3 eller 3,5% realkreditlån?

Kære PN

Skal omlægge et flekslån til fastforrentet 30 årigt lån på 1 mio.

Nogen der kan forklare fordele/ulemper ved hhv 3% 30 år til kurs ca 97,5 og så 3% til næsten kurs 100?

Der er ikke den store forskel i månedlig ydelse 5000(3%) og 5100(3,5%) i runde tal.

Regner med at lånet bare skal løbe derudaf, men man ved jo aldrig...

Hvad siger pengeeksperterne på PN?

jeg er IKKE ekspert på det her. Men kurs-forskellen har jo indflydelse på hvilken gæld du optager.

groft sagt.

låner du 1 mill til kurs 100 så får du en mill.
låner du 1 mill til kurs 97.5 så får du så 975000. Du skal med andre ord låne mere for at opnå det skyldige beløb til huset.

Derudover er der omlægnings-perspektiverne at tage hensyn til.
Et 3 % lån kan reelt omlægges med gevinst når renten engang når op på 5 %
Et 3,5 % lån skal du så tilsvarende op på 5,5 % før lånomlægningen er favorabel.

Hvis du IKKE planlægger låneomlægning (altså = det skal køre derudaf) så går du glip af en af de HELT store fordele ved fastforrentede lån. Kursgevisnten er pænt stor ved spekulation i omlægninger.

Men som sagt er jeg ikke ekspert og der er uden tvivl nogen herinde der kan forklare mere + bedre. Ellers snak med din bankrådgiver.

Skal også ned i banken senere på ugen, det var bare for at få lidt "uvildig" rådgivning. men foreløbig tak.

Du skal have den der er tættest på kurs 100. Hvis den er lige under 100 nu, så få hjemtaget et lånetilbud ASAP, da du med det kan hjemtage lånet selvom det kommer over kurs 100, hvilket du ikke kan uden lånetilbuddet.

@ supersafe

Det er ikke korrekt det du skriver. Den effektive rente er den samme (markedets 30 årige rente), uanset hvilket lån du hjemtager. Dit kurstab på lånet modsvares jo af den lavere rente.

@jensen
Meget muligt. men jeg lagde ikke lavere rente ind i det der... for det svarer til at du vil køre lånet til ende... hvilket jeg aldrig villle gøre med et fastforrentet.
Det er muligt jeg ikke formulerer mig så det er forståeligt, men jeg ved hvad jeg mener :D
Og det med at kursen ikke kan gå over kurs 100 inden det tages hjem er forkert. hvis du ved at du vil lægge lån om (som de fleste vil) så kan der nogle sjældne gange tages 10 års fastforrentede lån hjem til over kurs 100...
Mener kun det er hos Nordea men er ikke sikker.
Vores lån pt blev låst til kurs 105 da vi tog det. 50 kg i overskud bare ved at tage det hjem.. I LIKE :D

Tvivler på at du kan hjemtage et 30 årigt lån markant over kurs 100. Du har kun perioden indtil ditnlånetilbud løber, i hvilken rente selvfølglig godt kan flyttebsig så kursen stiger.

Desuden har du ikke 50.000 i overskud på at hjemtage et lån, da det bare er en afspejling af at du har en højere rente end hvis du havde fået udbetalt til kurs 100.

Alle lån kan komme op over kurs 100 - det burde ikke kunne lade sig gøre, men det sker alligevel pga. folk ikke omlægger lånet, eller omkostningerne overstiger gevinsten, samt nogle andre faktorer jeg ikke lige husker..

Du vil aldrig bare lade lånet løbe derudaf - for du vil jo altid omlægge lånet, hvis det giver dig en økonomisk gevinst, men ved godt hvad du mener..

Selvfølgelig kommer lån over kurs 100, men man konverterer jo ikke fordi det er i kurs 101. Igen, man kan ikke hjemtage et 30 årigt alm realkreditlån over kurs 100, med mindre lånetilbuddet er indhentet inden det kommer over kurs 100. Herefter har du er periode hvor det kan hjemtages over par, indtil lånetilbuddet udløber.

Beklager trykfejl, men sidder på iPad'en.

@jensen
Så læs dog hvad jeg skriver menneske. Jeg sagde at det var et 10 (LÆS 10 !! ) årigt lån.. ikke 30.

