Indberetning af lejeindtægt

Hej
Da jeg ejer en lejlighed der pt er ganske svær at sælge, har jeg valgt at udleje den.
Jeg skal nu have indberettet lejeindtægten til Skat. Jeg er i tvivl om, hvilken ordning der er bedst i mit tilfælde. Ved sidste års indberetning, havde lejl kun været udlejet en del af året, og jeg kunne derfor indberette på den normale selvangivelse. I år, har jeg forstået, skal jeg benytte den udvidede selvangivelse. Jeg kan vælge mellem forskellige ordninger, og i en anden tråd læste jeg, at "kapitalafkast ordningen" skulle være den bedste. Har læst Skats vejledning, men fatter ikke meget:-)
Jeg kan selvfølgelig kontakte en revisor, men det koster sikkert, og i andre tråde kan jeg se at der sidder folk med god forstand herinde:-)Håber nogen kan fortælle mig hvilken ordning der er bedst for mig.
Her er mit regnskab:

Indtægt:
Husleje: 2800 x 12 = 33.600 kr

Udgifter:
Ejerforening: 800 x 12 = 9600 kr
Udskiftning af toilet: 4200 kr
Udskiftning af komfur: 3000 kr
Rente til kreditforening: 4128 kr

Jeg købte i sin tid lejligheden for 420.000 kr

Min lønindkomst i 2013 var på 337000 kr.

På min årsopgørelse står renteudgifterne selvfølgelig allerede som fradrag. Skal det laves om?
Håber der sidder nogen der kan rådgive mig, da det sgu er lidt af en jungle for mig at hitte rede i. Også hvis der er nogen der kender et "revisor forum", hvor mine spørgsmål måske ville være mere relevante.
mvh

Jeg har ikke tid til at gå nærmere ind i det lige nu, men såfremt du har udskiftet inventar(toilet og køkken) er dette ikke fradragsberettiget. Det er kun vedligehold(f.eks. udskiftning af en pakning) du kan trække fra i dit resultat.

Renteudgifterne skal ved kapitalafkastordningen blive i samme rubrik, så dem skal du bare lade stå. Af samme årsag kan du ikke trække dem fra i dit udlejningsregnskab, da du jo får fradraget i din personlige indkomst.

Dit kapitalafkast er såvidt jeg husker på 2% for 2013. Kapitalafkastet er derfor 2% af kr. 420.000 = 8.400

Dit samlede indberetningspligtige overskud fra udlejning er 33.600(lejeindtægt)-9.600(relevante driftsmæssige udgifter) = kr. 24.000.

EDIT: Se mere her www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1648474

Kan man ikke også fratrække forsikring af ejendom og renovationsudgifter fra overskud?

Jo, men det går jeg ud fra er indeholdt i ejerforeningsbidraget, da det typisk er noget foreningen står for.

Allin: tak for dit svar. Fedt du gider bruge tid på det.
jeg har et par spørgsmål.
Toilet og komfur var stået af, så udskiftning var nødvendigt. Jeg er blevet forklaret, at det er fradragsberettiget, da det ikke er en direkte forbedring af boligen. Passer det ikke?
Hvad skal de 2 % "bruges" til? Skal de indberettes noget sted.
Ved du om andre ordninger vil passe bedre til mit lille lejemål? Før brugte jeg et bundfradrag på ca 24000, men virker det ikke kun ved udlejning i en del af året?
mvh

ALL IN INC skrev:
Jo, men det går jeg ud fra er indeholdt i ejerforeningsbidraget, da det typisk er noget foreningen står for.

@muggert

Det er så lidt. Jeg vil dog pointere at jeg ikke er skatteekspert, så jeg henstiller du søger anden kvalificeret bistand også.

Ad vedligeholdelse i skattemæssig forstand)

Umiddelbart mener jeg ikke du kan få fradrag for udgifterne, da det er en forbedring af dit aktiv i skattemæssig forstand når du udskifter gammelt med nyt. Læs eventuelt det citerede fra skat nedenfor og kontakt skat for en afklaring. Det kan da være du er heldig. Jeg vil gerne høre, hvis du får fradrag for komfuret for så har jeg da lidt tilgode :-)

"Vedligeholdelse i skattemæssig forstand bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på det tidspunkt, hvor du overtog den. Vedligeholdelsesudgifter, som du kan trække fra, er udgifter, der er en følge af almindelig slid og ælde i den tid, du har ejet ejendommen. Det kan være udgifter til for eksempel malerarbejde og anden form for udbedring som følge af slitage.

Udgifter til reparation af skader, der opstår på grund af vejret, som for eksempel frostsprængninger og fugtskader, kan kun trækkes fra, hvis de ikke er dækket af en forsikrings- eller erstatningssum. Det er en forudsætning, at skaden er sket, efter at du har overtaget ejendommen, og at ejendommen ikke forbedres i forhold til tilstanden umiddelbart før, skaden er sket.

Udgifter til istandsættelse eller genopførelse efter en skade (brand, vandskade med videre) kan derimod ikke trækkes fra som vedligeholdelsesudgift."


www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1815366

Ad de 2%)

Kapitalafkastet skal indberettes i rubrik 440. Det bruges i din skatteberegning. Praktisk mener jeg, at det har den effekt at du ikke betaler AM-bidrag af den del af overskuddet fra udlejningen.

Ad andre muligheder)

Jeg er ikke skatteekspert, så jeg kan desværre ikke vejlede dig. Vedrørende ordningen om bundfradrag mener jeg kun den er anvendelig, hvis du lejer ud en del af året hvilket du jo ikke gør. Men ring og hør skat om det. Der findes også virksomhedsordningen, men det virker som overkill for din beskedne udlejningsvirksomhed medmindre du betaler topskat.