Hey hey
Kæresten og jeg har solgt vores hus, og vi skal derfor ud og købe nyt. Vi har fundet vores kommende bolig, og vi har fået et go fra banken.
Men når man så skal til at kigge på finanseringen af det, så synes jeg virkelig at det bliver lakrids!
Men for at gøre det kort, er facts --->
Vi skal (forhåbenligt) bo der de næste 20-30 år!
Vi har 225.000 kr med fra hussalget, og har ingen forbrugs gæld osv.
Vi er begge 28 år og er færdig uddannet og har ca 30k bruttoløn, vi har ikke nogen store lønstigninger i sigte i vores erhverv!
Finansiering
Det jeg/vi er kommet frem til som to muligheder er!
1 Den sikre
30 års Fastforrentet til 3,5% på de 80% Realkredit lån
10 års banklån til 6,95%
+
Mindst risiko
Kursgevinst ved rentestigning
-
Dyrt banklån i 10 år
Mulig tabt gevinst, hvis rente forbliver <1 de næste 3-5 år!
2 Større risiko.
5 års F5 lån til 1,2%(Før bidrag) på de 80% Realkredit lån.
?5? års banklån til 6,95% (Hov, ved faktisk ikke hvor lang låneperiode er på banklånet, når vi tager F5 lånet)
+
Banklånet er betalt efter 5 år. Hvilket vil være fantastisk!
-
Kan bliver en dyr omgang, hvis renten stiger undervejs. Kan det passe det begynder at gå galt, hvis renter stiger 1.8%?
Ang. renten på banklånet, kan den forhandles længere ned i dag?
Kan se ud fra tidlige tråde på pn, der virkelig sidder nogen skrappe folk, der har en del mere styr på det ind jeg. Så håber på et par gode råd :)
Mvh
Huskøb = Låne jungle!
Ang bankrente kan / skal du forhandle den med din "rådgiver". De giver ikk noget til din fordel uden du selv spørger om det!
X
X
Hvad er det man skal forhandle med? At man flytter bank evt, hvis man ikke får den til 6.5?
Altså du takker dig selv om
Nogle år hvis du ikk bare takker ja til bankens første vilkår/udspil. Evt hent "tilbud" fra flere banker.
De gode dage hvor banker er til for kunderne er ovre og de er langt mere indtjeningsfokuserede i dag end førhen. En stille kunde = en god kunde :-)
Men jeg har selv erfaret at den eneste jeg snyder ved ikk at presse dem er mig selv.
( og så er det svært at grine hele vejen ned i banken )
X
@SiFFer
Jeg synes du har gjort dig nogle rigtig gode tanker om jeres huskøb og de mulige finansieringsmuligheder.
Med hensyn til renten på banklånet så lyder 6,95% til at være i den bedre ende. I er simpelthen ikke gode nok kunder til at kunne forhandle den rente ned. Her snakker jeg af erfaring - min kæreste og jeg har købt hus i år og hun er bankrådgiver og vi har et stykke over 1 mio. i årsindtægt og vi kunne ikke forhandle noget som helst :-)
Vi har selv valgt løsning 2), dog er vi gået all-in med et F1 afdragsfrit, der gør at vi kan afvikle vores banklån på 500.000 på 3-4 år (med mindre renten stiger meget, hvilket jeg vurderer som meget lidt sandsynligt). Som markedet er lige er F3 lånet dog omtrent lige så godt som F1 lånet, da realkredit institutterne begynder at tage 20bps ved refinansiering af F1-lånene. Så hvis i er til ultrakorte skal I lige kigge på F1 vs F3.
Personligt synes jeg I stiller jer lidt imellem to stole med F5-lånet. Hvis I vil afdrage jeres banklån hurtigst muligt, så ville jeg til hver en tid gå ned i en F1/F3 uden afdrag. Husk dog at få brugt al overskuds likviditet til at nedbringe banklånet (kan være et krav fra banken). Det kræver, at I ikke er alt for sløsede "forbrugsdyr", da der vil stå en stor portion penge og grine af jer når I har en prioritetskonto, der modsvarer jeres banklån.
Husk at regne med omkring 100.000 i omkostninger til advokat, ejerskifte, tinglysning (afhængig af hvor stort et pantebrev der er i huset) osv. Så I kan nok "kun" lægge 100.000 - 125.000 i udbetaling (minus det I skal bruge på nye møbler osv.).
Mht. til op og ned prioritering har jeg engang sat mig ned og regnet på, hvor store kursgevinster du skal opnå for at kunne op- og nedkonvertere risikofrit og jeg besluttede mig lynhurtigt for, at det spil gad jeg ikke at være en del af, for her er kun en sikker vinder og det er banken! Så det 30-årige lån med fast rente ville jeg kun vælge for at få sikkerhed for min ydelse ... vi ender sikkert også i et sådan lån om 3-4 år, det er i hvert fald planen.
/rickrick
Banklånet har ikke noget med realkreditlånet at gøre... løbetiden på banklånet kan sagtens sættes til det samme hvis du vælger F5 frem for fast rente 30 år. Jo hurtigere i kan komme af med banklånet, jo bedre!
