Jeg står og skal re-finansiere mit realkreditlån, da det er knap 3 år siden, jeg købte lejlighed.
Pt har jeg to lån: 300.000 som 2% 10-årig Obligations-lån med afdrag og 1.200.000 som afdragsfrit F3, som skal re-finansieres nu her.
Lejligheden er vurderet til 2.500.000 og ligger i Aarhus C, hvis det har indflydelse.
Jeg forestiller mig at blive boende 1-2 år (Max 3 år), inden vi flytter i en større lejlighed eller hus.
Umiddelbart vil jeg også indfri obligationslånet, således jeg kun har ét lån indenfor de 60% af boligens værdi, hvilket bør reducere bidragssatsen en smule.
Som lån overvejer jeg et obligations-lån, da det kan indfries billigere, hvis renten stiger, hvilket jeg forventer, at den vil gøre de næste par år.
Derudover kan jeg altid indfri obligationslånet til kurs 100, hvorimod det kan blive dyrere at indfri et F3 efter 2 år.
Jeg kan dog være i tvivl om, hvor meget renten skal stige før det opvejer, den lavere rente på f.eks. F1 eller F3?
Hvad anbefaler PN?
Nyt RK-Lån - Restgæld & Rentestigning?
Det hele afhænger jo af hvordan renten udvikler sig. Hvis du forventer en rentestigning og tager et obligationslån, så husk at tage lånet med længst løbetid - dvs. 30 årig, da kursfølsomheden er størst.
Dvs. Kursen på dine obligationer falder mest på dem og du kan derfor typisk indfri lånet 10-12% billigere ved hver procent renten stiger.
Ja, hvis du får et fastforrentet obligationslån, så kan du udnyttet gældspleje, og den kan du altid indfri til kurs 100.
Tak for input. Jeg lige edit OP lidt med jeres input.
Hvor meget skal renten stige før det opvejer den lavere rente på f.eks. F1 eller F3?
Kommer an på løbetiden.
Derudover så har den korte rente vist nok over de sidste 15 år ligget på, hvad du kan få et fastforrentet på nu.
Hvis renten stiger, så falder din restgæld ikke automatisk medmindre du omlægger dit lån - altså at det gamle lån indfries og et nyt lån optages - med en højere ydelse og en lavere restgæld. Den manøvre er dog ikke gratis. Ved et lån på 1,2 mio kr. koster den manøvre ca. 24.000 kr.
Jyske fast rente kan indfries med 5 dages varsel til kurs 100.
Det samme gælde Jyske F1, men jeg formoder at OP er til fast?
Se evt. mere på Jyske Banks hjemmeside.
Jeg er ikke til fastforrentede lån, jeg har netop haft et F3 lån...
Jeg kan stadig ikke gennemskue om det bedst kan betale sig, at tage et billigt F1/F3-lån eller om det er god fornuft i obligationslån, hvor restgælden kan reduceres ved rentestigninger?
Jeg forstår slet ikke, at du kan være i tvivl med den tidshorisont.
Dine renteudgifter ved et F1 lån for 1,5 mio kroner over hhv. 1,2 eller 3 år vil være (ved 0,5%):
7.500/15.000/22.500
Ved et fastforrentet 3% lån er dine renteudgifter på 1,2 og 3 års sigt:
45.000/90.000/135.000
Hvorfor tage et bet på, at den lange rente stiger kraftigt over de næste par år, når du med meget stor sandsynlighed (vel tæt på 1) kan spare en ordentlig røvfuld renteudgifter?
Det eneste, der taler for fastforrentet er, at du kan indfri til kurs 100, men et eventuelt kurstab ved indfrielse på et F1 vil jo være minimalt eller ikke-eksisterende med mindre du tror på, at den korte rente skal meget længere ned.
F1 m/u afdrag er en no-brainer imo.
Uden at have læst hvad andre har svaret, så ville jeg omlægge det hele til F1 uden afdrag. Hvis du ikke ved hvornår du flytter, så er F1 klart bedst. Der er heller ingen grund til at betale 2% og reelt set heller ikke afdrage mere til så lav en rente, når du alligevel skal flytte.
@dalle.
biddragstillægget ved afdragsfrihed er efterhånden så stort, at afdrag godt kan betale sig.
En differenceberegning viser at den ekstra lånte likviditet ved at vælge afdragsfrit svarer til et lån med et oprettelsesgebyr på 7%+ samt rente.
Tusind tak for de seneste kommentar. Jeg tager et F1 eller muligvis F3, da F3 er ligeså billigt som F1, når kursskæring indregnes. Hvis vi så fraflytter længe inden de 3 år, så må vi udleje evt.
