Realkreditlån med eller uden afdragsfrihed?

Har fået et tilbud fra Nordea, hvor de anbefaler at man opretter et obligationslån med fast rente inkl. 10 års afdragsfrihed. De vil så have at man i stede for afdrager på banklånet, så lånet er betalt ud efter 10 år. D

Er det en god ide eller kan det bedre betale sig at med det samme gå i gang med at afbetale på både obligationslånet og banklånet?

Renten på obligationslånet er på 2.5% og renten på banklånet er på 6.7%

Umiddelbart er det smartest at afdrage den dyreste gæld først (dvs. den gæld med højest rente), der kan selvfølgelig være forhold omkring de forskellige lån der kan ændre billedet, men det lyder som en ganske fornuftig plan :)

Som SkatKat

Dog er det en ret dyr rente du har på dit banklån. Det kan fåes meget billigere. Shop lidt rundt, eller forsøg at forhandle med rådgiveren.

Vær obs på at du bør være færdig med at betale banklånet før der er gået 10 år og har taget stilling til hvad du vil bruge resttiden uden afdrag på.

Fedt, det var også sådan jeg havde forstået det - få afviklet det dyreste lån først.

Angående renten på banklånet, så harjeg fundet billigere banker, men de havde nogle helt andre krav til hvor meget man skulle have i rådligheds beløb, før de ville godkende et køb.


@Kris_rem

Hvad mener du?
Som udgangspunkt har jeg kun snakket med banken om at afvikle banklånet på 10 år.

Han mener det er unormalt at afvikle banklån som, som regel er mellem 1-15% af købssummen over en så lang periode, vil jeg gætte på.

meromkostningen ved et afdragsfrit realkreditlån er så stor at det oftest bedre kan betale sig at tage et lån med afdrag, og aceptere at banklånet tager længere at afdrage.

Helt korrekt. Mange kommer til at leve over evne i de første 10 år uden at tænke på de øgede real kredit afdrag de sidste tyve år.

Hvorfor tager du obligationslån med faste rente?

Jeg købte selv lejlighed i foråret uden fast rente, så derfor jeg spørger.. :-)

Beregningseksempel:

ifølge RD.dk's låne beregner koster 1 million i lån følgende:

Med afdrag:
Ydelse før skat: 4.690
Ydelse efter skat: 3.790
Afdrag: 1.962
Netto omkostning: 1.828

Uden afdrag:
Ydelse før skat: 3.070
Ydelse efter skat: 2.060

Det koster således 232,- pr. måned ekstra at tage afdragsfriheden der giver 1.730 i ekstra likviditet om måneden.

Det svarer til 13,4% i "oprettelsesgebyr" på de penge du låner ekstra ved at vælge afdragsfriheden, og disse penge bliver også forrentet med realkreditrenten og biddragssatsen

Jeg mener der er ok fornuft i at afdrage banklånet først. Hvis renten så ovenikøbet skulle stige i løbet af de 10 år, vil du kunne omlægge obligationslånet til en lavere restgæld ved den højere rente. I sådant et tilfælde kan man sige at du får max value ved ikke at have afdraget :)

@c_hope

Du skal jo så modregne den øgede omkostning ved et længere afdragsforløb på banklånet

@uruk

Ja, beregningen jeg laver er blot en beregning af hvor dyrt afdragsfrihed på realkreditlån er blevet, omkring 16% første år - Netto !

Det er ganske rigtig voldsomt og det kan sagtens være at det ikke kan svare sig. Hvis op har mulighed for at afdrage simultant, så er det sikkert fordelagtigt.
Det er en interessant observation, som jeg lige skal have kigget lidt nærmere på:)

@Uruk.

http://finanswatch.dk/Finansnyt/article7188339.ece

Den forklarer meget godt hvorfor afdragsfriheden efterhånden er blevet no go, og hvad der kan gøres ved det.

Mybenker anbefaler en opdeling i 40% afdragsfrihed, og 40% afdragspligtigt, men med de nuværende biddragssatser må 60% afdragsfrihed og 20% afdragspligtig være mere optimalt

Har mulighed/råd til at afdrage på begge lån, så spørgsmålet er hvad der er bedst? Banklånet er blevet 60000kr højere, fordi der er 60000 kr sikkerhed til ejerforeningen som kommer foran og kan derfor ikke bliver smidt ind i realkreditten.

@ c_hope

Kan du ikke lige forklare hvordan du beregner "oprettelsesgebyr"?

@acekiller

Hvis du har råd er afdragsfrihed på de yderste 20% af realkreditlånet helt sikkert værd at undgå

En trelagsbelåning således:
0-60% afdragsfrit realkredit
60-80% afdragspligtigt realkredit
80-95% banklån

er klart at foretrække.

Derudover - Overvej et flekslån - du får 5 år til ca. 0,5% p.t

Det er da faktisk råd til, så det vil jeg overveje. Tager fat i bankrådgiveren i morgen :)

@krabbefar

Fra min beregning: det er 232,- dyrere at tage et afdragsfrit lån.
Likviditeten der frigøres er 1.730, og det modsvarer derfor et "oprettelsesgebyr" på 13+% at låne ekstra af kreditforeningen

@ c_hope

Ved du om der er ekstra stiftelsesomkostninger forbundet med en opdeling af et realkreditlån i to på den måde`?

hvad er en "god" rente på ens lån.. jeg har en kombineret bil og bank lån ( bank blev brugt til at renoverer huset for)

Betaler 6,75% på lånet pt. er det emn ok rente eller burde man kunne få det billigere ?

( sry for hijack :) )

Svært for selv det altvidende orakel Carl at svare på, med så få detaljer..

