Hvilken lånesammensætning vil I anbefale?

Hej Pokernet!

Jeg håber meget, at I kan hjælpe os.

Vi er i den situation, at vi skal have anskaffet lån til et hus på 4.800.000.

Vi kommer selv med 400 t.DKK af dem.

Vores årlige indtægt er 1.068.000,-. Denne forventes at være stærkt stigende de kommende år. Så en gældsfaktor på 4,12. (Vi har ingen gæld i forvejen). 

Rådgiver og banken har sagt god for det.

Hvilken lånesammensætning ville I anbefale os?

Har I frit valg på alle hylder?

Jensen skrev:

Har I frit valg på alle hylder?

 Nej det har de ikke medmindre hans bank vælger at køre over for rødt. Såfremt de var under GF 4 var der frit valg, så længe deres rådighedsbeløb tillader det med en stresset rente på 6% med afdrag.

Som udgangspunkt har de kun to valg

0-80% fast rente eller F5-lån med afdrag over 30 år

80% plus banklån

Står personligt lidt i samme situation og vælger fast rente for ikke være låst af en "høj" rente i 5 år.

Hvis vi antager, at vi har 550k til udbetaling, og derved rammer GF 3,9. Hvad ville du så anbefale os?

Er helt enig med dig ifht. Fast rente på GF højere end 4.

Mit forslag:

0-60%: fkort uden afdrag
60-80%: prioritetskredit
80-93%: banklån

Mit mål ville være at betale banklånet ud så hurtigt som muligt og leve sparsommeligt til det er gjort. Herefter kan I begynde at skyde alle overskydende midler ind på prioritetskreditten, som samtidig fungerer som jeres likviditetsbuffer.

Når prioritetskreditten er væk kan I stoppe med at afbetale og diversificere jeres aktiver afhængig af det aktuelle renteniveau. Hvis renten falder væsentligt kan man evt omlægge til fast i håb om konverteringsgevinster.

Ville vælge så kort rentebinding som muligt i øjeblikket ellers fast. Specielt F5 ser jeg som ret uprofitabel, da du både er bundet af renten i fem år, og samtidig potentielt kan se ind i et større kurstab hvis du vælger at sælge inden refinansiering hvis renten (med god sandsynlighed) er faldet.

Kongs er spot on i forhold til reglerne - F5 med afdrag eller Fastforrentet med eller uden afdrag.

Afdragsfrihed på fastforrentet er pt så dyrt at det ikke giver overskud at bruge afdragsfrihed til at komme hurtigere ud af 2. prioriteten.

Så økonomisk er kun F5 og fastforrentet med afdrag hensigtsmæssigt.

5% koster pt. 5,18% og F5 3,65%

Besparelse 1,53% = 1,15% efter skat.

Det gør det i mine øjne til et meget let valg - F5

Ja den korte rente kan falde, Ja det kan blive dyrere at komme ud af hvis man skal ud før tid.

Men besparelsen er simpelthen for stor.

DontLookMeUp skrev:

Hej Pokernet!

Jeg håber meget, at I kan hjælpe os.

Vi er i den situation, at vi skal have anskaffet lån til et hus på 4.800.000.

Vi kommer selv med 400 t.DKK af dem.

Vores årlige indtægt er 1.068.000,-. Denne forventes at være stærkt stigende de kommende år. Så en gældsfaktor på 4,12. (Vi har ingen gæld i forvejen). 

Rådgiver og banken har sagt god for det.

Hvilken lånesammensætning ville I anbefale os?

 Hvilken bank & kreditforening?

Kongs skrev:

 

 Nej det har de ikke medmindre hans bank vælger at køre over for rødt. Såfremt de var under GF 4 var der frit valg, så længe deres rådighedsbeløb tillader det med en stresset rente på 6% med afdrag.

 

Som udgangspunkt har de kun to valg

 

0-80% fast rente eller F5-lån med afdrag over 30 år

80% plus banklån

 

Står personligt lidt i samme situation og vælger fast rente for ikke være låst af en "høj" rente i 5 år.

 

Var også min pointe, og at OP burde have oplyst dette i sin post.

Arbejdernes Landsbank, men har ikke noget imod at skifte, hvis der findes noget mere attraktivt andre steder.

DocK skrev:

Mit forslag:

0-60%: fkort uden afdrag
60-80%: prioritetskredit
80-93%: banklån

Mit mål ville være at betale banklånet ud så hurtigt som muligt og leve sparsommeligt til det er gjort. Herefter kan I begynde at skyde alle overskydende midler ind på prioritetskreditten, som samtidig fungerer som jeres likviditetsbuffer.

Når prioritetskreditten er væk kan I stoppe med at afbetale og diversificere jeres aktiver afhængig af det aktuelle renteniveau. Hvis renten falder væsentligt kan man evt omlægge til fast i håb om konverteringsgevinster.