Jeg bør også vælge at afdrage, således bidragssatsen reduceres i følge c_hope?
Umiddelbart så er der max. 0,1% forskel om der vælges med eller uden afdrag på FlexLån: www.mybanker.dk/sammenlign/bolig/bidragssatser/
@danm
Det link du sender viser en biddragsforskel på 0,3-0,6% på den yderste afdragsfrihed.
Derudover skal du beregne på at en biddragsforøgelse på 0,1% som du skriver på hele lånet faktisk er ret højt idet det jo er betalingen for den likviditet der ligger i sparede afdrag.
Må rette mig selv kraftigt - havde helt overset at du kun har belåning på 60%, hvorfor mine ovenstående input ikke giver meget mening.
@ chope
Er det ikke noget lol at sige, når du ikke kender løbetiden på OPs lån? Forskellen hos TK er noget à la 0,15% point i bidrag eller 2250 kr. om året ved 1,5 mil. Har ikke beregnet hvad 2% 10 år koster at drage ind i omlægningen, men der er ihvertfald 1% point at spare, hvilket er 3.000 kr. om året, brutto.
Endvidere, så er F1 u/a mest smidig og OP skal ikke tænke på at et F3 refinansieres 1/10 og det er usmart at sælge et halv år efter. Så er det nemmere for OP at komme så tæt på kurs 100 som muligt med F1.
@dalle.
Jeg tog ikke højde for at belåningsprocenten kun er 60, jeg har rettet til overfor, men specielt når ejertiden forventes kort, er afdragsfrihed noget dyrt noget at tage - naturligvis mest på den yderste del.
Helt præcist er bidragsforskellen på 0,05% point ved 60% og ÅOP er 1,15% - det er fking uhyrligt billigt. Det er insta snap. Det er IMO helt åndssvagt at låse sig i 3 år i OPs situation og risikere indfrielse til en skodkurs. Jeg ville heller ikke afdrage noget til 1,15% ÅOP (eller lidt lavere ved afdrag).
Bidraget for fast rente med afdrag er ikke særlig meget mindre indenfor 60%, så det kan ikke betale sig at beholde 2%.
Omlæg til F1 u/a til næste refinansiering.
GL!
@danm
Kan konkludere at du må være i RD, tage et Flexkort lån, det må være det mest fleksible.
Laver du opsparing, kan du ligeså godt gøre det ved at vælge afdrag, og deraf lavere biddrag. "Afkastet" på denne opsparing vil så være lavere biddragssats på hele lånet, samt sparet rente.
Helt fjollet at tage F3 i stedet for F1, når man nu ved, at man meget vel vil sælge efter 1-2 år.
Personligt mener jeg ikke, at renten kommer til at stige de næste 5 år.. Jeg vil næsten gå så langt og sige, at der går +10 år før, der sket noget nævneværdigt på rentesiden.
Hvis du interesserer dig lidt for økonomi og kender til cykliske økonomiske modeller, vil du se, at vi faktisk har en højkonjunktur pt. og at trenden er ved at vende. Vi går en ny (gælds)krise i møde, som vil presse renterne. På rentemødet til juni forventes det, at Draghi sænker renten 0,10 basispoint fra 0,25 til 0,15, og baggrunden findes primært i Sydeuropa, hvor der er deflation.
Når der er så kort tid, til du formentlig vil sælge, vil jeg helt klart anbefale et af nye FlexKORT lån (kært barn har mange navne).. De er baseret på 3 årige obligationer, hvor renten refinansieres hvert halve år, hvilket giver tilpasninger til renteniveauet uden kursskæring og høje bidragssatser.
En anden fordel ved FlexKORT er, at kursen hele tiden vil bevæge sig omkring 100 (teoretisk), fordi der er så kort i mellem refinansieringsperioderne.
Hvis man historisk betragter renten - og her tænker jeg den korte og den lange rente - så ser man, at den lange rente stiger først, hvorefter der går en periode, som dog er uklar (mit gæt er 4-7 år), inden den korte rente følger med op.
I forhold til at omlægge til fastrente er det næsten ligegyldigt, om du får lagt om til fast ved 3,5% eller 4%, fordi vi cyklisk vil opleve en periode på ca. 30 år (eller er det 50 år??) med rentestigninger igen inden, vi rammer en top.
TLDR:
- Renten stiger ikke de næste 5 år
- Min anbefaling er FlexKORT pga. KORT rente og kort tid mellem refinansiering samt gode indfrielsesmuligheder.
Christian
Baggrund: Uddannet bankrådgiver - nu økonomirådgiver for landbrug.
I forlængelse af CPrimdahs indlæg: Er det bedre at tage et af de helt korte lån, hvor refinansieres hvert kvartal eller halve år end et F1?