Men jeg har billån på 2,95% fastrente.. og kan få forbrugslån til 9ish%..
Så kommer lidt an på fordelingen.

Kommer det ikke også an på hvor længe man regner med at bo i boligen?

Forventer man at flytte igen om 5-7 år, vil man have en større opsparing som muligt, og kan derved betale sig at "spare op" ved at afdrage på banklånet hurtigst muligt. såfremr man kan sælge boligen uden tab.

henry

Det kræver en ekstra tinglysning dvs 1660 til staten, resten er til forhandling med banken

gumple
check mybanker.dk der kan du se bankernes priser

Hugging gun
Det er ligegyldigt om du afdrager bank eller realkreditlånet

Op
Få din bankmand til at udskrive amortiserings tabeller til dig på begge forslag, så kan du se hvad du vil betale i lånenes løbetider.
sammenhold dem og så har du svaret på hvad der er billigst.

@fs

Duer desværre ikke idet amortiseringstabel sammenligning ikke tager højde for tidsforskelle i betalingsrækkerne

C Hope.
Indhent tabeller for bank og kreditforeningslån på de 2 eksempler, så kan du se hvor meget du skal betale i hele lånets løbetid begge steder.

Du kan så vælge om du vil bruge de ekstra penge du sparer på bank lånet til ekstra afdrag på kreditforenings lånet.

det giver et forenklet resultat, men det vil vise den rente besparelse kontra den ekstra det ekstra bidrag du snakker om.

For op er det nok det nemmeste, da det andet kræver en længere beregning

Der er for mange ubekendte til at give et endegyldigt svar. I det hele taget afhænger det mest af din risikoprofil. Ud over det så er jeg uenig med c_hope.

Nedenfor er to eksempler på strategier for afvikling af et lån på 2 mio. kroner. 400.000 i banklån og 1,6 mio. i realkredit lån.

1)
- Afvikling af banklån over 10 år med 6,7% i årlig rente
- Afdragsfrihed på et 30-årigt realkreditlån med 1,5% i årlig rente (0,3 + 1,2 i bidrag og kursskæring)
- Afvikling af et 20-årigt realkreditlån med 3,2% i rente (2,5 + 0,8 i bidrag og kursskæring)

2)
- Afvikling af banklån over 10 år med 6,7% i årlig rente.
- Afvikling af et 30-årigt realkreditlån med 3,2% i rente (2,5 + 0,8 i bidrag og kursskæring)

Med en diskonteringsrente på 2% er mulighed 1) klart at foretrække, hvilket er intuitivt klart fordi du har de dyre år senere i tidsrækken.

Nutidsværdierne for de to cashflow er:

1) 2.189.481
2) 2.380.317

Bemærk dog de grove antagelser jeg har angående renten - specielt hvis du finansierer dig med et afdragsfrit F1/F3 lån. Samt antagelsen om, at du om 10 år kan gå over i et 2,5%/20 år fastforrentet lån.

Edit: Den korte rente skal dog ikke stige med meget mere end gennemsnitligt 1,5-2 procentpoint over de første 10 år for, at cashflowet i 2) har en lavere nutidsværdi.

Edit 2: En anden ting, der taler for 1) er, at familier (i hvert fald min) har større udgifter tidligere, f. eks. initiale forbedringer af huset, ny bil, børn osv. Derfor giver det mening at have de høje afdrag senere for ikke pludselig at optage andre dyrere lån. Det kræver dog en højere grad af selvdisciplin (som andre er inde på). F. eks. med hensyn til at at skrue sit forbrug op til et uholdbart niveau.

Rick - hvad er du uenig med mig i??? At afdragsfrie på et fastforrentede lån er blevet en dyr størrelse?

Du sammenligner pærer med bananer, og lægger forudsætninger ind, som du ingen som helst ide har om holder, og kommer til at sammenligne fast og variabelt forrentede lån.

Spørgsmålet op stillede var om det bedst kunne betale sig at tage afdragsfri eller afdragspligtigt fastforrentede lån - noget som du overhovedet ikke forholder dig til, men alene kommer med hjernespind omkring nu dine ideer.

@rick.

For at gøre det nemt, så svar på op's spørgsmål i stedet for en en masse beregninger baseret på dine løse antagelser

C Hope
Pas nu på med at Gøre det for kompliceret for OP.

Der er ikke opsat forudsætninger, så 2 beregninger bør kunne Gøre det. Ellers må det gøres mere uddybede fra OPs side af.

Det giver god mening, at sætte sig ind i tingene, men at lave 2 lags belåning på kreditforenings lånet kræver alligevel en vis størrelse før det kan betale sig.

På trods af hvad medierne gerne vil Gøre bankrådgivere til, så har vi trods alt det fornødne indblik i de fremtidsplaner vores kunder har. Det giver os den rette forudsætning for at kunne give råd til kunderne. Også selvom banken tjener penge på det og det Gør os til sælgere af en vare

@fs

Jeg synes jeg har gjort det meget enkelt ved at beregne at det koster 13+% at tage afdragsfrihed. Meget muligt det er for indviklet til dig, beklager...

Og tolagsbelåning skal der ikke meget stort lån til for at det bliver profitabel.

c_hope skrev:
@rick.

For at gøre det nemt, så svar på op's spørgsmål i stedet for en en masse beregninger baseret på dine løse antagelser

Pas nu på blodtrykket Carl :-)

Min beregning i #29 besvarer jo OP's spørgsmål. Under de givne antagelser er den bedste løsning at afvikle det dyre lån hurtigt (samtidig med man har 10 års afdragsfrihed).

Jeg er uenig med dig når du skriver:

c_hope skrev:
meromkostningen ved et afdragsfrit realkreditlån er så stor at det oftest bedre kan betale sig at tage et lån med afdrag, og aceptere at banklånet tager længere at afdrage.