Valget mellem F-lånene og fast rente er en smagssag. 3,5% i 30 år er i min bog NUTS.
Den variable rente har i snit ligget højere end 3,5 hvis man ser over de sidste 20 år.
Som du selv nævner får i også muligheden for at barbere en god del af restgælden hvis/når renten stiger.
Jeg ville vælge det fastforrentede 3,5% realkreditlån med afdragsfrihed imens i betaler banklånet af.
som manonfire
3,5% hvis i vil sikre jeres ydelse... renten må jo begynde at stige på et tidspunkt
x antal års afdragsfrihed på det fastforrentede lån, mens i betaler gælden af på banklånet. Her skal i heller ikke tænke på omkostninger ved at omlægge jeres F1/F3/F5 ect. lån
evt leg lidt med denne side:
http://www.nykredit.dk/privat/beregn/boligkoeb
Mangler i ikke at kigge på den mulighed der er i et afdagsfrit lån med fast rente?
Vi fik for lidt tid siden lavet beregning og et banklån over 20 år tror jeg og et fastforrentet lån med afdrag. ( det er bankens std løsning )
Det koster det samme i mdr ydelse som at vælge en løsning med et F5 afdr fri og så løbetid på banklån over 5 år.
Fordele ved den metode er at I hurtigt slipper den dyre bankgæld - jo hurtigere jo bedre. I har en periode på 5 år hvor renten er fast på realkreditlånet og den er lav lige pt. Efterfølgende er der naturligvis lidt usikkerhed med hvad renten er, til gengæld skal I kun bekymre om at have realkreditlån.
Alternativt og en metode jeg selv hælder til hvis det snart er min tur til at købe hus. Fastforrentet realkreditlån uden afdrag og en hurtigere afvikling af boliglån.
Fordele her er, dels den hurtige afvikling af boliglån (som I SKAL vælge - uanset ) og kombineret med en god option såfremt renten stiger i den kommende periode, så får I samtidig skåret en god del af restgælden. Men om renten stiger igen er usikkert - hvornår den gør det er også usikkert.
Så det bedste råd er at se efter i egen økonomi om man har råd til at tage chancer - har man det godt med forudsigelighed frem for muligheder osv osv.
Nu skal jeg passe på med at virke for skråsikker, men ... :-)
Jeg er ret sikker på, at det bedst kan svare sig at afvikle det dyre banklån hurtigst muligt. Det er der flere grunde til:
1) Din følsomhed på et 30-årigt realkredit lån er faktisk ikke så stor. Eksempelvis vil din ydelse på et lån på 2.000.000 kroner være 8.920 ved 3,5% i rente og 11.787 ved 6% i rente, altså kun en forskel på 2.700. Og så er der jo ingen der siger, at du skal blive i et 6% lån resten af tiden ... muligheden for at ned konvertere er jo stadig til stede.
2) Renten på dit banklån er ikke fast! Det er internt fastsat i banken og hvis der er en ting du kan være sikker på, så er det at denne rente stiger væsentlig hurtigere end renten på dit realkredit lån, når vi engang kommer ud af recession.
3) Det fastforrentede lån kan anskues som et lån plus en option (som Alfen er inde på). Hvis du vælger det fastforrentede lån gambler du på, at den korte rente stiger. Flekslånet kan ses som et "konjektur lån". Så længe vi har lav konjektur så holder renten og dermed din ydelse sig i ro og når vi på et tidspunkt igen oplever højkonjektur vil renten og inflationen og din løn sandsynligvis også stige, hvorfor I bør kunne modstå de højere ydelser.
Det er sjovt, at folk ofte ser flekslån som en spekulation ... jeg synes det er lige omvendt!
rickrick skrev:
Det er sjovt, at folk ofte ser flekslån som en spekulation ... jeg synes det er lige omvendt!
Ja, man betaler notorisk for at have chancen for at kunne konvertere en del af restgælden væk ved en rentestigning på nogenlunde det rigtige tidspunkt. På en måde er det fastforrentede lån derfor lidt som en lodseddel.
Heh, og her gik jeg og troede at jeg betalte for at sikre mig at ydelsen ikke steg så jeg var nød til at gå fra hus og hjem... ;)
henry skrev:rickrick skrev:
Det er sjovt, at folk ofte ser flekslån som en spekulation ... jeg synes det er lige omvendt!
Ja, man betaler notorisk for at have chancen for at kunne konvertere en del af restgælden væk ved en rentestigning på nogenlunde det rigtige tidspunkt. På en måde er det fastforrentede lån derfor lidt som en lodseddel.
Blandt andet - optionen på konvertering er en ting. Kursfald som følge stigende rente til at modvirke et fald i huspriser en anden ting. Fast ydelse i hele løbetiden = sikkerhed en tredje ting.
Der er imo ikke noget rigtigt og forkert ved valg af lån - det skal passe til personens risikovillighed og økonomi.