Det var kurs 105, hvilket jeg personligt mener er markant over 100.
Det blev låst ved kurs 105, ikke lavere og ikke højere.
Og jo. Det mener jeg faktisk kan betegnes som en gevinst kontant. Mit lån (som faktisk skulle være på præcis en mill) gør at ved en evt omlægning vil give mig yderligere de 50 kg oveni. Og da jeg planlægger at lave omlægning, så betegner jeg det sådan.

Men anyways.
jeg gider ikke diskutere det alverden. Jeg ved hvad jeg har af lån og hvordan det stiller mig. Har givet OP mit input.
Og mener stadig at den bedste til rådgivningen er banken. Så kan man være enig med dem eller ej.

supersafe skrev:
@jensen
Så læs dog hvad jeg skriver menneske. Jeg sagde at det var et 10 (LÆS 10 !! ) årigt lån.. ikke 30.

Det var kurs 105, hvilket jeg personligt mener er markant over 100.
Det blev låst ved kurs 105, ikke lavere og ikke højere.
Og jo. Det mener jeg faktisk kan betegnes som en gevinst kontant. Mit lån (som faktisk skulle være på præcis en mill) gør at ved en evt omlægning vil give mig yderligere de 50 kg oveni. Og da jeg planlægger at lave omlægning, så betegner jeg det sådan.

Makes no sende medmindre det er et flex10 og så kan du ikke lægge det om til kurs 100 men kun til markedskursen. Hvis det du siger er rigtigt, ville du da umiddelbart efter opsige dit lån til kurs 100 og optage et nyt lån til kurs 100 - stikke de 50000 i lommen eller foretage step 1 på repeat 20 gange og være gældfri pga Nordeas velvillighed.?

Til OP - altid vælg det med mindst kurstab! Dvs det tættest på kurs 100.

@ supersafe

Ja, du skrev ti årig, og jeg snakkede om 30 årigt lån. OP sikkert er ret ligeglad med et ti årigt lån, når han skal bruge et med 30 års løbetid, så jeg så ingen grund til at bruge tid på at diskutere andre låntyper.

Ellers er jeg enig med Allfen. Du tror vel ikke banken bare har foræret dig 50.000?

@allfen
Ikke flex.
Nej. der var nogle andre vilkår mht opsigelsen der gjorde at jeg ikke kunne opsige det med fordel før kursen faldt ned på "normalt" omlægnings niveau. altså kurs midt i 90érne for mit vedkommende/humør.
Omlægning før det ville koste for meget for mig.
Hvis jeg lader lånet løbe ud (feks hvis den her forbandede krise ikke stopper så renten kan stige igen) så indfries lånet til kurs 100 og jeg scorer derved de 50 kg der.

@Jensen
OP var muligvis ikke klar over at den anden mulighed fandtes. Kan jeg se at der er andre der heller ikke var. Så gav sådan set bare udtryk for den del af det.
Og jeg ser ingen grund til at det ikke er en god idé at nævne. Jeg ved i hvert fald ikke med sikkerhed at han er ligeglad.

Altså du scorer ikke 50.000. Banken forærer dig ikke penge, og jeg vil godt stikke ud på at de ikke har lavet en fejl af den størrelse.

Forklaringen er sandsynligvis, at du har et ti årigt lån som du har hjemtaget til en pålydende rente der er ca 0,60% højere end markedsrenten. Derfor er kursen ca 105, hvorfor du selv betaler de 50.000 over lånets løbetid i form af den højere rente.

Jensen skrev:
Altså du scorer ikke 50.000. Banken forærer dig ikke penge, og jeg vil godt stikke ud på at de ikke har lavet en fejl af den størrelse.

Forklaringen er sandsynligvis, at du har et ti årigt lån som du har hjemtaget til en pålydende rente der er ca 0,60% højere end markedsrenten. Derfor er kursen ca 105, hvorfor du selv betaler de 50.000 over lånets løbetid i form af den højere rente.

Spot on

Når du overvejer det på 1 mil om du skal tage 3 eller 3,5% så er det i min verden da bare at tage de 3,5 du rammer

Men du bør optimere endnu mere..

Du bør kigge på hvad er den samlede ydelse betalte tilbage over 30 år og hvad er den samlede ydelse i renter en del af disse kan jo trækkes fra.