Fordi mit eksempel viser jo det stik modsatte. Jeg synes du fokuserer alt for meget på stiftelsesomkostninger, der ikke betyder specielt meget over en 20 eller 30 års periode. F. eks. er 1.860 kroner i tinglysning jo ikke mange promille af en afvikling af et lån på 2-3 mio. kroner (eller hvor meget de nu drejer sig om).

Jeg synes det giver et godt overblik at se på hele afviklingen, også så man får en forholdsvis jævn, men gerne lidt stigende afvikling, da det giver en (i nutidskroner) jævn afvikling.

Det skal også siges, at vi i vores husstand har valgt løsning 1), så jeg er muligvis lidt farvet ... men den løsning har godt nok også sparet os mange renteudgifter! Specielt fordi har kunnet betale mange initiale/start omkostninger upfront - det havde vi ikke kunne gøre, hvis vi havde skulle afdrage på vores realkreditlån.

C Hope

Husk nu på modtager ikke er så erfaren.

omkring mig selv, så er jeg vant til at håndtere folk som skriver ligeså nedladende som dig. Af åbenlyse årsager bevæger jeg mig ikke ned af den gade. Tænker jeg måske ved lidt om det jeg taler om.

@rickrick

Blodtrykket har det fint, tak.

Dine beregninger er desværre baseret på at sammenligne pærer og bananer, du sammenligner forskellige låntyper, så du bliver nød til at omberegne

@fs

Lol, nej op forstod godt indholdet, nemlig at han nok skulle have yderligere en snak med sin bankrådgiver

c_hope skrev:
@rickrick

Blodtrykket har det fint, tak.

Dine beregninger er desværre baseret på at sammenligne pærer og bananer, du sammenligner forskellige låntyper, så du bliver nød til at omberegne

Det var godt :-)

Kan du ikke lige uddybe, hvorfor du mener jeg sammenligner pærer og bananer? Jeg synes bare jeg giver to forskellige bud på en afvikling. Jeg kan ikke se andre muligheder for at sammenligne de to end ved deres nutidsværdi!?

Jeg er med på, at der en en stribe af underliggende antagelser, der kan diskuteres!

Det var også derfor jeg skrev, at meget afhang af OP's risikoprofil, for strategi 1) er jo langt mere "usikker" i forhold til strategi 2) fordi du både har usikkerheden på den korte rente i 10 år og usikkerheden på den lange rente om 10 år.

Rixkrick

Sammenlign fastforrentede 30 årligt med fastforrentet afdragsfrit 30 årigt

c_hope skrev:
Rixkrick

Sammenlign fastforrentede 30 årligt med fastforrentet afdragsfrit 30 årigt

Altså i min beregning har jeg antaget, at man vælger en eller anden form for afdragsfrihed de første 10 år. Jeg har antaget en rente på 0,3% (+1,2 i kursskæring og bidrag), hvilket lugter af en F1/F3. Jeg kunne også have lavet beregningen med en fast rente. Det havde helt sikkert rykket resultatet til fordel for strategi 2)

Jeg laver den sgu lige ...

c_hope skrev:
@fs

Jeg synes jeg har gjort det meget enkelt ved at beregne at det koster 13+% at tage afdragsfrihed. Meget muligt det er for indviklet til dig, beklager...

Og tolagsbelåning skal der ikke meget stort lån til for at det bliver profitabel.

Amen ffs - hvorfor skal du tale så latterligt til folk? Det er skræmmende at en voksen mand opfører sig som en teenagedreng.

FS er bankmand så vidt jeg ved - prøv nu at indse at nogle folk ved mere end dig på nogle områder også vær en knivspids ydmyg - det ville klæ' dig.

God weekend

@C_hope mht. #40

Under de antagelser er jeg enig med dig i, at konstant afvikling er at foretrække frem for afdragsfrihed, da nutidsværdien bliver (under antagelse af, 0,1 ekstra i bidrag ved afdragsfrihed):

PV(10 års afdragsfrihed) = 2.447.828
PV(30 års afdrag) = 2.380.317

Men jeg vil stadig gentage min pointe (som jeg mener vi har været enige om på et andet tidspunkt), at man ikke skal undervurdere værdien af likvide midler (specielt i starten af en livs cyklus), hvor der alt andet lige ligger flere etablerings omkostninger.

Og specielt når der ikke er større forskel i nutidsværdien, så mener jeg, at man skal se det i et lidt større perspektiv end bare i rå kroner og ører på lånene.

Et helt andet og vigtigt aspekt er jo også OP's risikovillighed - og specielt om der er råderum i økonomien til at tage et kortsigtet smæk på renten ...

Det var derfor jeg startede med at skrive, at der er alt for mange ubekendte til at give et endeligt/godt svar.

# 42

Kan du prøve at lave en beregning, hvor man har taget 2 års afdragsfrihed?

xoB- skrev:
# 42

Kan du prøve at lave en beregning, hvor man har taget 2 års afdragsfrihed?

1)
Med en antagelse om, at man vælger et F2 lån de første to år og derefter et 2,5%/28 fastforrentet fås:

2)
Med en antagelse om, at man vælger et fastforrentet 2,5%/30 år med afdragsfrihed i 2 år og en forhøjet bidragssats på 0,1 fås (antaget er 2,5%/28 år fra og med år 3)

Tak for det :-)

Wow, tak for de mange svar :)

Jeg har skrevet til bankrådgiveren og bedt hende om at sende mig en amortiseringsplan. Som den vil se ud med afdrag 10 års afdragsfrihed og uden.

