Belåning af ejendom

Jeg står overfor at skulle købe fast ejendom inden for kort tid.

 

Fakta om mig:
28 år.

Månedsløn ca 40k inkl pension 

Ingen gæld

Fri opsparing (værdipapirer) ca 6 mil

Jeg står overfor at købe et hus i den nærmeste fremtid til 2,5 - 3 mil, der skal ikke ske renovering.

 

Som man nok kan se er jeg rimelig fri økonomisk, har ingen planer med pengene i den nærmeste fremtid, udover almindelig rejser mv. derudover river jeg måske nogle måneder ud af kalenderen indenfor nogle år til en længere rejse - men det bliver maks 3-400k der trækkes af opsparingen hertil.

Hvordan vil I anbefale jeg foretager belåningen?

Pt hælder jeg til 60% belåning, F-kort med afdrag. Tankerne bag er at holde en lav bidragssats/rente, og dermed have flere penge i investeringer, i håb om gevinsten herved overstiger renten/bidrag.

Skal sige jeg ikke ved ret meget om realkreditlån mv. jeg vil gerne bare have lidt input inden jeg går i banken.

Ville køre kortet igennem, og sige "på beløbet"

Jeg har to "velhavende" venner der står i samme situation.. De har begge valgt at lægge en udbetaling på 40%. Det er vist noget ift at opnå den laveste bidragssats( det gebyr du betaler på realkredit lånet)

 

 

40-60% belåning UDEN afdrag imo.

Invester pengene langsigtet i aktier, bred fordeling (som du sikkert har idag)

 

Aktierne skulle gerne slå en ÅOP på 0,5-1% som dit realkreditlån vil komme til at koste over tid.

 

 

 

Hawkeye skrev:

Ville køre kortet igennem, og sige "på beløbet"

 

 Dette er i hvert fald helt forkert. 

atomlasr skrev:

 

 Dette er i hvert fald helt forkert. 

 

 Enig - man kører ikke længere kortet igennem. Nu lægger man det bare ovenpå og siger "på beløbet"

Rambam skrev:

Jeg har to "velhavende" venner der står i samme situation.. De har begge valgt at lægge en udbetaling på 40%. Det er vist noget ift at opnå den laveste bidragssats( det gebyr du betaler på realkredit lånet)

 

 

Mener det bedste bidragssats opnås fra 0-40%.

Af ren nysgerrighed, hvordan er du gået fra at være SU rytter i ‘15 til at være god for 6 mil opsparing i ‘20, med “bare” 40k mdr.? Imponerende. 

XSUPERBULLX skrev:

Af ren nysgerrighed, hvordan er du gået fra at være SU rytter i ‘15 til at være god for 6 mil opsparing i ‘20, med “bare” 40k mdr.? Imponerende. 

 

 G E N M A B 

Er du født med en guldske i røven

 

Har du meget der ikke er værdipapirer eller ønsker mindre, så prioritetslån?

MoPe skrev:

40-60% belåning UDEN afdrag imo.

Invester pengene langsigtet i aktier, bred fordeling (som du sikkert har idag)

 

Aktierne skulle gerne slå en ÅOP på 0,5-1% som dit realkreditlån vil komme til at koste over tid.

 

 

 

Meget uenig, og mener at det er en udbredt misforståelse. 

Jeg mener klart der skal vælges med afdrag. Prøv at lav regnestykket; tillægget for afdragsfrihed beregnes jo af hele lånets hovedstol, men du skal kun bruge lidt over 1/30 af det beløb årligt til at afdrage på et realkreditlån. Dvs afkastet på din “investering” (afdraget) vil være cirka 30x bidragssatsen og dermed - afhængigt af lånetype og belåningsgrad - omkring 12-15% risikofrit og “garanteret” afkast årligt på beløbet der benyttes til afdrag. Det er der vist ikke ret mange investorer der kan slå over tid. 

 

Jeg er ikke helt med dillerhans, men vil altid gerne lære og høre nye vinkler, er det korrekt sat op herunder, som du tænker?

Lad os sige:
Hovedstol 1.000.000 kr. (50%) belåning.
Ekstra bidrag ca 0,3% af lånet = 3.000 kr. i “straf” for afdragsfrihed.
Ved afdrag over 30 år antager vi 1/30 del er det 33.333 kr. i afdrag pr. år.

