhold der gjorde sig gældende, herunder en inflation der løb fuldstændig løbsk. Efterfølgende har centralbankerne verden over super meget fokus på dette bla. bla.
@OB
"Bare lad være med at tage afdragsfri lån. Det er at skyde sig selv i foden."
Ked af at sige det, men det er noget værre vås. Hvis du bruger afdragsfriheden (forskellen mellem det du skal betale med og uden afdrag) til at afdrage på eks. banklånet, hvor renten måske er det dobbelt af kreditforeningslånet, så er det nærmere at skyde sig selv i foden IKKE at tage afdragsfrie lån. Herunder kan der være en masse andre fornuftige grunde til at vælge afdragsfrihed.
@Heffernan
Ok jamen så har I jo formodentlig udsigt til fornuftige lønstigninger i fremtiden og uden at kende jeres økonomi vel også ret fornuftig luft i jeres økonomi (hvis I ikke har andre lån mv.) Dog er der ikke tale om lønstigninger svarende til at en af jer eks. går fra SU til et alm. job mv. Så nok en meget god ide netop at regne på en rente der hedder ca. 6% og så vurderer om det bliver for surt. Også fordi der måske er andre omkostninger der fremover vil "spise" jeres lønsstigninger (I får børn, I skal have en bil mere osv. osv).
Som du selv er inde på så hænger inflation og rente-niveau sammen på længere sigt, hvilket selvfølgelig gør at de negative effekter af en rentestigning bliver afbødet en smule, når det er sagt så:
1. De 2 kan godt varierer en del på kortere sigt 1-2 år
2. Lønkompensationen halter typisk 1-2 år efter, da inflationen ofte først reguleres ved næste overenskomstforhandling bla. bla.
Du skal kun tænke på kurstab når du kigger på obligationslånene (de fastforrentede lån).
Kigger du i fastforrentede lån skal du samtidig overveje muligheden for at du ved en konvertering kan reducere din restgæld i et scenarie hvor renten er stigende og obligationskurserne derfor falder.
I forhold til boligfinansiering og finansiering generelt synes jeg det vigtigste er at overveje hvorledes ens risikoprofil (kombination af jeres mindset og økonomi) er skruet sammen. Er man typen der sover godt om natten i tider hvor der snakkes om rentestigninger når man har et lån der skal refinansieres om X antal år eller er man ikke? Hvis det kniber med søvnen, så skal man nok kigge på et obligationslån og konstatere, at man pt. betaler lidt for en sikkerhed som man måske får igen på et andet tidspunkt.
Laur, sidder og overvejer et afdragsfrit lån, for så at høvle banklånt af. Kursen på et fastforrentet 4 % er dog noget lav, hvad ville du anbefale her?
OB-Tossen
Helt enig med Laur her, og ikke for at nedgøre dig, men det er simpelthen det dårligste og mest udokumenterede og skrive i en så trods alt seriøs tråd som denne.
Hvis man har problemer med økonomien og tendens til Ludomani vil jeg give dig ret, men det er der jo ikke nogle på pokernet der har ;)
Nej lidt mere seriøst som Laur skriver tag dog afdragsfrit i nogle år og få banket gæld af hvor renten er typisk fra 5-10 % og start med det dyreste først, det er sund logik, og endelig sørg for at afdrage det beløb som det kommer til at koste når det ikke mere er afdragsfrit, så man ved hvad man reelt "sidder for" den dag det bliver aktuelt.
Vi står lidt i samme sitouation som OP, og det er helt sikkert en løsning vi kunne finde på at benytte os af.
Mikkmakk
@Heffernan
Okay så er opskriften efter min menning følgende.
Jeg går ud fra i er godkendt til at kunne låne så mange penge, og kan side med et 4-5% Obligationslån.
I går nu i banken og siger i gerne vil låne 1.6 Mil på Rentetilpasning(uden afdrag) 1 årig.
Og de 350.000 på banklån.
Du laver nu et regnestykke.
Lad os sige at du skulle afbetale 6000 om måneden på dit 4% obligationslån og ender med 2500 på dit F1 lån (Tallene er fiktive)
Så tager du forskellen og indetaler HVER måned på boliglånet, da boliglånet har en høj rente gæler det om at få det væk hurtigst muligt..