Når hun har gjort det, så kan smide de præcise tal i tråden :)

God weekend

@rick

forhøjelsen er langt højere end 0,1

Du har desværre totalt misforstået hvorfor det er så dyrt!

Afdragsfrihed giver på et fastforrentet lån, både højere bidrag OG højere rente.

Derfor er afdragsfriheden dyr

MoPe skrev:

c_hope skrev:
@fs

Jeg synes jeg har gjort det meget enkelt ved at beregne at det koster 13+% at tage afdragsfrihed. Meget muligt det er for indviklet til dig, beklager...

Og tolagsbelåning skal der ikke meget stort lån til for at det bliver profitabel.

Amen ffs - hvorfor skal du tale så latterligt til folk? Det er skræmmende at en voksen mand opfører sig som en teenagedreng.

FS er bankmand så vidt jeg ved - prøv nu at indse at nogle folk ved mere end dig på nogle områder også vær en knivspids ydmyg - det ville klæ' dig.

God weekend

Og prøv du at indse at fs i den grad nedgør op ved at påpege at det er for indviklet.

Op forstod i høj grad budskabet, - at afdragsfrihed IKKE nødvendigvis er optimalt, hvilket var konsensus indtil jeg kom til tråden

c_hope skrev:
@rick

forhøjelsen er langt højere end 0,1

Du har desværre totalt misforstået hvorfor det er så dyrt!

Afdragsfrihed giver på et fastforrentet lån, både højere bidrag OG højere rente.

Derfor er afdragsfriheden dyr

Oh store orakel jeg takker dig for at kunne belære mig om min totale misforståelse :-)

Forskellen i nutidskroner ved en bidragssats på 1,05 i stedet for 0,8 (er det ok jeg antager et spænd på 0,25 som det er i følge Nordeas hjemmeside?) i det givne eksempel med 2 mio. lånte kroner er 33.876 i nutidskroner eller ca. 282 kroner pr. kvartal over hele perioden på 30 år. Det er jo en abnorm forskel.

Og efter 10 år, hvis man ikke har lyst til at betale de 33.876 over de næste 20 år, kan man jo vælge at omlægge til et 20 årigt lån og dermed få bidragssatsen ned, pris omkring 10.000 (men det snakker vi ikke om vel?)

Til gengæld betaler du de første 10 år med den "billige" strategi ca. 140.000 årligt mod 83.755 i de sidste 20 år.

Mens du med den anden strategi betaler 111.364 i første 10 år og 112.069 de sidste 20 år.

Så den anden strategi giver et langt bedre udjævning over tid - det giver plads i de første år til investeringer i bolig, bil og børn.

Men du fokuserer på en merudgift på 1,35% af det beløb, der skal tilbagebetales - delt ud over 30 år og konstaterer, at det er meget dyrere.

Jeg er ikke enig og jeg synes fokus ligger et helt forkert sted!

c_hope skrev:
@rick

forhøjelsen er langt højere end 0,1

Du har desværre totalt misforstået hvorfor det er så dyrt!

Afdragsfrihed giver på et fastforrentet lån, både højere bidrag OG højere rente.

Derfor er afdragsfriheden dyr

Oh store orakel jeg takker dig for at kunne belære mig om min totale misforståelse :-) ... jeg synes nu ellers, at jeg ved alle mine beregninger havde skrevet mine antagelser, men jeg tager nok fejl.

Forskellen i nutidskroner ved en bidragssats på 1,05 i stedet for 0,8 (er det ok jeg antager et spænd på 0,25 som det er i følge Nordeas hjemmeside?) i det givne eksempel med 2 mio. lånte kroner er 33.876 i nutidskroner eller ca. 282 kroner pr. kvartal over hele perioden på 30 år. Det er jo en abnorm forskel.

Og efter 10 år, hvis man ikke har lyst til at betale de 33.876 over de næste 20 år, kan man jo vælge at omlægge til et 20 årigt lån og dermed få bidragssatsen ned, pris omkring 10.000 og nogen gange gratis (men det snakker vi ikke om vel?)

Til gengæld betaler du de første 10 år med den "billige" strategi ca. 140.000 årligt mod 83.755 i de sidste 20 år.

Mens du med den anden strategi betaler 111.364 i første 10 år og 112.069 de sidste 20 år.

Så den anden strategi giver en langt bedre udjævning over tid - det giver plads i de første år til investeringer i bolig, bil og børn.

Men du fokuserer på en merudgift på 1,35% af det beløb, der skal tilbagebetales - delt ud over 30 år og konstaterer, at det er meget dyrere.

Jeg er ikke enig og jeg synes fokus ligger et helt forkert sted!

Edit: Og hvis man som mig (eller min husstand) vælger et F1/F3 lån, så kan det faktisk blive billigere end "din" løsning (også på langt sigt). Det har det i hvert fald været for os.

@rickrick

Jeg fokuserer kun på en ting - Op's spørgsmål - er det billigere at tage afdragsfrit og end med afdrag. Det er det OP spørger om, og som du nu i utallige posts ikke har taget stilling til - ovrhovedet - Alene fokuseret på at jeg tager fejl.

Prøv du at svare OP på hans spørgsmål !

@rickrick.

Derudover tager du stadig fejl. Ja spændet er ca. 0,25%, men du glemmer renteforskellen på ca. 0,1-0,2% ialt ca. 0,4% eller ca 4.000 / år svarende til 333/md og dermed ret meget mere end de 282 / kvartal du beregner dig frem til.

Hvis du begyndte at sætte dig ind i tingene kunne du få et korrekt billede.

Sakset fra Nordea's hjemmeside:

"Samlede rente- og bidragsudgifter 448.227 kr. 599.994 kr."
Dette er for hhv et afdragspligtigt og et afdragspligtigt 2,5% 30 årigt lån på 1 mill.