Samlet likviditetsbinding 36.333 kr. i år 1, hvoraf de 33.333 er opsparing mursten, hvis vi antager uændret pris på ejendommen.

Alternativet er at du investerer de 36.333 kr. lad os sige det giver 3-4% efter SKAT. = 1.089 kr.

Hvordan ser det ud hvis vi fremdiskonterer rentes rente på afkastet vil vel blive større end afdraget akkumuleret eller er jeg off? Edit: Skrevet lidt hurtigt fra telefon, men helt klart en interessant tanke. Lad os lige vende den lidt videre ;-)

Hos RD koster det "kun" 0,1% med afdragsfrihed, men det skal ganske rigtigt holdes op mod det ekstra man kan investere.

 

For at holde det simpelt er afdraget 1/30 af 1 mio eller 33.333,33 årligt

Og lad os bare lege rente+bidrag er 1% => 10.000

Skattefradrag 1/3 => skattebesparelse -3.333,33

Nettoydelse = 40.000

 

Vælges afdragsfrihed er rente+bidrag således 1,1% eller 11.000 og skattebesparelsen -3.630

Nettoydelse 7.370

 

Det vil sige der kan investeres 32.630 yderligere

Lad os optimistisk sige at vi kan lave 4% efter skat, så giver det 1.305 årligt 

Og så har vi en samlet opsparing på 33.935, eller 600 kr. i plus

 

Men laver vi "kun" 2% efter skat giver det faktisk underskud...

 

Er omkostningen til afdragsfrihed 0,3% som du nævner skal vi op omkring 7% efter skat før der er breakeven.

Jeg ville gå efter den laveste bidragssats med afdrag.
Med eller uden afdrag har, i dit tilfælde, ikke den store betydning da husprisen er så lav.

Tillykke med din økonomiske frihed, flot at være der som 28 årig :-)

XSUPERBULLX skrev:

Af ren nysgerrighed, hvordan er du gået fra at være SU rytter i ‘15 til at være god for 6 mil opsparing i ‘20, med “bare” 40k mdr.? Imponerende. 

 

 Arv. Så det er der ikke meget imponerende over - hvertfald ikke noget imponerende fra min side.

rudy skrev:

Er du født med en guldske i røven

 Hvis det at miste et familiemedlem i en alt for tidlig alder til en lorte sygdom betyder man har en guldske i røven, så ja. Han efterlod sig en stor stak penge, fordi han havde været dygtig. Jeg har været så heldig han mente jeg skulle have en del af dem.

@alle: tak for inputs. Lad endelig debatten køre.

 

dlrma_ skrev:

Har du meget der ikke er værdipapirer eller ønsker mindre, så prioritetslån?

 

 

Langt størstedelen er i store likvide indeksfonde, så likviditeten er ikke et problem - pengene er ude på 1-2 dage hvis jeg står og mangler dem. Jeg går ud fra det er det du tænker på?

Wizards Mope, Dillerhans, djoffer og dankersoe, tak for relevante inputs.

wizards skrev:

Hos RD koster det "kun" 0,1% med afdragsfrihed, men det skal ganske rigtigt holdes op mod det ekstra man kan investere.

 

For at holde det simpelt er afdraget 1/30 af 1 mio eller 33.333,33 årligt

Og lad os bare lege rente+bidrag er 1% => 10.000

Skattefradrag 1/3 => skattebesparelse -3.333,33

Nettoydelse = 40.000

 

Vælges afdragsfrihed er rente+bidrag således 1,1% eller 11.000 og skattebesparelsen -3.630

Nettoydelse 7.370

 

Det vil sige der kan investeres 32.630 yderligere

Lad os optimistisk sige at vi kan lave 4% efter skat, så giver det 1.305 årligt 

Og så har vi en samlet opsparing på 33.935, eller 600 kr. i plus

 

Men laver vi "kun" 2% efter skat giver det faktisk underskud...

 

Er omkostningen til afdragsfrihed 0,3% som du nævner skal vi op omkring 7% efter skat før der er breakeven.

 

Dette er vel kun år 1? Med afdrag binder man jo alle pengene, så det må der også antages i investeringscasen for at kunne sammenligne.

Derfor bør det vel ret hurtigt blive fordelagtigt med afdragsfrihed?