F.eks. kan du i BRF kredit, (og stort set mange andre banker)
Obligationslån på 2% 20 år
Hovedstol ved lån af 1 Mil 1.119.000

Jah det er en LORTE Kurs..
Men...
Ydelse pr måned før skat 6245

6245*12*20 = 1498800
Renter betalt 379.800
Du skriver selv 5100
5100*12*30 = 1836000
Renter betalt 836.000-775.000 går ud fra omkostninger tillægges hovedstol

Og da rentefradraget falder de næste par år og ender på 25% så vidt jeg husker

Så er spørgsmålet kan du finde lidt mere pr. måned nu og være gældfri om 20 år eller ?
Men det kræver man kender alle tal osv..

@ Panther

Problemet er at han med et 20 årigt lån betaler en optionspræmie på rette til at konvertere, men på et lån som har markant mindre varighed end det 30 årige lån, så muligheden for at konvertere profitabelt vil ikke ske nær så ofte.

Endelig er renten prisen på penge, og vi taler om det billigste lån man som forbruger kan hjemtage. i.e. så tæt på markedsrenten som muligt, hvorfor det alt andet lige (se bort fra bidragssatsen) er underordnet om han har pengene cash til forbrud/investeringer, eller har en mindre gæld. Det er udelukkede et spørgsmål om hvilken opsparing vs forbrug han vil have.

@Jensen

Men hvem siger han har behov for at konvertere fremover ?
Og hvem siger det er rentabelt for ham..

Vi taler et Lån på 1.000.000 IKKE 3.000.000 hvor jeg ville handle helt anderledes.

Udover det så opfatter jeg en person der vælger at konvertere fra flex til 30 årig fast som rimelig trygheds narkoman... (ikke dårligt ment)

Så vil en sådan person begynde at lege konverterings mester ?
Og hvor mange år går der ved 3,5% før han kan konvertere og ville han så på et 20 årigt lån ikke stadig spare mest ?

Husk det spiller væsentligt ind at rentefradraget falder.

OP

Det afgørende for dit valg er fremtidsplaner. Har du tanker om flytning eller ombygninger som kræver omlægning eller indfrielse af lånet indenfor ca. 10 år, så skal du være opmærksom på ulempen ved 3%s lånet.

Lånet optages til en lavere kurs. Den lavere kurs bliver kun en ulempe ved faldende rente på indfrielsestidspunktet.... her vil du realisere det ekstra kurstab. :(

Du vil alt andet lige få mest ud af at vælge 3%s lånet i andre tilfælde, da du vil få lavere husleje gennem lånets løbetid og breake even ved 13 år så vidt jeg husker. Stiger renten i den periode, så er varigheden på 3%s lånet en smule bedre end på 3,5%s lånet, så du får mere ud af omlægningen på dette tidspunkt også (varighed = kursfølsomhed på obligationerne bag lånet).

I min verden er 3% lånet nuts.
Lavere husleje, højere kursfølsomhed (derved flere penge for dig ved omlægningen næste gang), lille risiko ved lavere rente ved før indfrielse.....

fs :)

pantherdk skrev:
@Jensen

Men hvem siger han har behov for at konvertere fremover ?
Og hvem siger det er rentabelt for ham..

Vi taler et Lån på 1.000.000 IKKE 3.000.000 hvor jeg ville handle helt anderledes.

Udover det så opfatter jeg en person der vælger at konvertere fra flex til 30 årig fast som rimelig trygheds narkoman... (ikke dårligt ment)

Så vil en sådan person begynde at lege konverterings mester ?
Og hvor mange år går der ved 3,5% før han kan konvertere og ville han så på et 20 årigt lån ikke stadig spare mest ?

Husk det spiller væsentligt ind at rentefradraget falder.

Hvis han betaler en optionspræmie med retten til at konvertere, så vil det være dumt ikke at bruge den :-)

Jeg taler ikke om at konvertere til flex, selvom det er en mulighed, men om at konvertere fra fast til fast når renten stiger eller falder.

Vi kan ikke gætte på 1 mio vs 3 mio da vi ikke kender OP's økonomi.

Jeg er lidt pas på rentefradraget, men selvom det falder, så modregnes renterne vel stadig i f.eks. renteindtægterne på den cashdel der kan spares op på siden ved at vælge 30 årigt istedet for 20 årigt.