Et hurtigt spørgsmål:

Hvis OP har råd til at afdrage på både bank og realkredit, kunne det så ikke være en ide at gå afdragsfri en kortere periode end 10 år og afdrage banklånet mere aggressivt?

@Claus

Idet øjeblik OP vælger afdragsfrihed, vælger han et rentemæssigt dyrere obligationslån, hvorfor han får forhøjet rente gennem hele lånets løbetid, også når han vælger at afdrage igen.

@C_hope (dog mest til OP)

Som jeg har skrevet flere gange synes det er et svært spørgsmål at svare på.

I stedet for at vælge et fastforrentet lån med afdragsfrihed, så kunne man vælge et flekslån de første 1-10 år, det kan helt sikkert nedbringe løbetiden på jeres banklån.

Meget afgørende for jeres valg er også jeres risiko appetit og økonomi som helhed - kan I f. eks. tåle en rentestigning?

Har I nogle investeringer, der ligger i den nærmeste fremtid (indenfor de næste 1-5 måske 10 år?

Alt det skal I tage med i betragtningerne når I vælger lån for det lån, der umiddelbart er billigst, er det måske ikke i længden for jer.

Jeg håber du kan bruge nogle af de indspark, der er kommet i tråden på trods af, at de ikke svarer præcist dit oprindelige spørgsmål - (der åbenbart vigtigere end alt andet)

Hvis I udelukkende ser på følgende to strategier for jeres afvikling:

1) 30-årigt realkredit lån med fast rente og afdragsfrihed i 10 år og 10-årig afvikling på jeres banklån

2) 30-årigt realkredit lån med fast rente og afvikling fra år 1 og 10-årig afvikling på jeres banklån

Så har C_hope fuldstændig ret i, at det bliver dyrere hvis I vælger afdragsfriheden.

Men der er så mange ubekendte, så at tage jeres beslutning udelukkende ud fra det synes jeg vil være en stor fejl.

God weekend!

@rickrick.

LÆS FFS OP's spørgsmål - Det er ikke om han vil gå i fleks eller ej, Det er et fastforrentet lån, skal han tage dette som afdragsfrit og i stedet afdrage mere på banklån.

Du beregner og beregner, gør det med forkerte tal, og svarer ALDRIG på OP's spørgsmål. OP beder ikke om rådgivning vedr. lånevalg - Fast eller Fleks, men alene afdragsfrit Fast eller fast med afdrag
Det er simpelthen for tåbeligt.

FFS Carl som du kan pisse folk af :D

LOL

C Hope

Jeg tror ikke du skal give mig motiver jeg ikke har. Hvis han kendte svaret havde han nok ikke stillet spørgsmålet

@KRIS_REM

Het enig, sådan er det når an sætter sig ind i tingene, og går imod konsensus, med fakta.
Så bliver småtskårne folk som regel ret indebrændte.

fs905 skrev:
C Hope

Jeg tror ikke du skal give mig motiver jeg ikke har. Hvis han kendte svaret havde han nok ikke stillet spørgsmålet

@fs.

Det var bestemt heller ikke min mening - Lad mig forklare. Da jeg gik ind i denne tråd var konsensus klar - afdrag mest muligt på det "dyre" banklån ved at tage afdragsfrihed på obligationslånet. Det sagde jeg kraftigt imod, og lavede beregninger der ret klart viste at det var forkert.

Og jeg har ingen motiver tillagt dig, hvis du har opfattet det, beklager jeg

c_hope skrev:
@Claus

Idet øjeblik OP vælger afdragsfrihed, vælger han et rentemæssigt dyrere obligationslån, hvorfor han får forhøjet rente gennem hele lånets løbetid, også når han vælger at afdrage igen.

Hej Carl

Den er jeg med på pga. den dårligere kurs, men betaler man også forhøjet bidrag i hele perioden?

Det må alt andet lige også betyde en forskel om banklånet forsvinder i løbet af 4-5 år i stedet for 10.

@C_hope

Nogen gange fatter jeg ikke, at folk inklusive mig selv gider spilde tid på dig. Du er så ufattelig arrogant, nedladende og bedrevidende.

Du aner jo intet om OP's risikoprofil. Du aner ikke om han har gjort op med sig selv om han vil i fast eller fleks. Du aner ingenting om hans økonomi - om det hus han skal købe skal have nyt tag om 3 år - om han skal ud og købe en bil om 1 år - om han skal have barn om et halvt år osv. osv.

OP har måske ikke overvejet at sådanne ting også har betydning for ens valg af lån.

Det eneste OP skriver er, at han har modtaget et tilbud fra Nordea, hvor de anbefaler afdragsfrihed i 10 år og en afvikling på banklånet på 10 år og spørger til hvad der er billigst

Har du overvejet muligheden for at nogle af de ting, der er blevet berørt i tråden måske alligevel kunne have OP's interesse?

Eller synes du bare, at han skal droppe at se på andre muligheder og vælge fast rente med afdrag fordi den løsning tilfældigvis er billigere end én anden (blandt mange)?

Claus skrev:

c_hope skrev:
@Claus

Idet øjeblik OP vælger afdragsfrihed, vælger han et rentemæssigt dyrere obligationslån, hvorfor han får forhøjet rente gennem hele lånets løbetid, også når han vælger at afdrage igen.

Hej Carl

Den er jeg med på pga. den dårligere kurs, men betaler man også forhøjet bidrag i hele perioden?

Det må alt andet lige også betyde en forskel om banklånet forsvinder i løbet af 4-5 år i stedet for 10.

Jamen det var jo ikke det OP spurgte om oprindeligt, så det skal helst ikke diskuteres i denne tråd!