 Ja, hvis de kan komme under faktor 4 er det en god model.

Dog med en hel del bemærkninger:

1. fleksafdragsfrit inderst er fantastisk, idet det sparer voldsomt likviditet på den inderste del af gælden, der kan benyttes til at nedbringe yderligere liggende og dyrere prioriteter hurtigere. Prisen er et meget begrænset bidragstillæg, der dog eks hos Nordea er 50% dyrere end hos Totalkredit.

2. Hvilket lån skal så vælges inderst ?

pt er flekskort ca 0,6% dyrere end F5 og future markedet indikerer flekskort skal yderligere op. Markedet siger således at forventningen er at fkort skal være dyrest i starten og billigere i slutningen af femårsperiode, og alm betragtning om at fkort er billigst gør det til et naturligt valg, også taget ulempen ved evt førtidig indfrielse af F5 i betragtning.

Men låntager har højere afkast mulighed end den interne rente i lånet - ved at betale yderlig liggende gæld tidligere.

Samtidig - hvis låntager tager tolags, er det med en begrundelse om at låntagning skal være langsigtet - og det gør man kan mindske hensynet til ulempen i forhold til førtidig indfrielse af F5

Mit forslag inderst er derfor pt F5 afdragsfrit

3. Hvor skal grænsen mellem 1. og 2. prioritet sættes ?

Dette afhænger af kreditforening:

Hos RD, bliver afdragsfrihed først dyrere når belåning runder 60%, derfor ved 60% hos dem

Hos de øvrige kreditforeninger stiger satsen både ved 40% og ved 60%, dvs Totalkredit koster det hhv 0,1% 0,3% og 0,8% for de tre trancher 0-40%, 40-60% og 60%+

Kigget vi på 40-60% segmentet betaler vi altså 0,3%+rentesats for at udskyde et afdrag der med nuværende rentesatser er på omkring 1,9% 

Det er således nærmest 20% i intern rente på at tage afdragsfrihed i dette segment.

Mit forslag er derfor at tage 40% grænse med mindre det er RD

4. Skal der tages tolags ?

Kun hvis lang ejerskab forventes. Det koster lidt ekstra i oprettelse og fordelene kommer voksende med tiden.

5. Hvilket 2. prioritetslån ?

Da låntager har 80%+ banklån er fordelene ved en prioritets kredit mindre, og da man iht 3 bør lave split ved 40% undtagen RD bør 2 prioriteten være et alm realkreditlån da det er marginalt billigere

6. Hvilket 3. prioritetslån

Få banken til at lave denne som kredit i stedet for lån, så fås fleksibilitet og afkast af likviditet for en meget billig, måske gratis, ekstra omkostning.

Ja jeg ved at en del af det jeg skriver er i modstrid med tidligere, men vi har fået massive rentestigninger og invers rentekurve hvilket bevirker ændringer.

Likviditet er mere værd, men man får mindre af den frigivet ved at betale for afdragsfrihed 🙃

DontLookMeUp skrev:

Arbejdernes Landsbank, men har ikke noget imod at skifte, hvis der findes noget mere attraktivt andre steder.

 De er super

@hostrup

Nu har jeg personligt en lidt særlig ordning da jeg er finansansat og derfor kan omlægge uden omkostninger kun kurstab ej heller kursfradrag og afregningsprovision.

Derfor vi aktuelt valg fast rente da jeg allerede ved 4% nærmest godt kan betale sig at omlægge grundet begrænset omkostninger, men kursen skal selvfølgelig rammes godt.

Ellers enig i F5 er bare det billigste lån lige nu.

Synes bare heller ikke der er stor forskel:

Pr million 

Fast rente:

4760 ydelse efter skat pr mdr

1279 afdrag pr mdr

F5:

4208 ydelse efter skat pr mdr

1618 afdrag pr mdr

Kongs skrev:

 

 Nej det har de ikke medmindre hans bank vælger at køre over for rødt. Såfremt de var under GF 4 var der frit valg, så længe deres rådighedsbeløb tillader det med en stresset rente på 6% med afdrag.

 

Som udgangspunkt har de kun to valg

 

0-80% fast rente eller F5-lån med afdrag over 30 år

80% plus banklån

 

Står personligt lidt i samme situation og vælger fast rente for ikke være låst af en "høj" rente i 5 år.

 

 Forventer du, at der kommer mulighed for at konvertere fornuftigt indenfor 5 år på fast rente? Ellers er det vel oplagt at tage F5?

Kongs skrev:

@hostrup

 

Nu har jeg personligt en lidt særlig ordning da jeg er finansansat og derfor kan omlægge uden omkostninger kun kurstab ej heller kursfradrag og afregningsprovision.