Når boliglånet så er væk så sørger du for at fortsætte den samlede afbetaling på Realkreditlånet.
Følger du denne opskrift så kan mn være gældfri i site hus på 20-25 år. istedet for 30+
MEN sålænge du har boliglånet så skal man slet ikke begynde at tænke på at de sparede penge på F1 lånet skal gå til forbrug, de skal ind på boliglånet
@Heffernan
Lige en ekstra ting.
Når i er færdig med bolliglånet så inden i afdrage på Realkreditlån så nedbringer i alle andre krediter først der har en højere rente end realkreditlånet.
F.eks.
Kassekredit
Billån
Forbrugslån
Det vigtigste i bare HELE tiden skal huskeer .
Når et lån forsvinder så skal de penge man brugte til at afdrage der flyttes til andre afdrag, ikke kun 50% eller 75% men 100%
Så vil i efter 10 år have en særdeles sund økonomi (med mindre i fucker op) og så kan i begynde forbruge lidt mere hvis behovet er der.
En ting der er vigtig idag er at man huske 20 år tilbage hvordan folk levede i deres boliger med lån dengang, der brugte man ikke bare kassen på alt muligt sjovt, man sparede lidt op, og fik nedbragt sine lån.
Det kan folk idag lære MEGET af...
Ja det må blive løsningen, eller vil i hvert fald lige overveje om jeg er til den usikkerhed et variablet lån giver.
Vi har fået boligkøberbevis fra hver af vores banker som er meget enige, hvor vi ud fra vores budget er godkendt til et godt stykke over det vi køber for. Så der burde være noget luft.
@Heffernan
Hvis i er godkendt til et godt stykke over å er rissikoen jo også minimal.
Hvis i er til det meget sikre så kunne et 4% med afdragsfrihed (aner faktisk ikke om man kan det)
Og så banke den anden gæld ned hurtigt måske være en mulighed for jer..
Personligt tror jeg ikke vi ser rente på F1 over 4-5 % inden for 10 år.
Men jeg kan sagtens tage meget fejl.
@Heffernan
Ville ikke bekymre mig så meget om kursen, det er jo kun penge du kan tabe såfremt du er tvunget til at indfri lånet på et tidspunkt hvor kursen er højere end da du optog det, ellers kan du jo bare købe obligationerne til den billige kurs og indfri dit lån. Med så lave renter vi p.t. har ser sandsynligheden for det bliver tilfældet nok meget begrænset.
Hurtigt overblik:
- Mdl. ydelse efter skat F1-afdragsfri: 1.742,-
- Mdl. ydelse efter skat F3-afdragsfri: 2.227,-
- Mdl. ydelse efter skat 4%-afdragsfri: 4.295,-
Helt personligt ville jeg nok vælge F3 (hvilket også er det vi har), for trods alt ikke at skulle gå hele tiden og tænke over hvad min husleje ændre sig til, men fortsat have fordelene ved det variable lån. Men det er en meget personlig sag og som sagt så er 4% meget attraktiv p.t. Men det er klart, at have 2.000,- hver måned at kunne nedbringe banklånet med, gør selvfølgelig, at der ikke skal gå mange år med lave renter før det har været en rigtig god forretning (og renten skal trods alt stige en go sjat før det begynder at have været en "forkert" beslutning ift. det fastforrentede lån).
Men i sidste ende er det kun dig og fruen der kan vælge, begge lån syntes jeg er ganske fornuftige p.t. (så længe man har råd til at kunne klare evt. rentestigninger).
Cash is king - derfor vælg den afdragsfrie løsning. Den er samtidig den løsning med højest EV.
i øvrigt 100% med Laur her.
Brug afdragsfrie Fx lån til at få al anden gæld ud af verden. Sørg for at den anden gæld er lavet som en kassekredit så du får fri likviditet når du afdrager ekstra.
Dernæst et lille trick hvis du vælger F1:
Få lånet udstedt som 2 lige store lån, det ene som et F1 lån, og det andet som et F1½.
Så får du løbende forskellige tidspunkter for refinansieriengen, og får ved at sprede fornyelsen over 2 tidspunkter en næsten gratis variansminimering, uden at det rykker på din EV.