P.S. Det var præcis den strategi jeg/vi valgte og det har sparet os en hel del i renteudgifter, men igen det hører ikke hjemme i denne tråd!

Endnu en gang, tak for alle de svar i tråden.

Jeg er det man vil kalde for risikoavers, så umiddelbart mener jeg at et fastforrentet obligationslån vil være det mest optimale.

Når jeg har fået at alle tallene fra Nordea, så skal jeg nok smide dem ind her.

Det jeg med sikkerhed ved er at banklånet er på ca 190000 kr (6.7%) og realkreditten på ca 720000 kr (2.5%)

Hvis jeg var dig, så ville jeg stærkt overveje at få nogle beregninger på et flex-T lån, når ikke beløbet er større.
Jo mindre du skylder væk jo mindre betydning får en eventuel stigning i renten. Selv en stigning på 3% vil jo kun betyde øgede omkostninger på godt 20.000 om året.

Det kommer selvfølgelig helt an på de faktorer som rickrick nævner omkring fremtidsplaner, jobsikkerhed, risikovillighed osv. men hvis det var mig så ville jeg vælge så aggressiv afdrag som muligt enten med flex eller obligatoner med kortere løbetid end de 30 år.

Sorry hvis jeg derailer OP

@c_hope

Jeg har netop optaget et afdragsfritlån ifbm. boligkøb. Det lader til du er godt inde i tingene her, har du lyst til hurtigt at kigge på om jeg har taget det optimale lån, evt. mod betaling?

@walth.

Det gør jeg gerne - uden beregning,
Sender dig en mail på besked systemet.

rickrick skrev:
@C_hope

Nogen gange fatter jeg ikke, at folk inklusive mig selv gider spilde tid på dig. Du er så ufattelig arrogant, nedladende og bedrevidende.

Du aner jo intet om OP's risikoprofil. Du aner ikke om han har gjort op med sig selv om han vil i fast eller fleks. Du aner ingenting om hans økonomi - om det hus han skal købe skal have nyt tag om 3 år - om han skal ud og købe en bil om 1 år - om han skal have barn om et halvt år osv. osv.

OP har måske ikke overvejet at sådanne ting også har betydning for ens valg af lån.

Det eneste OP skriver er, at han har modtaget et tilbud fra Nordea, hvor de anbefaler afdragsfrihed i 10 år og en afvikling på banklånet på 10 år og spørger til hvad der er billigst

Har du overvejet muligheden for at nogle af de ting, der er blevet berørt i tråden måske alligevel kunne have OP's interesse?

Eller synes du bare, at han skal droppe at se på andre muligheder og vælge fast rente med afdrag fordi den løsning tilfældigvis er billigere end én anden (blandt mange)?

Nej jeg aner intet om OP, og forholder mig derfor til indholdet i OP's post, ikke dine teorier.

OP bad ikke om rådgivning fast/fleks

Kald mig bare arrogant, intet problem med det, men til forskel fra dig, sætter jeg mig ind i tingene og svarer OP på det han spørger om.

@C_hope

Dit problem helt generelt (jeg ved godt du er ligeglad og næppe gider gøre noget ved det) er, at du bliver ufattelig nemt tøsefornærmet, hvis nogen så meget som drister sig til at stille spørgsmålstegn ved dine udsagn.

Det er ikke kun i denne tråd, men helt generelt for mange af dine svar/kommentarer. Du bliver meget hurtig personlig og trådene udvikler sig til at måle-pik konkurrence. Der er så mange måder du kunne vælge at kommentere på de udsagn du er uenige i, men du vælger altid den arrogante og nedladende løsning.

Dine hånlige påstande til mig om, at du sætter dig ind i tingene (og jeg ikke gør) kan jeg kun grine af. Ja du svarer på OP's spørgsmål, men der er så mange aspekter at fokusere på, når man skal forsøge at give et godt råd her.

Min kone er bankrådgiver og sidder med sådanne sager til dagligt. Jeg kan finde ud af at regne, opstille cashflows og optimere en "låne portefølje" ud fra en given persons økonomiske forudsætninger og risiko profil. Jeg har gjort det masser af gange for bekendte uden brok!

Derfor kommer jeg med alternativer og spørger ind til OP ... du regner i stedet løs og kommer med svar som:

Det svarer til 13,4% i "oprettelsesgebyr" på de penge du låner ekstra ved at vælge afdragsfriheden, og disse penge bliver også forrentet med realkreditrenten og biddragssatsen

hvor du får det til at lyde som om, at der er en kæmpe mer-udgift ved at vælge afdragsfrihed.

Men for det første er det helt håbløst at opstille det på den måde, da ekstra udgiften skal fordeles over mange år. Desuden glemmer du også behændigt tidsværdien af de betalinger, der ligger langt ude i fremtiden. Hvis inflationen stiger til et normalt niveau vil nutidsværdien af de betalinger, falde markant.

Desuden så er det normalt for sådanne nogle regnestykker at antage, at den overskuds likviditet man opnår ved at vælge afdragsfrihed bruges til at nedbringe løbetiden på banklånet. Det har du heller ikke taget højde for.

Ydermere er der i standard lånetilbud:

Enten: 30 år/med 10 års afdragsfrihed og 10 års afvikling på boliglånet
Eller: 30 år/med fuld afvikling og 20 års løbetid på banklånet

Så du regner på noget helt forkert!

Men værst af det hele er det, at du forsøger at rådgive og stædigt holder fast i dine svar uden at kende OP's risikoprofil og behov for likviditet på kort, mellem og langt sigt.

Nå nu vil jeg bruge min tid på min familie i stedet for dig (det er ufatteligt, at jeg bliver ved at hoppe i med begge ben!)