 

Derfor vi aktuelt valg fast rente da jeg allerede ved 4% nærmest godt kan betale sig at omlægge grundet begrænset omkostninger, men kursen skal selvfølgelig rammes godt.

 

Ellers enig i F5 er bare det billigste lån lige nu.

 

Synes bare heller ikke der er stor forskel:

 

Pr million 

Fast rente:

4760 ydelse efter skat pr mdr

1279 afdrag pr mdr

 

F5:

4208 ydelse efter skat pr mdr

1618 afdrag pr mdr

 

 Med de forhold er det oplagt at du skal være i fastforrentet, og holde en meget aktiv omlægningsstrategi.

FF vs F5

550 dyrere ydelse og 340 lavere afdrag.

Er de beregninger med 25 eller 33% ?

Da renterne er så høje som de er pt er 25% det rigtige at beregne på, og det gør FF endnu dyrere relativt.

DontLookMeUp skrev:

 

 Forventer du, at der kommer mulighed for at konvertere fornuftigt indenfor 5 år på fast rente? Ellers er det vel oplagt at tage F5?

 Ja det forventer jeg. Derudover vil jeg hellere løbe en risiko på vores ydelse nu fremfor at låse mig fast til et lån i 5 år. Netop pga. de optimale omlægningsmuligheder.

Der kan ske meget inden for bare 2-3 år og jeg tror heller ikke det er totalt urealistisk, at vi får en økonomi med GF under 4 på kort sigt. Det sammenholdt med jeg tror renterne på de lange obligationer falder allerede start-medio 2024 synes jeg det var den bedste strategi.

Skal siges har denne løsning:

Fast rente 0-75% 

Lav rente personalekredit 75-90%

jeg forventer ikke vi skal bruge kreditten nødvendigvis, den er i princippet ikke trukket men er rar at have også når der nok er et tag der skal skiftes om 5-6 år.

Vi er blevet tilbudt et boliglån over 16,6 år (700k) til rente 6,4. Kan den presses lavere?

DontLookMeUp skrev:

Vi er blevet tilbudt et boliglån over 16,6 år (700k) til rente 6,4. Kan den presses lavere?

 Vores laveste rente i vores rentespænd er 6,65%. Hvis du kan få forhandlet med at de ikke hæver den næste gang der er rentestigninger, hvilket der lige har været men bankerne har ikke fulgt trop endnu. Så vil jeg sige det er en god deal. Derudover hvorfor lige 16 år? Normalt er 20 år har han/hun en speciel begrundelse for dette?

Dog fint med de 16, hvis I har råd til det...

Jeg har lige finansieret en ejendom med realkredit, hvor jeg valgte F5. 

Låste renten til 3,3443%.

Jeg valgte mest F5, fordi rentekurven er invers (indpriset rentenedsættelser i fremtiden), som jeg så synes var fint allerede at tage med i dag. Den korte ende af rentekurven, kommer højst sandsynligvis til at se et par stigninger mere, som vi også ser ved at 12M CIBOR punktet er en del højere end 1 uge punktet på kurven.  

En anden grund til at jeg valgte F5 var, at bidragssatsen på lånet var 30 bp lavere end F-kort, F1 osv..

Lidt irriterende hvis renteforecast slet ikke holder og du har inkonverterbar så langt ude på kurven, men det er vel bare en del af gamet :)

Signic skrev:

Jeg har lige finansieret en ejendom med realkredit, hvor jeg valgte F5. 

Låste renten til 3,3443%.

 

Jeg valgte mest F5, fordi rentekurven er invers (indpriset rentenedsættelser i fremtiden), som jeg så synes var fint at allerede at tage med i dag. Den korte ende af rentekurven, kommer højst sandsynligvis til at se et par stigninger mere, som vi også ser ved at 12M CIBOR punktet er en del højere end 1 uge punktet på kurven.  

En anden grund til at jeg valgte F5 var, at bidragssatsen på lånet var 30 bp lavere end F-kort, F1 osv..

 

Lidt irriterende hvis renteforecast slet ikke holder og du har inkonverterbar så langt ude på kurven, men det er vel bare en del af gamet :)

 

 

F5 er ikke billigere i bidragssats end Fkort.

Var det den forskel du angiver på 0,3 i bidrag, ville Fkort være et meget ringere produkt.

hostrup skrev:

 

F5 er ikke billigere i bidragssats end Fkort.

Var det den forskel du angiver på 0,3 i bidrag, ville Fkort være et meget ringere produkt.

 Ja, jeg er enig.

Jeg har købt hus på Færøerne gennem min færøske bank, men med det danske realkredit system. Det er sikkert nogle andre bidragssatser vi bruger end i gør i Danmark, men min bank gav i hvert fald billigere bidragssats for F5 end Fkort, så valget var ekstra nemt :)