Jeg har een gang haft et 20 årigt lån, og det er det dummeste lån jeg til dato har taget.

@jensen

op skriver "Skal omlægge et flekslån til fastforrentet 30 årigt lån på 1 mio."

Så vi kan vel antage det er 1 mil han skal omlægge...

Om man skal optimere på 1 Mil vs 3 Mil vs 5 Mil gør vel at man bør tage en hel masse ting i betragtning, med mindre man har sygt mange penge og derved kan løbe en større rissko/gevinstmulighed

fs905 skrev:
OP

Det afgørende for dit valg er fremtidsplaner. Har du tanker om flytning eller ombygninger som kræver omlægning eller indfrielse af lånet indenfor ca. 10 år, så skal du være opmærksom på ulempen ved 3%s lånet.

Lånet optages til en lavere kurs. Den lavere kurs bliver kun en ulempe ved faldende rente på indfrielsestidspunktet.... her vil du realisere det ekstra kurstab. :(

Du vil alt andet lige få mest ud af at vælge 3%s lånet i andre tilfælde, da du vil få lavere husleje gennem lånets løbetid og breake even ved 13 år så vidt jeg husker. Stiger renten i den periode, så er varigheden på 3%s lånet en smule bedre end på 3,5%s lånet, så du får mere ud af omlægningen på dette tidspunkt også (varighed = kursfølsomhed på obligationerne bag lånet).

I min verden er 3% lånet nuts.
Lavere husleje, højere kursfølsomhed (derved flere penge for dig ved omlægningen næste gang), lille risiko ved lavere rente ved før indfrielse.....

fs :)

Vi er enig om at markedsrenten er det samme, og uanset hvilket af de to 30 årige lån du vælger, så fastsættes prisen udfra denne, right?

Med mindre OP ved at renten udelukkende stiger frem til næste konverterering, så er det muligt at 3% lånet er svagt bedre, netop pga varigheden. Samtidig er serien dog ikke så stor (var den ikke sidste jeg checkede, omend det er et stykke tid siden), hvilket kan have betydning for likviditeten, da banken kører dig over når du gerne vil indfri lånet, hvis der er lav likviditet. Med andre ord, der er meget lidt grund til ikke at tage lånet tættest på kurs 100.

pantherdk skrev:
@jensen

op skriver "Skal omlægge et flekslån til fastforrentet 30 årigt lån på 1 mio."

Så vi kan vel antage det er 1 mil han skal omlægge...

Om man skal optimere på 1 Mil vs 3 Mil vs 5 Mil gør vel at man bør tage en hel masse ting i betragtning, med mindre man har sygt mange penge og derved kan løbe en større rissko/gevinstmulighed

Ja, han skal omlægge en mio, men hvis OP er Isser, så betyder det nok een ting for hans økonomi, end hvis OP har lavtlønnet arbejde. Så det jeg prøver at sige er at vi ikke kender OP's økonomi, hvorfor vi ikke kan betragte den udfra noget gætværk om at vi selv ville gøre det anderledes hvis det drejede sig om 1, 3 eller 5 mio.

@jensen

Mener jeg nu godt man kan antager, og han spørger jo til råd herinde hvad man bør tænke på.

Og han bør jo tage stilling til hvor rissikovillig er han og ønsker han at gå med livrem og seler eller er en af delene nok..

Derfor ville det være optimalt at få mere afvide som flere også er inde på..
f.eks. forventet tid i boligen, ønsker man rissiko og gevinst eller bare at kende sin ydelse osv.

Så kan man jo også råde OP til at tage et variabelt forrentet lån med en renteswap, da han her sparer optionspræmien - men det er jo næppe i hans interesse!

@ Panther

OK, jeg taber tråden. Du starter med at sammenligne 20 vs 30 årigt lån og det kommenterer jeg på da jeg mener at det er dumt at tage 20 årigt lån pga optionspræmien. Så bringer du nogle andre ting ind med lånestørrelse (som i mine øjne er rent gætværk, da du begynder at stille scenarier op, uden at vi kender noget som helst til OP's økonomi), hvilket ikke var ting som var i dit første indlæg, og som OP ikke har nævnt, og så kører den ud af en tangent, som vi selv har opfundet :-)

@jensen

Var nu ikke min menning, jeg prøver bare at illustrere for op at der er flere forskellige muligheder..