God weekend.

@walth: Jeg håber seriøst du joker i #67

P.S. Sorry for derail OP - jeg svarer kun på relevante ting mht. dit lån fra nu af, hvor jeg BTW er meget enig med Claus i #66

@rick.

Du tror jeg bliver tøsefornærmet, intet kunne være mere forkert :-)

Men du derailer tråden fuldstændigt, og erklærer dig i første indlæg som uenig med mig uden på noget som helst tidspunkt at tage ordentligt indsigt i min påstand, som fra starten af har været at afdragsfrihed er en dyr størrelse.

Du kommer derefter med utallige eksemper hvor du prøver at illustrere dine pointer, ved at indlægge andre forudsætninger ind om tingene end dem som OP har spurgt ind til - 2,5% afdragsfrit contra 2,5% m. afdrag.

Ja, så tillader jeg mig at være nedladende, for det er for tåbeligt i stedet for at sætte dig ind i OP's spørgsmål.

OP har - ret tydeligt i post 46 givet udtryk for at det er forskellen mellem de 2 nævnte lån han interesserer sig for.

Og beklager - jeg har - i modsætning til dig regnet på OP's situation, og underbygget den med dokumentation fra mybanker.dk der må betegnes som meget troværdig - Du kommer kun med beregninger på dine egne forslag der ikke modsvarer det OP spørger om - Det er for tåbeligt.

Jeg ved godt du kan regne, men sætte dig ind i tingene evner du deværre ikke, du sidder fast i tallene og forstår ikke at relatere dem til virkeligheden - Fakta er at afdragsfrihed er blevet dyrt !

Man kan nemt forekomme arrogant når man siger sandheden uden at tage hensyn til andres følelser. Bare spørg Mette Frederiksen efter hun har talt lidt hårdt til nogle djøffere...

Rigtig interessante pointer du fremdrager c-hope!

c_hope skrev:
Mybenker anbefaler en opdeling i 40% afdragsfrihed, og 40% afdragspligtigt, men med de nuværende biddragssatser må 60% afdragsfrihed og 20% afdragspligtig være mere optimalt

De har denne artikel på deres hjemmeside:
Mybanker artikel

Jeg kan desværre ikke følge, hvad der foregår i deres eksempel?! Står af i 3. afsnit. Han når så siden frem til en årlig rente på 264%, det lyder helt sort, er det rengøringsdamen, der har skrevet artiklen?

c_hope skrev:
meromkostningen ved et afdragsfrit realkreditlån er så stor at det oftest bedre kan betale sig at tage et lån med afdrag, og aceptere at banklånet tager længere at afdrage.

Det synes jeg slet ikke, du har godtgjort er rigtigt.

Ja, der er en pænt høj stiftelsesomkostning, når man "låner sit afdrag" i 60-80 bæltet. Men derefter en rentesatsen = realkreditlånets. En stiftelsesomkostning på f.eks. 15% kan nogenlunde hurtigt tjenes hjem igen, når man ser på hvad for ÅOP'er man ellers låner til. For dem med gæld on the side i forventet lang tid, synes det stadig bedst at acceptere den store stiftelsesomkostning.

Og vi er end ikke kommet ind på det meget værdifulde i at få forbedret likviditet/fleksibilitet. Sæt f.eks. afdragene ind på boligkonto, der giver samme indlånsrente som ens boliglån, men frit kan hæves. Betal næste bil kontant og spar pæn stor ÅOP på billån, der har stiftelsesomkostninger inkl tinglysning. Hav råd hvis der skal lægges 100K til en husreparation. Etc.

Hvis man har pengene i forvejen, er der selvfølgelig ingen grund til at låne sine afdrag. Men sådan er det typisk med alt lån.

@ C_hope

Kan se din point i forhold til afdragsfri kontra afdrag på realkreditlånet.

Men du synes ikke om afdragsfrihed til at afvikle den dyrere bankgæld hurtigere?

Lav nu bare to nutidsværdiberegninger og sammenlign dem.

1)
Realkreditlån 2,5% + bidrag 30 år med afdrag
Banklån 6,7% med afdrag*

2)
Realkreditlån 2,5 + bidrag 30 år med afdragsfrihed i 10 år
Banklån 6,7% med afdrag over 10 år.

*afdraget på bankgælden skal være præcis det lavere, som afdraget på RK er større, og deraf en længere løbetid på banklån.

Så har op det økonomiske grundlag. Jeg er dog enig i mange af de betragtninger, der er i tråden. Jeg ville personligt vælge flex lån, når lånet er så lille. Du kommer aldrig til at omligge det lån pga omkostningerne. Alt under 1 mio kr kan imo ikke betale sig, som renten er nu.

Vh en forhenværende bankrådgiver.....

Her er beregningerne. Hvis nogen er interesseret i at lege med tallene, så send en PM så sender jeg Excel-arket.

Prisen for ukritisk at bruge sin afdragsfrihed i 10 år er 4,11% i nutidskroner ved en flad diskonteringsrente på 3%. (Eksempel 2)

Og hvis man bruger overskudslikviditeten ved afdragsfrihed til at nedbringe løbetiden på banklånet til 6 år, så er forskellen 2,48%. (Eksempel 1)

Fordele og ulemper ved de forskellige afviklingsprofiler er blevet diskuteret tidligere i tråden, men prisen på afdragsfrihed er langt fra de 13,4%, som C_hope snakker om i #10.

Det er i høj grad forskellen i bidragssatsen og kursen, der er afgørende for, at afdragsfriheden koster noget. For som eksempel 3 viser, så er det naturligvis billigst at vælge at afvikle den dyre gæld først, hvis bidragssats og kurs var ens, faktisk 1,19%.

