Andelsbolig renovering - bank

Et spørgsmål til PNs bankkyndige. 

 

Jeg ejer en andel i København, som skal gennemgå en totalrenovering. Disse penge skal jeg ud og låne. 

I runde tal;

Lejlighedsværdi nu: 1.000.000kr

Nuværende lån: 900.000

Renoveringspost: 1.000.000kr 

 

Jeg har talt med vurderings-manden der skal vurdere de kommende forbedringer og hele beløbet tilskrives som forbedringer og derfor vil jeg efterfølgende have; 

 

Lejlighedsværdi: 2.000.000

Lån: 1.900.000

 

Mit spørgsmål er så; skal jeg betale 5% af de 1.000.000 som skal bruges på renovering upfront eller kan disse ‘dækkes’ af de 100k som jeg har i friværdi nu? (banken har godtaget at tage renoveringen som et normalt andelslån)

 

Jeg er kæmpe bank-noob, så undskyld på forhånd hvis spørgsmål er lettere retarderet. 

Er det kun din som skal igennem møllen siden det ikke er foreningslån?

Bisgaard skrev:

Et spørgsmål til PNs bankkyndige. 

 

Jeg ejer en andel i København, som skal gennemgå en totalrenovering. Disse penge skal jeg ud og låne. 

 

I runde tal;

Lejlighedsværdi nu: 1.000.000kr

Nuværende lån: 900.000

Renoveringspost: 1.000.000kr 

 

Jeg har talt med vurderings-manden der skal vurdere de kommende forbedringer og hele beløbet tilskrives som forbedringer og derfor vil jeg efterfølgende have; 

 

Lejlighedsværdi: 2.000.000

Lån: 1.900.000

 

Mit spørgsmål er så; skal jeg betale 5% af de 1.000.000 som skal bruges på renovering upfront eller kan disse ‘dækkes’ af de 100k som jeg har i friværdi nu? (banken har godtaget at tage renoveringen som et normalt andelslån)

 

Jeg er kæmpe bank-noob, så undskyld på forhånd hvis spørgsmål er lettere retarderet. 

 

 Arbejder selv i bank og må melde lidt pas her. Den reele værdi er som udgangspunkt ikke nok når vi snakker 5% udbetaling. Der er kommet ny lovgivning herom som kræver 5% af den tekniske værdi, det vil sige værdi+den del af foreningens gæld du er en del af. Dermed er det blevet meget sværere at låne penge til meget snavsede/dårlige foreninger. Vildt nok hvis en vurderingsmand vurderer at en sådan investering bare giver 1:1, selv i København. Men det kan selvfølgelig godt være sandt alligevel. Men spørger din rådgiver? Han /hun kan vel finde svaret til dig, det er vel også dem der skal godkende et lån til dig? 

5-procent reglen gælder på tidspunktet for erhvervelse. Du skal ikke lægge 5 procent for efterfølgende finansiering til renovering.

Switz skrev:

Er det kun din som skal igennem møllen siden det ikke er foreningslån?

Det er kun min - står foran en sammenlægning af 2 andele. 

 

Kongs skrev:

 

 Arbejder selv i bank og må melde lidt pas her. Den reele værdi er som udgangspunkt ikke nok når vi snakker 5% udbetaling. Der er kommet ny lovgivning herom som kræver 5% af den tekniske værdi, det vil sige værdi+den del af foreningens gæld du er en del af. Dermed er det blevet meget sværere at låne penge til meget snavsede/dårlige foreninger. Vildt nok hvis en vurderingsmand vurderer at en sådan investering bare giver 1:1, selv i København. Men det kan selvfølgelig godt være sandt alligevel. Men spørger din rådgiver? Han /hun kan vel finde svaret til dig, det er vel også dem der skal godkende et lån til dig? 

Min rådgiver er gået på ferie - derfor søgte jeg lidt tanker her :). 

 

1:1 er fordi der er tale om renovering af en tom andel der de seneste 15år har været brugt som cykelskur. Der er INTET derinde. Gulve, vægge - alt skal laves. 

 

Stamford skrev:

5-procent reglen gælder på tidspunktet for erhvervelse. Du skal ikke lægge 5 procent for efterfølgende finansiering til renovering.

 

 Jeg skal omlægge mit nuværende lån og så skal jeg optage yderligere 1mio - men kun til renovering. 

 

Mener du jeg kan undgå 5% reglen her?

Ja jeg kan ikke se, hvorfor 5 pct.-reglen kommer i spil, medmindre du giver 1 mio. kr. for cykelskuret.

Forstår ikke dit regnestykke, eller får du skuret gratis mod blot at betale renoveringen på 1 mill.?

Stamford skrev:

Ja jeg kan ikke se, hvorfor 5 pct.-reglen kommer i spil, medmindre du giver 1 mio. kr. for cykelskuret.

dankjar skrev:

Forstår ikke dit regnestykke, eller får du skuret gratis mod blot at betale renoveringen på 1 mill.?

Jeg tror det skal forstås som at cykelskuret vurderes som køb af en ny ejendom, ergo 5% regel, OP er ude i at forbedre sin ejendom, banken tænker det ser fint ud og dermed forhøjer eksisterende lån ved genforhandlingen.

Sådan på jævnt dansk uden forstand på bankforretninger 😉

Stamford skrev:

Ja jeg kan ikke se, hvorfor 5 pct.-reglen kommer i spil, medmindre du giver 1 mio. kr. for cykelskuret.

 Spændende. Det må jeg undersøge.

 

dankjar skrev:

Forstår ikke dit regnestykke, eller får du skuret gratis mod blot at betale renoveringen på 1 mill.?

Bingo - ikke gratis, men symbolsk beløb der ikke behøver bank involvering ift overtagelse. 

 

grovfil skrev:




Jeg tror det skal forstås som at cykelskuret vurderes som køb af en ny ejendom, ergo 5% regel, OP er ude i at forbedre sin ejendom, banken tænker det ser fint ud og dermed forhøjer eksisterende lån ved genforhandlingen.

Sådan på jævnt dansk uden forstand på bankforretninger

Umiddelbart tror jeg du er rimelig spot on her.  

 

Well... Du slipper for at skulle lægge de 5 procent.

Umiddelbart vil jeg tro du undgår 5% kravet når du lægger den nuværende andel sammen med den anden del.
Derfor giver det også mening at belåne på almindelige vilkår.

Andelsboligforeningen vil sandsynligvis også pålægge dig en ekstra andel af foreningens udgifter. De udregnes ud fra m2 antal. Du vil derfor få større andel i foreningens gæld samtidig og derfor højere fællesudgifter.
Spørg foreningens administrator eller bestyrelse om Det, så du ikke kommer til at stå med den ekstra. Det kan blive en pæn ekstra udgift.
De 3 størrelser vi har i min forening har 3 forskellige huslejer.