 

År 2 vil du få (32.630 + 1.305 + 32.630) x 4% = 2.662,6

År 3: 4.074,3

År 4: 5.542,5

rudy skrev:

Er du født med en guldske i røven

 

 Er du født med ondt bagi?

0.1% i bidragssats for afdragsfrihed er 1.000kr, og ca 750 efter skat. Man afdrager første år lige under 30.000kr, så ens efter skat afkast er 2.5%. Det er da fint, men vist ikke noget der betyder ret meget, og slet ikke i forhold til at have fri adgang til likvide midler, eller omkostningen hvis man efter tre år, skal have er nyt lån fordi man gerne vil have pengene ud igen.

hebzor skrev:

 

Dette er vel kun år 1? Med afdrag binder man jo alle pengene, så det må der også antages i investeringscasen for at kunne sammenligne.

 

Derfor bør det vel ret hurtigt blive fordelagtigt med afdragsfrihed?

 

År 2 vil du få (32.630 + 1.305 + 32.630) x 4% = 2.662,6

År 3: 4.074,3

År 4: 5.542,5

 

Enig, det mest rigtige er nok at sammenligne over 10 år som er den typiske periode for afdragsfrihed.

Ved 0,1% i ekstra bidrag er breakeven 1,09% i afkast efter skat

Ved 0,3% er breakeven 2% i afkast efter skat.

 

Husk her at den risikofrie rente faktisk er negativ i dag...

 

Overordnet set kommer det an på en individuel vurdering, og bruger også selv afdragsfrihed på nogle af mine lån (har flere ejendomme).

wizards skrev:

 

Enig, det mest rigtige er nok at sammenligne over 10 år som er den typiske periode for afdragsfrihed.

 

Ved 0,1% i ekstra bidrag er breakeven 1,09% i afkast efter skat

Ved 0,3% er breakeven 2% i afkast efter skat.

 

Husk her at den risikofrie rente faktisk er negativ i dag...

 

Overordnet set kommer det an på en individuel vurdering, og bruger også selv afdragsfrihed på nogle af mine lån (har flere ejendomme).

 

 I OP tilfælde kunne det eksempelvis give mening at afdrage som alternativ til at investere noget af porteføljen i obligationer.

Her antages også at OP har rigelig likviditet løbende qua arbejde osv.

(og igen alt er individuelt ;-))

wizards skrev:

 

 I OP tilfælde kunne det eksempelvis give mening at afdrage som alternativ til at investere noget af porteføljen i obligationer.

Her antages også at OP har rigelig likviditet løbende qua arbejde osv.

(og igen alt er individuelt ;-))

 

 Jeg har ca 80% af min investering i passive aktieindeks, ca 20% i en ejendomsportefølje.

Jeg heller nok mest til at tage 60% med afdrag, med henblik på også at nedjustere min risiko en smule. Likviditeten kan sagtens klare det.

Fantomet skrev:

 

 Jeg har ca 80% af min investering i passive aktieindeks, ca 20% i en ejendomsportefølje.

Jeg heller nok mest til at tage 60% med afdrag, med henblik på også at nedjustere min risiko en smule. Likviditeten kan sagtens klare det.

 

 Det lyder meget fornuftigt, syntes det giver rigtig god mening. Husk også at der er forskel på bidragssatser mv. mellem de forskellige kreditforeninger, så der kan også være lidt at hente med at vælge rigtigt der...  (du burde mere eller mindre have frit valg i din situation :) )

Fantomet skrev:

 

 Jeg har ca 80% af min investering i passive aktieindeks, ca 20% i en ejendomsportefølje.

Jeg heller nok mest til at tage 60% med afdrag, med henblik på også at nedjustere min risiko en smule. Likviditeten kan sagtens klare det.

 

 Du bør nok også inden du beslutter dig gøre dig nogle overvejelser om hvorvidt det skal være din slutbolig eller om det vil være nødvendigt at flytte hvis du stifter familie eller skifter job.

Nogle tanker omkring hvor længe du "gider" blive ved at arbejde vil nok også være en god ide, da det har noget indflydelse på hvor lang din investeringshorisont er.

 

Hvis du læser jlcollins eller millenial revolution er der flere gode perspektiver omkring eje kontra leje og hvorfor du mere eller mindre bør være 100% i aktier.