I det hele taget er det jo småpenge vi taler om i det store billede - langt vigtigere er det at finde en afviklingsprofil, der passer til ens livscyklus.

Eksempel 1


Eksempel 2


Eksempel 3

rickrick skrev:
Prisen for ukritisk at bruge sin afdragsfrihed i 10 år er 4,11% i nutidskroner ved en flad diskonteringsrente på 3%. (Eksempel 2)

Og hvis man bruger overskudslikviditeten ved afdragsfrihed til at nedbringe løbetiden på banklånet til 6 år, så er forskellen 2,48%. (Eksempel 1)

Jeg forstår desværre ikke disse tekniske udtryk, og hvad procentsatserne på 4,11 - 3 - 2,48 repræsenterer.

For mange vil det vel ikke være et spørgsmål om blot at nedbringe løbetiden på banklånet fra 10 år men fra f.eks. 20-30 år. Dertil kommer anden gæld on-the-side. Hele ideen i at vælge afdragsfrit er at have bedre luft til at tilbagebetale væsentlig anden gæld.

I stedet for at lave nutidsværdiberegninger så ville det være meget mere relevant for sådan en som mig at se afbetalingsplaner for lånene og kapitalbehov ved indfrielse.

Det kunne f.eks. også give en ide om, hvordan man var stillet hvis man nu ikke lige endte med at sidde i huset i 30 år men solgte tidligere.

Ok - dem kan jeg jo selvfølgelig bare lave selv :)

henry skrev:

rickrick skrev:
Prisen for ukritisk at bruge sin afdragsfrihed i 10 år er 4,11% i nutidskroner ved en flad diskonteringsrente på 3%. (Eksempel 2)

Og hvis man bruger overskudslikviditeten ved afdragsfrihed til at nedbringe løbetiden på banklånet til 6 år, så er forskellen 2,48%. (Eksempel 1)

Jeg forstår desværre ikke disse tekniske udtryk, og hvad procentsatserne på 4,11 - 3 - 2,48 repræsenterer.

For mange vil det vel ikke være et spørgsmål om blot at nedbringe løbetiden på banklånet fra 10 år men fra f.eks. 20-30 år. Dertil kommer anden gæld on-the-side. Hele ideen i at vælge afdragsfrit er at have bedre luft til at tilbagebetale væsentlig anden gæld.[/quote]

Mht. procenterne, så er de 2,48% og 4,11% forskellen i procent af den oprindelige nutidsværdi, dvs. hhv.:

26.405,62 / 1.065.875,87 = 2,48%

og

43.818,66 / 1.065.875,87 = 4,11%

Den flade dinkonteringskurve på 3% kan opfattes som (jeg er ikke makroøkonom) en inflation på 3% de næste 30 år. Det er bare for at få tidsvægtet afdragene.

Mht. aftaleplaner så kan du jo se afviklingsprofilen for de to lån i "Årlig ydelse 1)" og "Årlig ydelse 1)" ca. midt i arket.

Ud over det er jeg fuldstændig enig i det understregne. Og det kan både dreje sig om eksisterende gæld eller penge man skal ud og låne til bil, nyt tag eller what ever.

Hvis de 3% kan opfattes som en renteværdi af frigjort likviditet, så vil jeg mene, at tallet ofte bør være højere. Har man gæld, kan man jo få forrentet likviditeten svarende til sparede gældsrenter. Med bankboliglån kan man få en boligkonto, der giver samme indlånsrente som boliglånet. Kan man købe bil kontant spares billånets ÅOP. Osv.

...

Det jeg mente var, at en restgældsoversigt år for år er mere informativt. "Nutidsværdi" er utvivlsomt en fin økonomiteknisk term men fortæller ikke så meget.

Hvad f.eks. hvis huset sælges efter 10 år? Hvad er så smartest?

For at restgældsoversigterne bliver sammenlignelige, skulle man så blot tage udgangspunkt i indskud af samme mængde kapital i de forskellige scenarier.

Samtlige rickrick's beregninger er i mine øjne desværre forkerte, idet de ikke tager højde for skat.

Derudover er tilbage diskonteringsfaktoren irrelevant idet spørgsmålet er om afdrag skal gå til bank eller realkreditlånet, hvorved den løbende likviditetsforskel mellem Op's to valg er nul.

Desværre virker rd's amotiseringstabel desværre ikke med udtræk til Excel. Jeg vender tilbage med korrekte beregninger hvis den kommer op og virke

Interessant diskussion. Og god pointe af c-hope.

Som jeg forstår det (med min købmandsregning) så er spørgsmål omkring afdragsfriheden hvorvidt det kan betale sig få penge upfront (ingen afdrag) mod at betale 13% een gang og derefter 2.5 % per år.

Tja, ved afdrag på et 6.5% banklån er det nok breakeven efter 4 eller 5 år.

Hvis du betaler banklån (eller andre dyre lån) i mindst 8 til 10 år så er det nok ok med afdragsfriheden (såfremt at du ikke har penge til at betale afdragsfriheden i sidste del af låneperioden).

Men det er klart at banken har kæmpe egen interesse i (minimering af risiko) ved at du betaler dem først.

Vh
Jens

@kandar

Helt korrekt opfattelse, men du skal dog tage højde for at de 13% plus 2,5% nærmere er 13% + 3,5% + højere rente gennem alle resten af årene i lånets løbetid (idet obligationen uden afdrag står ca. Et point lavere end obligationen med afdrag. Så din break even når tættere på 10 år.

Få realkreditlån løber (grundet omlægninger og boligskifte) så lang tid så det er i mine øjne, en meget dårlig strategi.