Mange bankrådgivere kender ikke engang den med de 20 år og køre bare den sikre rille..

Så var egentligt bare ment som at op bør tænke det hele igennem en ekstra gang måske..

Jensen skrev:

fs905 skrev:
OP

Det afgørende for dit valg er fremtidsplaner. Har du tanker om flytning eller ombygninger som kræver omlægning eller indfrielse af lånet indenfor ca. 10 år, så skal du være opmærksom på ulempen ved 3%s lånet.

Lånet optages til en lavere kurs. Den lavere kurs bliver kun en ulempe ved faldende rente på indfrielsestidspunktet.... her vil du realisere det ekstra kurstab. :(

Du vil alt andet lige få mest ud af at vælge 3%s lånet i andre tilfælde, da du vil få lavere husleje gennem lånets løbetid og breake even ved 13 år så vidt jeg husker. Stiger renten i den periode, så er varigheden på 3%s lånet en smule bedre end på 3,5%s lånet, så du får mere ud af omlægningen på dette tidspunkt også (varighed = kursfølsomhed på obligationerne bag lånet).

I min verden er 3% lånet nuts.
Lavere husleje, højere kursfølsomhed (derved flere penge for dig ved omlægningen næste gang), lille risiko ved lavere rente ved før indfrielse.....

fs :)

Vi er enig om at markedsrenten er det samme, og uanset hvilket af de to 30 årige lån du vælger, så fastsættes prisen udfra denne, right?

Med mindre OP ved at renten udelukkende stiger frem til næste konverterering, så er det muligt at 3% lånet er svagt bedre, netop pga varigheden. Samtidig er serien dog ikke så stor (var den ikke sidste jeg checkede, omend det er et stykke tid siden), hvilket kan have betydning for likviditeten, da banken kører dig over når du gerne vil indfri lånet, hvis der er lav likviditet. Med andre ord, der er meget lidt grund til ikke at tage lånet tættest på kurs 100.

Risikoen for lille seriestørrelse er til stede når der åbnes en ny. Den har dog været åben i over et halvt år. Der er i Nordeas udstedt 15,9 mia i 3,5% og 8,8 mia i 3%s - dette med afdrag.
Forventer derfor ikke ovenstående problem....

Du har dog ret i dette bør nævnes som en ulempe, hvis serien anses som lille serie.

Det rykker dog på ingen måde ved min anbefaling omkring lånet....

Allfen skrev:

Jensen skrev:
Altså du scorer ikke 50.000. Banken forærer dig ikke penge, og jeg vil godt stikke ud på at de ikke har lavet en fejl af den størrelse.

Forklaringen er sandsynligvis, at du har et ti årigt lån som du har hjemtaget til en pålydende rente der er ca 0,60% højere end markedsrenten. Derfor er kursen ca 105, hvorfor du selv betaler de 50.000 over lånets løbetid i form af den højere rente.

Spot on

Spot off

Fastrenten på det lån var den på det tidspunkt laveste der kunne fåes. Og samme bidrag som et "alm" fast forrentet lån.

supersafe skrev:

Allfen skrev:

Jensen skrev:
Altså du scorer ikke 50.000. Banken forærer dig ikke penge, og jeg vil godt stikke ud på at de ikke har lavet en fejl af den størrelse.

Forklaringen er sandsynligvis, at du har et ti årigt lån som du har hjemtaget til en pålydende rente der er ca 0,60% højere end markedsrenten. Derfor er kursen ca 105, hvorfor du selv betaler de 50.000 over lånets løbetid i form af den højere rente.

Spot on

Spot off

Fastrenten på det lån var den på det tidspunkt laveste der kunne fåes. Og samme bidrag som et "alm" fast forrentet lån.

Lyder som et godt lån i så fald. Men noget må være anderledes end et traditionelt fastforremtet lån - da det ellers ville være gratis penge og dem deler banker ikke ud af. Men sorry hvis jeg har misforstået noget.

Tak til alle der gav deres mening til kende. Skal i banken i morgen, men jeg har da en del flere overvejelser med nu efter at have læst tråden igennem. Så mange tak!