SkatKat skrev:
Heh, og her gik jeg og troede at jeg betalte for at sikre mig at ydelsen ikke steg så jeg var nød til at gå fra hus og hjem... ;)
Det er i hvert fald værd at overveje, om man ikke får mere økonomisk sikkerhed ud af at vælge flekslån + opsparing af den sparede renteudgift.
@op..
pris på kommende bolig er relevant info...
Så kan man beregne det rimeligt let vil jeg mene.
Men gode tanker du har gjort dig i forvejen
Men umildbart F5 uden afdrag sålænge banklånet eksistere...
Og så bank banklånet ned så hurtigt som muligt, og så påbegynd afdrag på Realkreditlånet.
Så der grundlag for en yderst sund husøkonomi.
Tak for de gode input, selvom det ikke hjælper helt vildt med en afklaring..(Håber virkelig jeg får den krystal kugle, jeg har ønsket mig)... :)
Prisen på huset er 2,7 mil, dog har får vi vurderet huset til 2,9 pga kommende renovering(Nyt køkken/alrum). Så lånet bliver beregnet ud fra de 2,9 mil!
Nu har jeg de sidste par dage spurgt alle jeg er kommet forbi, og læst alt hvad jeg kan google mig frem til ang. lån. Og må bare indse at der ikke er noget facit på fremtiden..
Men lige pt, hælder vi mest til et F1,F3 lån for at for banket banklånet af på de 4-5 år!
Kan ikke svare på hvad der er bedst rent økonomisk.
Men ved hvad mig og konen vil have. Fordi vi ser det sådan her.
Vi ville være så bekymret for at se nyhederne om aftenen, pga. de ofte kommer med nyheder om forhøjelse af lån osv. det er jo hver dag man læser om det.
Vil du gå hver dag og skulle tænke over hvordan din rente kommer til at se ud. Gå og regne, at hvis vi skulle ha omlægning af rente imorgen, ja så ville vi være fucked.
Jeg ved hvad vi er til, for vi har snakket om det og vi personligt er ikke bygget til sådan et lån hvor renten ændrer sig.. Vi ville simpelthen bruge for meget tid på det. Og er det så fedt at ha et hus til 2.7??!
Vi er jo alle forskellige, men har i tænkt over det på den måde?
Good luck
Huskøbet er vel beregnet på, at de har råd til en fast rente - ellers er det dårlig rådgivning.
Der findes ikke et facit. Det er 100% jeres mavefornemmelser, der afhører hvad, I er til.
- Hvad tror I der sker med renten? Og hvornår?
- Hvordan har I det med at huslejen kan stige?
- Hvor meget betyder jeres friværdi?
Der er findes 100 spørgsmål, som kan hjælpe jer på vej, men det ender med Jeres valg.
@JinXXX
Kan sagtens følge dig i dine bekymringer..
Går ud fra at i har et fastforrentet lån nu ud fra det du skriver? Det er selvfølgelig også rar med den sikkerhed. Men hvis vi bruger vores kommende lån som eksempel, så er forskellen på et fastforrentet 3.5% lån og F1,F3,F5 lån ca 5000 kr om mdr. Altså vi kan afdrage på vores banklån med 5000 kr ekstra hver mdr, kontra hvis vi havde 3.5% lånet. Det er så et stort plus for vores fremtid, at vi bliver nød til at overveje en lidt mere risko villig fremtid, frem for den sikre 3.5%. Håber det giver mening?
@CPrimdahl
Lånet er beregnet både ud fra Fastforrentet 3.5% og et F5 lån. Der er ca 700 kr i forskel i rådighedsbeløbet, altså 3.5% med 700 kr ekstra. Dog vil vi, hvis vi tager F5 lånet f.eks., have minimum 4000 kr brutto ekstra, når banklånet er afdraget efter 5 år!
Jeg aner ikke hvad der sker med renten, med ud fra hvad jeg kan spørge og læse mig frem til, virker det som at mange tror på en stabil lav rente de næste par år fremover.
Huslejen, ser vi jo gerne stabil. Da vores rådighedsbeløb er til den stramme side!
Friværdi, ja tak :) Men ej, vi skal have smidt ca 3-400.000 kr i huset, før det nok står som vi ønsker. Det kan dog sagtens tager +5 år før vi er færdige med det. Dog tror vi på at de penge vi smider i det, kan vi få 1 til 1 på.
Renten skal stige ret vildt på 5 år før jeres fortjeneste ved at afdrage mere på boliglånet og tage et F5 er spist op..
Og hvis renten stiger så vildt på 5 år så står samfundet med helt andre problemer og i vil sikkert være på røven på anden måde som jeg ser det.
Jeg ville til hver en tid tage F5 i den situation vi står i nu, og så afdrage boliglånet på 5 år..
Det er fint svaret :) var egentlig bare for at høre om i havde tænkt over det. Og er man bygget til risikoen er det jo perfekt. Vi springer dog over :)
...Vi har intet lån af den slags nu. Kun et dejligt forbrugslån :-) det bankerne tjener de rigtige penge på :) men sådan er det jo.